Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Лекция 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа Инвестиционные проекты, имеющие цель увеличение доходности, стоимости объекта недвижимости, повышение рентабельности производства, как правило, связаны с привлечением заемных средств. Т.о. инвестиции тесно связаны с ипотечным кредитованием – кредитованием по залог имущества. Рассмотрим некоторые виды ипотечных кредитов, которые чаще всего используются при реализации инвестиционных проектов. Виды кредитов: • Кредиты с шаровым платежом; • Самоамортизирующиеся; • С переменной ставкой процента; • Завершающая ипотека; • Совместное участие Кредитами с шаровым платежом называются кредиты, при которых амортизация кредита и процентов, начисленных по нему, осуществляется единым платежом в конце срока кредитования. Разновидностью такого кредита является кредит, при котором только основная величина кредита амортизируется в конце периода кредитования. Проценты же выплачиваются в период срока кредитования. В самоамортизурующихся кредитах выплаты осуществляются на протяжении всего срока кредитования с помощью аннуитетных платежей (используется функция амортизации). Кредиты с переменной ставкой используются в случае нестабильной экономической ситуации, когда часто меняются ставки рефинансирования в банках. В этом случае в залоговом договоре предусматривается возможность изменения ставки кредитования. Частным случаем такого кредитования является канадский РОЛЛ-ОВЕР, когда изменение ставки в договоре предусматривается через равные промежутки времени. Завершающая ипотека предполагает существование старшей и младшей закладной, когда кредитодатель закладывает имущество, под которое обязался выдать кредит, но достаточных средств не имеет. В этом случае под залог (младшая закладная) этого же имущества он берет недостающую величину кредита. Таким образом, он играет роль посредника для недостающей части кредита. При этом, ставка кредитования должна быть меньше, чем указано в старшей закладной. Таким образом, посредник получает выгоду и за счет разности процентов. Совместное участие предполагает участие залогодателя в получении прибыли инвестируемого бизнеса. Поэтому, с учетом предполагаемой прибыли, ставка по кредиту устанавливается, как правило, ниже рыночной. Основная цель любого кредита - увеличение доходности производства, увеличение собственного капитала, которое происходит за счет: 1. Прибыли, заработанной с помощью кредита, в размере, превышающем уплаченные проценты. 2. Доли кредита, самортизированного за инвестиционный период. С этой точки зрения кредит можно рассматривать как финансовый рычаг для увеличения собственного капитала – экономический рычаг, который принято называть Леверадж. Влияние финансового левереджа можно рассматривать как увеличение нормы отдачи на собственный капитал, в зависимости от коэффициента ипотечной задолжности. Взаимосвязь между указанными величинами установлено в методе связанных инвестиций по финансовым компонентам. Выразим отсюда норму отдачи на собственные средства. Для определения влияния коэффициента ипотечной задолжности на Yс, найдем производную Отсюда видно, что при , производная отрицательна. Следовательно, Yс будет уменьшаться с увеличением доли заемных средств m. Т.о. кредит не выгоден при данных условиях. Если же , производная положительна и Yс будет увеличиваться с увеличением доли заемных средств m. Т.о. кредит выгоден при данных условиях. Данные выводы можно проиллюстрировать в виде следующего графика. Рис. 25 Влияние финансового левераджа. Здесь по оси абсцисс отложено значение коэффициента ипотечной задолжности, по оси ординат значение нормы отдачи на собственный капитал. Верхняя часть на данном рисунке (выше Y0=10%) – зона увеличения Yс, нижняя – уменьшения. При этом, чем больше значение Y0, тем быстрее растет значение Yс. Методы определения стоимости объектов недвижимости при реализации ивестиционно-ипотечного проекта. Существуют две техники определения стоимости объекта недвижимости, учитывающие схему инвестиционно-ипотечного анализа. Это традиционная техника и техника Эллвуда. Традиционная техника. Традиционная техника позволяет вычислить абсолютное значение стоимости объекта недвижимости в виде трех слагаемых. Первое слагаемое представляет собой доходную часть за минусом величины годового обслуживания долга DS, приведенную на текущий момент времени. Второе слагаемое есть величина перепродажи недвижимости в будущем минус остаток долга на момент перепродажи, также приведенное на текущий момент. Наконец, третье слагаемое есть остаток долга на текущий момент времени. Если кредит взят в текущий момент, то ОС0 и есть величина кредита. Пример: Объект недвижимости ежегодно приносит доход, равный 70000$. ЧОД=70 000$. Через 5 лет недвижимость будет продана за 700 000$. Для приобретения собственности взят самоамортизирующийся кредит 300 000$, взятый на 20 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на собственный капитал равна 20%. Определить стоимость недвижимости. Используем приведенную выше формулу. Для этого подсчитаем DS. Расчет DS. Из таблиц функций сложного процента определим аммартизационные платежи для погашения кредита. Табличное значение iaof(15%,20)=0.01317 при ежемесячных платежах. Реальные ежемесячные отчисления для кредита, величина которого 300000$, составят 0.01317*300000=3951$ DS=3951*12=47412 Определим остаток кредита на момент перепродажи, т.е. через 5 лет. Расчет ОS5. Стоимость единичных ежемесячных аннуитетных платежей за 5 лет составят pvaf(15%,5)=42.03459 Стоимость реальных отчислений (с учетом, что, как показано выше, ежемесячный платеж = 3951$) за 5 лет, приведенных на текущий момент, составит 42.03459*3951=166078. Остаток платежей, приведенный на текущий момент равен 300000-166078=133921 Остаток, приведенный на момент продажи, т.е. через 5 лет OC5=2.1072*133921=282200, где fvf(15%,5)=2.1072 Отсюда стоимость объекта недвижимости составит = V=534 660$ Исходная формула может быть видоизменена. Здесь DS1 и OS1 соответственно величина годового обслуживания и остаток долга на момент перепродажи, если долг равен одной денежной единице, т.е. одному доллару, например. Величина mV и есть величина кредита. Поэтому данная формула есть видоизмененная формула традиционной техники. Пример: Возьмем предыдущий пример. Но данные представим в видоизмененном виде. ЧОД=70 000$. В конце срока будет продана 1.25V. Для приобретения собственности взят cамоамортизирующийся кредит c m=60%, взятый на 20 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на собственный капитал равна 20%. Определить стоимость недвижимости. Величины DS1 и OS1 определены, как и в предыдущем случае, но для кредита, величина которого равна одному доллару. Получим V=512 240$ Техника Эллвуда Техника Эллвуда позволяет определять стоимость недвижимости на основе коэффициентов доходности долевых показателей собственных и заемных средств. Приводит к тем же результатам, что и традиционная техника. В методе Эллвуда используется формула прямой капитализации, где ставка капитализации определяется по формуле Эллвуда Здесь ∆n – относительное изменение стоимости через n лет, α – коэффициент стабилизации, С – коэффициент Эллвуда. Но чаще всего знаменатель данной формулы принимают равным единице. Коэффициент Эллвуда определяется по формуле. Где p – доля самортизированных средств кредита на момент перепродажи. Для вывода формулы Эллвуда используется формула метода связанных инвестиций , в которую необходимо ввести две поправки. Поправку за обслуживание долга и поправку самортизированные средства на момент перепродажи. Первая учитывается следующим образом. Понятно, что обслуживание долга приводит к уменьшению стоимости объекта недвижимости. Поэтому в коэффициент капитализации она вводится со знаком +. В формуле прямой капитализации это и приведет к уменьшению стоимости. В соответствии с формулой Инвуда показатель фонда возмещения можно заменить. Вторая поправка, которая вводится со знаком минус, поскольку увеличивает стоимость, преобразует формулу следующим образом После простых преобразований, получим формулу Эллвуда без учета изменения стоимости в будущем. , где в скобках стоит коэффициент Эллвуда. Рассмотрим предыдущий пример, в котором данные изменены для удобства применения формулы Эллвуда. Пример: Недвижимость приносит чистый операционный годовой доход равный 70000$. ЧОД=70 000$. Через пять лет недвижимость будет продана за 1.25V, т.е. на повысится в цене на 25%. Для приобретения собственности взят cамоамортизирующийся кредит c m=60%, на 20 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на собственный капитал равна 20%. Определить стоимость недвижимости. Определим коэффициент капитализации Получим R0=0.2-0.6(0.2+0.062*0.1344-0.158)-0.25*0.1344=0.1362 Из таблиц получаем sff(20%,5)=0.1344 Долю самортизированных средств получаем как единицу минус остаток долга на момент перепродажи. Остаток равен 0.932 (см. предыдущий пример). P=1-0.938=0.062 Rm= iaof(15%,20)*12 = 0.158 - эффективная ставка Окончательно, стоимость недвижемости определяется по формуле прямой капитализации V=70000/0.1362=513950 Лекция 8. Метод сравнения продаж Метод базируется на рыночных принципах. С помощью этого подхода моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости. Данный подход предполагает выбор объектов-аналогов из сегмента рынка недвижимости, в который входит оцениваемый объект. Объект-аналог – объект недвижимости, для которого в недавнем прошлом была проведена сделка купли-продажи. Поэтому известны цены каждого объекта аналога. Понятно, что оцениваемый объект отличается от объектов-аналогов. Поэтому для получения стоимости оцениваемого объекта в цену объекта-аналога вводится корректировка. Сpi= Цi ± Кi Здесь i – номер объекта-аналога. В корректировках, в частности, следует учитывать изменение спроса и предложения с течением времени. Эти изменения могут быть вызваны экономической ситуацией в стране, изменением нормативно-правовой базы и другими причинами. В этом случае может поменяться положение кривой спроса или предложения. Например, на рис. 26 показаны возможные изменения положений кривой спроса. Рис. 26 Возможные изменения кривой спроса. Такие изменения приводят к изменению положения точек равновесия, определяющих стоимость недвижимости из данного сегмента рынка. Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, отсутствие такого рынка либо его недостаточная развитость, не позволяет применять данный подход. Этапы применения метода сравнения продаж. • Анализ рыночной ситуации. Подбор информации, соответствующий данному сегменту рынка; • Выбор единиц и показателей сравнения; • Разработка модели, которая связывает единицы и показателей сравнения; • Расчет корректировок по показателям сравнения; • Расчет скорректированных цен продаж объектов сравнения; • Определение стоимости оцениваемого объекта. Объекты недвижимости отличаются друг от друга очень многими факторами. Поэтому очень трудно определить величину корректировки к целому объекту-аналогу. Определяют некоторую единицу сравнения объектов недвижимости. И корректировку определяют для стоимости единицы сравнения. Например, для стоимости квадратного метра жилого помещения, а не для целого дома. Показатели сравнения это некоторые классифицированные элементы, которые отличают объект-аналог от оцениваемого объекта, что и определяет введение той или иной корректировки. Единицы сравнения. Для незастроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения: • Цена за единицу площади (1 га, одна сотка, 1м2 ) • Цена за весь участок, если участки и оцениваемого объекта и объектов-аналогов имеют одну и ту же площадь. Для застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения: • Цена за 1м2 общей или полезной площади помещения (жилого,оффисного, коттеджа и т.д.) , • Цена за 1м3 для складских помещений. • Цена за комнату, квартиру или объект недвижимости, если они одинаковы для оцениваемого объекта и объектов-аналогов. Выбор единицы сравнения определяется удобством при сравнении все, выбранных объектов-аналогов и оцениваемого объекта. Показатели (Элементы) сравнения. Показатели сравнения классифицированы следующим образом. • Переданные права собственности на недвижимость; • Условия финансовых расчетов приобретения недвижимости; • Условия продажи (чистота сделки); • Динамика сделок на рынке; • Месторасположение; • Физические характеристики; • Экономические характеристики; • Наличие отклонений от целевого использования; • Наличие движимого имущества. При этом первые четыре показателя считают основными. Корректировки по этим показателям определяют именно в приведенной последовательности. В этих показателях корректировки вводятся в стоимость единицы сравнения сразу после их вычисления. Корректировки в другие показатели вводятся в произвольном порядке. Кроме того, их сначала можно суммировать, а затем вводить в стоимость единицы сравнения. Следует отметить, что корректировки вводятся в стоимость единицы сравнения объектов-аналогов, приводя эту стоимость к оцениваемому объекту. Рассмотрим показатели сравнения более подробно. Переданные права собственности на недвижимость. Величина корректировки определяется как разность между ценами продаж идентичных объектов, различающихся правами собственности. Поэтому величину корректировки можно трактовать как стоимость дополнительных прав собственности. При сдаче собственности в аренду, корректировку на права собственности можно определить как разницу между рыночной и договорной арендной платой. Пример. Пусть недавно купленный склад (до покупки находящийся в полной собственности) за 30 млн. руб., площадью 1000 кв.м. был сдан в аренду на пять лет при ставке дисконтирования 15%. Анализ сегмента рынка показал, что рыночная арендная плата составляет 10000 руб. за кв.м. Решение. ЧОД=V*R=30000000*(0.15+sff(15%,5)= 30000000*(0.15+0.14832)=8949600 руб. Доход приходящийся на кв.м от аренды составит 8949, 6 руб. Разность 10000 руб. – 8950руб = 1050 руб. –есть величина корректировки. Фактически, величина корректировки есть разность между рыночным значением арендной платы и договорным значением. Условия финансовых расчетов приобретения недвижимости. Среди финансовых расчетов выделяют три типичных: • Расчет собственными средствами на дату продажи; • Получение покупателем кредита у финансовой структуры; • Финансирование сделки самим продавцом, т.е. предоставление ипотечного кредита. Кроме того учитываются: • Коэффициент ипотечной задолженности; • Процентная ставка; • Срок кредита; • Вид кредита; И др. Пример. В качестве объекта аналога выбран объект, проданный за 15 млн. руб. При этом 7 млн.руб. были выплачены продавцу на дату регистрации сделки, а остальная сумма оформлена как ипотечный кредит на 15 лет при ставке 10% на условиях ежемесячных платежей. Таб. 15 Пример определения скорректированной стоимости Ежемесячный платеж 86 000 Текущая стоимость всех рыночных платежей за 15 лет при рыночной ставке 12% 7 165 700 руб. Скорректированная цена продажи 14 165 700 руб. Условия продажи (чистота сделки). Рассматривается мотивировка и знания покупателя и продавца. Выявляются отклонения от рыночных условий продажи. Могут быть, например, следующие отклонения: • Покупатель и продавец находятся в родственных отношениях; • Являются представителями холдинга или дочерних компаний; • Осуществляется продажа собственности умерших лиц; • Осуществляется продажа с целью избежать отчуждения заложенного имущества; • Объекты продажи отягащены какими либо обязательствами; • Иные взаимосвязи продавца и покупателя. Динамика сделок на рынке. Выявляется влияние фактора времени на уровень цен. Учитывается влияние инфляции, изменения в законодательстве, изменения спроса и предложения, денежные реформы и т.д. Для выявления этого влияния используется информация о продаже двух сопоставимых объектов, различающихся только датой продажи. Месторасположение. Территориальное размещение объекта недвижимости при определении его стоимости выявляется как рентная составляющая стоимости. Рассматриваются различные характеристики местоположения. Для сельской местности это вид почв, наличие воды, плодородие, и т. д. Для городских условий развитость инфраструктуры, экология, транспортная доступность. Величина корректировки определяется как разница цен продаж на объекты, находящиеся в разных местах. Физические характеристики. Рассматриваются размеры, вид и качество строительного материала, качество строительства и эксплуатации, архитектура и дизайнерское оформление, рельеф местности, ее физические особенности, размер и форма земельного участка. Экономические характеристики. Рассматриваются условия и сроки аренды, коэффициенты доходности, другие показатели. Необходимо исключить характеристики, которые использовались для введения корректировок на более ранних этапах. Например, при введении корректировок за условия финансовых расчетов и т.д. Отклонения от целевого использования. Проводится корректировка для сопоставимых объектов, для которых выявлено нецелевое использование собственности. Например, в качестве сравнимого объекта используется жилое здание, где на первом этаже размещен магазин, отсутствующий в оцениваемом объекте. Наличие движимого имущества. Анализируется наличие в сравнимых объектах в ценах движимого имущества. Например, оборудования. В этом случае необходимо исключить из цены продажи объекта-аналога стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости. Лекция 8. Методы определения корректировок. • Метод парного анализа данных. Цены продаж сравниваются по двум объектам-аналогам. При этом два выбранных объекта должны быть идентичны по всем параметрам, кроме одного. Разность между ценами для этих объектов за единицу сравнения и есть величина корректировки по данному параметру. • Количественный метод. Применяется, когда нет возможности проведения парного анализа. Величины корректировок определяются по рыночным данным, не относящимся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам-аналогам. • Качественный анализ. Метод основан на ранжировании качественных характеристик (хуже, лучше, эквивалентно, значительно хуже, значительно лучше). В такой ряд объединяют объекты-аналоги и оцениваемый объект. Необходимо, чтобы оцениваемый объект оказался внутри такого ряда. Тогда стоимость единицы сравнения для него определяется как некое среднее значение между значениями стоимостей единицы сравнения для объектов-аналогов расположенных сверху и снизу от оцениваемого объекта в данном ряду. Количественный метод определения корректировок Пример. Определить стоимость коттеджа полезной площадью 60 кв. метров и площадью участка 12 соток. Исходные данные по оцениваемому объекту и по 5 объектам-аналогам приведены в таб. 16 Таб. 16 Количественный метод определения корректировок Характеристика Оцен. объект 1 2 3 4 5 Цена тыс.$. 61.46 52.06 44.37 69.03 43.45 S дома м2 60 70 65 45 78 55 Дата 0.5 года 0.5 года месяц 2 недели год Права полное полное полное полное полное полное Условия продажи Рыночн. Рыночн. Рыночн. Рыночн. Рыночн. Рыночн. Финанс. расчет Рыночн. Рыночн. Рыночн. Завышен. 7 000 $. Рыночн Завыш. 5600 $. Стр.материал Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Площ.уч-ка 12 12 12 6 6 6 Кол-во комнат 4 4 4 3 3 3 Трансп. доступн.   лучше Аналог Аналог Аналог Аналог Водопр. + - - - + + В качестве единицы сравнения выберем 1 квадратный жилого помещения. Вычислим стоимость одного квадратного метра жилья для объектов аналогов. Таб. 17. Вычисление стоимости единицы сравнения Характеристика Оцен. объект 1 2 3 4 5 Цена 61.46 52.06 44.37 69.03 43.45 S дома м2 60 70 65 45 78 55 Цена 1 м2   0.878 0.801 0.986 0.885 0.790 Первый параметр – переданные права собственности и второй параметр -условия финансовых расчетов приобретения недвижимости для всех объектов одинаков. Поэтому корректировка за эти параметры не вводятся. Следующий параметр – корректировка по условиям продажи. Таб. 18 Исходные данные к определению корректировки по финансовым расчетам Характеристика Оцен. объект 1 2 3 4 5 Цена тыс.$   61.46 52.06 44.37 69.03 43.45 S дома м2 60 70 65 45 78 55 Финанс. расчет Рыночн. Рыночн. Рыночн. Завышен. 7000$ Рыночн Завыш. 5600$ Определим корректировку по формуле Таб. 19 Расчет корректировки по финансовым расчетам Величина корректировки приводится к оцениваемому объекту. Поэтому, в данном случае обе корректировки получили знак минус. Таб. 20 Корректировка по дате сделки. Характеристика Оцен.объект 1 2 3 4 5 Цена тыс.$   61.46 52.06 44.37 69.03 43.45 S дома м2 60 70 65 45 78 55 Финанс. расчет Рыночн. Рыночн. Рыночн. Завышен. 7000$ Рыночн Завыш. 5600$ Дата 0.5 года 0.5 года месяц 2 недели год Для корректировки используем метод парного анализа. Заметим, что 4 и 5 объекты – аналоги отличаются только по этому параметру. Кроме того, величину корректировки в данном случае удобнее вычислять в относительной мере. Определим величину корректировки, соответствующую инфляционным процессам за год. Понятно, что инфляцию за полгода на данном сегменте рынка можно считать равной 14.3%. Будем считать, что инфляция за последний месяц равна нулю. Таб.21 Расчет корректировки за дату продажи Обратим внимание на то, что после вычисления корректировки сразу же вводились в стоимость единицы сравнения. Корректировки по оставшимся показателям определим, просуммируем и введем суммарное значение корректировки в стоимость квадратного метра жилья. Последовательно определим значения корректировок по оставшимся - физическим показателям. Это площадь, транспортная доступность, наличие водопровода. Строительный материал – кирпич использовался один и тот же для всех объектов. Поэтому корректировка за этот показатель не производилась. Таб. 22 Исходные данные для корректировки по физическим компонентам. Характеристика Оцен.объект 1 2 3 4 5 Цена тыс.$   61.46 52.06 44.37 69.03 43.45 S дома м2 60 70 65 45 78 55 Площ.уч-ка и комн 12 4 12 4 12 4 6 3 6 3 6 3 Стр.материал Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Трансп. доступн.   лучше Аналог Аналог Аналог Аналог Водопр. + - - - + + Определим значение корректировки за различие площади участка и количества комнат. Разделять эти показатели нет необходимости, т.к. встречаются только две комбинации - 12 соток и 4 комнаты или 6 соток и 3 комнаты. Используем метод парного анализа, т.к. два объекта-аналога имеют одинаковые характеристики, за исключением оцениваемых. Т.о.. величина корректировки будет К= 0.915-0.831 =0.084. Аналогично определим величину корректировки за транспортную доступность, используя первый и второй объекты аналоги, которые отличаются только по данному параметру. К= 1.003-0.915= 0.088 Корректировка за наличие водопровода определена как разность стоимости квадратного метра третьего и четвертого объектов. К= 0.885-0.831= 0.054. Сгруппируем значения корректировок в следующую таблицу Таб. 23 Вычисление корректировок по физическим элементам Теперь просуммируем значения корректировок и введем их в стоимость единицы сравнения. Таб. 24. Расчет окончательной стоимости единицы сравнения. Полученные значения стоимостей единицы сравнения по разным объектам – аналогам усредняются. В данном примере, полученные стоимости совпали, что на практике бывает редко. Среднее значение и считается стоимостью квадратного метра жилья оцениваемого объекта. Далее данную стоимость необходимо умножить на количество единиц сравнения оцениваемого объекта. Для оцениваемого объекта – 60 кв. метров. Получим окончательную стоимость объекта. V= k*CEC V=0.969 * 60 = 58.14 тыс.$ Качественный анализ продаж. Определение корректировок методом качественного анализа используется в том случае, когда невозможно или затруднительно использовать количественный метод и получить численное значение величины корректировки. Рассмотрим применение этого метода на примере. Пример. Определить рыночную стоимость офисного помещения общей площадью 2500 кв.м. Из которых полезная сдаваемая площадь составляет 2100 кв.м. Исходные данные для оцениваемого объекта и трех объектов аналогов приведены в таблице 25. Таб 25. Исходные данные. Характеристики Объект оценки 1 2 3 Цена продажи тыс.$ 724 537 557 Дата продажи 2 месяца 1 месяца 1.5 месяца Площадь общая Кв.м 2500 4000 3200 4500 Арендуемая Площадь кв.м 2100 3810 2985 3375 Транспортн. доступн. лучше лучше хуже Универсальность склада Аналог Аналог Хуже Выберем в качестве единицы сравнения 1 кв. метр арендуемой площади. Заметим, что можно выбрать и кв. метр общей площади. Оба выбора приведут к одному и тому же результату. Но корректировки будут вводиться в разные величины, и будут иметь различные значения. В предыдущей таблице параметры объектов были ранжированы по категориям лучше, хуже, аналог. По этим категориям, возможно, определить только знак корректировки, т.е. определить, надо уменьшить значение стоимости единицы сравнения или увеличить. Числовое значение пока определить невозможно. В следующей таблице определяется направление действия корректировок, которое показывается в виде стрелок. Стрелка вверх означает, что корректировка должна увеличить стоимость единицы сравнения. Стрелка вниз – уменьшить. Таб. 26 Определение направления действия корректировок Характеристики объектов Объект оценки 1 2 3 Цена 1кв. м тыс.$ 0.190 0.180 0.165 Дата прод. 2 месяца 1 месяца 1.5 месяца  корректировка отсутствует отсутствует отсутствует Sар./Sобщ. 0.84 0.952 0.933 0.75 Корректировка S ар. кв.м 2100 3810 2985 3375 Транспортн. доступн.   лучше лучше хуже Корректировка Универсальность склада Аналог Аналог Хуже Корректировка - -   Итоговая корректировка По данным таблицы 26 составим ранжированный ряд, состоящий из объектов – аналогов и оцениваемого объекта. Ранжирование определяется стоимостью единицы сравнения для объектов аналогов. В полученный ряд вставляется оцениваемый объект между объектами аналогами, в которых направление действия итоговой корректировки будет разным. В таб. 26 это второй и третий объект. Именно между ними помещается оцениваемый объект в таб. 27. Таб. 27 Определение места оцениваемого объекта в ранжированном ряду. объект Корректировка 1 1 0.190 2 0.180 Оцениваемый объект ? 3 0.165 Итак, оцениваемый объект оказался между вторым и третьим объектами, стоимости единицы сравнения для которых известны. Значит, стоимость единицы сравнения оцениваемого объекта будет лежать в пределах 0.180 и 0.165. Проще всего стоимость единицы сравнения можно получить как среднее из данных значений. (0.180 + 0.165)/2=0.172 Можно постараться определить усредненное значение стоимости по количеству корректировок в граничных с оцениваемым объектах аналогах. Так, во второй объект должны быть введены две корректировки, направленные вниз (со знаком минус). В третий – три корректировки вверх. Т. О. различие между двумя объектами аналогами соответствует пяти корректировкам. Можно составить следующую пропорцию 0.180-0.165 ~ 5 Х ~ 2 Отсюда Х= 2*0.015/5= 0.006 И рыночная стоимость 1 кв.м. = 0.180-0.006=0.174 Умножая полученную стоимость на количество единиц сравнения, получим окончательную стоимость объекта недвижимости. V= 0.174*2100=365.4 тыс.$ Метод валовой ренты Метод основан на том, что отношение цены продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду стремиться к постоянной величине, которую называют мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты. Три этапа определения стоимости. 1. Расчет МВР. 2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости. 3. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. На первом этапе из данного сегмента рынка отбирают объекты-аналоги, по которым в недавнем прошлом были проведены сделки купли-продажи и известны цена объекта и значения рентных годовых платежей. По этим данным определяется мультипликатор для каждого объекта-аналога. Затем из данных мультипликаторов определяется среднее значение. Корректировки на этом этапе не вводятся, т.к. отношение цены объекта к стоимости рентных платежей, на данном сегменте рынка, постоянно, независимо от различий их параметров. На втором этапе также отбираются объекты – аналоги, по которым известны рентные платежи. На этом этапе введение корректировок обязательно, поскольку все объекты обладают различными параметрами. Но, в отличии от первого этапа, где эти отличия компенсируются при определении отношения между ценой и рентой, на втором этапе компенсации не происходит. После введения корректировок, т.е. приведение стоимости рентных платежей к оцениваемому объекту, полученные результаты усредняются. На третьем этапе определяется стоимость объекта путем перемножения скорректированной величины арендных платежей на усредненное значение мультипликатора. Пример. Определить стоимость офисного помещения, которое предполагается сдавать в аренду, параметры которого представлены в таблице 29. Для определения мультипликатора валовой ренты отобраны объекты-аналоги, представленные в таб. 28. Таб. 28 Вычисление мультипликатора валовой ренты. Сопоставимые объекты Цена продажи $ Рентный годовой доход $ МВР 1 60 000 3950 15.19 2 61 800 4100 15.07 3 63 700 3900 16.33 4 64 400 4000 16.10 5 66 700 4200 15.88 6 58 000 3800 15.26 7 61 000 3800 16.05 Получим среднее значение мультипликатора, как медианы МВР= 15,88 и как среднее арифметическое МВР = 15.70. Таб. 29 Определение годового арендного платежа Здесь корректировка по наличию ванной комнаты определялась совместно с корректировкой за наличие центрального отопления. По разности стоимости аренды второго и третьего объекта (Зеленые стрелки). Затем суммарная корректировка, равная 800$, разделена пополам. Получилось 400 за ванную комнату и 400 за наличие центрального отопления. Следующая корректировка за наличие гаража (Сиреневые стрелки), определена как разность между арендными платежами первого и второго объектов. Затем определена корректировка за плательщика коммунальных услуг и суммарная корректировка. В итоге рентный доход получен равный 4100 для всех объектов аналогов. Окончательная стоимость объекта V= 4100*15.88=65108 если МВР определен, как медиана. V= 4100*15.70=64370 если МВР определен, как среднее арифметическое. Лекция 8. Затратный метод Сущность затратного метода В затратном методе оцениваются затраты на строительство объекта, аналогичного по своим свойствам оцениваемому. Предполагается, что финансовые затраты на строительство оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии, и воспроизведения его потребительских свойств, соответствует рыночной стоимости этого объекта. Затратным методом можно определить два вида стоимости – восстановительную и стоимость замещения. Восстановительная стоимость соответствует финансовым затратам на воспроизведение точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, проектных решений и сохранением всех имеющихся недостатков. Стоимость замещения соответствует финансовым затратам на воспроизведение объекта, имеющего ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна. Область применения затратного метода 1. Используется на малоактивных рынках. Когда имеющийся недостаток информации не позволяет использовать рыночный подход. 2. При технико-экономическом обосновании нового строительства. 3. При оценке реконструируемых объектов, объектов незавершенной стройки. 4. При оценке уникальных объектов. (Музеев, библиотек и т.д. когда невозможно найти сопоставимые объекты). 5. При определении страховой стоимости. 6. При необходимости определения стоимости 7. Раздельно для земли и улучшений. Например, при налогообложении. Существует множество уникальных объектов, для которых невозможно найти аналоги. Например, объекты, показанные на рис. 27, 28. Рис. 27. Гостиница в Мандроги Рис. 28 Кижи Последовательность оценки затратным методом 1. Оценивается стоимость земельного участка 2. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений. 3. Определение предпринимательской прибыли. 4. Определение износа зданий и сооружений. 5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости. Данную последовательность можно представить в виде следующей схемы (Рис. 29). Рис. 29 Схема оценки стоимости затратным методом. Стоимость земельного участка определяется отдельно, каким – либо способом и не связано напрямую с алгоритмом затратного метода. Здесь мы рассмотрим способы определения затрат на новое строительство и способы вычисления износа, выраженного в денежном эквиваленте. Количественный метод 1. Определяются затраты труда, стоимость материалов, средств механизации работ. 2. К стоимости прямых расходов добавляются накладные расходы и прибыль подрядчика, затраты на проектирование, строительство и т.д. 3. Для составления смет используются сметные нормативы. 4. Сметная стоимость – основа для определения капитальных вложений, финансирования строительства. 5. Текущий уровень сметных цен может быть определен на основе базисных цен, приведенных в сборниках «Государственные элементные нормы на ремонтно-строительные работы» (ГЭСНр) и «Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы». (ФЕРр). Учет затрат по Укрупненным Видам работ 1. Модификация количественного метода. Но менее трудоемок, т.к. основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм. 2. Меньше точность расчетов, но гораздо оперативнее количественного метода. 3. В качестве единиц измерения стоимости принимаются единицы по видам работ. 1 куб.метр извлеченного грунта, 1 кв. метр. Отштукатуренной поверхности, уложенного пола. И т.д. 4. Основным источником информации для метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ. Метод сравнительных единиц 1. В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания. (1 кв. метр общей площади жилых зданий, 1 куб. метр емкости складских помещений и т. д. ) 2. Меньше точность расчетов, но гораздо оперативнее количественного метода. 3. Общая стоимость здания определяется как произведение стоимости нормативных затрат, приведенных к единице, на общее количество таких единиц. 4. Для разных типов объектов существуют «Удельные показатели стоимости строительства» (УПСС), в которых приводятся корректирующие коэффициенты. Метод объектов - аналогов 1. Определяется стоимость объекта непосредственно по стоимости объекта аналога. По необходимости могут вводится дополнительные корректировки. 2. Как правило, информацию берут в отраслевых проектных организациях. Во всех методах полученную стоимость приводят на дату оценки стоимости. Базисные уровни сметных норм введены 1.01 1984г. И 1.01.1991г. Расчетные региональные индексы пересчета стоимости строительных работ осуществляются отделами ценообразования в строительстве в администрациях каждой области. Они ежеквартально публикуются в информационных бюллетенях «Индексы цен в строительстве» Срок жизни объекта Понятие срока жизни объекта показано на рис. 30, где введены и некоторые другие понятия, связанные со сроком жизни объекта. Рис. 30. Понятия, связанные со сроком жизни объекта Понятие износа 1. Физический износ- уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствии неправильной эксплуатации. 2. Функциональный износ- уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектуре, благоустроенности, безопасности и т.д. 3. Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствии изменения внешней среды: законодательных, правовых актов, финансовых условий, экологической обстановки, изменения социальных стандартов общества и т.д. Оглавление Лекция 1. Начальные сведения. ………………………. 2 Понятие недвижимости …………………………………………………... 3 Понятие стоимости, затрат и цены. ………………………………………… 4 Виды стоимости. …………………………………………….………………. . 5 Рынки недвижимости …………………………………………………………. 7 Лекция 2. Принципы оценки недвижимости. ……… 9 Принципы, основанные на мнении пользователя ………………. 10 Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями. ……….. 11 Принципы, связанные с рыночной средой ………………………….. 13 Принцип наилучшего и наиболее полного использования. ………... 15 Основные этапы процесса оценки недвижимости …………………… 16 Лекция 3. Временная оценка денежных потоков. 18 Лекция 4. Доходный метод. Метод прямой капитализации. 29 Структура доходного подхода………………………………….. 29 Метод прямой капитализации доходов………………………… 30 Лекция 5. Методы определения коэффициента (ставки) капитализации……………………………………………… 34 Рыночный метод ……………………………………………………… 34 Метод коэффициента покрытия долга…………………………………….. 35 Метод связанных инвестиций…………………………………………………. 35 Кумулятивный метод (метод суммирования). ………………………….. 37 Методы возмещения капитала. ………………….. 39 Лекция 6. Техника остатка. Метод дисконтированных денежных потоков ……………………………………. 42 Метод дисконтированных денежных потоков ………………………….. 44 Лекция 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа …. 45 Методы определения стоимости объектов недвижимости при реализации ивестиционно-ипотечного проекта. …………………………………... 48 Лекция 8. Метод сравнения продаж………………….. 52 Этапы применения метода сравнения продаж. ….. 53 Показатели (Элементы) сравнения. ….. 53 Лекция 8. Методы определения корректировок…… 56 Количественный метод определения корректировок …… 56 Качественный анализ продаж. ………………….. 62 Метод валовой ренты …………………. 64 Лекция 8. Затратный метод … 67 Последовательность оценки затратным методом …. 69 Лекция 9. Понятие налогов и сборов ……… 71 Лекция 10 . Регулирование оценочной деятельности …. 78 Нормативная база в России …. ………….. 79 Общественные объединения оценщиков …………………. 79 Международные стандарты оценки ………… 80 Европейские стандарты оценки …………. 80 Методические рекомендации ЕСО …………………. 81 Российские стандарты оценки. ………….. 81