Понятие и оборот недвижимости в Великобритании и США

Лекция: «Понятие и оборот недвижимости в Великобритании и США». Система регистрации прав на недвижимость в Англии и США имеет сходные черты, поэтому можно использовать такой термин как англо-американская система регистрации прав на недвижимость. Характерной особенностью данной системы является то, что документ о передаче недвижимости (deed) подлежит обязательной регистрации в регистрационном учреждении графства/штата, на территории которого находится недвижимость. Однако такая регистрация не является правообразующей, хотя и выступает в качестве дополнительной возможности для защиты права (незарегистрированный документ не снижает действительности сделки, однако данный документ является недействительным для последующего приобретателя). Таким образом, регистрация имеет скорее техническое, чем правоустанавливающее значение. Правовые системы Англии и США относятся к Англосаксонской правовой семье, которую часто называют еще семьей общего права (common law). От других правовых семей она отличается прежде всего тем, что в качестве основного источника права в ней признается судебный прецедент. Реальное и персональное имущество в английском праве и праве США В англо-американском праве имущество исторически классифицируется на реальное и персональное. К реальному имуществу, именуемому также «недвижимостью», относятся земельные участки, объекты, имеющие с ней тесную связь (здания, несобранный урожай, скот на ферме и т.п.), недра, воздушное пространство над земельным участком «до разумной высоты». Все остальные виды имущества относятся к категории персонального имущества или «движимости». Реальное имущество охватывает конструкции в рамках отношений аренды, персональные движимости делятся на вещи во владении и вещи в требовании. При отношении вещи к одной из этих категорий в США применяется закон местонахождения вещи, в то время как в праве Англии – закон суда. Система права по-разному регулирует правоотношения, связанные с этими видами имущества, особенно в части передачи или продажи имущества другим лицам. Учитывая многообразие признаваемых английским правом видов имущества, сообразно его особенностям, определяется и круг правомочий собственника, а, следовательно, и свое содержание права собственности в каждом случае. Режимы общего права и права справедливости, действующие в отношении недвижимости Англии. Общее право — единая система прецедентов, общая для всей Великобритании, наряду с правом справедливости (англ. law of equity) является одной из составных частей прецедентного права, которое имеет главенствующее значение в странах англо-американской правовой системы. Сложилось в XIII—XIV веках на основе местных обычаев и практики королевских судов. Одним из основных источников права в системе общего права признается судебный прецедент. Общим правом именуется как система законов, так и вид правовой системы, разработанной на основании решений судов и судебных органов, а не с помощью законов или подзаконных актов исполнительной власти. Общее право создается и определяется самими судьями в решениях по конкретным делам. Решение принимается по конкретному рассматриваемому делу, и это решение в дальнейшем будет применяться к другим подобным делам. При отсутствии четких определений закона, судьи имеют полномочия и обязанность творить право, создав прецедент. Совокупность прецедентов называется «общим правом» и связывает с ним будущие решения. В дальнейшем, когда стороны не согласны с точкой зрения закона, дело рассматривается судом с использованием предыдущего прецедента по подобному делу. Если аналогичный спор был решен в прошлом, суд обязан следовать аргументациям, использованным в предыдущих решениях (этот принцип известен как обязывающая сила прецедентов — англ. stare decisis). Однако если суд установит, что суть рассматриваемого дела в корне отличается от всех предыдущих случаев, он будет решать дело как рассматриваемое впервые. После этого новое решение станет прецедентом, и оно будет связывать будущие дела в соответствии с принципом обязывающей силы прецедентов. На практике общеправовая система является значительно более сложной, чем идеальная система, описанная выше. Решения суда являются обязательными только в конкретной юрисдикции, и даже в рамках той или иной юрисдикции некоторые суды имеют больше власти, чем другие. Например, в большинстве юрисдикций решения апелляционных судов имеют обязательную силу для нижестоящих судов в той же юрисдикции и для будущих решений того же апелляционного суда, а решения не апелляционных судов не имеют обязательной силы. Взаимодействие общего и конституционного права, устанавливающих права и нормативно-правовые акты, также влечет за собой значительные сложности. Однако обязывающая сила прецедентов — принцип, согласно которому аналогичные случаи должны решаться в соответствии с субординацией норм — лежит в основе всех общеправовых систем. Право справедливости — название набора правовых принципов, действующих в рамках традиции английского общего права, дополняя строгие правила там, где требование их формального исполнения могло бы быть слишком жёстким. В гражданских правовых системах подобные «общие оговорки» позволяют судьям более свободно применять кодексы. Право справедливости сложилось в Англии к XIV веку. Его происхождение связано с тем, что из-за строжайшего формализма общего права большинство людей практически не имело возможности подать иск в королевские суды, что заставляло многих (в том числе тех, кто не был согласен с вынесенными судами решениями) обращаться к королю напрямую, прося его о «милости и справедливости» (отсюда и возникло названия права). Рассматривал жалобы не лично король, а лорд-канцлер от его имени. Число жалоб было высоким и постоянно росло, поэтому при лорде-канцлере был создан специальный орган с установленным порядком рассмотрения дел, позднее получивший название «Канцлерский суд», также известный как «суд справедливости» (поскольку считалось, что, раз он не зависит от системы общего права, то при вынесении решений руководствуется лишь принципами справедливости). В ходе его деятельности возникли основанные на конкретных случаях — прецедентах — нормы, которые впоследствии сформировали систему права справедливости. Чаще всего право справедливости применялось в области гражданских правоотношений. Канцлерский суд не мог прямо отменить решение, вынесенное судом общего права, однако мог вынести такое решение, которое значительно изменило или сделало бы невозможным действие принятого ранее решения; это решение формально не могло считаться юридическим в полной мере, однако «соответствовало требованиям справедливости». Право справедливости, как обычно говорят, «смягчает суровость общего права», разрешая судам использовать собственную точку зрения и применять правосудие в согласии с естественным правом. Современное право справедливости ограничено нормами материального и процессуального права, и английские и австралийские правоведы склонны сосредотачиваться на его технических аспектах. Существует 12 «неопределённых этических утверждений», которые определяют применение права справедливости, и ещё 5 могут быть добавлены. В 1873-1875 годах в результате масштабной судебной реформы в Великобритании общее право и право справедливости были объединены в единую систему законом о судоустройстве, но существенные отличия между ними сохраняются до сих пор. По этому закону нормы права справедливости в случае, если они расходятся с общим правом, получили приоритет над общим правом. Части земельных участков и их улучшения по праву стран англосаксонской правовой семьи. В соответствии с современным английским правом недвижимостью признается только земля, находящаяся в свободном имении (freehold estate), к которой относится все, находящееся на, под и над ней, включая полезные ископаемые, минералы, строения, их части, деревья, получаемый доход и тем или иным образом извлекаемая прибыль, а также все присоединенное к ней искусственным или естественным образом. Указанное определение вызывает в каждом конкретном случае вопрос: является ли тот или иной предмет частью земли (fixture) или самостоятельным движимым имуществом, улучшением (fittings) земельного участка? Для ответа на данный вопрос должна быть установлена: 1) степень связанности предмета с землей; 2) цель соединения предмета с землей. Первоначально считалось, что предмет не является прикрепленным к земле (fixture), если он покоится на поверхности только за счет собственного веса. Однако впоследствии более значимой стала цель присоединения предмета к земле, при этом решающим являлся вопрос: прикреплен ли объект для более удобного (лучшего) использования земельного участка или строения или же для получения выгод от использования самого объекта. Таким образом, один и тот же предмет при различных обстоятельствах может выступать и отдельным движимым имуществом, и частью земельного участка. Указанное деление важно с точки зрения сделок с недвижимостью: продавец может удерживать за собой право на часть земельного участка только в том случае, если это отдельно оговорено в договоре купли-продажи; в иных случаях права на прикрепления недвижимости, как и права на земельный участок, переходят к приобретателю. Права на улучшения всегда сохраняются за продавцом, а сделки с ними осуществляются отдельно от основной сделки с недвижимостью, в соответствии с нормами контрактного права. Регистрационная система Великобритании: система органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и их стеснений, виды реестров. Государственное управление и регулирование в области регистрации прав на недвижимость в Великобритании (за исключением Шотландии) осуществляет Регистрационная палата — орган, ведущий Регистр недвижимости, деятельность которого координирует Министерство предпринимательства и инноваций (раньше — Министерство юстиции). Орган также известен, как Земельный реестр ее Величества (Her Majesty Land Register). Под юрисдикцию земельного реестра подпадает вся территория Англии и Уэльса. Реестр имеет двадцать четыре отделения по всей территории Англии и Уэльса, непосредственно ответственных за произведение регистрации, а также головной офис в Лондоне и отделения информационных систем и земельных пошлин. Региональные офисы реестра действуют самостоятельно на основе закона, но юридически они подчинены главному регистратору и не зависят от местных администраций. Система состоит из трех официальных реестров — Реестра недвижимости (Property Register), Реестра собственников (Proprietorship Register), Реестра ограничений (Charges Register). Реестр недвижимости включает в себя описание объекта согласно картографическому плану, а также его обременения. В реестре собственников указывает вид титула, имя и адрес собственника, а иногда еще и стоимость объекта согласно последнему по времени договору его передачи. Реестр ограничений перечисляет условия аренды, если таковая имеет место, и другие ограничения. Он не финансируется из государственного бюджета и существует самостоятельно за счет средств, получаемых в качестве сборов за регистрацию и выписки из реестра. С конца 1990 года Земельный реестр является открытым. Сделав запрос в режиме on-line по идентификатору или по адресу, любое лицо может получить информацию из компьютеризированного реестра. После завершения процесса регистрации реестр становится единым законным свидетельством прав собственности. Реестр стал постепенно проводить систему электронной передачи и закрепления прав на недвижимость. Сроки регистрации и её значение. Согласно Закону «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года лицо, приобретающее фригольд («свободное владение» земельного владения или держания наследственного или пожизненного) или определенные виды лизгольда (покупка недвижимости на правах аренды) на незарегистрированные земли, должно зарегистрировать свои права в земельном реестре ее Величества в течение двух месяцев с момента совершения сделки. Аналогичные требования предъявляются и к последующим сделкам с недвижимым имуществом. При первичной регистрации прежний собственник обязан представить в регистрирующий орган доказательства, подтверждающие его права на отчуждаемый объект, т.е. подтвердить законность своих прав. Юридическое сообщество активно приветствовало электронное осуществление передачи прав на земельные участки, и поэтому законодатели были обязаны создать правовую основу для этого. Закон о регистрации земель содержал положения, предусматривающие ее создание. Таким образом, сегодня допускается переход и оформление прав на зарегистрированные земельные участки при помощи электронных средств под условием надежного функционирования электронной сети связи. Оформление документов и процедура регистрации осуществляются одновременно, при этом процесс инициируется лицом, желающим получить свидетельство. Реестр прав на земельные участки, the Land Registry, контролирует доступ к сети и внесение изменений в реестр при помощи электронных средств. Реестр обязан обеспечить предоставление доступа в сеть лицам, желающим произвести передачу прав на земельный участок. Система регистрации прав на недвижимость выполняет несколько функций. Во-первых, с ее помощью происходит укрепление прав на недвижимость. Во-вторых, институт регистрации прав призван обеспечить публичную достоверность прав на недвижимость. То есть, значение Регистра недвижимости проявляется в обеспечении устойчивой и эффективной регистрации прав на недвижимость, гарантии права собственности на недвижимость, предоставлении удобного доступа к актуальной и достоверной информации о недвижимости. Проблема обеспечения зеркальности реестра в Великобритании. На сегодняшний день можно сказать, что система регистрации прав в Англии представляет собой продуманный комплекс, отвечающий современным потребностям общества. По разным данным, на текущий момент в стране зарегистрировано от 50% до 90% всех объектов недвижимости. Но современная система регистрации имеет некоторые особенности, препятствующие повсеместному ее распространению. Основная проблема состоит в том, что регистрация является добровольной для собственников, не совершающих отчуждающей сделки с принадлежащим их имуществом. Следовательно, значительная часть земель, принадлежащая на протяжении многих веков членам одних и тех же семей, не внесена в государственных реестр прав на недвижимость. Землевладельцы не регистрируют свои права на имущество во многом из-за того, что после внесения информации в реестр она становится открытой. Это значит, что любое лицо может получить сведения относительно размера недвижимого имущества, а также всех его обременений. Не последнюю роль в отказе от добровольной регистрации играет и необходимость уплаты регистрационного сбора, что является существенным для собственников мелких участков. К тому же, с 06.07. 2009 года земельная служба повысила регистрационные сборы в среднем на 30%. Также, существуют некоторые положения, ослабляющие полноценное функционирование принципа зеркальности. К таковым следует отнести Приложение 3 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Нормы указанного приложения предписывают существование четырех категорий «преимущественных интересов» (overriding interests), которые обязывают лицо, независимо от того, зарегистрированы они или нет. К преимущественным интересам подобного рода относятся, в частности: — право аренды по общему праву на срок не более семи лет (за исключением тех, которые подлежат обязательной первичной регистрации по разделу 4 Закона о регистрации); — сервитуты по общему праву; — фактическое владение недвижимостью (actual occupation) и некоторые другие. При этом лицо, которое находится в фактическом владении, может выбирать между защитой своего права в качестве преобладающего интереса либо внести в реестр заявление о своем праве, обязывающее регистратора известить о попытке регистрации титула на указанное имущество. Однако, если лицо, имеющее преобладающий интерес, вносит в реестр заявление об извещении его в случае регистрации прав на тот объект, в отношении которого оно имеет интерес, то его право перестает иметь характер преобладающего интереса со всеми вытекающими последствиями. Из-за существования такого рода интересов можно говорить о неполном соблюдении принципа зеркальности реестра прав. Это отчетливо понимают и признают как законодатели, так и регистраторы. Не случайно бывший Главный регистратор Англии назвал эту группу интересов «камнем преткновения в регистрации титулов». Но количество этих интересов постепенно уменьшается законодателем. Виды регистроспособных прав и их стеснений. В настоящее время при регистрации прав на недвижимость частных лиц выделяют следующие виды прав: собственность (freehold), аренда на срок более 7 лет (leasehold), залог (mortgage), сервитут (easement), узуфрукт (profits), повинности (charges). По закону вся земля в Англии и Уэльсе принадлежит Её Величеству Елизавете II, а все остальные люди имеют лишь безусловное право пользования этой землёй и строениями, которые на ней находятся. «Фрихолд» (Freehold) — это очень схожая с мировой практикой форма владения недвижимостью, которую можно назвать «право собственности» и поэтому, при владении недвижимостью на правах «Фрихолд», собственник становится полноправным владельцем недвижимых строений, расположенных на этой земле и может делать со своей собственностью все, что угодно, необходимо лишь согласовать свои действия с органами местного самоуправления. В Великобритании есть государственное ведомство, именуемое Департамент Планирования (Planning Authorities), оно ответственно за сохранение уникальности английской архитектуры и следит за каждой попыткой внести изменения во внешний или внутренний облик дома. Безусловно, не на всё требуется разрешение. Например, если дом в Англии не находится в списках English Heritage (т. е. не является объектом особого национального интереса), то можно безо всякого разрешения ломать внутренние стены, менять окна или даже пристраивать оранжерею (при условии, что она, в зависимости от типа дома, не превышает 10 или 15% от его общей площади). Если же дом вошел в список English Heritage и соответственно приобрел статус Listed, или Grade I Listed, то нужно будет получить разрешение на перепланировку, смену окон, дверей, любого рода реновации. Пользоваться на праве «Лизхолд» (leasehold) можно как квартирой, так и домом, участком земли или целой деревней. Понятие leasehold сродни понятию «долгосрочная аренда». Юридически это право не подразумевает владение. По определению — покупая недвижимость на основе «лизхолд», человек становится полноправным владельцем документа, именуемого договор долгосрочной аренды, который в свою очередь даёт ему исключительное право временного пользования, распоряжения и оккупирования пространства находящегося внутри недвижимости. Договор аренды может быть заключен на любое количество лет. «Лизхолд»-дома с 90 и более годами пользования в договоре называются virtual freehold по той простой причине, что по стоимости они практически равны с «фрихолд»-домами. По сути собственностью владеет «landlord» или «фрихолдер» — тот, у кого было куплено эксклюзивное право. Часто дополнительно нужно платить еще ежегодно земельную ренту (Ground Rent), которая может варьироваться от £25 до £500 в год, но в редких случаях может достигать и £10 000-£50 000 в год, например, за дорогие особняки в Челси и Белгравии. Цена leasehold недвижимости со временем падает, поскольку с каждым годом остается всё меньше лет на договоре аренды. Не приняв нужные меры и не продлив договор аренды, можно лишиться всех прав на пользование этой недвижимостью. В зависимости от времени регистрации, наличия дефектов в представленных документах и возможных прав третьих лиц и т.д. зарегистрированные права делятся на безусловные, признаваемые и владельческие. На практике выделяют четыре основных класса (титула) прав на недвижимость: • 1-й класс — гарантированное право собственности на недвижимость (высший класс защиты). Регистрация указанного права отменяет все незарегистрированные права, ему противоречащие; • 2-й класс — квалифицированное право собственности (регистрируется в том случае, если отсутствует свидетельство о том, что данная недвижимость принадлежит субъекту в течение 15 лет); • 3-й класс — владение (регистрируется на основании факта владения и декларации, в случае отсутствия документов необходимо доказать, что субъект владеет недвижимостью в течение 14 лет); • 4-й класс — гарантированное право аренды (регистрируется в том случае, если хозяин недвижимости имеет свидетельство о гарантированном праве собственности на недвижимость). Класс права на недвижимость может быть изменен (повышен) в том случае, если будут представлены дополнительные свидетельства и документы. Например, для того, чтобы повысить класс «владение» до класса «гарантированное право собственности», лицо должно владеть недвижимостью в течение 12 лет с момента регистрации (срок приобретательной давности в Великобритании). Принципы регистрационного права Великобритании: зеркала, занавеса, гарантированного возмещения ущерба. Принцип зеркала (mirror principle) означает, что реестр прав на недвижимость должен точно отражать реальную ситуацию с недвижимым фондом в государстве. Английское законодательство прямо провозглашает принцип зеркала, и регистрирующий орган руководствуется им при своей деятельности. Для осуществления этой задачи регистратор требует четких доказательств наличия прав от собственников. В реестр также вносятся обременения регистрируемого объекта. Кроме этого, в случае возникновения двусмысленностей относительно границ конкретного земельного участка королевский реестр взаимодействует с картографической службой (Ordnance Survey). Принцип занавеса (curtain principle), заключается в том, что приобретатель недвижимости может целиком и полностью полагаться на реестр как на единственный полный и достоверный источник информации об интересующем его объекте. Существование этого принципа изначально вызвано желанием упростить положение покупателя и избежать необходимости связываться со всеми выгодоприобретателями траста, которых может быть достаточно много. Все отношения между доверительным собственником и выгодоприобретателем траста никак не связаны с покупателем и не влияют напрямую на его положение. Для получения чистого титула при регистрации от покупателя требуется только соблюсти требования Закона о собственности 1925 г., т.е. он находится за «занавесом», под защитой реестра, который отвечает за все сведения. Принцип гарантированного возмещения ущерба (indemnity principle), или принцип застрахованности, состоит в том, что государство гарантирует возмещение материального ущерба лицам, пострадавшим от ошибок регистратора. Например, в случае если какое-либо обременение не было внесено в реестр, то согласно принципу зеркала покупатель не является связанным данным обязательством, но при этом невиновное лицо, права которого были таким образом ущемлены, должно получить компенсацию от государства. Приложение 8 Закона о регистрации земель 2002 г. выделяет следующие обстоятельства в качестве основания для выплаты компенсации: — внесение исправления в реестр; — ошибка, изменение которой требует внесение исправления в реестр; — ошибка, допущенная в ходе официального поиска информации сотрудниками реестра; — ошибка, допущенная при выполнении официальной копии документа; — утрата или повреждение документа, находящегося у регистратора на ответственном хранении или депозите; — ошибка в предварительных записях реестра; — неисполнение регистратором своих обязанностей по уведомлению о создании установленного сбора. Публичная достоверность и открытость реестра. Структура управления земельной недвижимостью в Великобритании такова, что различная информация о ней находится в разных ведомствах и организациях, занимающихся охраной окружающей среды, сельским хозяйством, оценкой земель, картографией и т.д. Для целей получения всесторонней и полной информации о недвижимости была создана специальная информационная система недвижимости — Национальная информационная служба недвижимости, в которую поступают данные о недвижимости из разных ведомств и организаций. Национальная информационная служба недвижимости находится на самофинансировании и предоставляет информацию о недвижимости, а также осуществляет ее поиск за плату. Указанная информация является общедоступной: любое лицо за определенную плату может получить информацию об объекте, владельце, правах на него и стоимости предыдущей продажи. Как совершение регистрации, так и предоставление данных из Регистра недвижимости осуществляются за плату. Бесплатные действия осуществляются лишь в определенных случаях (например, при перемене лиц, снятии обременений и т.д.). Публичная достоверность гарантирует приобретателю защиту от претензий со стороны заинтересованных лиц (прежде всего лиц, считающих себя собственниками имущества) в том случае, если приобретатель при совершении сделки с недвижимостью добросовестно полагался на акт регистрации, произведенный уполномоченным органом. Регистрационную систему Англии можно назвать системой, в которой в силу различных причин в недостаточной степени проводятся начала внесения и публичной достоверности, но, надо сказать, что регулирующие органы придерживаются принципа занавеса, который отражает стремление к публичной достоверности, по-разному влияя на улучшение ситуации, например, путем введения санкций за ошибки данных, допущенные сотрудниками. Регистрация прав на недвижимость в США: значение; влияние федеративного устройства на иммобилиарное регистрационное право. Правовой режим недвижимого имущества в США регулируется как федеральным законодательством, так и законодательством штатов, причем последние могут иметь существенные различия. Однако во всех штатах признается, что основу недвижимого имущества составляет земля, которая включает не только ее почвенный слой, но и все объекты, которые с ней прочно связаны. При этом речь идет об объектах как созданных природой, так и человеком, и которые находятся как под землей, так и на поверхности. К недвижимости также относится растительность, которая не требует ежегодной сельскохозяйственной обработки, получившая название fructus naturals (деревья, кустарник, многолетние травы). Растения, которые выращиваются человеком и каждый год вынимаются им из земли, относятся к движимому имуществу. Таким образом, выделяют три компонента недвижимого имущества: собственно землю, растительность и принадлежности к земле (fixtures). В США официальная система укрепления прав на недвижимость основана на частной передаче и регистрации актов, на которых основана эта передача. При этом обычно объекты сделки каждый раз подлежат новому обследованию. При закрытии сделки продавец недвижимости обязан передать покупателю правовой титул, «отвечающий целям гражданского оборота». В противном случае покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи. В целях предоставления покупателям недвижимости возможности удостовериться в безупречности правового титула, то есть в отсутствии притязаний со стороны третьих лиц на покупаемое имущество, во всех штатах приняты и действуют законы об обязательной регистрации сделок с недвижимостью, предусматривающие право покупателя зарегистрировать полученный правоустанавливающий документ в государственном учреждении. Регистрацией прав собственников занимается служба регистрации правоустанавливающих документов. Регистрационная запись служит своего рода «уведомлением» о том, что отныне данный покупатель является законным собственником данного объекта недвижимости. Наличие факта регистрации значительно облегчает и ускоряет оборот недвижимости, поскольку ни продавец, ни покупатель не тратят массу времени и денег на доказательство и, соответственно, исследование чистоты титула. Зарегистрированный титул становится не просто доказательством наличия права на недвижимость, а непосредственно предметом последующей передачи прав, поскольку при передаче прав на зарегистрированный объект в реестре имя одного собственника просто меняется на имя другого. И сам факт регистрации предоставляет владельцу основанные на общем праве права в отношении его имущества, а, значит, определяет и момент перехода этих прав. При регистрации сделки в реестр объектов недвижимости заносятся сведения о праве удержания, залоге и других правовых ограничениях, действующих в отношении указанного имущества. Главным центром распространения Актовой системы регистрации сделок с недвижимостью являются США, что во многом обусловлено федеративным устройством государства. Здесь нет единой государственной информационной системы по недвижимости, и поэтому ее оценкой и юридическим обслуживанием занимаются частные компании на уровне штатов. Сущность Актовой системы заключается в том, что в сделках с недвижимостью государство, если и берет на себя какую-либо функцию, сопряженную с возможной ответственностью, то только в регистрации самого факта совершения сделки определенного содержания между определенными лицами. Имеют ли стороны право на совершение этой сделки, имеют ли они вообще какое-либо отношение к самому предмету сделки, да и существует ли этот предмет в природе, не интересует регистратора – в его обязанности входит только удостовериться в том, что перед ним именно те личности, которые указывают себя в договоре, вручаемом ему для регистрации, и точно зафиксировать дату и время регистрации. А если сделка заключена при помощи нотариуса, то и необходимость идентификации исчезает. Особая важность фиксации даты и времени регистрации состоит в том, что, если прежний владелец успешно попытается несколько раз продать, пока оформляются эти сделки, один и тот же объект (или несколько раз заложить одно и тоже имущество), и поэтому в отношении одного и того же объекта возникнут конкурирующие между собой права или интересы, то удовлетворение, прежде всего, будет предоставлено тому претенденту, чей договор будет зарегистрирован раньше. Покупатель недвижимости (а также ипотечный кредитор) сам на себе несет всю тяжесть риска, связанную со сделкой. А риск этот, например, может состоять в том, что продавец не является собственником продаваемой недвижимости и не имеет на ее продажу никаких полномочий. Подобные риски могут скрываться не только в текущей сделке, но и в истории ее объекта. Таким образом, прежде чем купить недвижимость, необходимо тщательно изучить всю историю переходов ее из рук в руки (Title of research), историю залогов и сдачи в аренду, войти в детали семейных историй ее прежних владельцев и прочее, вплоть до самого происхождения недвижимости (например, пожалования королем) с тем, чтобы свести к минимуму возможные неожиданности. Естественно, что такое исследование не под силу рядовому покупателю – для него за достаточно высокую плату это делают специализирующиеся на этом юристы. (Современные стандарты, действующие в США, разрешают ограничиться исследованием 40-ка последних лет истории объекта сделки, что, возможно, обусловлено обычно коротким сроком жизни объекта недвижимости в США.) Но и они не в состоянии дать стопроцентную гарантию «чистоты титула», и покупателю все равно приходится рисковать, а, следовательно, и страховать приобретаемый титул, то есть свое право (title insurance). Страхованием титула занимаются специализированные страховые компании, что является весьма эффективным бизнесом. Титульное страхование недвижимости в США. Титульное страхование (title Insurance) в США защищает страхователя от риска потери или ограничения права собственности. Добросовестный покупатель после страхования получает уверенность в чистоте заключаемой сделки, не боится изъятия или обременения купленного имущества. В спорных случаях он получает страховое возмещение, равное стоимости утраченного имущества. Государство не участвует в страховании титула, но регулирует деятельность страховых компаний. Это частная система страхования, в которой не участвуют риэлторы. Особенность страхования титула в том, что страхование покрывает все события, которые наступили до вступления во владения недвижимостью нынешнего собственника. Сумма страховки покрывает интересы собственника недвижимости. Стоимость услуги страхования титула составляет от 0,4% от страховой суммы. Перед тем, как страховать покупку, проводится тщательная проверка по публично доступным регистраторским базам. Максимальная открытость объясняет невысокие требования к страхованию титула. Во время страхования титула страховая компания изучает все документы на собственность и очищает её от дефектов. А все действующие отягощения включаются в нестраховой случай. Частные компании страхования титула являются основными владельцами источников информации о земельных участках, так как каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. В отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Поэтому страховые компании сами обследуют границы владений клиента и ведут собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости. Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять ее план. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. Но такой обследованный земельный участок может быть единственным среди других еще не обследованных владений. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании. Однако в некоторых штатах разработаны программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости (земли, улучшений, и т.д.).