Оценка стоимости бизнеса

ВВЕДЕНИЕ Особенность современного этапа развития рыночной экономики России заключается в необходимости и важности оценки стоимости отдельных объектов недвижимости, а также предприятия (организации, компании, фирмы) в целом. Для решения задач инвестирования в бизнес, привлечения капитала, залоговых операций страхования и др. В конспекте лекций дается теоретический материал, в котором рассматриваются основные понятия оценки бизнеса, цели оценки, принципы и виды стоимости, которые используются при расчетах стоимости предприятия. В основной части рассматриваются подходы и методы оценки стоимости предприятия. Излагается система расчета стоимости оцениваемого бизнеса различными методами: имущественным, сравнительным и доходным. Главная цель данной дисциплины – дать знания слушателям дистанционного обучения в области оценки бизнеса, а также развить навыки использования различных подходов оценки стоимости предприятия. Тема 1. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. В соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним” недвижимое имущество (недвижимость) – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначение невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы. Одним из основных видов недвижимости являются здания. Они делятся на следующие виды: а) производственные – где осуществляется процесс производства и создания продукции; б) обслуживающие – где производится обслуживание и предоставление услуг; в) жилые, где проживает население; г) культурно-бытовые (кинотеатры, театры, библиотеки и др.). Следующим важным видом являются сооружения. К ним относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, скважины, плотины, магистральные трубопроводы). Одной из важнейших по роли, по объему форм недвижимости является земля. Состав земель следующий: а) сельскохозяйственные земли – пашни, сенокосы, пастбища, многолетние и однолетние насаждения; б) земли населенных пунктов; в) земли промышленности, транспорта, связи, информатики и обороны; г) земли природохранительного, оздоровительного, историко-культурного назначения; д) земли лесного фонда; е) земли водного фонда. Организация работ по оценке недвижимости. Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, и состоит из восьми основных этапов. На первом этапе постановки задачи выполняются следующие работы: - идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект; - устанавливается цель оценки и вид оценочной стоимости; - дата оценки. На следующем этапе составляется план работ, который включает: - график работы по оценке; - источники и способы сбора информации; - затраты на сбор и обработку информации; - оценочная методология, соответствующая цели и избранному виду оценочной деятельности; - вознаграждение (гонорар) исполнителям. Далее идет этап сбора и обработки данных, касающихся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, города, региона. Собирается информация об аналогах, экономические данные, информация об окружающей среде. Собираются данные о социальных, правовых и политических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Следующий этап - оценка земельного участка, если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений. Основной этап процесса оценки - это расчет стоимости объекта, используя существующие подходы и методы оценки: затратный, аналоговый и доходный. На этапе согласования проводятся: - итоговая проверка данных, на которых основывается оценка; - проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки; - проверка правильности всех математических расчетов; - синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых методов оценки в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта. Отчет об оценке – итоговый документ, который представляется заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости. Организация работ по оценке выполняется в оценочных фирмах. Типовая структура представлена на рис. 1. Рис. 1 Типовая структура Оценочной фирмы Директор осуществляет общее руководство фирмой, представляет ее интересы во внешних организациях, выносит окончательное решение о стоимости оцениваемого объекта и утверждает отчет об оценке. Зам. директора осуществляет руководство своими подчиненными, выдает задание и контролирует их работу. Маркетологи проводят изучение рынка недвижимости, проводят сбор информации о состоявшихся сделках, выполняют работу при подборе аналогов, изучают влияние факторов на стоимость объектов и дают количественную оценку этого влияния. Инженеры-строители производят осмотр объекта с точки зрения его физического состояния и, используя различные методы, определяют износ объекта. Оценщики проводят расчет стоимости по выбранным подходам и методам. Юрисконсульт выполняет работы по оформлению договоров, проводит юридические консультации и представляет интересы фирмы в суде при судебных разбирательствах. Тесты к теме №1 1. Являются ли антенно-мачтовые сооружения недвижимостью? 1. Да 2. Нет 2. Какая стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ее принудительной продаже: 1. Стоимость замещения 3. Рыночная 2. Ликвидационная стоимость 4. Продажная цена 3. Какой вид стоимости не используется при оценке: 1. Потребительская 3. Рыночная 2. Восстановительная 4. Первоначальная Тема 2. ВИДЫ СТОИМОСТИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ При оценке недвижимости используются различные виды стоимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “равновесия”, т.е. продавец и покупатель действуют регионально и информировано. Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника; который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Потребительская стоимость рассчитывается исходя из текущего использования объекта. Инвестиционная стоимость используется при разработке инвестиционных проектов. Расчет данной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Восстановительная стоимость – определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его “новом” состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов и с таким же качеством строительно-монтажных работ. Стоимость замещения – определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, по построению в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций. Залоговая стоимость – есть оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемого по рыночной стоимости. Страховая стоимость – есть оценка объекта недвижимости с целью страхования и рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения. Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта. Ликвидационная стоимость – представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ее принудительной продаже. Продажная цена – может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, т.к. у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Для выполнения работы по оценке недвижимости необходимо логическое системное осмысление объекта оценки. На это направлены принципы оценки, составляющие теоретический фундамент процесса оценки. Их основой стали модели типического экономического поведения субъектов рынка недвижимости, наблюдающиеся на практике. Принципы оценки недвижимости объединяются на 4 группы, представленные на рисунке 2. Рис.2 – Классификация принципов оценки недвижимости. Первая группа характеризует представление покупателя на рынке недвижимости и включает: 1. Полезность – отражает способность недвижимости удовлетворять определенные потребности покупателя в данном месте в течение определенного времени. 2. Замещение – предполагается, что разумный покупатель не заплатит за данную недвижимость более наименьшей цены, запрашиваемой за другой объект с эквивалентной полуностью. 3. Ожидание – обуславливает связь текущей стоимости недвижимости и будущих выгод, связанных с ее использованием. Вторая группа характеризует влияние на стоимость самой недвижимости – зданий, сооружений, земельных участков и включает в себя: 1. Остаточная продуктивность — часть чистого дохода, характеризующая земельный участок, величина, которая получается после вычитания из чистого дохода, приносимого недвижимостью, составляющих, компенсирующих затраты на капитал, труд, предпринимательскую деятельность, вложенных для получения этого дохода. 2. Вклад – величина изменения (возрастание или уменьшение) стоимости недвижимости в следствие наличия или отсутствия какой-либо дополнительной составляющей недвижимости. При этом подразумевается, что общее изменение стоимости и затраты на дополнительную составляющую оцениваемой недвижимости – это различные величины. 3. Возрастающие и убывающие доходы – предполагается, что по мере добавления ресурсов к недвижимости, чистые доходы будут увеличиваться до определенной величины, после которой темп роста совокупных доходов снижается. Снижение наблюдается до тех пор, пока прирост стоимости недвижимости от добавляемых ресурсов не становится меньше, чем затраты на них. 4. Сбалансированность – при использовании конкретного земельного участка необходимо иметь рациональную структуру, располагающейся на нем недвижимости, которая позволит максимально повысить стоимость земли. 5. Экономическая величина – определяет взаимосвязь характера недвижимости и земельного участка, на котором он расположен. Размер земельного участка должен быть оптимальным для строительства на нем определенного вида недвижимости в соответствии с рыночными условиями и его местоположением. 6. Экономическое разделение – предполагает возможное разделение прав на недвижимость на два или более для достижения максимальной ее стоимости. Третья группа принципов характеризует влияние рыночной среды на стоимость недвижимости. В нее входят: 1. Зависимость – взаимное влияние стоимости конкретного объекта недвижимости и стоимости объектов, составляющих его окружение. 2. Соответствие – отражает влияние приоритетов и предпочтений рынком определенных характеристик на ее стоимость. 3. Предложение и спрос взаимодействуют и реализуют стоимость недвижимости. Рост стоимости недвижимости наблюдается при увеличении спроса. 4. Конкуренция является основой динамики кривых спроса и предложения на любом рынке. 5. Изменение – этот принцип показывает, что стоимость не остается постоянной, а меняется с течением времени. Синтезом всех групп является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Согласно этому принципу из всех возможных вариантов использования недвижимости выбирается такой, который приносит наибольшие доходы. Тесты к теме №2 1. Какой принцип отражает влияние приоритетов и предпочтений рынком определенных характеристик на ее стоимость: 1. Сбалансированность 2. Зависимость 3. Соответствие 4. Замещение 2. Какая группа принципов отражает влияние рыночной среды на стоимость недвижимости: 1. Первая группа 2. Вторая группа 3. Третья группа 4. Четвертая группа 3. Принцип определяет взаимосвязь характера недвижимости и земельного участка, на котором он расположен. Это принцип: 1. Зависимости 2. Сбалансированности 3. Соответствия 4. Экономическая величина Тема 3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ И АНАЛОГОВЫМ МЕТОДАМИ Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья - прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных сенторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки знаний специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов. Затратный метод выполняется по следующим этапам: На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли. Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта. Далее на третьем этапе определяется совокупный износ. Порядок расчета совокупного износа приведен ниже. На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат. На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости. Стоимость недвижимости = Стоимость главного сооружения - Совокупный износ + Стоимость земельного участка + Предпринимательская прибыль Определение износа объектов недвижимости При оценке недвижимости необходимым этапом является определение износа. С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. В зависимости от факторов снижение стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний: Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации; Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической обстановки. Физический и функциональный типы износа определяются состояниям объекта, а внешний – воздействием окружающей среды. Соответственно, физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый виды, внешний износ носит только неустранимый характер. Устранимый износ – это такой вид износа, расходы на ликвидацию которого превышают достигаемое в результате этого увеличения стоимости имущества. Неустранимый износ – это такой вид износа, расходы по устранению которого больше последующего увеличения стоимости имущества. На рисунке 3 представлены основные понятия, которые используются для определения износа. Рис. 3 Сроки жизни объекта Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Физический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты сделки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии. Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. Оставшийся срок экономической жизни – определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока. Существуют различные методы и способы оценки износа. Способов определения износа несколько: - визуальный, суть в том, что инженеры-строители фирмы с помощью визуального осмотра с использованием специальных инструментов определяют износ отдельных элементов здания, а затем определяется общий износ всего здания; - с помощью специальных расчетов. В мировой оценочной практике износ определяется тремя классическими методами: - сравнение продаж; - эффективного возраста; - разбивки. 1. Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Этапы использования этого метода следующие: 1. Отбор недавних продаж объектов, т.е. подбор аналогов 2. Сбор информации о ценах продажи аналогичных объектов 3. Сбор информации о стоимости земли объектов-аналогов 4. Определение рыночной цены здания по каждому аналогу 5. Собирается информация о текущей стоимости здания по каждому объекту 6. Для каждого аналога определяется накопленный износ в денежном выражении 7. Определяется износ в процентах по каждому аналогу 8. Рассчитывается износ оцениваемого объекта по средней арифметической простой из износов аналогов: Если имеется информация о степени значимости аналогов, то для определения износа используется средняя арифметическая взвешенная: гдеui - износ i-го аналога; ki – степень значимости i-го аналога, который определяется экспертным путем. 2. Метод срока жизни. Используя данный метод накоплений, износ определяется по формуле: где u – износ; Эф.ж.– эффективный возраст; Эк.ж. – срок экономической жизни; С – стоимость объекта. В том случае если учитывается устранимый и неустранимый износ, то формула приобретет вид: где uустр– устранимый износ, обычно равен стоимости ремонта; uнеустр - неустранимый износ, который определяется по формуле: 3. Метод разбивки. По данному методу совокупный износ определяется на основании трех составляющих: функционального износа, физического и внешнего износа: Физический износ состоит из устранимого и неустранимого износа. где Физ.Инеустр.к.э.- физический износ неустранимый короткоживущих элементов. Это элементы, оставшейся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания; д.э. - физический износ неустранимый долгоживущих элементов. Физический износ неустранимый короткоживущих элементов определяется по формуле: где С - восстановительная стоимость элемента здания на дату оценки; Срем.к.э. - устранимый физический износ элемента; Физ. в. – физический возраст короткоживущих элементов; Фж – срок физической жизни элемента. Физический износ неустранимый долгоживущих элементов: где С - полная восстановительная стоимость здания на момент оценки; Физ.устр.– устранимый физический износ; Скор.эл.– стоимость короткоживущих элементов; Физ.в. – физический возраст здания; Физ. ж. – срок физической жизни здания. Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости на его замещение. Функциональный износ также делится на устранимый и неустранимый. Устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных: - недостаточностью отдельных элементов здания или их количественных характеристик; - потребностями в замене или модернизации элементов; - переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений. Пример 1. Стоимость установки дополнительного оборудования в существующем здании на дату оценки 16 млн. руб. Текущая восстановительная стоимость его установки при строительстве здания 9 млн. руб. Решение. Функциональный износ, связанный с дополнением или потери стоимости вследствие износа: (16 млн. руб.- 9 млн. руб. = 7 млн. руб.). Функциональный износ устранимый связанный с заменой определяется по формуле: где Ссущ. – стоимость существующего элемента; Физ.Исущ.– физический износ существующего элемента; Сзамен.– стоимость заменяющего элемента. Пример 2. Стоимость электрооборудования в существующем здании – 3500 тыс. руб. Физический износ электрооборудования – 1750 тыс. руб. Стоимость демонтажа электрооборудования – 1000 тыс. руб. Стоимость монтажа нового – 1500 тыс. руб. Решение: Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет “сверхулучшений”. Пример 3. Текущая восстановительная стоимость мастерской - 90 млн. руб. Физический износ мастерской – 18 млн. руб. Стоимость ликвидации мастерской – 15 млн. руб. Решение. Потеря стоимости вследствие износа: 90-18+15=87 млн. руб. Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных: - недостаточностью отдельных элементов здания или их количественных характеристик; - переизбытком отдельных элементов (“сверхулучшений”). Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за отсутствия дополнительных элементов в существующем здании капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства. Пример 4. Площадь здания, сдаваемого в аренду – 4000м2. Размер увеличение средней платы за 1м2 при создании дополнительных элементов в существующем здании 0,5 ден. ед. Норма капитализации 10%. Стоимость дополнений в существующем здании – 15000 ден. ед. Решение. 1. Чистая потеря дохода из-за отсутствия в существующем здании дополнительных элементов: 2. Капитализированная чистая потеря дохода из-за отсутствия в существующем здании дополнительных элементов: 3. Функциональный износ неустранимый связанный с дополнением: Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием “сверхулучшений”: где Ссверх.- стоимость сверхулучшений в существующем здании; Физ.сверх - физический износ сверхулучшений; Сдоп.затр.– дополнительные расходы, связанные с наличием сверхулучшений; Сдоб.- добавленная стоимость за счет сверхулучшений. Пример 5. Восстановительная стоимость бассейна в оцениваемом здании 160 млн. руб. Текущие дополнительные издержки владельца на эксплуатацию бассейна 6 млн. руб. Доходы о предоставлении бассейна в почасовую аренду 7,2 млн. в год. Коэффициент капитализации 0,12. Физический износ 20%. Сравнение продаж аналогичных объектов свидетельствует, что наличие бассейна увеличивает стоимость недвижимости. Решение. 1. Определить физический износ: 2. Настоящая стоимость дополнительных издержек владельца: 3. Настоящая стоимость дополнительных доходов: Неустранимый функциональный износ из-за “сверхулучшений”: Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Пример 6. Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности обусловили снижением чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали в среднем на 5 денежных единиц в месяц за 1м2 общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Коэффициент капитализации12%. Из общей стоимости недвижимости 80% относится к зданию. Площадь здания 600м2. Решение. 1. Общая потеря чистой арендной платы: 2. Потеря чистого дохода, относящегося к зданию: 3. Снижение стоимости здания, связанное с внешнем износом: 28,8:0,12=240 тыс. ден. ед. Метод сравнения продаж (аналоговый метод). Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным сенторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья. Можно выделить три основных этапа применения данного метода: ◦ первый - выявление неравных продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие; ◦ второй - проверка информации о сделках; ◦ третий - проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому. Пример 7. Определить стоимость участка земли, предлагаемого под коттеджную застройку, методом сравнения продаж. Исходные данные. Общая стоимость земельного участка в Подмосковье, планируемого под строительство коттеджей - 7,2 га. Предполагаемая площадь участка под один коттедж - 25 соток. Остальные характеристики оцениваемого участка приведен в таблице 1. Таблица 11 - Расчет стоимости земельного участка Корректировка стоимости участка Оцениваемый участок Сопоставимые участки 1 2 3 4 5 6 7 Цена 1 сотки $ 1520 1502 2040 1610 530 320 155 1. Расстояние от МКАД, км 23 25 46 20 21 54 72 84 Величина корректировки 1, $ +627 +928 +1504 +1888 Цена после корректировки 1520 2174 2040 1610 1458 1824 2043 2. Размер участка под коттедж, сотки 25 15 17 15 18 18 15 15 Величина корректировки, % +12 +9,6 +12 +8,4 +8,4 +12 +12 3. Степень освоения участка Неосв. лес Неосв. лес Неосв. поле Неосв. лес Неосв. поле Неосв. поле Неосв. поле Неосв. поле Величина корректировки, % +5 +5 +5 +5 +5 4. Доступность общ. транспортом ж/д, 15 минут автобус ж/д, 5 минут автобус ж/д, 12 минут пешком ж/д, 15 минут автобус ж/д, 5 минут пешком ж/д, 15 минут автобус, 10 мин. пешком ж/д, 10 минут автобус, 6 минут пешком ж/д, 10 минут автобус, 3 мин. пешком Величина корректировки -4 -4 +7 +7 +7 5. Инженерное обеспечение Электричество, газ, вода, Канализация Электричество Электричество, вода Электричество Электричество Без коммуникаций Электричество, вода Электричество Величина корректировки, % +30 +20 +30 +30 +50 +20 +30 Итого Е корректировок, % +42 +30,6 +42 +39,4 +70,4 +44 +54 Итого после корректировок HSD 2628 2158 2839 2897 2244 2484 2627 3146 Проведение корректировок На основе предварительного анализа стоимостно-образующих факторов, определяющих стоимость земельных участков в соответствующем сенторе рынка недвижимости, были выделены 5 основных параметров для корректировки: расстояние от Московской кольцевой автодороги (1); величина земельных участков, отводимых под один коттедж (2); степень освоения участка и наличие насаждений (3), доступность общественным транспортом (4), инженерное обеспечение (5). Для проведения расчетов были подобраны и проверены соответствующие данные о сопоставимых продажах семи схожих участков (таблица 1). В результате предварительной аналитической работы и расчетов на основе рыночной информации были установлены следующие количественные значения для корректировок. Корректировка 1. Расстояние от МКАД. Установлено, что стоимость земельных участков в радиусе до 25 км от Москвы не изменяется. При расположении участка на большее расстояние наблюдается уменьшение стоимости в среднем на 32 ИSD в расчете на 1 сотку при удалении на 1 км (для второго участка (46-25)х32=672) Корректировка 2. Величина участка под один коттедж. В результате анализа оптимальных размеров участка под коттедж был определен интервал от 10 до 30 суток. Меньшие участки имеют невысокий спрос на рынке, в то время как большие не увеличивают существенно стоимость участка. Внутри интервала изменение размера участка на 1 сотку вызывает соответственно изменение стоимости на 1,2% (Для 1-го участка (25-15) х 1,2 % = 12 %). Корректировка 3. Степень освоения участка. Предпочтение покупателей в наибольшей степени отдается освоенным участкам с зелеными насаждениями. Стоимость неосвоенных участков снижается на 7-10%, не имеющих зеленых насаждений - на 3-5%. Корректировка 4. Доступность общественным транспортом. Наиболее предпочтительным сочетанием является “железная дорога - пешком”, далее следует “железная дорога - автобус”. Наименее предпочтительным является “железная дорога - автобус - пешком”. Второй и третий варианты снижают стоимость по сравнению с первым вариантом на 4 - 6 % и 6 - 9 % соответственно. Корректировка 5. Инженерное обеспечение. Наличие всех (или части) необходимых инженерных коммуникаций значительно влияет на стоимость участка в сторону его увеличения. Если имеется электричество, вода, газ, канализация (магистральная), то стоимость участка возрастает в среднем на 50%, при этом “доли” каждого вида коммуникаций составляют: электричество - 20%; вода - 10%; газ - 10%; канализация - 10%. После определения величин корректировок они суммируются и определяется стоимость объектов-аналогов после корректировки. Например объект № 1. 1520 х 1,42 = 2158. Стоимость оцениваемого объекта - стоимость 1 сотки определяется как средняя арифметическая из стоимостей аналогов-объектов. Средняя стоимость= =(2158 + 2839 + 2897 + 2244 + 2484 + 2637 + 3146) / 7 = 2628. Стоимость всего земельного участка равна S = 2628 х 7200 = 18921,6 тыс. (ИSD) Тесты к теме №3 1. В стоимость прямых затрат входит: 1. Плановые накопления 2. Стоимость материалов, используемых при строительстве зданий 3. Временные здания и сооружения 4. Накладные расходы 2. Что не входит в состав совокупного износа: 1. Внешний износ 2. Физический износ 3. Внутренний износ 4. Функциональный износ 3. Что влияет на величину предпринимательской прибыли: 1. Стоимость земельного участка 2. Прямые затраты 3. Совокупный износ 4. Прочие затраты Тема 4. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ МЕТОДОМ 4.1. Общие принципы оценки недвижимости по доходу При определении стоимости недвижимости доходным методом исходят из положения, то она определяется текущей стоимостью доходов, которые будут получены в различные периоды времени в будущем. Однако, стоимость денежной единицы в силу протекающих в экономике процессов не остается неизменной, а меняется с течением времени, поэтому возникает необходимость иметь экономико-математический аппарат, позволяющий соизмерить текущую стоимость и будущие доходы. При оценке недвижимости с этой целью используется два расчетных инструмента: сложный процент и дисконтирование. Ими определяются следующие условия расчетов: первое – полученный процент от вложения капитала в доходную недвижимость не изымается из оборота, а становится частью общего капитала, второе – необходимость проведения всех разновременных поисков денежных средств к единому моменту времени. Применение расчетных инструментов при оценке предшествует определение четырех элементов: а) сумм денежных средств – доходов и расходов, прогнозируемых оценщиком в результате анализа ситуации оценки- б) времени получения этих сумм, определенного на основе прогноза периода владения и срока перепродажи недвижимости; в) рисков, как неизбежных условий осуществления любых предпринимательских проектов, в том числе и приобретение доходной недвижимости; г) ставки доходов на вложение в оцениваемый объект, т.е. процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Так как в практике наблюдения огромное разнообразие значений ставок дохода, времени получения доходов и их величины, то в теории оценки расчеты с использованием сложного процента и дисконтирования были формализованы. В результате чего были установлены закономерности, получившие название “Шесть функций денежной единицы”. Таблицы шести функций денежной единицы приведены в приложении. Таблицы построены для определенного значения ставки %. В вертикали расположены возможные прогнозируемые сроки владения недвижимостью, по горизонтали - функции денежной единицы. В графах таблицы расположены предварительно рассчитанные значения факторов сложного %. Фактором является одно из двух или более чисел, которые будучи перемноженными, дают заданный результат – стоимость на требуемый момент времени. Далее рассматриваются функции денег в логической последовательности независимо от номера функции в стандартных таблицах. Первая функция F1 - “Накопленная сумма единицы” показывает, какой по истечении времени будет стоимость единицы денежных средств, вложенных в доходную недвижимость. Четвертая функция F4 - “Текущая стоимость реверсии” позволяет решить задачу, обратную F1. Она показывает текущую стоимость единицы денежных средств, получаемых в результате перепродажи недвижимости через определенный период времени. Пятая функция F5 - “Текущая стоимость аннуитета” показывает текущую стоимость доходной недвижимости, приносящей периодический доход в виде серии платежей в конце каждого периода в размере одной денежной единицы. Шестая функция F6 - “Взнос на амортизацию единицы” является функцией, обратной F5. Она показывает, какими должны быть периодические доходы в конце каждого периода в погашении одной денежной единицы текущей стоимости недвижимости в течение определенного срока владения объектом. Вторая функция F2 - “Накопление единицы за период” показывает, какой по истечении определенного срока будет стоимость серии периодических доходов в размере одной денежной единицы, получаемых в конце каждого периода. Третья функция F3 - “Фактор фонда возмещения” обратная по отношению к функции F2. Она показывает, какими должны быть периодические доходы, получаемые в конце каждого периода в течение определенного срока владения объектом, с тем, чтобы к его окончанию была накоплена сумма в размере одной денежной единицы. Все эти функции могут быть обобщены в таблице 2. Таблица 2 – Шесть функций денежной единицы Функция Исходные данные Требуется определить F1 Текущая стоимость Будущая стоимость F2 Серия равных поступлений Будущая стоимость серии F3 Будущая стоимость Серия равных поступлений по накоплению стоимости F4 Будущая стоимость Текущая стоимость F5 Серия равных поступлений Текущая стоимость F6 Текущая стоимость Серия равных поступлений в погашении стоимости Пример. Какая текущая стоимость ипотечного кредита, предусматривающего выплату 1000 денежных единиц в конце каждого года на протяжении 20 лет при ставке дисконта 10%. Решение. Используется функция F5 . По стандартным таблицам за период 20 лет и ставке дисконта 10%, текущая стоимость обычного аннуитета составит а = 8,51356 ден. ед. Тогда стоимость ипотечного кредита будет равна Си.к. = 1000 х 8,51356 = 8513,56 ден. ед. Задачи для самостоятельного решения 1. Стоимость земельного участка, приобретенного за 20000 ден. ед. повышается (в зависимости от сложного процента) на 2000 ден. ед. в год. Сколько он будет стоить через 5 лет без учета обязательных платежей, связанных с его продажей. 2. Вновь построенный офисный центр в престижном районе города обошелся в 5000 ден. ед. Сколько может получить инвестор, продав здание через 4 года после его доходной эксплуатации, если стоимость первоначальных вложений возрастает по зависимости сложного процента на 15% в год. 3. Инвестор рассчитывает, что через шесть лет приобретенный им земельный участок может быть продан за 30000 ден. ед. Какая сегодняшняя цена может устроить инвестора, если он планирует получить на свое вложение 12% годовых. 4. Недвижимость в соответствии с прогнозами инвестора должна приносить в течение ближайших 4 лет ежегодный доход в размере 15000 ден. ед., затем должна быть продана за 40000 ден. ед. Ставка процента по обоим видам дохода 12%. Определить текущую стоимость недвижимости. 4.2. Основные этапы доходным методом Возможно выделить три последовательных этапа, характерных для доходного метода, в результате которых устраивается стоимость недвижимости: 1. Определяются будущие доходы (чистого операционного дохода или дохода от перепродажи. 2. Рассчитываются значения коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы. 3. Определяется величина текущей стоимости объекта оценки. Расчет чистого операционного дохода показан на рисунке 8. Потенциальный валовый доход (ПВД) Прочий доход I уровень Эффективный валовый доход (ЭВД) Поправка на недоиспользование D 1 II уровень Чистый операционный доход (ЧОД) Резерв на замещение D 2 Операционные расходы D 3 III уровень Рисунок 8 - Чистый операционный доход Сначала определяется потенциальный валовый доход, который будет получен от пользования недвижимостью или перепродажи. В отдельных случаях прибавляются и прочие доходы. Далее производится корректировка на недоиспользование D 1 и получается величина эффективного валового дохода. Из последнего вычитаются операционные расходы (постоянные и переменные) D 2 и резерв замещения D З. Данными поправками учитываются расходы по обеспечению нормального функционирования доходной недвижимости. В итоге определяется доход третьего уровня – чистый операционный доход. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта различными методами: 1. Капитализации доходов (или методом прямой капитализации). 2. Дисконтированных денежных потоков. 4.3. Метод капитализации доходов Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации: где V - стоимость недвижимости; I - периодический доход; R - коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным, или по крайней мере ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим, или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой. Основное преимущество этою метода – простота расчетов. Другое преимущество – данный метод непосредственно отражает рыночную структуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью. Однако, метод не следует применять если объект не полностью построен, а значит не вышел на режим стабильных доходов или объект подвергся серьезным разрушениям. Данный метод имеет еще один серьезный недостаток. Информацию о потенциальном валовом доходе и расходах часто является коммерческой тайной и доступ к ней крайне ограничен. Первой составляющей коэффициента капитализации является ставка дисконтирования, которая учитывает инфляционные ожидания, риск неплатежеспособности, неликвидность, управленческий риск, степень стабильности рынка. Существует несколько способов определения коэффициента капитализации. Одним из самых распространенных является способ кумулятивного построения – это способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка % и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такие, как неликвидность, расходы на инвестиционный менеджмент и другие. Математический способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы: , где Iб – базовая ставка (в качестве берется безрисковая или менее рисковая ставка); dIi – i-ая поправка. Безрисковая ставка процента – ставка процента, основанное либо на величине дохода по вкладам в наиболее надежный банк страны. Пример. Требуется определить коэффициент капитализации для оценки расчета стоимости офисного центра класса А в центре города капитализаций дохода, спрогнозированного стабильным на протяжении ближайших 5 лет. Кумулятивное построение коэффициента капитализации в конкретном случае предусматривает определение составляющих, т.е. без учета возврата капитала в соответствии с условиями задачи. В качестве вариантов безрисковой ставки, означающей минимальные риски вложений, рассматривалась доходность следующих ценных бумаг государственных краткосрочных облигаций (ГКО), облигаций сберегательного займа (ОГСЗ), облигаций внутреннего валютного займа. Степень доходности в условиях размещения, оцененные в результате анализа, оказались наиболее привлекательными для типичного инвестора у ГКО - 20% или 0,2. Компенсация за риск вложений, которая потребует типичный инвестор за вложение своих средств в офисный центр составляет 3%, о чем свидетельствуют данные аналитических обзоров рынка недвижимости. Для сопоставления рисков была составлена так называемая шкала дифференциации рисков, аккумулирующая все основные варианты размещения денежных средств. Анализом была установлена точка на шкале, соответствующая данному вложению. Надбавка за низкую ликвидность вложения средств в оцениваемый офисный центр связана с достаточно длительным периодом продажи имущества данного вида – недвижимости. Она отражает время, которое проходит от момента принятия решения о продаже до момента получения денежных средств за проданный объект. Для рассматриваемого офисного центра она составляет 5% (0,05) при среднем сроке реализации 1 квартал: 20% годовых : 4 квартала = 5%. Надбавка за инвестиционный менеджмент, т.е. за усилия по вложению средств в недвижимость для оцениваемого вида –офисного центра может быть принята в соответствии со сложившейся структурой равной 4% или 0,04. Итого коэффициент капитализации 0,2 + 0,03 + 0,05 + 0,04 = 0,32 или 32%. Вторая составляющая коэффициента капитализации – взнос на возмещение основной суммы капитала – отвечает за возврат капитала. Процесс возврата основной суммы капитала носит название рекапитализации, а сама составляющая – коэффициент рекапитализации. Существуют три способа рекапитализации: прямолинейный (метод Ринга), рекапитализации при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) и метод рекапитализации при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Суть вышеперечисленных способов и их применение представлены в таблице 3. Таблица 3 – Способы рекапитализации Способ Метод Суть метода Применение 1 Ринга Возмещение основной суммы происходит равным числом Только для снижающих потоков доходов 2 Инвуда Возмещение основной суммы происходит по ставке дохода на инвестиции Для равномерных потоков доходов 3 Хоскольда % получаемого дохода на первоначальный капитал выше, чем планируемое его реинвестирование по безрисковой ставке Для очень прибыльных вложений Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину, обратную сроку службы актива. Пример. Условия инвестирования: - сумма равна 2000 долларов; - срок равен 5 годам; • ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (20 + 12). Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций (400 долларов) наряду с 12%-м доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долларов; для второго - 192; для третьего - 144; для четвертого - 96; для пятого - 48 долларов (рисунок 9). Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента). Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблиц шести функций сложного процента в графе “Взнос на амортизацию единицы”). Пример. Условия инвестирования: - сумма равна 2000 долларов; - срок равен 5 годам; - ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Решение. Ежегодный равновеликий поток доходов равен 554,81 (2000 х 0,2774097) - графа №Взнос на амортизацию единицы” для 12% на 5 лет. Процент за первый год составляет 240 долларов (12% от 2000), а возврат основной суммы равен 314,81 долларов (554,81 - 240) (таблица 3). Если ежегодно получаемые 314,81 долларов реинвестируются под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 352,58 долларов; в конце третьего -394,89 долларов; в конце четвертого - 442,28 долларов; в конце пятого - 495,41 долларов. В течение пяти лет вся основная сумма в размере 2000 будет возвращена. В начале второго года остаток основной суммы составляет 1685,19, соответственно начисленный процент равен 202,23 долларов; в начале третьего года остаток основной суммы равен 1332,61 [2000 - (314,81 + 352,58)], а процент составляет 159,92 долларов; далее соответственно по годам - 937,72 и 112,53 долларов; 495,44 и 59,46 долларов. Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации, равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы “Взнос на амортизацию” (для 12%, 5 лет). Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-й доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964). Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе. Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100% : 5 лет) х 1/2 = 10%. R = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%. По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости. 50%-ая потеря х 0,1574097 = 0,07887 х R = 0,0787 (норма возврата капитала) +0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%. При вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем стоимость первоначально вложенного капитала возрастает. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений. 4.4. Метод дисконтирования денежных потоков Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводится к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Таким образом, данный метод можно еще назвать методом последовательного дисконтирования. В процессе оценки данным методом необходимо решить 2 задачи: • проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступления; • определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать. Данный метод используется в следующих случаях: 1. Ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих. 2. Можно обоснованно оценить будущие денежные потоки недвижимости. 3. Недвижимость строится или только что построена. 4. Потоки доходов и расходов носят сезонный характер. 5. Недвижимость представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект. В общем случае взаимосвязь между коэффициентами капитализации и дисконтирования можно выразить формулой: , где R0 - коэффициент капитализации; I0 - общая ставка доходности (дисконта); Дельта а - составляющая, определяемая рядом факторов, например, повышением стоимости актива и дохода (в годовом исчислении). При этом , где Ir - реальный коэффициент доходности; If- фактор инфляции. Ставка дисконта служит для определения необходимой нормы дохода на основании трех компонентов: очищенной от риска нормы дохода, коэффициента b и рыночной премии за риск: , где R - ожидаемая ставка дохода; Rf - безрисковая ставка дохода (определяется, исходя из ставки доходов по долгосрочным правительственным облигациям); b - мера риска; Rm - среднерыночная ставка; Rm - Rf - рыночная премия. Рыночная премия представляет собой дополнительный доход (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск. На заключительном этапе расчетов по этому методу величина ставки дисконта корректируется (в сторону увеличения или уменьшения), чтобы учесть действие тех уникальных для данного объекта факторов, которые еще не были охвачены укачанными показателями. Расчет производится на основе экспертных оценок. 4.5. Техника остатка в оценке недвижимости. Техника остатка применяется, когда недвижимости может быть разделена на две составляющих: земельный участок и объект, построенный на нем. Согласно классической теории экономии земли, весь доход, предписываемый земле должен рассматриваться как остаточный. Расчеты ведутся в следующем порядке: определяется общий доход от участка с построенными на нем объектами. Из него вычитается соответствующая известная стоимость здания, оставшийся доход капитализируется в стоимость оставшейся части земли. Техника остатка для земли преимущественно используется при оценке новых объектов. Пример. Стоимость здания оценивается в 800 тыс. долларов. Срок экономической жизни 60 лет. Известна ставка доходности на аналогичный объект 12%. Чистый операционный доход, который приносит недвижимость составляет 130 тыс. долларов. Какова общая стоимость собственности и стоимость земельного участка. Решение. 1. Рассчитывается коэффициент капитализации 100% вложенного капитала: Коэффициент капитализации определяется: 12+1,66=13,66% 2. Доход от здания: 3. Определяется доход, приходящийся на землю: 130-109,3=20,7 тыс. долларов 4. Определяется стоимость земли, учитывая, что по классической теории оценки земля не изнашивается: 20,7:0,12=172,5 тыс.долларов 5. Общая стоимость недвижимости составляет: Тесты к теме №4 1. Какая сумма показывает текущую стоимость доходной недвижимости, приносящей периодический доход в виде серии платежей в конце каждого периода в размере одной денежной единицы. Это функция: 1. F1 2. F2 3. F3 4. F4 5. F5 6. F6 2. Какой доход используется, чтобы определить стоимость недвижимости доходным методом: 1. Эффективный валовой доход 2. Чистый операционный доход 3. Доход от функционирования недвижимости 4. Потенциально-валовой доход 3. Каким методом определяется ставка капитализации доходным методом: 1. Методом кумулятивного построения 2. Методом рекапитализации 3. Сравнительным методом 4. Методом рынка капитала Тема 5 Теоретические основы оценки стоимости бизнеса 5.1 Предмет и цели оценки бизнеса Становление в России рыночных форм хозяйствования, продолжающаяся приватизация государственной собственности, формирование рынка готового бизнеса, более масштабное использование системы страхования, расширение практики выдачи кредитов под залог обуславливает активность решения проблемы, связанной с получением достоверной оценки рыночной стоимости предприятия (бизнеса). Оценка стоимости представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении, с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Цель оценки в определении какой-либо оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, заключение сделки и т.д. Выделяют два предмета оценки: 1. Оценка фирмы, основывающаяся на оценке их имущества 2. Оценка бизнес-линий, как совокупности прав собственности, технологий и актов, обеспечивающих ожидаемые с некоторой вероятностью будущие расходы. В процессе оценки стоимости бизнеса главным действующим лицом на рынке готового бизнеса является субъект оценки: состав субъектов оценочной деятельности регламентирован ст.4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где отмечено, что «субъектами» оценочной деятельности признаются с одной стороны, юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом, а с другой потребители их услуг (заказчики). В рамках классификации основных субъектов оценки бизнеса можно выделить: 1. Предприятие, являющееся юридическим лицом 2. Собственников предприятия, которые подразделяются: а) на владельцев, обладающих правом собственности и соответственно полной ответственностью по договорам обязательствам предприятия б) на корпоративных владельцев, имеющих только обязательные права по отношению к предприятию 3. Различных юридических и физических лиц из внешнего рыночного окружения, к ним относятся: а) кредиторы (индивидуальные и финансово-кредитные учреждения) б) страховые компании или агентства в) потенциальные инвесторы г) фондовые биржи д) арендаторы 4. Государство, представленное различными органами: а) Министерством экономического развития и торговли б) Министерством управления государственным имуществом 5. Региональные образования: а) комитеты по управлению муниципальным имуществом 6. Иностранные юридические и физические лица, международные организации В проведении на профессиональном уровне оценочных процедур наряду с предприятием могут быть и другие субъекты оценки: - собственник имущества - менеджеры - инвесторы - страховые компании - банки Классификация объектов оценки стоимости бизнеса регламентировано ст.5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Объектами оценки являются: - отдельные материальные объекты (вещи) - совокупность вещей, составляющих имущество лиц (в том числе предприятия) - право собственности и иные вещные права на имущество - право требования долгов - предприятия, работы, услуги, информация. Предприятие как объект оценки Производственную основу любой экономической системы образуют предприятия, каждое из которых является первичным и главным элементом экономической системы. Существуют различные определения понятия «предприятие». Содержательную сторону этого понятия можно трактовать с точки зрения каждого отдельного участника процесса производства, заинтересованного в том или ином конечном результате. Собственник рассматривает предприятие как часть своего богатства и как источник потенциальных доходов. Члены трудового коллектива считают предприятие местом приложения своих профессиональных знаний, умений и навыков с целью получения заработной платы. Менеджеры используют предприятие для реализации своих административных амбиций и планов. Инвесторы стимулируют экономическую целесообразность приобретения действующего предприятия для реализации своих предпринимательских замыслов. Банки и страховые компании видят в предприятиях своих потенциальных клиентов. Государственные и муниципальные органы интересуются возможностью использования предприятия для решения общегосударственных и региональных задач, кроме того они рассматривают его как источник поступления в бюджет. Действующий Гражданский кодекс определяет понятие предприятия в виде имущественного комплекса. Предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его производственно-хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности, включая земельные участки, здания, оборудование, сырье, материалы, продукцию, обязательства (долги) и права на продукцию, товары, услуги. Наряду с трактовкой предприятия в качестве имущественного комплекса оно может рассматриваться как самостоятельная бизнес-единица, которая имеет ценность, так как в ближайшем будущем будет приносить владельцам денежный доход. В России формируется рынок готового бизнеса. Предприниматель может купить готовый (функционирующий) бизнес или создать заново собственное предприятие. При наличии необходимых денежных средств, предпочтение отдается первому варианту. Оценка бизнеса может проводиться для следующих целей: Субъект оценки Цель оценки Собственник - Купля-продажа доли (вклада) в уставной капитал 000 - Купля-продажа акций АО - Оценка стоимости имущества, вносимого в качестве вклада в уставной капитал действующего или вновь образованного предприятия - Обоснование цены купли-продажи предприятия - Определение цены предприятия в случае реструктуризации, слияния, разделения Кредитное учреждение - Проверка кредитоспособности заемщика - Определение размера ссуды, вкладываемой под залог Страховая компания - Установление страховщиком величины страхового взноса страхователями - Определение суммы страховых выплат при наступлении страхового случая Фондовая биржа - Проверка обоснованности котировок ценных бумаг Инвестор - Определение рыночной цены покупки предприятия с целью включения его в инвестиционный проект - Проверка экономической целесообразности осуществления инвестиций Продолжение таблицы Субъект оценки Цель оценки Государственные органы - Подготовка предприятия к приватизации - Национализация имущества - Вклады или изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд - Определение стоимости компании для предъявления судебным органам - Реорганизация предприятия и ликвидация предприятия, проводимые по постановлению арбитражного суда в случае объявления его банкротом При выполнении оценочных работ составляется договор оценки, а состав обязательных требований, предъявляемых к договору оценки, сформирован в ст. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ, где в частности, отмечается, что договор должен содержать: - основание для договора и вид объекта оценки; - вид определяемой стоимости объекта оценки; - денежное вознаграждение за проведение оценки объекта; - сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В договоре включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности. 5.2 Организация работ по оценке Процесс оценки бизнеса представляет собой последовательность этапов, выполняемых специалистом оценщиком для определения стоимости предприятия. Оценка проводится в несколько этапов: Этап 1. Определение объекта оценки. Сначала дается описание объекта (содержание, функции, составные части и т.д.) Определяются права на объект. Оценщик должен иметь представление об объекте и характере имущественных прав и знать наиболее распространенные способы их применения и передачи, имущественных прав. - Далее устанавливается дата оценки - Определяются цели оценки Этап 2. Заключение договора об оценке. Договор составляется в письменном виде в двух экземплярах. Но предварительно проводится осмотр объекта оценки, круг требуемых данных, разрабатывается план проведения оценки и исполнители. А затем составляется договор, который содержит: 1. Объект оценки 2. Применяемый вид стоимости 3. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки 4. Наименование организации, которая будет проводить оценку. 5. Указываются стандарты, которые будут применены при оценке 6. Указываются данные об оценщиках. Этап 3. Сбор и проверка данных. 1. Анализируется состояние рынка, на котором представлен объект оценки. Изменение ситуации на рынке может существенно повлиять на изменение стоимости предприятия. 2. Изучение оценщиком количественных и качественных характеристик объекта оценки а) информация о политических, экономических, социальных и других факторов, которые могут оказать влияние на стоимость предприятия. б) информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки в) информация о самом объекте (технические и эксплуатационные характеристики, степень износа, данные бухгалтерской отчетности) г) информация о персонале предприятия д) данные о производственном процессе Этап 4. Проведение финансового анализа На этом этапе проводится корректировка финансовой отчетности, анализ финансовых отчетов и финансовых коэффициентов с целью определения финансового состояния предприятия. Этап 5. Производится выбор методов оценки (доходный, сравнительный, затратный). Этап 6. Обобщаются результаты, и определяется итоговая величина стоимости объекта. Итоговая стоимость должна быть в отчете указана в рублях. Этап 7. На последнем этапе составляется отчет, который передается заказчику. В отчет включается: - дата составления отчета и его порядковый номер; - цель оценки; - местонахождение оценочной фирмы; - точное описание объекта оценки, схемы, планировка; - стандарты оценки, обоснование их использования, перечень исходной информации, которая была использована и откуда получена; - последовательность определения стоимости и итоговая величина; - дата определения стоимости; - перечень документов, используемых оценщиком (количественные и качественные характеристики); - отчет должен быть сшит, пронумерован, подписан оценщиком и утвержден директором оценочной фирмы. 5.3. Стандартизация и регулирование оценочной деятельности. Правовые и нормативные основы оценки предприятия Проведение экономических преобразований в стране привело к образованию различных рынков, в том числе и рынка бизнеса. По мере становления рыночных отношений появились следующие нормативные и законодательные акты: 1. 3 июля 1991 г. Верховным советом РФ принят закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где впервые было указано, что при подготовке к приватизации предприятию необходимо предусматривать оценку его капитала. 2. 30 ноября 1994 г. Президентом России введен в действие Гражданский кодекс РФ, принятый Госдумой, где в ряде статей отражается необходимость оценки стоимости бизнеса. В дальнейшем были сформулированы и действуют законодательные требования к оценке объектов, основанные на общем законодательстве РФ об оценочной деятельности. Нормативно-правовые основы оценки стоимости предприятия образуют федеральные законы, нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, международные и отечественные стандарты оценки. Нормативно-правовые основы оценки стоимости бизнеса следующие: 1. ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где определены: • Основания для осуществления оценочной деятельности условия ее осуществления; • Регулирование оценочной деятельности. 2. Международные стандарты оценки (МСО) стандарты разработаны международным комитетом по стандартам в 1985 г. в них отражается: • Определение и область применения оценки; • Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; • Требование, предъявляемые к структуре Отчета 3. Федеральные стандарты оценки. Они разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. В России разработаны следующие Федеральные стандарты оценки, являющиеся обязательными к применению при оценке. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки». Он определяет общее понятие оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а так же определение рыночной стоимости и видов стоимости. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке», устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете. Стандарты РОО – их всего 24. Федеральный закон от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах». Данный закон определяет привлечения независимых оценщиков для: • Оценки имущества; • Определение рыночной стоимости имущества АО. Федеральный закон от 08.02.1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью». Закон определяет порядок привлечения независимых оценщиков для оценки вклада в уставной капитал общества. Федеральный закон от 08.01.1998 г. «О несостоятельности (банкротстве). Закон регулирует порядок инвентаризации и оценки имущества должников в ходе конкурентного производства, определяет порядок привлечения оценщиков и иных специалистов для оценки. 2. Формы регулирования оценочной деятельности. Органами регулирования оценочной деятельности является Национальный совет. Национальным советом признается некоммерческая организация, которая создана саморегулирующих органами оценщиков, зарегистрированные уполномоченным Федеральным органом, осуществляющие функции по надзору за деятельностью саморегулирующих организаций оценщиков. Некоммерческая организация подлежит регистрации в качестве Национального совета по истечении трех дней с даты представления в уполномоченный Федеральный орган, который осуществляет функции по надзору за деятельностью саморегулирующих организаций оценщиков. Основные функции Национального совета: • Обсуждение вопросов государственной политики в области оценочной деятельности; • Представление интересов саморегулирующих организаций оценщиков в Федеральных органах государственной власти; • Разработка Федеральных стандартов оценки; • Формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности; • Защита прав и законных интересов саморегулирующих организаций оценщиков. Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулирующих организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченными Правительством РФ. Согласно ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» саморегулирующей организацией признаются некоммерческие организации, созданные в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулирующих организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков. Для проверки деятельности саморегулирующей организации осуществляются плановые проверки, предметом такой проверки являются соблюдение саморегулирующей организацией оценщиков требований ФЗ «Об оценочной деятельности РФ». В составе Европейских Стандартов оценки разработан Европейский кодекс поведения оценщиков: 1. Квалификация (только высшее образование) 2. Честность 3. Подтверждение внешней помощи. Оценщики должны подтверждать полученную помощь извне. 4. Конфликт интересов. Оценщики должны принимать все возможные меры предупреждения конфликтов. 5. Поддержке и распространению существующих стандартов. 5.4. Принципы и виды стоимости, используемые при оценке При оценке стоимости бизнеса необходимо учитывать определенные принципы, которые делятся на три основные группы: 1-я группа Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребности собственника, тем выше его стоимость. Полезность бизнеса – это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Принцип ожидания – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием. 2-я группа Принципы вклада – заключаются в том, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого объекта. Принципы остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, получаемый после оплаты расходов на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию основных средств. Принципы предельной производительности. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат. Однако, после достижения определенной точки общая отдача хотя и возрастает, но более замедленными темпами. Принцип сбалансированности – согласно, которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства (труда, земли, капитала, менеджмента). 3-я группа Принцип соответствия – суть данного принципа заключается в том, что предприятие, не отвечающее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д. будет оцениваться ниже среднего. Принцип регрессии и принцип прогрессии. Регрессия имеется, когда предприятие характеризуется излишками применительно к данным рыночным условиям улучшениям. Рыночная цена такого предприятия, вероятно не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия окажется выше его стоимости. Принцип конкуренции сводится к тому, что если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор может учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения факторов риска, что снизит текущую стоимость будущих доходов. Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость предприятия, его имущество в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Принцип временной привязки или принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных факторов влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменится, и его оценка должна проводиться на определенную дату. Принцип экономического разделения означает, что имущественные права следует разделить или соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Результатом анализа фактов стоимости и характеристик бизнеса является выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, который юридически и технически осуществим, и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. Виды стоимости, применяемые в практической оценочной деятельности При проведении классификации необходимо различать такие основополагающие понятия: а) Затраты (издержки)– это объем израсходованных необходимых ресурсов на создание или реконструкцию объекта собственности, подобного оцениваемого объекту. б) Стоимость – мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. в) Цена – это совершившийся факт, который показывает, сколько было потрачено денежных средств на покупку аналогичных объектов в настоящее время или в прошлом. Основные виды стоимости, применяемые в процессе оценки стоимости предприятия: 1. Рыночная стоимость – это величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой оценки между продавцом и покупателем. Используется: - при изъятии имущества для государственных нужд; - при определении стоимости размещенных акций ОАО; - при определении стоимости залога при ипотеке; - при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства. 2. Инвестиционная стоимость - для определения стоимости для конкретного лица или группы лиц, при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки. Она используется при реорганизации объекта и обосновании эффективности инвестиционного проекта. 3. Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если ожидается прекращение функционирования компании по тем или иным причинам (банкротство, раздел имущества, реорганизация). 4. Нормативно-рассчитанная стоимость – это стоимость имущественного комплекса, рассчитанное на основе утвержденных органами управления методики и нормативов. 5. Кадровая стоимость. Применяется в отношении оценки стоимости земельных участков, определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. 6. Потребительская стоимость – отражает важность объекта собственности для конкретного собственника, который может и не имеет намерений выставлять его на открытом рынке. Применяется, если надо сравнивать оцениваемый имущественный комплекс, имеющие разные качества и полезность. 7. Стоимость действующего предприятия. Стоимость предприятия, как единого целого. 8. Страховая стоимость – это стоимость объекта, определяемая положениями страхового контракта или полиса. Страховая стоимость определяется как стоимость возмещения. 9. Арендная стоимость – это величина арендной платы, взимаемая за взятый в аренду объект недвижимости. Это разновидность рыночной стоимости. 10.Залоговая стоимость – это стоимость объекта, обеспечивающая получение ипотечного кредита. 11.Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки равная рыночной стоимости компонентов (оборудования, сырья, материалов, и т.п.). 12.Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость. Она может дополнительно приписываться к объекту по причинам его уникального расположения, временно возникающей исключительно рыночной ситуацией и т.д. Формирование рынка оценочной деятельности Оценка стоимости бизнеса является одним из основных элементов современной рыночной инфраструктуры, имеющая связь с другими элементами. Лицензирование оценочной деятельности является составной частью системы государственного регулирования этой деятельности. Органом, на который возложены обязанности по лицензированию, является Министерство имущественных отношений РФ. Лицензия служит основанием для занятия на законном основании определенным видом деятельности. Лицензионная оценочная деятельность регулируется ФЗ 1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно этого закона о лицензии выдаются на следующие виды работ в области оценочной деятельности: - оценка стоимости (бизнеса) - оценка стоимости имущества - оценка стоимости оборудования - оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. 11 февраля 2002 г. вступил в силу ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности. Этот закон упростил процедуру получения лицензий. 5.5. Подготовка и анализ финансовой отчетности 1. Сбор информации для проведения оценки стоимости предприятия. Основные источники информации, используемые оценщиком: - статистическая и прогнозная информация о рынке, отрасли, стране, регионе функционирования предприятия; - отчет о прибылях и убытках ф2; - бухгалтерский баланс ф1. Информация, используемая в оценке, должна соответствовать следующим требованиям: - полнота и достоверность информации; - точного соответствия целям оценки; - комплексного учета внешних условиях функционирования оцениваемого предприятия. Вся информация может быть разделена: - внешняя – характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли, экономики в целом; - внутренняя – дает представление о деятельности оцениваемого предприятия. Внешняя информация должна оперировать макроэкономическим и отраслевым показателям. Макроэкономические данные – информация о том, как сказывается на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации (экономическая и политическая стабильность, процентные ставки и их изменение, налоговое законодательство и тенденции его изменении, риски). Источники макроэкономической информации: - программа правительства и прогнозы: - периодическая и экономическая печать; - данные Федеральной службы государственной статистики; - законодательство РФ. Отраслевые данные – информация об отрасли, в которой функционирует предприятие, рынки сбыта, характеристика конкурентов. Источники отраслевой информации: - данные отдела маркетинга предприятия; - данные Федеральной службы статистики; - бизнес-план; - периодическая экономическая печать. Внутренняя информация включает: - ретроспективные данные об истории компании; - описание и анализ маркетинговой стратегии предприятия; - объем реализации предприятия; - характеристика поставщиков; - производственные мощности; - внутренняя финансовая информация (данные бухучета). 2. Корректировка финансовой отчетности в целях оценки бизнеса Корректировка финансовых отчетов проводится для показателей, которые имеют прямое отношение к процессу оценки. Основное направление корректировок – исключение из финансовых отчетов следующих доходов и расходов: - изменение или не прогнозированные затраты предприятия; - единовременные доходы и расходы предприятия, несвязанные с деятельностью предприятия; - доходы и расходы по избыточным активам (производственным, непроизводственным, нефункционирующим); - личные доходы и расходы владельцев предприятия и их родственников. Порядок внесения корректировок Вид документа Описание Суть корректировки Приведенный ретроспективный баланс Баланс, скорректированный на последнюю дату составления бухгалтерской отчетности Исключение из баланса всех нематериальных и активов, не связанных с основной деятельностью Рыночный баланс Корректируется стоимость нематериальных активов по рыночной стоимости Ретроспективный отчет о финансовых результатах Из прибылей и убытков исключаются статьи, не связанные с основной деятельностью. Приведенный ретроспективный отчет о финансовых результатах Корректируются выплаченные проценты по ссудам, заработная плата владельцев приравнивается к среднеотраслевой, увеличивается прибыль на величину избыточных расходов 3. Цели финансового анализа при оценке стоимости бизнеса Основная цель финансового анализа – определить реальное финансовое состояние предприятия на дату оценки и найти резервы его улучшения. Финансовое состояние – это способность предприятия финансировать свою деятельность, оно характеризуется обеспеченностью финансовыми ресурсами, необходимыми для нормального функционирования предприятия, целесообразностью их использования, финансовыми взаимоотношениями с другими юридическими и физическими лицами, а также платежеспособностью и финансовой устойчивостью. Основная характеристика финансового состояния – способность предприятия своевременно производить платежи, финансировать свою деятельность на расширенной основе. При оценке стоимости бизнеса наряду с определением финансового состояния предприятия финансовый анализ используется: - определение реальной доходности оцениваемого предприятия при прогнозировании денежного потока; - сравнивание оцениваемого предприятия с аналогами; - оценка экономических возможностей и перспектив бизнеса; - определение степени риска. В соответствии с целями анализ может быть: - экспресс-анализ, который позволяет за короткий срок на основании данных бухгалтерской отчетности дать общее представление о финансовом состоянии предприятия. 4. Анализ финансовой отчетности – первый этап финансового анализа. При анализе финансового состояния анализируется ф1 и ф2. При этом используется горизонтальный и вертикальный анализ. При горизонтальном анализе все показатели изучаются и рассчитываются при этом абсолютное изменение и темп роста показателей. При вертикальном анализе определяется удельный вес каждой статьи в итоговой величине раздела. Для выполнения финансового анализа в количестве необходимой информации используется бухгалтерский баланс. Структура баланса следующая: АКТИВ ПАССИВ На I этапе оценивается имущественное положение предприятия, при этом рассчитываются и оцениваются показатели: - сумма активов и их изменение; - доля основных средств в активах; - коэффициент обновления. На 2 этапе анализируются платежеспособность и финансовая устойчивость, при этом рассчитывают финансовые коэффициенты, которые анализируются в динамике и сравниваются с нормативными значениями. 1. Коэффициент абсолютной ликвидности: Норматив равен 0,2-0,5. 2. Коэффициент быстрой ликвидности: Финансовые вложения+дебиторская задолженность Норматив >0,7. 3. Коэффициент покрытия или текущей ликвидности: Норматив ≥2. 4. Коэффициент концентрации собственного капитала: Норматив >0,5. 5. Коэффициент концентрации привлеченного капитала: Норматив 0,2-0,5. 6. Коэффициент заемных и собственных средств: Норматив <0,5. На 3 этапе анализируется деловая активность. Рассчитываются показатели: - коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности: где – средняя величина дебиторской задолженности. - коэффициент оборачиваемости активов: где – средняя величина активов. ОА – средняя величина оборотных активов. - коэффициент оборачиваемости собственного капитала: - коэффициент оборачиваемости собственного капитала. Данные показатели изучаются в динамике и положительной тенденцией является увеличение данных показателей. Далее анализируется прибыль ф 2, а затем рентабельность. Рассчитываются следующие виды рентабельности: 1. рентабельность продаж: 2. рентабельность активов: 3. рентабельность экономическая 4. рентабельность собственного капитала Тесты к теме №5 1. Кто является субъектом оценки бизнеса при подготовке предприятия к приватизации: 1. Кредитные учреждения 2. Собственник 3. Руководитель предприятия 4. Государственные организации 2. В каком году вышел закон об оценочной деятельности в Российской Федерации»: 1. 1993 г. 2. 1994 г. 3. 1995 г. 4. 1998 г. 3. максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Это принцип: 1. Замещения 2. Сбалансированности 3. Соответствия 4. Остаточной продуктивности (два ответа). Тема 6. ПОДХДЫ И МЕТОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ. 6.1. Затратный подход при оценке стоимости бизнеса. Затратный подход (имущественный) рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек на его функционирования. Он основывается на изучении возможности инвестора в приобретении объекта собственности. В основу затратного подхода используется принцип замещения и используется в следующих случаях: - для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж; - в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж; - для целей страхования; - в инвестиционных проектах – при реконструкции существующего объекта или строительстве нового; - для целей налогообложения; - для получения кредита в банке. Существуют различные методы в рамках затратного подхода. 2. Метод накопления активов (метод расчета балансовой стоимости активов). В этом случае стоимость предприятия определяется как стоимость его имущества по сумме нетто активов финансовой (бухгалтерской) отчетности. Балансовая стоимость предприятия определяется: 1 этап. Берутся внеоборотные активы, а именно земля и здание, и оборудование 2 этап. Берутся оборотные активы, а именно запасы, дебиторы, денежные средства. 3 этап. Суммируются данные 1 этапа и 2 этапа внеоборотные активы + оборотные активы. 4 этап. Данные 3 этапа – (долгосрочные обязательства + краткосрочные обязательства + кредиторская задолженность). Преимущество метода: - учитывается влияние производственно-хозяйственные факторы на изменение стоимости активов; - дает возможность оценить финансовые возможности предприятия; - каждая цифра баланса учитывает конкретные активы на основе первичных бухгалтерских данных. Недостатки: 1. Балансовая стоимость активов очень грубое приближение к стоимости активов. 2. Балансовая стоимость не учитывает существование активов, списанных и не включенных в баланс. 3. Методы расчета восстановительной стоимости и стоимости замещения. Данные методы в практической деятельности используются в основном для оценки стоимости недвижимости. Согласно стандартам РОО при оценке недвижимости с помощью данного метода рекомендуется последовательно определять: - рыночную стоимость земельного участка; - восстановительную стоимость зданий; - величину накопленного совокупного износа объекта; - рыночная стоимость недвижимости равная сумме стоимости участка плюс восстановительная стоимость здания минус износ. Восстановительная стоимость определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, материалов и строительных конструкций. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием новых материалов. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога. Существуют несколько способов расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения. а) метод количественного анализа. Расчет по этому методу выполняется следующим образом: 1. Определяется стоимость строительно-монтажных работ Плюс 2. Затраты на приобретение инженерного образования Плюс 3. Прочие затраты (страховые платежи, налоги, оплата юристам). Всего затраты застройщика Плюс 4. Прибыль застройщика Итого стоимость объекта б) Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он более трудоемкий, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 м2 кровельных покрытий, 1 м3 кирпичной кладки). в) метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подробного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирается объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструктивным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 м2, 1 м3). Умножается на число единиц, оцениваемого объекта. г) Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта, путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и публикуются периодически в печати. 4. Метод расчета ликвидной стоимости затратного подхода. Оценка ликвидационной стоимости осуществляется в следующих случаях: 1. Предприятие находится в состоянии банкротства 2. Стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем продолжение деятельности. Согласно Стандартам оценки ликвидационная стоимость объекта – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость активов предприятия определяется следующим образом: 1. Суммируются текущие стоимости денежных потоков от реализации оцениваемых активов, в том числе внеоборотных, а также запасов продукции, денежных средств на расчетном счете предприятия и в кассе на дату оценки. 2. Рассчитываются затраты, связанные с ликвидацией предприятия: - затраты по налогообложению и страхованию; - затраты; - охрана активов до их продажи; - выходные пособия и выплаты работникам предприятия; - управленческие расходы (в том числе оплата юристам, оценщикам). 3. Текущая стоимость денежных потоков – затраты, связанные с ликвидацией. При расчетах учитывается: - земля и здания продаются по их текущей рыночной стоимости; - машины и механизмы продаются по сумме валовой стоимости; - запасы желательно продать за большую стоимость; - дебиторы должны погасить все свои долги полностью. Ликвидационная стоимость применима не только в случае ликвидации предприятия, но и при финансировании предприятия должника, при финансировании реорганизации предприятия при выработке плана погашения долгов предприятия задолжника, при оценке заявок на покупку предприятия. Важным моментом, в оценке стоимости предприятия данным методом является необходимость разработки четкого графика реализации имущества и погашения имеющейся у предприятия задолженности. 5. Метод чистых активов Чистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов организации, принимаемых к расчету, суммы ее активов, принимаемых к расчету суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Активы, участвующие в расчете – это денежное неизменное имущество АО, в состав которого включаются по валовой стоимости следующие статьи: 1. Внеоборотные активы – при учете нематериальных активов, если имеются документальные подтверждения затрат по их приобретению. Право общества на владение нематериальными активами должно быть подтверждено документально (патентом, актом, договором), выданным в соответствии с законодательством РФ. 2. По статье «Прочие внеоборотные активы в расчетах принимаются задолженность АО за проданное ему имущество. 3. Запасы, затраты и денежные средства из 2 разделов баланса берутся за исключением задолженности участникам по их вкладам в уставной капитал и стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров. Пассивы, участвующие в расчет – это обязательства акционерного общества. 1. Долгосрочные обязательства банком и иными юридическими и физическими лицами 2. Краткосрочные обязательства банком, расчеты и прочие пассивы за исключением «Доходы будущих периодов». Условно порядок оценки стоимости чистых активов можно представить: Учитывая П-А=0, где П – итоговый пассив; А – итоговый актив ЧА=П-А+Ар-Пч Преобразуя уравнение: ЧА=(П-Пр)-(А-Ар). В общем виде расчет чистых активов: ЧА= внеоб. активы (190)-(Обор.активы 290-задолж.учат. по взносам в уставной капитал (244) – сумма собственных акций, выкупленных у акционеров (252) – (сумма долгосрочных пассивов (590) + (сумма краткосрочных пассивов (690 – доходы будущих периодов (640). 6.2. Сравнительный подход при оценке стоимости бизнеса Данный метод основан на принципе замещения: покупатель не купит объект, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью. Сравнительный (рыночный) подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи. Основные преимущества сравнительного подхода: 1.Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. 2. Оценка основана на ретро информации, а следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия. 3. Цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения. Вместе с тем, сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков: игнорирует перспективы развития предприятия в будущем, получение информации от предприятий аналогов сложным процессом, оценщик выполняет корректировки, вносит поправки, требующие серьезного обоснования. Таким образом, использование сравнительного подхода возможно: 1. при наличии активного финансового рынка и объект оценки не является уникальным. 2. Доступность финансовой информации, не только оцениваемого объекта, но и аналогам. 3. Факторы, оказывающие влияние на стоимость сравнительных аналогов, должны быть сопоставлены. Алгоритм проведения оценки стоимости предприятия сравнительным подходом. 1 этап – проводится анализ состояния и тенденций рынка, а также его сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; - определяются объекты анализа. 2 этап - проводится сбор и проверка достоверной информации об объектах аналогах; - на основании собранной информации проводится финансовый анализ. 3 этап - определяются параметры сравнения объекта оценки с аналогами - определяется способ внесения корректировок путем использования мультипликаторов. 4 этап - рассчитываются значения оценочных мультипликаторов; - полученные значения мультипликаторов используются при расчете стоимости предприятий-аналогов 5 этап - устанавливается стоимость объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Методы сравнительного подхода. Сравнительный подход реализуется посредством трех методов: - метод отраслевых коэффициентов; - метод сделок; - метод рынка капитала. Метод отраслевых коэффициентов. Данный метод основан на использовании рекомендуемых соотношений (коэффициентов) между ценой предприятия и его финансовыми партнерами ( например, выручкой или чистой прибылью и т.д.) Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специализированными аналитическими компаниями. Наиболее типичные соотношения, используемые в практике оценки: Вид бизнеса Соотношение Страховые компании Цена в интервале 120-150% от годовых комиссионных Бензозаправочные станции 120-200% месячной выручки Розничная торговля 75-150% величины годового дохода +стоимость основных и оборотных средств Рекламные агентства 75% от годовой выручки Метод рынка капитала. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия фактически построен на определении стоимости объекта оценки путем сопоставления цен купли-продажи по компаниям-аналогам. Идеальными предприятиями-аналогами являются те, которые отвечают требованиям сопоставимости: а) которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие; б) ведут подобные хозяйственные операции; в) имеют подобную номенклатуру продукции; г) близкие по размеру (объем продукции, производственной мощности). Для проведения оценки бизнеса необходимо собрать по компаниям-аналогам общую финансовую и технико-экономическую информацию, данные об операциях со свободно обращающимися акциями, о слияниях и поглощениях компаний в данной отрасли. Для этого проводят маркетинговое исследование, изучают специальные журналы, например, «Эксперт». При выборе компании аналогов необходимо руководствоваться следующим требованием: 1. Принадлежность к одной отрасли 2. Идентичность предприятий (номенклатура продукции и ее объхем) 3. Идентичность качественных и количественных характеристик, а именно: Компании должны быть сопоставимы по размеру, рынком сбыта готовой продукции; по структуре капитала (СК/ЗК), стадии жизненного цикла предприятия. 4. Наличие исходной информации: Объем информации по компаниям-аналогам для сравнения их с оцениваемым предприятием должны быть достаточным. Процесс отбора сопоставимых компаний: 1 этап - определяется круг компаний-аналогов. В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым 2 этап Составляется список «кандидатов». Этот список строится методом ответа. В ответ включаются компании, по которым отсутствует достоверная информация 3 этап Составляется окончательный список компаний-аналогов, на этом этапе ужесточаются критерии отбора и в список попадают компании, удовлетворяющие дополнительным требованиям сопоставимости. Окончательный список должен содержать не менее 3-х аналогичных компаний. После отбора компаний-аналогов оценщик проводит финансовый анализ. Он необходим: 1. Только по результатам финансового анализа оценщик принимает решение о сопоставимости и исключении из списка того или иного предприятия. 2. Финансовый анализ позволяет определить место или ранг оцениваемой компании среди аналогов. 3. Ф.А является основой для внесения необходимых корректировок, обеспечивающие сходства оцениваемого предприятия с аналогами. 4. Ф.А. позволяет оценить вес (значимость) каждого аналога при выведении итоговой величины. Расчет мультипликаторов. 1. Цена/прибыль чистая где Рi – количество акций i-го вида; ai – цена i-ой акции. Этот мультипликатор наиболее часто рассчитываемый и уместен, когда прибыль относительно высока. 2. Цена/ДП (прибыль чистая + Амортизация) Этот мультипликатор уместен, когда компания имеет относительно низкий доход, с сравнимый с амортизацией. 3. Инвестируемый капитал/прибыль до налогообложения где СК – собственный капитал; ДЗК – долгосрочный заемный капитал. Этот мультипликатор уместен, если сопоставимые компании имеют различные налоговые условия. 4. Цена/чистые активы где Ч.А. – чистые активы. Этот мультипликатор уместен, если оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность и основной деятельностью компании является хранение, покупка и продажа этой собственности. 5. Цена/дивиденды где Д – выплаченные дивиденды. Используется редко, так как трудно получить информацию. 6. Цена/выручка где В – выручка от продаж товаров, услуг. Этот мультипликатор подходит к предприятиям сферы услуг. По каждому предприятию аналогу рассчитывают выбранные оценщиком мультипликаторы, а далее рассчитывается среднее значение каждого мультипликатора по средней арифметической взвешенной: где Мi – рассчитываемый мультипликатор по i-й компании; bi - степень важности компании аналога, устанавливаемое экспертным путем. Далее подставляя в формулу рассчитанного каждого мультипликатора в знаменатель подставляются значение показателей оцениваемого предприятия и получается стоимость компании. Этих стоимостей будет несколько по количеству выбранных мультипликаторов: где V1 – стоимость компании, рассчитанная по первому мультипликатору; - рассчитанное среднее значение первого мультипликатора; Пч – чистая прибыль оцениваемого предприятия и т.д. и т.д. Окончательная стоимость компании определяется по формуле: где Vi - стоимость компании, рассчитываемая по i-му мультипликатору; ki – степень важности i-го мультипликатора. 6.3. Доходный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса) Доходный подход представляет собой совокупность методов стоимости предприятия (бизнеса), основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. В основе подхода лежит принцип ожидания, который гласит: любой актив, приобретаемый с целью увеличения доходов, будет соответствовать принесенному доходу. Основным методом доходного подхода является: - методы капитализации; - метод дисконтирования денежных потоков. Метод капитализации применяется, когда прогнозируемые денежные потоки по своей величине равны, а если размеры денежных потоков различны по величине и неравномерно поступают в течение ограниченного периода времени, то используются методы дисконтирования денежных потоков. Основными недостатками денежного подхода являются: - сложность прогнозирования будущего потока из-за недостаточной устойчивости экономической ситуации; - влияние факторов риска на прогнозируемый доход; - сложность расчета ставок капитализирования и дисконтирования. В общем случае доходный подход наиболее применим если: • Оценивается малый или средний бизнес; • Имеющейся информации достаточно для построения прогноза ожидаемых доходов; • Доходы компании устойчивы и положительны. Метод капитализации Под капитализацией понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или имеющихся с одинаковым темпом величин чистых доходов денежного потока предприятия. Он используется, если денежные потоки носят стабильный характер и являются положительными величинами. Стоимость компании данным методом определяется по формуле: - ожидаемые денежные потоки используются для определения стоимости компании, обладающие значительной недвижимостью, фактическая стоимость которой остается неизменной; - чистая прибыль в числителе берется для тех компаний, у которых в активах имеется быстро изнашиваемое оборудование; - объем валовой выручки берется для предприятий в сфере услуг; Расчет ставки капитализации. Ставка капитализации применяется для приведения потока доходов к единой стоимости объекта. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора, то есть ставка капитализации – это показатель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Для определения коэффициента капитализации используются разные методы: 1. Аналоговый метод: Суть метода: А) Подбираются аналоги оцениваемому предприятию Б) Собирается необходимая информация по подобранным аналогам. В) Рассчитывается ставка капитализации для предприятий аналогов: Г) Определяется средневзвешенное значение ставки капитализации: где - весовой коэффициент, учитывающий степень важности аналога, который определяется по степени похожести аналога на объект оценки и качества информации, определяется экспертным путем. 2. Метод кумулятивного построения ставки капитализации т.д., где – безрисковая ставка доходности. Безрисковая ставка доходности представляет собой ставку процента по вложениям в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает фактически рыночные возможности денежных средств фирм и частных лиц без какого бы ни было риска не возврата. При выборе безрисковой ставки доходности следует воспользоваться следующими правилами: - минимальный риск характеризуется минимальной вероятностью потерь средств в результате их вложения в активы; - срок жизни оцениваемого объекта должен соответствовать продолжительности периода обращения финансового инструмента. В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты: - депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков; - западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран); - ставки по межбанковским кредитам РФ; - ставки рефинансирования ЦБ РФ; - государственные облигации РФ. -коэффициент, указывающий на меру относительного систематического риска инвестирования в оцениваемые активы по сравнению с капиталовложениями в любой другой, обладающий средним уровнем риска объект инвестирования. В мировой практике рассчитывается путем анализа статистической информации фондового рынка. Эта работа проводится специальными фирмами. Данные РФ о публикуются в финансовых изданиях. В нашей стране впервые данные о стала публиковать консалтинговая фирма АКРМ. Однако можно определить и экспертным путем, когда учитываются уровни факторов риска (риски, связанные с политическими решениями, с региональными особенностями, связанные с маркетингом, с финансированием и т.д.). А затем определяется средневзвешенное значение коэффициента – общая доходность рынка. Общая доходность акции компании за период. Рыночная цена акции на конец периода – рыночная цена акции на начало периода плюс выплаченные за период дивиденды деленное на рыночную цену на начало периода. При определении ставок капитализации учитывается риски, связанные с размещением инвестиций. Выделяются следующие группы рисков: 1. Коммерческие риски (риски, которые несет компания в процессе коммерческой деятельности, включая изменения цен на сырье и продукцию, налоговые и юридические риски); 2. Финансовые риски – имеют отношение к структуре компании и ее финансовой независимости, способности обслуживать свои долговые обязательства. Чем выше доля заемного капитала к собственному, тем выше финансовый риск компании. 3. Риск ликвидности – связан с тем, насколько рыночным является приобретение активов. 4. отраслевой риск – риск, связанный с отраслевой принадлежностью компании. 5. Кредитный риск – риск того, что эмитент, выпустивший долговые ценные бумаги, окажется не в состоянии выплачивать процент по ним или основную сумму долга 6. Риск задержки выполнения партнерами текущих долговых обязательств – заключается в возможности появления потерь производителя, связанных с нарушением графиков поставок, выполнения работ партнерами. Расчет чистого денежного потока. Ожидаемые доходы, как они понимаются в расчетах доходного метода, имеют денежное выражение. В зависимости от характера оцениваемого предприятия, доли акционеров в его капитале, а так же других факторах ожидания доходы могут быть выражены через такие показатели как: - чистые денежные потоки; - различные формы прибыли, определяемые в бухгалтерской отчетности ф 2. Косвенный метод определения текущего денежного потока представлен в таблице. Таблица Косвенный метод расчета денежного потока ДП от основной деятельности Прибыль (за вычетом налогов) Амортизационные отчисления Чистая прибыль=прибыль отчетного года за вычетом налога на прибыль Минус изменение суммы текущих активов • краткосрочные финансовые вложения; • дебиторская задолженность; • запасы; • прочие текущие активы Увеличение суммы текущих активов означает, что денежные средства уменьшаются за счет связывания в дебиторской задолженности и запасах Плюс изменение суммы текущих обязательств • кредиторская задолженность; • Прочие текущие обязательства Увеличение обязательств вызывает увеличение денежных средств за счет предоставления отсрочки оплаты от кредиторов, получения авансов от покупателей Продолжение таблицы Косвенный метод расчета денежного потока Плюс ДП от инвестиционной деятельности Минус изменение суммы долгосрочных активов • нематериальные активы; • основные средства; • незавершенные капитальные вложения • долгосрочные финансовые вложения; • прочие внеоборотные активы Увеличение суммы долгосрочных активов означает уменьшение денежных средств за счет инвестирования в активы долгосрочного использования. Реализация долгосрочных активов (основные средства, акции других предприятий и прочее) увеличивает денежные средства Плюс ДП от финансовой деятельности Плюс изменение суммы задолженности • краткосрочных кредитов и займов; • долгосрочных кредитов и займов Увеличение (уменьшение) задолженности указывает на увеличение (уменьшение) денежных средств за счет привлечения (погашения) кредитов Плюс изменение собственных средств • уставного капитала; • накопленного капитала; • целевых поступлений Увеличение собственного капитала за счет размещения дополнительных акций означает увеличение денежных средств; выкуп акций и выплата дивидендов приводит к их уменьшению Главным достоинством метода капитализации является его простота, а так же, что он отражает потенциальную доходность бизнеса, позволяет учитывать риск отрасли и компании, отражает рыночную коньюктуру. Но этот метод мало приемлем для быстрорастущих компаний. Он используется в тех случаях: - отсутствует информация о рыночных сделках или не проведен экономический анализ; - если бизнес находится в стадии становления; - когда объект требует серьезной реструктуризации. Метод дисконтирования Под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих денежных потоков генерируемых предприятием к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Данный метод используется в рамках подхода при оценке стоимости предприятия, если денежный поток носит нестабильный характер и планируется, что в будущем эта нестабильность сохранится. Прогнозирование денежного потока производится с помощью статистического метода, а именно: аналитического выравнивания. Пример. Имеются данные о денежных потоках за предшествующий период. Определить стоимость бизнеса в прогнозируемый период. Таблица 3.1 Исходные данные Годы 2005 2006 2007 2008 Денежный поток, млн. руб. 16,8 17,4 18,2 22,3 Ставка дисконта принять 31,6% Решение. 1. Используя аналитическое выравнивание, выполняется прогноз на три года и прогнозируемый год. Выравнивание выполняется, используя уравнение прямой линии. Расчетная таблица для выполнения аналитического выравнивания: Таблица 3.2 Расчетная таблица Годы Денежный поток, млн. руб. 2005 16,8 -2 4 -33,6 2006 17,4 -1 1 -17,4 2007 18,2 +1 1 18,2 2008 22,3 +2 4 44,6 Итого 74,7 10 +11,8 Уравнение прямой линии имеет вид: параметры уравнения находятся из формулы: Уравнение прямой линии приобретает следующий вид: yt = 18,6+1,18t В полученное уравнение прямой для получения прогнозных значений подставляются поочередно значения (+3, +4, +5) Пост прогнозный период =18+1,18x6=25,08 млн.руб. Расчеты стоимости предприятия приводятся в таблице 3.3. Таблица 3.3 Расчет стоимости предприятия Годы Денежный поток, млн. руб. Коэффициент дисконтирования Текущая стоимость, млн. руб. 2009 22,14 0,75 16,6 2010 23,02 0,57 13,12 2011 24,00 0,43 10,32 Пост прогнозный период 25,08 0,33 - Итого 40,04 Определяется стоимость реверсии (будущая стоимость) по формуле Гордона: где Дп- денежный поток пост прогнозируемого периода; R – ставка дисконта; i – планируемый темп прироста. Стоимость предприятия по методу дисконтирования будущих денежных потоков: Тесты к теме №6 1. Для определения показателей деловой активности используется: 1. Прибыль чистая 2. Прибыль до налогообложения 3. Выручка 4. Затраты (полная себестоимость) 2. Среднее значение мультипликатора при доходном подходе рассчитывается по средней: 1. Арифметической простой 2. Арифметической взвешенной 3. Хронологической 4. Геометрической 3. При каком методе не учитывается показатель «ставка дисконта»: 1. Метод мультипликаторов 2. Чистых активов 3. Метод капитализации 4. Метод дисконтирования Ответы на тесты по темам Номер темы Ответы на тесты Тема 1 Тема 2 Тема 3 Тема 4 Тема 5 Тема 6 1.1; 2.2; 3.4 1.3; 2.3; 3.4 1.2; 2.3; 3.2 1.5; 2.2; 3.1 1.4; 2.4; 3.1 1.3; 2.2; 3; 1 и 2