Основы жилищного права

Лекция 13 на 28.11.2020 Дисциплина: Основы Права Тема 13: Основы жилищного права 1. Изучить материалы лекции § 1. Жилищное право и его источники § 2. Жилые помещения, жилищный фонд: понятия и виды § 3. Формы удовлетворения жилищных потребностей § 4. Наем жилого помещения 2. Ознакомится с Жилищным кодексом России; Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 3. Сделать конспект материалов лекции по следующим вопросам 1. Дайте определение жилищного права и выделите его предмет и метод. Жилищное право представляет собой совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. В данном определении жилищное право характеризует с точки зрения объективного права и рассматривается как синоним категории «жилищное законодательство». Предметом жилищного права является совокупность общественных отношений, возникающих в процессе удовлетворения жилищной потребности граждан, предоставления, распределения, эксплуатации и использования жилья, обеспечения сохранности жилищного фонда. ЖК РФ впервые приводит перечень общественных отношений, регулируемых жилищным законодательством (ст. 4). К жилищным отношениям относятся отношения по поводу: 1) возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 3) пользования общим имуществом собственников помещений; 4) отнесения помещений к числу нежилых и исключения их из жилищного фонда; 5) учета жилищного фонда; 6) содержания и ремонта жилых помещений; 7) перепланировки и переустройства жилых помещений; 8) управления многоквартирными домами; 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; 10) предоставления коммунальных услуг; 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; 12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Метод правового регулирования – это основной способ, с помощью которого право воздействует на свой предмет. Жилищно-правовой метод регулирования представляет собой совокупность юридических средств и приёмов, с помощью которых осуществляется регуляция жилищных правоотношений. Специфика метода жилищного права в том, что он одновременно сочетает в себе черты двух методов: 1. императивного (административно-правового); 2. диспозитивного (гражданско-правового). Императивный (административный) метод регулирования основан на принуждении, запрете, обязывании и базируется на отношениях субординации между участниками общественного отношения. При его помощи регулируются отношения, где приоритетным, как правило, является общесоциальный интерес. Одной из сторон в административных отношениях является уполномоченный орган государства. Соответственно стороны находятся в неравных отношениях - между участниками административных правоотношений складываются отношения власти и подчинения. Диспозитивный метод присущ гражданскому праву. Это метод автономии, дозволения, который характеризуется предоставлением субъектам правоотношений возможности выбора линии поведения. Этот метод построен на координации целей и интересов сторон в общественном отношении. Основывается на равенстве сторон правоотношения. В гражданско-правовых отношениях их участники выступают обычно как равноправные субъекты, независимые друг от друга. 2. Каковы особенности жилищных правоотношений и в чем специфика их правового регулирования? Жилищные отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства, принимают форму жилищных правоотношений. Они носят комплексный характер и регулируются нормами как публичноправового характера (например, конституционного и административного права в сфере управления жилищным фондом, его государственного учета, а также в сфере контроля за его использованием и сохранностью), так и частноправовыми нормами (например, гражданского и жилищного права — по приобретению и использованию гражданами конкретных жилых помещений и т.п.). Отношения, которые не связаны непосредственно с удовлетворением постоянной потребности человека в жилище жилищным законодательством не регулируются, например, отношения возникающие в связи с проектированием, строительством, реконструкцией жилых домов, предоставления жилья с целью удовлетворения временных нужд (в гостиницах, санаториях и др.). Жилищное право. Жилищные правоотношения неоднородны по предмету регулирования, субъектному составу, а также по методу регулирования. Большинство жилищных правоотношений регулируется гражданско-правовым методом и характеризуется равенством участников таких отношений (п. 1–3, 6, 8–11). Отдельные правоотношения являются отношениями смешанного типа — формально закрепляется юридическое равенство сторон, однако участники могут осуществлять свои права только в соответствии с жестким предписанием законодательства (п. 4, 7). Третий вид правоотношений характеризуется императивным методом регулирования и наличием властных полномочий у субъекта (п. 5, 12). Таким образом, жилищное право регулирует неоднородную группу правоотношений, возникающих в связи с осуществлением жилищных прав и обязанностей субъектами жилищного права. 3. Как распределяется компетенция Российской Федерации и субъектов РФ при регулировании жилищных правоотношений? В связи с тем, что жилищное законодательство отнесено Конституцией Российской Федерации к совместному ведению РФ и субъектов РФ часть его норм относится к федеральному законодательству, часть — к законодательству субъектов федерации и к актам органов местного самоуправления (пп. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ и ч. 1 ст. 5 ЖК). Саму систему жилищного законодательства определяет федеральное законодательство. Оно же определяет понятия тех или иных правовых конструкций в области жилищного права, например, устанавливает объекты жилищных прав, жилищный фонд, порядок признания помещения жилым помещением и др. При этом субъект федерации и орган местного самоуправления не вправе самостоятельно изменять понятия тех или иных правовых конструкций в области жилищного права имеющиеся в федеральном законодательстве. Нормы жилищного права находятся в различных нормативных правовых актах (законах, подзаконных актах и др.), которые называются источниками жилищного права. 4. Как соотносятся понятия «жилищное право» и «жилищное законодательство»? Термин «жилищное право» может обозначать отрасль права, институт права, жилищное законодательство, науку и учебную дисциплину. Учитывая разнородность предмета регулирования и метода регулирования жилищных правоотношений и разнородный состав правовых институтов и норм различных отраслей права, составляющих жилищное законодательство, определить место жилищного права как в общей системе российского права, так и охарактеризовать его с точки зрения отдельной, самостоятельной отрасли права, трудно. В научной литературе некоторые авторы рассматривают жилищное право как особую подсистему права, другие — как особую подотрасль гражданского права, как что-то большее, чем институт права, но меньшее, чем отрасль права, третьи полагают, что жилищное право не может рассматриваться ни как самостоятельная отрасль права, ни как подотрасль, ни как самостоятельный институт одной отрасли, оно имеет особый комплексный характер, поскольку его составляют нормы различных отраслей права — «жилищное право является комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства». Жилищное законодательство в самом общем виде представляет собой определенную совокупность законов и иных правовых актов, нормами которых регулируются жилищные отношения, составляющие его предмет, т.е. отношения, обеспечивающие удовлетворение потребностей граждан в жилье. 5. Что подразумевается под правом гражданина на жилище? Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст. 25, 40 Конституции РФ). Право на жилище как институт конституционного права имеет многоаспектный характер, но его реализация сводится к следующим основным положениям. Государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. При этом государство взяло на себя обязанность охранять имеющееся у человека субъективное право на конкретное жилище закрепив это в виде принципов неприкосновенности жилища (ст. 25) и неприкосновенности частной жизни (ч. 1 ст. 23). Кроме того, государство приняло на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин законно находящиеся на территории Российской Федерации был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья. «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами» (ст. 40 Конституции РФ). 6. Дайте определение понятия «жилое помещение» и раскройте его существенные признаки. Жилое помещение — это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ). Признаки жилого помещения: 1.         Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а именно должны быть прочно связанными с землей, причем настолько, чтобы перемещение этих объектов было невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Следовательно, не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики. 2.         Другим обозначенным в Жилищном кодексе РФ признаком жилищного помещения является его изолированность. Это означает, что жилое помещение должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход). 3.         Важнейшим системообразующим признаком жилого помещения является его пригодность для постоянного проживания граждан. Среди требований, предъявляемых к жилому помещению, можно назвать, следующие: жилое помещение должно находиться в жилой зоне; несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находится в работоспособном состоянии, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций; жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение; инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.) и т.д. 4.         Жилое помещение должно быть предназначено для постоянного проживания, т. е жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, техническим, пожарным правилам и нормам. В соответствии с ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Жилое помещение в соответствии с ФЗ «О пожарной безопасности» должно отвечать требованиям пожарной безопасности — специальным условиям социального и (или) технического характера, установленным в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом. 7. Сравните понятия «жилище» и «жилое помещение». Существует точка зрения, что категории «жилище» и «жилое помещение» являются отражением одного и того же понятия в разных отраслях права. С этой позицией трудно согласиться, поскольку «жилище» и «жилое помещение» не совпадают ни по содержанию, ни по объему, поэтому логически не могут быть одним и тем же понятием. В современных условиях люди проживают в комнатах, номерах гостиниц, общежитиях, домах престарелых, квартирах, индивидуальных жилых домах, особняках, дворцах, замках. Данное перечисление можно продолжить, однако важным здесь является то, что все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жилищем — объектом его основных и неотчуждаемых прав, средством к существованию, местом, неразрывно связанным с личной жизнью человека. Очевидно, что по объему понятие «жилище» гораздо шире понятия «жилое помещение», поскольку включает в себя не только дома, квартиры, их изолированные части, но и другие сооружения или их части, традиционно используемые для проживания (чум, яранга, цыганская кибитка и др.). Понятие «жилище» более абстрактное по сравнению с более конкретным «жилым помещением», являющимся объектом гражданских и жилищных прав. По содержанию (совокупности существенных признаков) эти понятия также различны. Определение понятия «жилое помещение» содержится в ст. 15 ЖК РФ. Легального определения понятия «жилище» нет ни в Конституции, ни в Жилищном кодексе. Жилое помещение всегда является объектом недвижимого имущества, жилищем может быть и временная постройка, сооружение, сборно-разборная конструкция, вагончик, фургон, туристическая палатка. По целевому назначению жилое помещение должно быть предназначено и пригодно для постоянного проживания, а жилище — место, которое фактически используется для проживания, например, дачный или садовый дом. И наконец, по периоду использования жилое помещение предназначено для постоянного проживания, а жилище — как для постоянного, так и для временного, например, больница, санаторий, пансионат. В то же время для жилища связь с личной жизнью человека является существенным, обязательным признаком, а для жилого помещения — факультативным, поскольку последнее может существовать как объект недвижимости и гражданского оборота, но при этом не использоваться для проживания людей. Таким образом, из сказанного можно сделать вывод, что жилое помещение — это материальный объект, опосредующий реализацию потребности в жилище, наряду с другими объектами, используемыми для проживания. Но, в отличие от других жилищ, жилое помещение обеспечивает не только территорию для развития личной жизни человека и ее защиту, но и достойный уровень жизни. Следовательно, жилое помещение — полноценное средство реализации конституционного права граждан на жилище.  8. Назовите объект жилищного правоотношения. Жилые помещения являются объектами регулирования жилищного права. Как уже отмечалось, легальное определение понятия жилого помещения дано в п. 2 ст. 15 ЖК РФ: «Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)». 9. Какие виды жилых помещений существуют? Законодатель употребляет понятие «жилое помещение» как родовое, которое охватывает все виды жилых помещений: жилой дом, квартиру, комнату, включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах (ст. 16 ЖК), часть жилого дома и часть квартиры (несколько комнат). Часть комнаты объектом жилищных отношений жилищное законодательство не считает. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Под квартирой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Квартира как вид жилого помещения может быть отдельной, т.е. предоставленной для проживания одной семье, и коммунальной, где все комнаты изолированные, т.е. имеют самостоятельный выход в коридор, но в этих комнатах по самостоятельным договорам жилищного найма проживают разные семьи и (или) собственники (ст. 59 ЖК). Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната признается самостоятельным объектом жилищных прав только в том случае, если она является изолированной, что вытекает из ст. 62 ЖК 10. По каким основаниям классифицируются жилищные фонды и какие их виды предусмотрены ЖК РФ? Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд, который отличается своим целевым назначением, формами собственности и имеет разный правовой режим. Жилищный кодекс — в ст. 19 в зависимости от формы собственности и с учетом ч. 3 ст. 40 Конституции РФ и ст. 672 ГК РФ — подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный. Частный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц (за исключением государственных и муниципальных организаций). Государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации) и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений. Муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального и коммерческого использования, а также на специализированный и индивидуальный жилищный фонд. Жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов. Специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в порядке и на условиях, установленных законодательством жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования. Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений из жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда 11. Каково правовое положение жилых помещений как объектов права собственности? В науке общепризнанной является точка зрения, что жилые помещения — это особый объект, наделенный специальным правовым положением. Под правовым положением жилого помещения понимается правовая характеристика этого объекта, выраженная в нормативных правовых предписаниях частноправового и публично-правового характера, направленных на эффективное правовое регулирование общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений как объектов особого назначения. Выделяются следующие факторы, влияющие на формирование специального правового положения жилых помещений: 1) жилое помещение (единственное среди недвижимых вещей) предназначено для проживания (ст. 17 ЖК); 2) назначение жилых помещений предполагает их обособление, вследствие чего они объединяются в жилищный фонд для наиболее эффективного управления ими (ст. 19 ЖК); 3) жилые помещения являются средством реализации конституционного права граждан на жилище и объектом конституционной охраны. В связи с особым целевым назначением жилых помещений законом устанавливаются требования, предъявляемые к жилым помещениям. В п. 2–3 ст. 15 ЖК содержатся отсылочные нормы, в которых указано, что требования к жилым помещениям, а также основания и порядок признания помещений непригодными для проживания устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В соответствии с указанным нормативным актом жилые помещения должны быть пригодны для постоянного проживания граждан и соответствовать строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам. В самом общем плане требования к жилым помещениям сводятся к следующему: 1) расположение преимущественно в домах, находящихся в жилой зоне в соответствии с зонированием территорий; 2) прочность и надежность несущих конструкций; 3) безопасность для проживающих граждан; 4) обеспеченность инженерными системами (водоснабжение, канализация, вентиляция, отопление, газоснабжение); 5) соответствие инженерных систем установленным нормам и правилам; 6) требования к теплоизоляции и температуре внутри помещений; 7) защита от дождевой и талой воды; 8) наличие лифта в домах свыше 5 этажей; 9) гидро-, шумо-, виброизоляция и т.д. Если какие-либо из указанных требований не соблюдаются, жилое помещение признается непригодным для проживания в соответствии с данным Постановлением. Жилые помещения должны использоваться по целевому назначению — для проживания граждан (ст. 17 ЖК). Это основное ограничение прав собственников и владельцев жилых помещений, установленное законом, в связи с чем законодатель установил 2 императивных правила: 1) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств; 2) не допускается использование жилого помещения не по назначению без предварительного перевода его в нежилое. Из этого правила законом предусмотрено исключение: возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 12. Назовите основные сделки с жилыми помещениями. В чем их особенности? Собственник вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например, куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например, сдавать внаем, аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление. Гражданский кодекс РФ (гл. 33) устанавливает возможность собственников произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты собственник (получатель ренты) имеет право передать другому лицу (плательщику ренты) в собственность имущество, а последний в обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. В соответствии со ст.671 ГК РФ: «Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом (в том числе индивидуальному предпринимателю), жилое помещение за плату во временное владение и (или) пользование только для проживания граждан. Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год подлежит обязательной государственной регистрации. Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения (ст. 610 ГК). ГК устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо непозднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях. сторонами. Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела. 286 В тех случаях, когда арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Договор аренды жилого помещения является возмездным договором и обязательно должен предусматривать размер арендной платы при ее отсутствии в договоре аренды он считается незаключенным (ст. 654 ГК). Передача жилого помещения по договору аренды осуществляется по приемо-сдаточному акту. Гражданин может использовать жилье и на ограниченном вещном праве пользования, например, возникшем в силу завещательного отказа. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК). Гражданину, принятому в члены жилищного кооператива, предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса во владение и пользование, а распоряжение им осуществляется в установленных законодательством пределах (подп. 5 ст. 10, ст. 124 ЖК). 13. В чем отличие жилищного фонда коммерческого использования от жилищного фонда социального использования? Особенность жилищного фонда коммерческого использования состоит в том, что в него могут входить жилые помещения, находящиеся как в собственности граждан и юридических лиц, так и в государственной собственности, за исключением жилых помещений индивидуального и социального (т. е. не связанного с извлечением прибыли) использования и жилых помещений специализированного фонда. Кроме того, не могут использоваться с целью извлечения прибыли жилые помещения муниципального жилищного фонда. 14. В чем особенности специализированного жилищного фонда? Специализированный жилищный фонд принципиально отличается от основной части жилищного фонда, заселяемой на общих основаниях, тем, что он, подчиняясь специальным задачам использования, имеет значительную специфику правового режима, влекущую, в числе других особенностей, ограничения прав проживающих в нем лиц, именно поэтому он получил соответствующее наименование и самостоятельное правовое регулирование. В ст. 19 ЖК РФ сформулировано понятие специализированного жилищного фонда как совокупности предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела   IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. В состав специализированного жилищного фонда входят: —    служебные жилые помещения; —    жилые помещения в общежитиях; —    жилые помещения маневренного фонда; —    жилые помещения в домах системы социального обслуживания; —    жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами; —    жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан — жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Перечень является исчерпывающим. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Как предусматривает ч. 3 ст. 92 ЖК, специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разд. IV ЖК. В соответствии со ст. 99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. 15. Как определяется договор социального найма жилого помещения в Жилищном кодексе РФ и каковы его основные признаки? По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Договор этот является консенсуальным, двусторонне обязывающим, как правило, возмездным, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание, ремонт этого помещения и за коммунальные услуги (п. 2 ст. 156 ЖК РФ). В качестве исключения такой договор может быть безвозмездным: наниматель освобожден от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем), если он признан малоимущим гражданином, но при этом он обязан вносить плату за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги (п. 9 ст. 156 ЖК РФ). Исключение составляют лишь те жилые помещения, которые входят в муниципальный жилищный фонд социального использования. Предметом договора социального найма жилого помещения может быть только жилое помещение. В этом качестве могут быть предоставлены: – жилой дом, не являющийся многоквартирным; – квартира в многоквартирном доме; – одна или несколько изолированных комнат в коммунальной квартире или жилом доме, не являющемся многоквартирным. 16. Каковы права членов семьи нанимателя, и кто к ним относится? К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. 17. Какие распорядительные правомочия есть у нанимателя по договору социального найма и каковы условия их реализации? Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Перечисленные права нанимателя иногда называют элементами права распоряжения нанимателя, а их совокупность — правом на жилую площадь. Помимо указанных выше прав наниматель может иметь иные права, предусмотренные законом и (или) договором социального найма. По договору социального найма наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. 18. В чем различие между учетной нормой и нормой предоставления площади жилого помещения? Норма предоставления жилого помещения устанавливается как минимальное количество квадратных метров жилой площади, приходящихся на одного человека при получении им жилого помещения по договору социального найма. Учетная норма определяется как минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого устанавливается уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения с целью принятия их на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Иными словами, учетная норма определяет возможность гражданина претендовать на жилое помещение по договору социального найма. 19. Каковы условия и порядок предоставления жилых помещений в специализированном жилищном фонде? Пользование специализированными жилыми помещениями осуществляется на основании особой разновидности договора найма— по договору найма специализированного жилого помещения. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК). Правовой режим специализированных жилых помещений выражается в том, что эти жилые помещения не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для временного проживания. Договор найма специализированного жилого помещения может заключаться в отношении жилых помещений, которые входят в специализированный жилищный фонд и находятся в государственной или муниципальной собственности. Административной предпосылкой его заключения служит решение собственника специализированного жилого помещения и отсутствие жилья в населенном пункте его предоставления. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (п. 1 ст. 92 ЖК). 20. В чем особенности договора коммерческого найма жилого помещения? Отношения коммерческого найма, жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством. Объектом договора коммерческого найма может быть жилое помещение, относящиеся к частному, государственному или муниципальному жилищному фонду. По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК). Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки для его заключения необходимо достичь лишь соглашения по всем существенным условиям договора. Площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. В качестве наймодателя в договоре коммерческого найма выступает собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо. В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает одно физическое лицо — наниматель. Однако проживать совместно с нанимателем могут не только члены семьи, но и любые другие лица, включенные в перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем, при заключении договора коммерческого найма. В данном случае закон допускает множественность лиц на стороне нанимателя к которым относятся лица, постоянно проживающие с нанимателем и сонаниматели (п. 1 ст. 308, п. 4. ст. 677 ГК). Договор коммерческого найма является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным и заключается в письменной форме. Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида срока договора коммерческого найма: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК).