Оценка объекта имущества

Процесс оценки — последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, который обычно включает семь этапов: 1. Постановка задачи оценки объекта имущества: 1.1. Идентификация, описание объекта оценки. 1.2. Постановка цели оценки. 1.3. Определение даты оценки объекта. 1.4. Вид оцениваемой стоимости. 1. Составление плана работы: Составление графика работы. Определение источников информации, способов ее сбора и анализа. Определение затрат на сбор и анализ информации. Выбор и обоснование методов оценки. Установление величины вознаграждения оценщика. 1. Сбор и анализ информации: Сбор информации. Проверка полноты и достоверности собранной информации. Анализ информации. 1. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования: Физическая осуществимость. Экономическая целесообразность. Юридическая разрешенность, обоснованность. Максимальная продуктивность объекта. 1. Оценка стоимости объекта на основе классических подходов: Сравнительный (рыночный) подход. Доходный подход. Затратный (имущественный) подход. 1. Согласование результатов оценки, полученных на основе различных подходов: Итоговая проверка данных. Проверка допущений, предположений и выводов. Проверка правильности математических вычислений. Окончательное (итоговое) заключение о стоимости объекта оценки. 1. Подготовка и составление отчета об оценке. На этапе постановки задачи: -  идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект; -  устанавливается цель оценки; - определяется вид оцениваемой стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;            -  устанавливается дата оценки. При идентификации оцениваемого объекта следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.           Цель оценки — это возможность использования заключения об оцениваемой стоимости. Она во многом предопределяет вид стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи. Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, — рыночная стоимость имущества. На этапе составления плана работ определяются: • график работ по оценке; • источники и способы сбора информации; • затраты на сбор и обработку информации; • оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости; • вознаграждение оценщика. Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлторских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования. Затраты на сбор и обработку информации могут включать: • · расходы на доступ к платным базам данных и иных источникам информации; • · оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов); • · командировочные расходы; • · оплату маркетинговых, социологических и других исследований; • · расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.). Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ. На этапе сбора и обработки данных оценщик собирает сведения, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах. Оценщику могут потребоваться данные о ценах продажи аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации; данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения их полноте или достоверности, должны быть отброшены. Собранные сведения должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение основанных корректировок, уточняющих и дополняющих данные. Для оценки стоимости имущества применяются несколько наиболее общепринятых методов. Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т.е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке. В затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство и замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов. Основа доходного подхода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.                      На этапе согласования проводятся:                                       • итоговая проверка данных, на которых основывается оценка; • проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;   • проверка правильности всех математических расчетов; • синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта. Отчет об оценке — итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использовании данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.