Оценка недвижимости

А.А. Сковородко ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Утверждено редакционно-издательским советом университета в качестве учебного пособия Брянск ИЗДАТЕЛЬСТВО БГТУ 2011 УДК 657.47 Сковородко, А.А. Оценка недвижимости [Текст]+[Электронный ресурс]: учеб. пособие / А.А. Сковородко.– Брянск: БГТУ, 2011. -152 с. ISBN 978-5-89838-573-6 Рассматриваются основы нормативно-правовой базы и учетно-аналитическое обеспечение процесса оценки, а также методологические положения по оценке недвижимости. Представлены элементы финансовой математики применительно к оценочной деятельности. Учебное пособие предназначено для студентов, обучающихся по специальностям «Антикризисное управление» и «Финансы и кредит» и направлению подготовки бакалавров «Экономика», всех форм обучения, а также может быть полезно аспирантам, преподавателям экономических специальностей вузов. Ил. 7. Табл. 3. Библиогр. - 19 назв. Научный редактор кандидат технических наук В.М. Панченко Рецензенты: кафедра «Финансы и анализ» НОУ ВПО БФ МПСИ; кандидат экономических наук В.В. Силаева Редактор издательства О.З. Зрелова Компьютерный набор А.А. Сковородко Темплан 2011 г., п. 36 Подписано в печать 04.09.2011. Формат 60х84 1/16. Бумага офсетная. Офсетная печать. Усл. печ. л. 8,83. Уч.-изд. л. 8,83. Тираж 60 экз. Заказ Издательство Брянского государственного технического университета 241035, г. Брянск, Бульвар им. 50-летия Октября, 7, БГТУ, тел. 58-82-49 Лаборатория оперативной полиграфии БГТУ г. Брянск, ул. Институтская, 1 ISBN 978-5-89838-573-6  Брянский государственный технический университет, 2011 ОГЛАВЛЕНИЕ ПРЕДИСЛОВИЕ 7 ВВЕДЕНИЕ 8 Глава 1. ВВЕДЕНИЕ в ОЦЕНКу НЕДВИЖИМОсти 10 1.1. Понятие и назначение оценки недвижимости 10 1.2. Понятие стоимости недвижимости и ее виды 12 1.3. Принципы оценки недвижимости Выводы Контрольные вопросы 16 25 25 Глава 2. НОРМАТИВНО–правовые аспекты оценочной деятельности 26 2.1. Становление профессии оценщика в России 26 2.2. Государственное регулирование оценочной деятельности 29 2.3. Стандарты оценки Выводы Контрольные вопросы 39 44 44 Глава 3. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 46 3.1. Специфические особенности прав на недвижимое имущество 46 3.2. Право собственности на недвижимое имущество 47 3.3. Право хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимостью. Сервитут Выводы Контрольные вопросы 49 51 52 ГЛАВА 4. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЧАСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА 53 4.1. Особенности недвижимости как товара 53 4.2. Рынок недвижимости и его особенности 55 4.3. Сегментация рынков недвижимости 58 4.4. Рынок жилых и нежилых помещений Выводы Контрольные вопросы 62 66 66 глава 5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ИХ ВИДЫ 68 5.1. Приватизация и расприватизация 68 5.2. Купля-продажа 70 5.3. Обмен и мена 71 5.4. Дарение и наследование 73 5.5. Постоянная или пожизненная рента 76 5.6. Аренда жилого помещения Выводы Контрольные вопросы 78 79 80 ГЛАВА 6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ. ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ 81 6.1. Понятие и назначение государственной регистрации прав на недвижимое имущество 81 6.2. Органы и объекты государственной регистрации 82 6.3. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею 83 6.4. Техническая инвентаризация: понятие и задачи Выводы Контрольные вопросы 84 86 86 Глава 7. ОСНОВЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 88 7.1. Элементы финансовой математики 88 7.2. Основные функции денежной единицы Выводы Контрольные вопросы 90 96 96 ГЛАВА 8. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 97 8.1. Сущность и сфера применения затратного подхода 97 8.2. Определение стоимости земельного участка 99 8.3. Способы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) объекта недвижимости 106 8.4. Понятие и способы определения износа зданий и сооружений 108 Выводы Контрольные вопросы 115 115 ГЛАВА 9. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 117 9.1. Сущность доходного подхода к оценке недвижимости 117 9.2. Метод прямой капитализации дохода 118 9.3. Метод дисконтированных денежных потоков Выводы Контрольные вопросы 131 137 137 ГЛАВА 10. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 138 10.1. Сущность метода сравнения продаж объектов недвижимости 138 10.2. Метод валовой ренты 146 Выводы Контрольные вопросы 148 148 Заключение Список использованной и рекомендуемой литературы 150 152 ПРЕДИСЛОВИЕ Развитие в России рыночных отношений потребовало формирование нового вида деятельности – оценочной. В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решения о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесения в уставный капитал, проведении процедур банкротства и т.д. Обязательное изучение дисциплины «Теория и практика оценочной деятельности» студентами специальности «Антикризисное управление» определено требованиями Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования Российской Федерации. Целью учебного пособия является ознакомление с основами оценочной деятельности в соответствии с рабочей программой дисциплины «Теория и практика оценочной деятельности» студентов всех форм обучения специальности 080503–«Антикризисное управление». Излагаемый материал разделен на 10 глав, в которых предпринята попытка систематизированного рассмотрения различных аспектов оценочной деятельности, в том числе сущность оценочной деятельности, ее нормативно–правовые аспекты, основные подходы, роль и место недвижимости в экономической деятельности, виды сделок с недвижимостью. Излагаемый материал сопровождается соответствующими поясняющими иллюстрациями, что делает более успешной самостоятельную подготовку студентов. С целью закрепления полученных знаний в конце каждой главы сформулированы основные выводы, приведены вопросы для самоконтроля. При составлении учебного пособия были использованы работы отечественных авторов, специалистов в области оценочной деятельности. Предлагаемый список литературы следует рассматривать, прежде всего, как рекомендацию автором тех источников, где читатель может найти более подробные сведения по излагаемым вопросам. Учебное пособие предназначено для студентов, аспирантов и преподавателей экономических специальностей вузов. ВВЕДЕНИЕ Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства. В экономически развитых странах недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие объекты недвижимости. С развитием рынка недвижимости в России повысился спрос на профессию оценщика. Основная задача оценщика связана с оценкой стоимости. Стоимость имеет большое значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки. Крупнейшим собственником в Российской Федерации остается государство. Оценка стоимости объектов государственного имущества и прав пользования им является необходимым условием эффективного управления государственной собственностью. В случае совершения сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично государству, проведение оценки является обязательным. Собственнику недвижимости принадлежит пакет прав: владения, пользования, залога, распоряжения, завещания и т. д. Недвижимость в рыночной экономике является товаром, следовательно, возникает не­обходимость в ее оценке. Профессиональная оценка помогает более обоснованно совершать различные сделки, в частности купля-продажа и аренда недвижимого имущества. Оценка необходима также в случае раздела имущества при разводе, при составлении брачных договоров. Важной причиной развития оценки является расширение сферы залогового кредитования. Обычно величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности резко отличается от их фактической стоимости, поэтому требуется их оценка. Повышение риска, характерное для рыночной экономики, ведет к дальнейшему развитию страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости недвижимости в преддверии возможных потерь. Потребность в оценке возникает и при решении вопроса о том, в какую недвижимость инвестиции более доходны. Оценка недвижимости необходима и для обоснованного определения арендных платежей. В практике операций с недвижимостью встречаются самые разные ситуации оценки объектов. При этом каждой ситуации соответствуют свои, свойственные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Для проведения качественной оценки стоимости недвижимости необходимы теоретические знания и получение практических навыков определения стоимости недвижимости на практических примерах. Таким образом, в условиях рыночной экономики профессия оценщика является все более востребованной, а знания в области управления и формирования стоимости важны и для управленца, финансового менеджера, специалиста в области инвестиций и кредитования, в других областях. Глава 1. ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОСТИ Оценочная деятельность (оценка) направлена на установление рыночной и иной стоимости объекта оценки. Оценка недвижимости в настоящее время является одним из наиболее распространенных видов оценочной деятельности. Теоретическим основанием процесса оценки является унифицированный набор оценочных принципов. Принципы отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. 1.1. Понятие и назначение оценки НЕДВИЖИМОСТИ Понятие “недвижимость” в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) – государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората. В России понятие “недвижимость” раскрыто в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что “к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты”. Оценка – это процесс установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности могут быть юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), обладающие соответствующими правами (оценщики), и потребители их услуг – заказчики. В качестве заказчиков могут выступать собственники имущества или уполно­моченные ими органы. Результат оценки – научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта оценки. Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договор должен содержать точное описание объекта оценки и вид определяемой стоимости объекта, представление оценщиком письменного отчета об оценке объекта. Оценщик должен быть полностью независимым, не иметь имущественного интереса ни к объекту оценки, ни к заказчику. Оценка недвижимости не является самоцелью, она подчинена решению конкретной задачи. Знание этой задачи позволяет правильно выбрать нужный методический инструмент оценки. Наиболее характерными случаями, когда возникает необходимость в оценке недвижимого имущества, являются: • продажа недвижимости; • передача недвижимости в аренду. Оценка стоимости важна для определения арендной платы, последующего выкупа имущества арендатором (если это предусмотрено договором аренды); • получение кредита под залог недвижимости (ипотека); • страхование недвижимости; • переоценка основных фондов (недвижимости). Обоснованность и достоверность оценки стоимости во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки. 1.2. Понятие стоимости недвижимоСТИ и ЕЕ виды Стоимость любого имущества можно определить двумя способами: во-первых, как некоторое количество какого-либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, во-вторых, как текущую стоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец недвижимости. В теории оценки делается различие между понятиями: стоимость, затраты и цена (рис. 1). Стоимость – мера того, сколько покупатель (инвестор) готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки [17]. Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену. Рис. 1. Различие цены и стоимости Цена – совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку. Существует четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности. 1. Спрос. Спрос – количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен. 2. Полезность. Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены. 3. Дефицитность. Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным. 4. Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только тогда становится товаром (и соответственно приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее. Так, если в соответствии с действующим законодательством не допускается продажа определенных видов земель, то они не будут иметь стоимости, хотя рыночную стоимость прав аренды этих земель можно будет оценить. Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Эта цель называется назначением оценки и обусловливает выбор вида стоимости, при этом одно и то же имущество будет иметь разную стоимость. Так, оценка стоимости для целей страхования от огня отличается от оценки стоимости для целей ипотечного кредитования. В первом случае величина стоимости определяется затратами на восстановление элементов сооружений, а во втором – наиболее вероятной ценой продажи объекта на рынке в случае прекращения выплат по ипо­течному кредиту. Используются следующие основные виды стоимости. Обоснованная рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом и конкурентном рынке, т.е. когда: • ни для одной из сторон сделка не является вынужденной, покупатель и продавец действуют в своих интересах; • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты (предложения); • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и не содержит уступок или специального кре­дитования ни одной из сторон; • не было принуждения к совершению сделки со стороны третьих лиц; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Нерыночная стоимость – нормативно рассчитываемая стоимость на основе утвержденных органами управления методик и нормативов (например, определение нормативной стоимости земельного участка при продаже, исчислении земельного налога и др.). С точки зрения бухгалтерского учета, выделяют балансовую стоимость, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную. Балансовая стоимость – затраты на строительство или приоб­ретение недвижимости, числящейся на балансе. Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию. Находящийся в эксплуатации объект недвижимости учитывается по первоначальной стоимости до момента реконструкции либо переоценки фондов. Остаточная стоимость – разность балансовой стоимости и накопленной за период эксплуатации суммы износа. Остаточная стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка. В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспро­изводства и стоимость замещения (рис. 2). Существующий объект воспроизвести заменить Полная стоимость воспроизводства Точная копия объекта Близкий аналог объекта Полная стоимость замещения Рис. 2. Различие стоимости воспроизводства и стоимости замещения Стоимость восстановительная (воспроизводства) – стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах из тех же или очень похожих материалов и качестве работ. Стоимость воспроизводства более точно характеризует современную стоимость объекта. Однако ее определение часто бывает невозможным из-за изменения технологии, материалов, сырья, стандартов и т.д., поэтому на практике используется стоимость замещения. Стоимость замещения – текущая стоимость производства аналогичного объекта недвижимости, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту. Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества при его принудительной ликвидации вследствие банкротства и открытой распродажи на аукционе. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. Инвестиционную стоимость используют при обосновании инвестиционных проектов. Потребительная стоимость – стоимость в использовании. Она отражает стоимость или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений вы­ставлять его на открытом рынке. Стоимость в использовании не обязательно отражает рыночную стоимость. Страховая стоимость – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре (полисе). Страховая стоимость необходима для оценки страхового возмещения. 1.3. Принципы ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В основе оценочной деятельности лежит ряд принципов, кото­рыми руководствуются при выполнении оценки. Их можно распределить по четырем группам принципов [12]: • основанные на представлениях потенциального собственника; • обусловленные действием рыночной среды; • связанные с землей, зданиями и сооружениями; • основанный на лучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника: принципы полезности, замещения, ожидания. Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Недвижимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Так, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады. Принципы, обусловленные действием рыночной среды: принципы зависимости, соответствия, регрессии и прогрессии, спроса и предложения, изменчивости. Принцип зависимости заключается в том, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию недвижимости в прилегающих окрестностях и сама влияет на ее стоимость. Это вытекает из того положения, что одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость недвижимости является его местоположение. Если происходят изменения в характере землепользования в округе, либо меняется экономическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости. Изменения в характере землепользования могут оказывать положительное или отрицательное влияние на стоимость. Величина влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между объектом недвижимости и новым использованием. Так, интенсивное жилищное строительство может увеличить стоимость имеющегося предприятия торговли. Принцип соответствия – это то, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств, другие характеристики, присущие данной недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Если недвижимость соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время и для данной местности, то цена на нее будет колебаться вокруг среднерыночного значения. Когда объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данную недвижимость. Принцип соответствия не означает, что все объекты, например в одном микрорайоне, должны быть построены по одному проекту, но их архитектурные стили должны быть совместимы и соответствовать практике использования земли. Принципы регрессии и прогрессии связаны с принципом соответствия. Регрессия наблюдается, когда вариант использования земли является чрезмерно усовершенствованным в данных рыночных условиях. Так, если дорогой многоэтажный дом построен в районе с дешевой одноэтажной застройкой, то рыночная цена на такой дом, скорее всего, будет ниже, чем аналогичных объектов, сооруженных в более приемлемых условиях. Прогрессия наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов землепользования повышается стоимость данного объекта. Так, стоимость жилого дома среднего качества, расположенного в окружении дорогих особняков, вероятнее всего будут выше, чем если бы его окружали такие же дома. На производственные помещения оказывает сильное влияние близость к транспортным коммуникациям, к местам поставок сырья и сбыта продукции. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен. В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Так, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами. Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро, так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени, что создает прекрасную возможность для потенциальных покупателей поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают. Противоположное давление на цены наблюдается, когда недостаточно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен. Принцип изменчивости заключается в том, что объекты недвижимости проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления. На оценку недвижимости оказывают влияние и внешние изменения на национальном и международном уровнях. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями: принципы остаточной продуктивности земли, вклада, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения. Принцип остаточной продуктивности земли. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Каждый из факторов (менеджмент, труд, капитал и земля) должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная продуктивность может существовать, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий. Принцип вклада предполагает анализ увеличения или уменьшения стоимости хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства. Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Так, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться. Если рассматривать действие данного принципа в динамике по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Так, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 100 млн руб. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 250 млн руб. Принцип сбалансированности (пропорциональности). При экс­плуатации любого объекта недвижимости или при строительстве недвижимости все факторы производства должны быть сбаланси­рованы в определенной оптимальной пропорции. Лишь в этом слу­чае достигается максимальная стоимость при оценке. Избыток или недостаток любого элемента снижают доход и, следовательно, стоимость объекта. Так, если объемы финансирования превосходят объемы строительных работ, происходит «замораживание» капитала, что снижает эффективность проекта и его стоимость: снижается стоимость магазина при нехватке оборотного капитала, земли для стоянки автотранспорта и т.д. Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который слишком мал или велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Так, участок на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции, но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Права собственности на недвижимость представляют собой сумму различных прав. Их по законодательству можно выделять и реализовывать отдельно. Права на недвижимость следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Разделение может происходить по-разному. Можно разделить следующим образом: • физическое разделение – разделение на воздушное простран­ство над участком земли (при предоставлении прав на строительство переходов над участком земли и т.д.), поверхность земли и ее недра (предоставление прав на разработку недр и т.д.), или разделение самого участка земли; • разделение времени владения – полные права собственности, аренды, пожизненное владение, будущие имущественные интересы (например, аренда с последующим правом выкупа через определенное время и др.); • разделение прав на пользование – права на пользование другими лицами, лицензии, сервитуты, наложенные обременения; • разделение по видам прав на собственность – совместные аренды, совместная деятельность, траст, опционы, контакты с оговоренными условиями продажи; • разделение по видам участий в собственности – первые и младшие закладные, налоговые и судебные залоги, участие в капитале. Из сказанного следует, что экономическое разделение возможно и целесообразно, если права собственности на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализация которых в отдельности приводит к увеличению общей стоимости. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) – означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики, и, таким образом, может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, а также какие строения находятся на нем на дату проведения оценки. ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое: • является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.; • физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования; • финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства; • обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости. ЛНЭИ рассматривается во-первых, как земельный свободный участок, во-вторых, как участок земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно можно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. Так, если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. На втором этапе анализа ЛНЭИ земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здание), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным. ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса. Все перечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнительный и затратный. ВЫВОДЫ • Оценка недвижимости в настоящее время является одним из наибо­лее распространенных видов оценочной деятельности. • Стоимость – мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. • Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект, сходный с оцениваемым. • Цена – совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку. Контрольные вопросы 1. Что понимается под оценкой недвижимости? 2. Кто является субъектами оценочной деятельности? 3. Для каких целей осуществляется оценка? 4. В чем разница между затратами, стоимостью и ценой недви­жимости? 5. Какие виды стоимости используются при оценке? 6. В чем сущность рыночной стоимости? 7. Какие принципы определения стоимости недвижимости нахо­дят практическое применение в оценочной деятельности? 8. В чем сущность принципа наиболее эффективного использо­вания? Какие условия необходимы для возникновения стоимости не­движимости? Глава 2. НОРМАТИВНО–правовые аспекты оценочной деятельности С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Определение стоимости в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление которого требует серьезного экспертного исследования. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом–оценщиком должен иметь доказательственное значение. Для упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также для определения их правового статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет собой, с одной стороны, услугу оценщиков (независимых экспертов по определению рыночной стоимости), с другой стороны – юридический факт, устанавливающий стоимость объекта оценки для целей, определенных договором об оценке. Со становлением профессии оценщиков в России также образовались различные общественные организации оценщиков. Главные задачи обществ оценщиков состоят в контроле над деятельностью своих членов и лоббировании своих интересов в законодательных и исполнительных органах государства. 2.1. Становление профессии оценщика в России В условиях административной системы государство в лице своих органов (Госкомстат, Бюро технической инвентаризации и др.) само определяло стоимость своих активов. Многообразие форм собственности и возрождение частной собственности дало возможность собственнику по-своему распоряжаться своим имуществом. При этом у каждого, кто задумывает реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов и важнейший из них – вопрос стоимости собственности. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов собственности. Появилась необходимость в том, чтобы в сделках с недвижимостью участвовал профессионал, который мог бы ориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке объекта. Выступить таким независимым арбитром между продавцом и покупателем призван оценщик, задача которого определить рыночную или иную стоимость объекта оценки. Профессия оценщика появилась в развитых странах еще в 30-х годах прошлого столетия. Начало подготовки профессиональных оценщиков в нашей стране было положено в 1993 г. Институтом экономического развития Всемирного банка регистрации и развития. Наибольшая потребность в оценщиках была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995 – 1997 гг., в ходе которых разрешалось привлечение независимого эксперта организаций для определения рыночной стоимости имущества предприятия. С развитием рыночных отношений потребность в профессиональных и независимых оценщиках постоянно возрастает, увеличивается интерес к проблемам, связанным с оценкой объектов собственности как со стороны органов власти, так и со стороны предпринимателей. В разных странах становление профессии оценщика происходило по-разному, были выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценщикам. Однако существуют следующие общие требования, которые предъявляются к оценщику во всех странах: • соответствующие знания; • постоянная работа по совершенствованию своих знаний; • опыт работы; • независимость и объективность; • высокие личностные качества оценщика; • пунктуальность в соблюдении сроков выполнения контракта (договора); • активное участие в работе общественных организаций оценщиков. Оценщик должен обладать высоким уровнем образования и обширными познаниями в различных областях знаний (экономика, право, юриспруденция, банковское дело, бухгалтерский учет и т. д.). Теория и практика оценки постоянно претерпевают изменения, поэтому оценщику необходимо отслеживать их и совершенствовать свои знания. Оценщик – это прежде всего аналитик, и успех его работы во многом зависит от информированности и умения прогнозировать тенденции изменения стоимости объектов оценки. Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации №11 от 27.11.1996 г. была утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)». В приложении к данному постановлению сформулированы общие требования к объему знаний оценщика (эксперта по оценке имущества). Размер оплаты оценщику не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки. Он зависит от степени сложности, уникальности объекта оценки, количества затраченного на оценку времени, необходимости привлечения экспертов и специалистов из других сфер деятельности и целого ряда факторов, которые могут проявиться уже во время работы. Конечно же, размер оплаты напрямую связан с уровнем профессионального образования и практического опыта работы оценщика. В последние годы образовательные требования к оценщикам постоянно повышаются. В 2000 г. вышли Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков в Российской Федерации от 19.04.2000 г. №СМ – 14 / 6174, которые содержат высокие требования к процессу и программе обучения оценщиков. Потребность в пополнении, качественном совершенствовании и обновлении знаний растет. Так, в отношении того, кто может быть оценщиком и требований к его профессиональной подготовке, в Законе РФ №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сказано: «Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации». 2.2. Государственное регулирование оценочной деятельности Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства. Рыночная оценка имущества осуществляется в нашей стране в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135 – ФЗ. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из названного закона, иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов [4,5,6,7,8], а также из международных договоров Российской Федерации. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. В законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано определение оценочной деятельности. Под ней понимаются действия субъектов оценочной деятельности, направленные на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость при этом определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Данным законом для Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (оценщики), а с другой – потребители их услуг (заказчики) [2]. К объектам оценки относятся: • отдельные материальные объекты (вещи); • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; • права, требования, обязательства (долги); • работы, услуги, информация; • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям. Назовем ситуации, когда необходимость оценки продиктована требованиями законодательства: • оцениваются: • пакеты акций и другое имущество, являющееся федеральной или муниципальной собственностью для целей покупки, аренды и т. п.; • имущество для внесения в качестве уставного капитала вновь создаваемого общества; • бизнес для обоснования кредитоспособности компании, а также имущество компании для определения стоимости залогового обеспечения; • инвестиционный проект с целью его обоснования и комплексного решения вопросов о привлечении инвестиций, в том числе западных инвесторов; • бизнес при финансовом анализе компании для выработки стратегии ее развития, решении вопроса о вторичной эмиссии, слиянии, поглощении и других формах реструктуризации; • оцениваются акции для установления цены выкупа у акционеров; • оцениваются долговые обязательства, векселя, облигации, дебиторская задолженность для выяснения имущественных споров, в том числе судебных разбирательств; • оценивается имущество при ущемлении права заказчика, когда он их защищает через суд; • переоценивается имущество с целью оптимизации налогооблагаемой базы. Кроме того, проведение оценки возможно и в других случаях: • с целью отражения в отчетности; • в случае купли-продажи, мены, иного отчуждения; • проведение конкурсов, аукционов, торгов; • аренда, доверительное управление, лизинг; • раздел, наследование, дарение; • выкуп, конфискация, изъятие; ликвидация; • хранение; составление брачного контракта и др. К основным документам, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, также относится Постановление Правительства Российской Федерации от 6.06.2001 №519, утвердившее стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Кроме законов, регулирующих оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывают законы, регулирующие право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки. Основу законодательства составляют Гражданский кодекс Российской Федерации, другие законодательные и нормативные акты. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует определенным условиям. К оценщику как к непосредственному исполнителю предъявляются следующие требования [2]: • быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков; соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является; • соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее – правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков; • сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; • обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; • представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; • представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также сведения о любых изменениях этой информации; • представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании; • не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; • в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию; • по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является. Федеральным законом №135 ФЗ от 29.07.1998 г. определены обязанности юридического лица, с которым заказчик намерен заключить договор на проведение оценки: • иметь в штате не менее двух лиц, имеющих образование в области оценочной деятельности; • обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; • сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; • предоставлять по требованию заказчика договор обязательного страхования ответственности оценщика; • не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; • предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, для проведения контроля за осуществлением им оценочной деятельности доступ к документам и материалам, на основании которых проводилась оценка, за исключением информации, составляющей коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо иной конфиденциальной информации; • в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию. Для обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившим договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности: – заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей; – формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей. Основанием для обращения взыскания на компенсационный фонд считается установленный решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт наступления страхового случая по договору обязательного страхования ответственности. Требование о получении компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к саморегулируемой организации оценщиков только в случае совпадения следующих условий: • для возмещения ущерба, причиненного оценщиком, недостаточно средств, полученных по договору обязательного страхования ответственности; • оценщик отказался удовлетворить требование заказчика или третьего лица о возмещении ущерба либо заказчик или третье лицо не получили от него в разумный срок ответ на предъявленное требование. Требование о возмещении ущерба за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является или являлся оценщик на момент причинения ущерба. Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком, который заключается в письменной форме, не требует нотариального удостоверения и должен содержать: • объект оценки; • вид стоимости имущества (способ оценки); • размер денежного вознаграждения за проведение оценки; • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом; • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Компетентность и профессионализм сотрудников, высокие репутация фирмы в этом секторе рынка, качество отчетов по оценке, места в различных рейтингах, а также наличие аккредитаций в серьезных российских и международных профобъединениях, государственных структурах – все это гарантии качества выполненных работ. Другой гарантией для клиента (заказчика) является наличие полиса страхования гражданской ответственности оценщика. Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Без заключения договора страхования оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью. Оценка объекта не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Проведение оценки объекта не допускается, если: • в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; • оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, является своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете должны быть указаны: • дата составления и порядковый номер отчета; • основание для проведения оценщиком оценки объекта; • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данного объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения; • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; • дата определения стоимости объекта оценки; • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важным и для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов, отраженных в отчете. Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки и саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями. Основными функциями Национального совета являются [2]: • обсуждение вопросов государственной политики в области оценочной деятельности; • представление интересов саморегулируемых организаций оценщиков в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления; • формирование предложений по вопросам выработки государственной политики в области оценочной деятельности; • формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности; • защита прав и законных интересов саморегулируемых организаций оценщиков; • разработка федеральных стандартов оценки; • осуществление предварительной экспертизы нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность; • рассмотрение проектов нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность, и представление рекомендаций к их утверждению уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; • рассмотрение образовательных программ образовательных учреждений, осуществляющих профессиональное обучение специалистов в области оценочной деятельности, и рекомендация таких программ к утверждению; • разработка программ профессиональной переподготовки оценщиков; • разработка рекомендаций о минимальном стаже оценщиков, сроке стажировки лиц, претендующих на членство в саморегулируемой организации оценщиков; • создание общероссийского третейского суда в области оценочной деятельности; • рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб саморегулируемых организаций оценщиков, потребителей услуг в области оценочной деятельности, оценщиков. Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются: • разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики; • разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения; • представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков; • прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков; • контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики; • ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; • организация информационного и методического обеспечения своих членов. 2.3. Стандарты оценки Для улучшения оценочной деятельности первоочередной задачей является стандартизация всех активов оценочной деятельности с учетом обеспечения ее соответствия международным требованиям. Зарубежный опыт свидетельствует о сложности и трудоемкости процедуры разработки и согласования стандартов оценки, так как они затрагивают множество смежных областей деятельности – бухгалтерский учет, аудит, страхование, ипотечное кредитование, налогообложение и т. д. Российское общество оценщиков с 1994 г. является членом Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGOVA) и может использовать европейские стандарты оценки для разработки собственных стандартов. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Принятие Постановления Правительства Российской Федерации №519 от 6 июля 2001 г. «Об утверждении стандартов оценки» создает определенную законодательную базу по формированию методологического и информационного обеспечения оценочной деятельности. Принятые стандарты являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Только нормативно установленные виды стоимости могут быть использованы в отчетах об оценке. В соответствии с [6] к таким видам стоимости объекта оценки относятся: • рыночная стоимость имущества; • инвестиционная стоимость имущества; • ликвидационная стоимость имущества; • кадастровая стоимость имущества. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют рационально, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства: • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона – принимать исполнение; • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Рациональность действий сторон сделки предполагает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. Рыночная стоимость определяется оценщиком в следующих случаях: • при изъятии имущества для государственных нужд; • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; • при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; • при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; • при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Для расчета ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки. Этот срок меньше типичного срока экспозиции для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Чтобы определить кадастровую стоимость объекта, необходимо использовать методы массовой оценки рыночной стоимости. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Для оценщиков очень важно обеспечить соблюдение лучших методов и практики оценки, поскольку оценщик при несоблюдении стандартов рискует в лучшем случае быть обвиненным в профессиональной небрежности. Стандарты показывают минимальный уровень качества, на основании которого оценивается продукция. Пользователи оценок, в свою очередь, получают базу для измерения своих разумных ожиданий в отношении компетентности оценщика, а также соблюдения им профессиональных стандартов. Бизнес (действующее предприятие) может быть оценен, в соответствии с европейскими стандартами оценки, как действующее предприятие. Стоимость действующего предприятия есть стоимость, созданная в результате его проверенной деятельности. Она является выражением стоимости устойчивого бизнеса и получается из капитализации прибылей данного предприятия, отражающих оборот и условные обязательства. Стоимость, полученная таким образом, включает долю земли и зданий, машин и оборудования, гудвилла и прочих нематериальных активов. Международные стандарты оценки определяют стоимость действующего предприятия как стоимость, приписываемую бизнесом в целом, а не какой-либо из его составных частей. Стоимость отдельных активов как компонент действующего предприятия определяется на основе их вклада в общее целое и обычно рассматривается как их потребительская стоимость для конкретного бизнеса и его владельца, но при этом ни одна из компонент (активов) рыночной стоимости не образует. В связи с этим и в международных стандартах оценки нет детального рассмотрения вопросов оценки бизнеса. Американский стандарт оценки содержит всю необходимую терминологию, используемую при оценке бизнеса, общие требования к выполнению оценки, подробное содержание формы отчета, подходы к оценке бизнеса на основе активов, метода компании-аналога, рыночного и доходного подходов, а также требования по подготовке оценочного заключения. Не останавливаясь подробно на анализе международных, европейских и американских стандартов оценки, отметим в них лишь те моменты, которые обязан учитывать каждый российский оценщик, выполняя задание по оценке предприятия (бизнеса), поскольку они будут общими для оценщиков всех стран. Особенно важно, чтобы в результате привлечения или, напротив, упущения каких-либо данных не было искажений информации, влияющей на чувствительность оценки к существенным изменениям в коммерческом потенциале предприятия. Необходимо, чтобы любые нюансы, касающиеся конкуренции, среды, законодательные и другие факторы, подверженные изменениям, получали прямую оценку. Согласованная отчетность и принятие надлежащих процедур при выполнении оценок, как это требуется в соответствии со стандартами оценки, является необходимым условием принятия выверенного и соответствующего решения, оптимизации экономических результатов. Вместе с тем изменения и тенденции развития в экономике, в теории инвестирования, на финансовых рынках, в регулировании рынка ценных бумаг, в налоговом законодательстве и т. д. могут существенно повлиять на методику оценки, поэтому оценщик обязан оценить риск, связанный с оценкой. Он должен уметь распознавать и хорошо понимать движущие рыночные силы для данного бизнеса, текущие тенденции бизнеса, экономику спроса и предложения в данном секторе, масштаб и распространение эффективной фактической и предполагаемой конкуренции, изменения в транспортной инфраструктуре, географическое положение и социально-экономический профиль населения в данном регионе. Проведение оценки включает следующие этапы: • заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; • сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки • применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; • согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; • составление отчета об оценке. ВЫВОДЫ • Начало подготовки профессиональных оценщиков в нашей стране было положено в 1993 г. Институтом экономического развития Всемирного банка регистрации и развития. • Оценщик должен обладать высоким уровнем образования и обширными познаниями в различных областях знаний (экономика, право, юриспруденция, банковское дело, бухгалтерский учет и т. д.). • Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. • Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. • Оценочная деятельность осуществляется на основе стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6.06.2001 №519. • Осуществление государственного регулирования оценочной деятельности возложено на Национальный совет по оценочной деятельности и на саморегулируемые организации. • Надлежащим исполнением страховщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, является своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта. Контрольные вопросы 1. Назовите основные требования, которые предъявляются к оценщику? 2. Кто является субъектами оценочной деятельности? 3. Какова цель стандартизации оценочной деятельности? 4. В соответствии с какими нормативно-правовыми актами осуществляется регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации? 5. Какие органы осуществляют регулирование и контроль оценочной деятельности? 6. Назовите основные функции Национального совета по оценочной деятельности. 7. Для каких целей создается компенсационный фонд саморегулируемой организации? Глава 3. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ Недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц, поэтому приобретение недвижимости, другие операции с ней (да­рение, наследование и т.д.) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов органов власти и всех заинтересованных сторон. 3.1. Специфические особенности прав на недвижимое имущество С недвижимостью связан большой комплекс отношений: правовых, экономических, социальных и др. Правовые основы отношений по поводу недвижимости сформулированы в Конституции Российской Федерации, Гражданском кодексе Российской Федерации. Основное содержание правовых отношений сводится к следующему. 1. Недвижимость является объектом гражданских прав (право собственности, вещные права, ограничения и т.д.). 2. Главным признаком недвижимости, отличающим ее от других объектов правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей (прямая или косвенная). Вместе с тем земельные участки (сами по себе) представляют собой важнейшие объекты права, а здания и сооружения юридически могут рассматриваться отдельно от земельных участков, на которых они расположены. 3. Правовое закрепление неразрывного единства объекта недвижимости и его назначения (жилое или нежилое помещение). 4. Составной частью правового понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимости, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 5. В отличие от международного права, где недра, земля, объекты на поверхности, воздушное пространство над участком земли рассматриваются как цельный объект недвижимости с комплексом прав, в России совокупность прав на каждый отдельный элемент закрепляется в самостоятельном документе. Это земельное, жилищное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, т.е. законодательное разграничение этих понятий. Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права связаны с властными полномо­чиями органов власти: право вводить и взимать налоги, право вво­дить ограничения в использовании, право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд и т.д. Частные права определяют характер собственности на недви­жимость в зависимости от форм владения и способов использования имущества, разделения доходов. Права собственности на недвижимость в материальной форме подразделяются: • на участки земли; • здания; • сооружения; • природные объекты и др. Вещными правами, то есть правами лиц, не являющихся соб­ственниками, имеющих меньший объем правомочий являются: • право хозяйственного ведения; • право оперативного управления имуществом; • право пожизненного наследуемого владения земельным участком; • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Ограничениями (обременениями) прав на недвижимость являются: • сервитут – это ограниченное вещное право (право ограни­ченного пользования чужим имуществом); • ипотека – способ обеспечения обязательств; • аренда и доверительное управление — договорные обяза­тельства. 3.2. Право собственности на недвижимое имущество Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Он может по своему усмотрению совершать любые действия в отношении своей недвижимости, не нарушающие права и интересы других лиц. Собственник может свободно распоряжаться своим имуществом, передавать его во временное пользование, в залог и т.д. Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости – как к своей, так и к чужой. Закон устанавливает правомочия на недвижимость путем установления традиционной для русского гражданского права "триады" прав: владения, пользования и распоряжения. Право владения означает определенную законом возможность физического контроля над объектом, обладания недвижимостью (иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, числить на балансе и т.д.). При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами недвижимых вещей могут быть лица, владеющие имуществом по договору, например по соглашению об аренде, либо по иным основаниям (в результате предоставления права пожизненного пользования). Право пользования представляет собой основанную на законе возможность жилищного, хозяйственного, коммерческого либо иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу, пользоваться имуществом, можно только владея им. Как правило, использование недвижимости носит строго целевой характер. Так, жилые помещения могут использоваться только для проживания. Право распоряжения означает возможность совершать действия, определяющие юридическое положение недвижимости, путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, отчуждения, развития (реконструкции) и т.д. в пределах оговоренных законодательством или иными правовыми актами. Собственник может распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью через такие гражданско-правовые акты, как купля-продажа, мена, дарение, обмен, завещание и залог. Вместе с тем собственник несет бремя содержания принадле­жащего ему недвижимого имущества и риск случайной гибели или случайного повреждения. В Российской Федерации признаются государственная, муниципальная и частная формы собственности на недвижимое имущество. Права всех собственников защищаются равным образом. Законом определяются виды недвижимого имущества, кото­рые могут находиться только в государственной собственности, в большей части это относится к природным ресурсам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности, не ограничивается. Государственной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Имущество, принадлежащее на праве собственности муници­пальным образованиям, является муниципальной собственностью. Права собственника осуществляют органы местного самоуправле­ния. Это имущество закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение. 3.3. Право хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимостью. сервитут При закреплении недвижимого имущества государственной или муниципальной собственности за унитарным предприятием оно поступает к нему во владение, пользование и распоряжение, т.е. унитарное предприятие получает на него право хозяйственного ведения. Происходит разъединение недвижимости в качестве объекта собственности и объекта хозяйствования, так как собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, оставляет за собой решение ряда ключевых вопросов: создание предприятия, определение предмета и цели его деятельности, его реорганизация и ликвидация. Собственник назначает руководителя предприятия, как правило, на контрактной основе, сохраняет контроль за использованием недвижимости. Более того, собственник имеет право на получение части прибыли от использования не­движимости, находящейся в хозяйственном ведении предприятия. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать объекты недвижимости в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вкла­да в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ без согласия собственника. Эти требования относятся только к недви­жимому имуществу. Право оперативного управления недвижимостью заключается в том, что учреждение или казенное предприятие в отношении закрепленного за ними недвижимого имущества имеют ограничен­ные права владения, пользования и распоряжения. Эти ограниче­ния определяются целями их деятельности, заданиями собственни­ка и назначением имущества. При этом собственник в любой момент вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество. Казенное предприятие может распоряжаться закрепленным за ним недвижимым имуществом, но лишь с согласия собственника. Это же требование касается и учреждений. Однако если учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов недвижимое имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе. Под сервитутом (от лат. servitus – подчинение, рабство) понимается признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом). Сервитут устанавливается по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования этим участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. ВЫВОДЫ • Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. • Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения недвижимостью. • В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности на недвижимое имущество. • Государственной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации. • Имущество, принадлежащее на праве собственности муници­пальным образованиям, является муниципальной собственностью. • Если происходит закрепление недвижимого имущества государственной или муниципальной собственности за унитарным предприятием, то это имущество поступает к нему во владение, пользование и распоряжение, т.е. унитарное предприятие получает на него право хозяйственного ведения. • Право оперативного управления недвижимостью заключается в том, что казенные предприятия в отношении закрепленного за ними недвижимого имущества имеют ограничен­ные права владения, пользования и распоряжения, которые определяются целями их деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. • Сервитут – признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом) Контрольные вопросы 1. Чем отличаются права владения, пользования и распоряжения недвижимостью от прав владения другими видами собственности? 2. Какие формы собственности на недвижимость используются в Российской Федерации? 3. Может ли ограничиваться количество и стоимость недвижимости, находящейся в частной собственности? 4. В чем сущность права пожизненного владения земельным участком? 5. В чем заключается постоянное (бессрочное) пользование земельным участком? 6. Каковы права собственника недвижимости, находящейся в хозяйственном ведении? 7. Какой объем прав имеет собственник недвижимости, находящейся в оперативном управлении? 8. С какой целью государственное и муниципальное имущество закрепляется за государственными и муниципальными предприятиями? 9. Что такое сервитут и каков порядок его установления? ГЛАВА 4. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЧАСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем. 4.1. ОсобенностЬ недвижимости как товара Недвижимость является особым видом товара. Это обусловлено прежде всего тем, что она, с одной строны, входит в состав средств производства (земельные участки, производственные, административные, торговые здания, другие сооружения). С другой стороны, является предметом личного потребления, выступает основой существования людей. Жилые дома, квартиры, дачи, хозяйственные постройки, гаражи находятся в сфере повседневных интересов людей, поэтому все большее количество граждан и организаций вовлекаются в операции на рынке недвижимости. Недвижимость – это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих. Стационарность недвижимости делает ее зависимой от внешних условий, что влияет на ее доходность и рыночную стоимость. Долговечность недвижимости превышает это свойство практически у всех иных товаров. Согласно действующим в России нормам, жилые здания по долговечности подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. При этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла объектов недвижимости: рост, стабильность, упадок, обновление. Этот фактор учитывается при оценке и принятии инвестиционных решений. Износ характеризует потерю пригодности и соответствующее уменьшение стоимости. Различают физический износ, функциональный и внешний износ. Важную группу признаков недвижимости образуют разнородность, уникальность и неповторимость. Не существует двух одинаковых квартир, земельных участков, зданий. В эксплуатации находится большое количество строений, уникальных по своей архитектуре, планировочным решениям. Покупатель объекта недвижимости приобретает вместе с ним и набор характеристик местности, которые различаются по качеству окружающей среды, обеспеченности общественными услугами, инженерной инфраструктурой и т.п. Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею независимо от функционального назначения объекта. Имеется в виду обслуживание коммунальными услугами, оплата коммунальных услуг, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, сезонные и профилактические работы. Уровень управления объектами недвижимости во многом определяет уровень их доходности и рыночную стоимость. Полезность составляет основу стоимости недвижимости. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где существует превышение предложения над спросом жилья, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости. Этим и определяется привлекательность недвижимости как инвестиционного объекта. Конкурентоспособность недвижимости – это совокупность характеристик объекта, отличающих его от аналогичных объектов по большей степени удовлетворения требований потребителей, в том числе по затратам на покупку и эксплуатацию, более высоким потребительским свойствам, технико-экономическим параметрам. Для оценки конкурентоспособности применяются единичные, групповые и интегральные показатели. Единичные показатели – процентное соотношение величин каких-либо технических или экономических параметров, например соотношение общей и жилой площади квартиры. Групповые показатели объединяют единичные показатели и характеризуют степень удовлетворения потребности в целом. Так, кроме размера квартиры и числа комнат, учитывается уровень отделки, месторасположение дома, характеристики окружающей среды и др. Интегральный показатель выражается отношением группового показателя по техническим характеристикам к экономическим параметрам. Для оценки динамики изменения уровня конкурентоспособности под влиянием различных факторов за определенный период рассчитываются индексы конкурентоспособности. Обострение конкуренции связано с ростом предложения данного вида недвижимости, и если спрос при этом не возрастает, то будет снижаться средний чистый доход от всей недвижимости данного вида. Пользование недвижимостью затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Это учитывается при определении стоимости недвижимости, сказывается на ее доходности, вызывает необходимость соблюдения определенных процедур при совершении рыночных операций. 4.2. Рынок недвижимости и его особенности Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы [12]. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости. Эти особенности оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рыночном подходе. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости. Рынок недвижимости как саморегулируемая система состоит из семи основных элементов [12]: 1) спрос (количество объектов, которые покупатели готовы при­обрести по складывающимся ценам за определенное время); 2) предложение (количество земли и другой недвижимости, ко­торое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени); 3) цена (количество денег за объект); 4) менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы); 5) маркетинг (анализ, прогнозирование, мониторинг, ценообразование, сегментация, акции); 6) инфраструктура (консалтинговая, информационная, юридическая, риэлторская и др.); 7) деловые процедуры (оценка, аукцион, конкурс). Рынок недвижимости имеет свои специфические характеристики, которые необходимо учитывать при совершении операций [12]. 1. Рынок недвижимости носит конфиденциальный характер. Сделки, особенно с крупными объектами, совершаются на нерегулярной основе. Не существует установленного источника детальной информации по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и ипотечных кредитов. 2. Рынок недвижимости локализован, так как его товары недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе). 3. Рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию законодательными нормами. Местные органы власти могут влиять на цены и уровень арендной платы зонированием территорий. 4. Рынок недвижимости, как правило, является несбалансированным, имеются расхождения между спросом и предложением. Спрос и предложение не всегда диктуют цену купли-продажи, особенно в коротких промежутках времени. Долговечность зданий и сооружений, длительный срок строительства обусловливают низкую эластичность предложения, так как даже при повышении цен нельзя быстро увеличить предложение, также трудно и уменьшить его. Отсюда необходимость долгосрочного планирования. Спрос на недвижимость более изменчив, зависит от социально-экономической ситуации в регионе, легче реагирует на изменение цен. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, страх потерять деньги и другие факторы могут су­щественно влиять на характер спроса. 5. Рынок недвижимости по различным параметрам (функциональное использование, географический фактор, качество объектов и др.) может подразделяться на ряд сегментов. По функциональному использованию объектов рынок недвижимости подразделяется на рынок земли, жилья и других объектов личного потребления, нежилых помещений, промышленной недвижимости. Рынок недвижимости характеризуется и специфическим соста­вом участников (рис. 3). Рис.3. Характеристика участников рынка недвижимости Наиболее близкими и тесно связанными с рынками недвижимости являются рынки инвестиций, строительных услуг, строительных материалов. 4.3. СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка [12]. Основными сегментами рынка недвижимости в зависимости от различных факторов являются: • рынок земельных участков, зданий и сооружений (в зависимости от объекта); • рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости (в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости); • рынок доходной и недоходной недвижимости (в зависимости от способности приносить доход); • рынок аренды и рынок продажи (в зависимости от типа операций); • первичный и вторичный рынок. Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка: 1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту: по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала. 2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью). 3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов). Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Так, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо приведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности: • готовые объекты; • объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта; • незавершенные объекты. Рынок недвижимости подразделяется на сегменты, исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты в свою очередь подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости. Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости. Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости. Рынок недвижимости можно разделить на сегменты в зависимости от следующих факторов: • от назначения: • жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты); • коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны); • промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ); • незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых); • недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию из-за специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.). • состояния земельного участка: • застроенные земельные участки; • незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки; • незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки. • характера полезности недвижимости: • доходная недвижимость; • условно доходная недвижимость; • бездоходная недвижимость. • степени представленности объектов: • уникальные объекты; • редкие объекты; • широко распространенные объекты. • экономической активности регионов: • активные рынки недвижимости; • пассивные рынки недвижимости. • степени готовности объектов недвижимости: • незастроенные земельные участки; • готовые объекты; • незавершенное строительство объектов; • объекты, нуждающиеся в реконструкции. Каждый из перечисленных рынков недвижимости в свою очередь может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота. Процесс идентификации конкретного объекта для более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта. Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др. Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социально-экономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации. 4.4. Рынок Жилых и нежилых помещений Рынок недвижимости принято разделять на первичный и вторичный. На первичном рынке объектом деятельности является федеральная и государственная (муниципальная) собственность. Главная отличительная особенность первичного рынка состоит в том, что смена собственника происходит на основании законодательства о приватизации. Положения Гражданского кодекса применяются, если они не противоречат законодательству о приватизации. Вторичный рынок формируется из объектов собственности физических, юридических лиц, общественных организаций. Документами, подтверждающими право собственности, являются технический паспорт, формируемый в Бюро технической инвентаризации, свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав. Объектами рынка нежилых помещений могут быть: • офисные помещения; • торговые площади и складские помещения; • социальные, культурные, бытовые объекты; • промышленные объекты, предприятия; • объекты незавершенного строительства; • памятники архитектуры. Государственная собственность, независимо от того, на чьем балансе она находится и на каких правах, может быть продана юридическим, физическим лицам или передана в качестве вклада в уставный капитал. Смена собственника осуществляется в соответствии с процедурами, установленными законодательством о приватизации, государственной и местными программами приватизации. Завершается процесс заключением соответствующего договора с обязательной его регистрацией. Субъектами вторичного рынка недвижимости являются физические, юридические лица, общественные организации – собственники объектов недвижимости. В отличие от первичного рынка активная роль принадлежит рыночным профессиональным по­средникам, другим лицам, оказывающим услуги на рынке. Они помогают продавцам и покупателям найти друг друга, берут на себя оформление документов, определение рыночной стоимости объектов и пр. При оформлении купли-продажи необходимы следующие документы: • свидетельство о праве собственности, свидетельство о вне­сении в Единый реестр прав на недвижимость, другие доку­менты, подтверждающие право собственности; • технический паспорт БТИ с приложениями, в том числе: • информация о принадлежности к залогу и обязательствах перед третьими лицами; • принадлежность к памятникам архитектуры и ветхим строениям; • данные по износу. • уставные документы; • договор аренды или пользования на землю (оформляется сделка договором купли-продажи, регистрацией договора и выдачей соответствующего свидетельства). Все большее распространение получают сделки купли-продажи действующих предприятий. Смена собственника может произойти через залоговое обязательство. В обязательном порядке заключается и нотариально удостоверяется договор о залоге. Смену собственника путем замены учредителей можно рассматривать как способ осуществления купли-продажи. При этом официально производится замена учредителей фирмы-продавца недвижимости на учредителей фирмы-покупателя. На вторичном рынке аренды недвижимости в качестве арендодателей могут выступать как собственники (физические и юридические лица), так и балансодержатели, являющиеся арендаторами государственной собственности. Средства, получаемые от организаций, использующих нежилые помещения по договорам аренды у предприятий, имеющих недвижимость на правах полного хозяйственного ведения, поступают в соответствующие бюджеты. Практически на вторичном рынке существуют четыре формы аренды: • прямая (между собственником и арендатором); • субаренда (договор между арендатором и субарендатором); • договор о совместной деятельности об использовании помещения (является прикрытием для договора аренды или субаренды); • покупка прав аренды (путем замены учредителей – продавца на новых лиц – представителей покупателя). Документы, необходимые для заключения договора аренды: • документы, подтверждающие право собственности; • технический паспорт БТИ с приложениями; • договор аренды или пользования на землю (только для отдельно стоящих зданий). Бесплатная приватизация жилья за короткий срок сформировала в России широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Рынок жилья по отношению к другим сегментам рынка недвижимости является сегодня наиболее активным. В то же время такой комплексный показатель развития рынка жилья, как количество населения, которое изменило свое местожительство, в России в 2-5 раз ниже, чем в высокоразвитых странах. Жилье как товар обладает особенностями, отличающими его от других товаров: • жилой фонд неоднороден, жилища различаются по размерам, местоположению, времени постройки, планировкам, коммунальным удобствам и т.д. Жилищный рынок в зависимости от качества жилья распадается на связанные между собой субрынки: • жилья низкого качества и типового; • домов улучшенной планировки; • элитного жилья. • российской спецификой являются коммунальные квартиры и общежития; • жилье является недвижимостью, имеет прочную связь с землей; • жилье долговечно, отсюда неэластичность предложения жилья, наличие на рынке жилищ с большим износом; • жилье - дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность требуются большие единовременные затраты, часто привлекаются заемные средства под залог (ипотека) или зачет стоимости прежнего жилья; • высоки издержки переезда на новое место жительства как материального, так и психологического характера. Функционирование рынка происходит на фоне не снижающегося дефицита жилья, падения объема ввода жилой площади, обострения жилищной проблемы. Большинство российских предприятий отказались от капитальных вложений в жилищное строительство передали свой жилой фонд в муниципальную собственность. Улучшение жилищных условий может происходить как рыночными, так и не рыночными способами Возможность улучшения жилищных условий через рынок определяется платежеспособным спросом. Основная масса населения имеет низкие доходы и практически отсутствует приемлемый механизм кредитования строительства жилья, не развит кредитный рынок жилья. В настоящее время платежеспособный спрос в зависимости от региона в 3-6 раз отстает от потребности в улучшении условий проживания. Для оценки действительного спроса населения используются следующие индикаторы: 1. Отношение цен продаж жилья к медианным годовым доходам семей. Показывает, сколько лет требуется средней семье, чтобы купить кооперативную квартиру. По расчетам Организации Объединенных Наций это соотношение при развитых механизмах кредитования должно находиться на уровне 4-4,5. 2. Отношение приведенных цен строительства к медианным годовым доходам семей. Показывает соотношение текущей стоимо­сти строительства и доходов. 3. Отношение цен продажи жилья к фактическим ценам строительства. Показывает привлекательность инвестирования в жи­лищное строительство. В структуре инвестиций в жилищное строительство произошел качественный сдвиг: доля строительства за счет муниципальных средств и средств госпредприятий сократилась с 75% до 20% при одновременном росте доли инвестиций иных форм собственности. При этом большая часть муниципального жилья и жилья госпредприятий распределяется в административном порядке. Цены предложения на жилье определяются двумя основными показателями – качеством жилья и его месторасположением. Динамика цен отражает продолжающееся удорожание недвижимости. Рост цен обусловлен двумя основными факторами: дефицитом жилья и повышением стоимости нового строительства. При проведении оценок жилья могут использоваться общепринятые стандарты оценки, наиболее распространенным является рыночный (сравнительный) подход. Главное условие при этом – наличие массива данных по параметрам, характеризующим информационный облик жилья. ВЫВОДЫ • Недвижимость является особым видом товара. • Конкурентоспособность недвижимости – это совокупность характеристик объекта, отличающих его от аналогичных объектов по большей степени удовлетворения требований потребителей, в числе которых и по затратам на покупку и эксплуатацию, более высоким потребительским свойствам, технико-экономическим параметрам. • Рынок – это совокупность экономических и иных отношений между физическими или юридическими лицами, совершающими сделки с товарами или услугами, а также сложившиеся формы заключения этих сделок. • Операция (сделка) – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в первую очередь – права собственности или права пользования имуществом. • Рынок земли – область действия экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи и иных сделок по отторжению земельных участков. Контрольные вопросы 1. В чем состоят важнейшие специфические особенности недвижимости как товара, как они влияют на размер дохода от недвижимости и стоимость объекта недвижимости? 2. Как сказывается на эффективности функционирования объектов недвижимости управление объектами? 3. В чем состоят специфические особенности рынка недвижимости? 4. Перечислите виды сделок, совершаемых на рынке недвижи­мости. 5. Каким образом влияют на стоимость объектов недвижимости политические, экономические, социальные и экологические факторы? 6. Каковы особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости? 8. Какова суть экономических отношений при купле-продаже земли? 9. Каковы тенденции динамики спроса на землю и цены на земельные участки? 10. Как определяется цена на землю? 11. В чем особенности рынка нежилых помещений? 12. В чем различие рыночных и нерыночных способов улучшения жилищных условий в России? глава 5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ИХ ВИДЫ Сделки с объектами недвижимости занимают важное место среди гражданско-правовых сделок. Сделки с недвижимостью можно разделить на сделки, предусматривающие в результате их совершения изменение собственника, и сделки, при которых смена собственника не происходит, а изменяются права пользования и владения объектом недвижимости. Основными сделками являются: приватизация и расприватизация, купля-продажа, обмен и мена, дарение и наследование, рента, аренда. 5.1. Приватизация и расприватизация Приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Не подлежат приватизации жилые помещения: • находящиеся в аварийном состоянии; • в домах закрытых военных городков; • в общежитиях; • служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда сельхозпредприятий; • находящийся в сельской местности жилищный фонд учреждений социальной защиты населения. Служебные жилые помещения и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения может приватизироваться только по решению собственника. Право на бесплатную приватизацию граждане имеют только один раз. Жилье можно приватизировать в одну из следующих форм собственности: • индивидуальную – единственным собственником становится один из членов семьи; • общую совместную – без указания долей собственников. Передачу в собственность граждан жилых помещений осуществляют: • уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления; • предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения; • учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Порядок приватизации жилых помещений: • подать заявление о приватизации жилого помещения, указать форму собственности и подписать его всеми совершеннолет­ними членами семьи; • предъявить паспорта совершеннолетних граждан; • подписать договор передачи жилья, заключаемый между уполномоченным органом государственной власти, или органом местного самоуправления, или предприятием, учреждением и гражданами, приватизирующими данное жилое помещение; • приложить: • справку с прежнего места жительства, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было исполь­зовано (если квартира получена после 1991 года); • документ органов опеки и попечительства (в необходимых случаях); • документ, подтверждающий право граждан на пользование жильем (ордер, договор социального найма). Договор передачи жилья не требует нотариального удостоверения. На основании договора граждане получают свидетельство о праве собственности на жилое помещение, скрепленное печатью и зарегистрированное в Едином государственном реестре прав учреждением юстиции. Законом о приватизации жилого фонда в Российской Федерации защищаются права и интересы несовершеннолетних граждан в вопросах приватизации жилых помещений. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, вправе пере­дать их в государственную или муниципальную собственность. Соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления обязаны принять эти жилые помещения в собственность и заключить с гражданами договоры социального най­ма этих жилых помещений. При подаче заявления надо представить следующие документы: • паспорта всех членов семьи; • подлинник договора передачи квартиры в собственность; • свидетельство о собственности на жилое помещение; • справку о прописке; • справку об инвентаризационной оценке квартиры. Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. 5.2. куплЯ-продажа В соответствии со ст. 454 ПС РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму [1]. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования: • письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника; • указание имени и регистрации прописки по месту жительства (расположения) сторон; • определенная (однозначная) характеристика предмета сделки; • данные о возможных правах третьих лиц; • цена жилого помещения и оплата расходов по договору; • срок и порядок передачи имущества. В общем случае порядок совершения купли-продажи включает следующие этапы: • определение стоимости жилого помещения (самостоятельно или оценщиком); • подготовка необходимого пакета документов; • проверка документов на подлинность и правильность оформления; • подписание договора (по желанию сторон у нотариуса); • государственная регистрация сделки; • передача денег (получение) и подписание акта приема-передачи недвижимости; • регистрация (прописка) по новому месту жительства. 5.3. Обмен и мена Обмен – это сделка: • между нанимателями жилых помещений государственной собственности, каждый из которых меняет право пользова­ния на равноценное право, оформляемое путем получения ордеров (отношения с государством сохраняются); • между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с по­следующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение. Мена – обмен собственности на собственность в жилищной сфере путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи [1]. В домах государственного, муниципального и общественного жилого фонда обмен жилых помещений оформляется путем выдачи обменного ордера. При обмене нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца на жилое помещение, занимавшееся ранее нанимателем. Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или не­скольких комнат. Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолиро­ванное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшейся проживать в этом помещении, либо в качестве участников общей собственности (долевой, совместной). Обмен жилого помещения может быть совершен с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения. Порядок обмена. Желающие поменять жилые помещения подают в местную администрацию или руководителю предприятия заявление установленного образца, которое подписывается нанимателем и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи к заявлению прикладывается письменное согласие временно отсутствующего. В заявлении об обмене жилой площади должны быть указаны размер жилой площади и другие реквизиты, указанные в заявлении об обмене установленного образца. Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера (обменных ордеров) и оформления договоров отчуждения. Право собственности на получаемое по обмену жилое помеще­ние возникает с момента государственной регистрации договора. Срок действия обменного ордера установлен в 2 месяца. При приеме документов об обмене в органах регистрации выясняется принадлежность участников обмена к категории граждан, относящихся к одной из групп риска. К ним относятся: • одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие 55 лет, мужчины – 60 лет); • нетрудоспособные лица (инвалиды I и II групп); • граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста; • лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными. Если кто-либо из участников сделки относится к группе риска, после разрешения на обмен всем участникам выдаются обменные ордера без предоставления документов об отчуждении жилой площади. Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи (бывшей семьи) не достигнуто соглашение об обмене жилой площади. При родственном обмене въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения. Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами-собственниками жилых помещений. Однако все пра­вила мены могут быть распространены и на мену жилыми поме­щениями, принадлежащими юридическим лицам. По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответст­вующие правила о купле-продаже. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого поме­щения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене, как правило, не производятся. Обмениваемые жилые помещения признаются равноценными. В случае же, когда обмениваемые помещения признаются неравноценными, производится доплата на разницу в ценах. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности. 5.4. Дарение и наследование Дарение является договором, т.е. двухсторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении, по которой даритель безвозмездно передает (или обязуется передать) одариваемому: • жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность; • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает (обещает освободить) одариваемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом [1]. При наличии встречной передачи имущества, прав договор не признается дарением. Невозможно также дарение на случай смерти. Передача имущества после смерти оформляется завещанием – односторонней сделкой. Дарение отличается от прощения долга тем, что предполагает согласие одариваемого принять предложенные ему имущество, права. Договор дарения жилых помещении заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он может быть заключен при условии, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению (например, хорошей учебе в вузе) или зависит от соответствующего обстоятельства (свадьбы и пр.). Не допускается дарение жилых помещений: • от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными; • работникам лечебных, воспитательных и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании родственниками этих граждан; • государственным служащим в связи с их должностным положением; • отношениях между коммерческими организациями. Существуют ограничения дарения жилой недвижимости [1]: • юридические лица, которым имущество принадлежит на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, могут подарить его только с разрешения собственника; • дарение жилья, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности; • передача дарителем своего права требования к третьему лицу (одаряемому) должна совершаться на условиях и в порядке уступки требования (ст. 382-386 ГК РФ) и др.; • дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанностей перед третьим лицом осуществляется с согласия кредитора и в полном объеме, т.е. путем перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом; • доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. Даритель имеет право отменить дарение в случаях [1]: • если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников; • если дарение совершено в нарушение закона о банкротстве в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению о несо­стоятельности; • если он переживет одаряемого (при включении этого условия в договор). Обязательства дарителя после его смерти переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено в договоре дарения. Наследование – переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам – возможно по завещанию и по закону, если оно не изменено завещанием. Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Завещать имущество могут дееспособные граждане. При наследовании по закону наследниками первой очереди являются дети (в том числе усыновленные), супруг(а) и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. Наследники второй очереди братья и сестры умершего, его дед и бабка, как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при неприятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем прав наследования. При отсутствии наследников первой и второй очереди к наследованию призываются наследники третьей очереди. К ним относятся братья и сестры родителей умершего (дяди и тети наследодателя). Если таковых нет, наследство переходит к наследникам четвертой очереди – это прадеды и прабабки умершего, как со стороны деда, так и со стороны бабки. К наследникам пятой очереди относятся дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки). Если же нет наследников пятой очереди, к наследованию призываются наследники шестой очереди. Это дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). Если не окажется наследников предшествующих очередей, к наследованию призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя – это седьмая очередь. При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила: • завещание должно быть составлено письменно; • завещание должно быть собственноручно подписано завещателем; • в завещании должны быть указаны время и место его составления. 5.5. Постоянная или пожизненная рента Иногда граждане продают не саму жилую площадь, а право ее наследования. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Передача прав собственности на жилое помещение может быть как возмездной – по правилам купли-продажи, так и безвозмездной – в форме дарения. Получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное недвижимое имущество. Рента – это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках [1]. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права на жилое помещение и сделка с ним – государственной регистрации. Субъектами договора ренты являются: • получатель – граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности (для постоянной ренты); • плательщик – граждане и юридические лица. Существует три вида ренты (табл. 1): • постоянная (бессрочная); • пожизненная; • пожизненное содержание с иждивением, которые отличаются по срокам, форме и размеру выплат. Таблица 1 Характеристика видов и форм ренты Показатели Виды договоров ренты постоянная (бессрочная) пожизненная (простая) пожизненная с содержанием гражданина на иждивении Субъекты отношений Граждане, некоммерческие организации (получатели) и коммерческие предприятия Граждане, коммерческие и унитарные предприятия Граждане, коммерческие и унитарные предприятия Срок выплаты ренты Бессрочно ежеквартально На период жизни собственника жилья или указанных им граждан, ежемесячно Пожизненно собственника жилья или указанного им лица, ежемесячно Форма и размер выплаты Деньгами, по договору, возможно и вещами, выполнением работ, оказанием услуг; индексируется пропорционально росту МРОТ Деньгами, не менее одной МРОТ в месяц Обеспечение жильем, пищей, одеждой, уходом, ритуальные услуги. Общая стоимость не менее двух МРОТ в месяц Выкупная цена ренты 1. Договорная или равная годовой сумме ренты. 2. Годовая сумма ренты + цена жилой площади, переданной бесплатно (ст. 594 ГК РФ) 1.Договорная или равная годовой сумме ренты. 2.Годовая сумма ренты + цена жилплощади, переданной бесплатно 1.Договорная или равная годовой сумме ренты. 2.Годовая сумма ренты + цена жилплощади, переданной бесплатно Риск случайного уничтожения или повреждения недвижимости Несет плательщик ренты – по бесплатно переданному жилью Случайное уничтожение объекта не освобождает плательщика от обязательства выплаты ренты Повреждение или уничтожение объекта не освобождает плательщика от обязательства выплаты ренты Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего обязательство выплаты ренты прекращается. 5.6. Аренда жилого помещения Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду. Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор). Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При нарушении формы договор является недействительным. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав. Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения они должны быть возвращены арендодателю. ВЫВОДЫ • Приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. • Жилье можно приватизировать в индивидуальную или совместную собственность. • Купля-продажа – это сделка, в которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. • Мена – это сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. • Дарение – сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому объект недвижимости в собственность или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. • В сделке ренты получатель ренты – собственник объекта недвижимости – передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме, причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога. • Аренда – это сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Контрольные вопросы 1. В чем особенности приватизации объектов жилого фонда? 2. Возможно ли осуществить расприватизацию жилых помещений? 3. Какие требования предъявляются к договору купли-продажи жилых помещений? 4. В чем отличие обмена от мены жилыми помещениями? 5. Кто дает разрешение на обмен жилыми помещениями? 6. Является ли дарение сделкой и каковы установленные законо­дательством ограничения дарения жилой недвижимости? 7. В чем сущность ренты как сделки с жилой недвижимостью? 8. Какие существуют виды ренты? 9. Возможна ли аренда жилого помещения? 10. Что общего и в чем отличие сделки купли-продажи жилых и нежилых помещений? ГЛАВА 6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ. ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ С развитием рыночных отношений в нашей стране возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Инвентаризация является необходимым элементом в системе государственной регистрации прав. Инвентаризация проводится для выявления фактического наличия имущества, сопоставления фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учета. Фактическое наличие имущества при инвентаризации определяют путем обязательного подсчета, взвешивания, обмера. 6.1. Понятие и назначение ГОСУДАРСТВЕННОЙ регистрации ПРАВ НА недвижимоЕ ИМУЩЕСТВО В России установлена законодательно единая система государственной регистрации прав на недвижимость. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отражается вся история объектов недвижимости и вся совокупность прав на них, которые гарантируются государством. Государственная регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейшие цели: 1) обеспечение правовых гарантий и защиту собственности граждан, субъектов хозяйствования, государства, регионов; 2) формирование объективной базы данных для налогообложения владельцев недвижимости. Отношения по регистрации прав на объекты недвижимости регулируются только актами федерального законодательства . Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней – юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. 6.2. Органы и объекты государственной регистрации Государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществляется Главным управлением Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС) по месту нахождения объекта недвижимости. Основной задачей ГУ ФРС является осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенным на территории регистрационного округа. Они создаются субъектами Федерации, однако отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются актами только федерального законодательства. На центральные органы возлагаются правовой контроль, разработка методических нормативных материалов, координация работ, подготовка персонала и другие функции. На органы по регистрации прав возлагается и правовая экспертиза сделок. В обязанности регистратора входит проверка юридической природы сделок и правовое их сопровождение. Государственной регистрации подлежат: • объекты недвижимости – земельные участки, участки недр, обособленные водные бассейны, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, вновь создаваемые объекты, кондоминиумы, незавершенное строительство. • права собственности – государственная, частная, общая совместная, общая долевая, другие формы; • вещные права – хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненное наследуемое владение земельным участком, постоянное пользование земельным участком, иные права; • ограничения прав – сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда, арест, лизинг, другие ограничения; • сделки, обеспечивающие возникновение прав, их изменение и подтверждение; • особые условия – права, возникшие до 01.02.1998 г., действительны без госрегистрации; госрегитсрация в субъектах Российской Федерации и муниципалитетах до 01.02.1998 г. действительна; госрегистрация сделок после 02.02.1998 г. требует регистрации прав на объект, возникших до 02.02.1998 г. Кроме государственной регистрации, осуществляется специальная регистрация – кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и других объектов. 6.3. Порядок ПРОВЕДЕНИЯ государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Последовательность действий по регистрации прав на недвижимость: • прием документов и квитанции об оплате регистрации; • правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; • выявление отсутствия противоречий между заявленными правами на объект и уже зарегистрированными правами; • внесение записей в Единый госреестр прав на недвижимость; • специальная надпись на правоустанавливающих документах о госрегистрации; • выдача удостоверения о госрегистрации прав. В перечень необходимых для осуществления регистрации документов входят, прежде всего, правоустанавливающие документы (договора в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и др.). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах (т.е. информацию из Единого государственного реестра прав) любому лицу на основании письменного запроса. 6.4. Техническая инвентаризация: ПОНЯТИЕ И ЗАДАЧИ Техническая инвентаризация – это целая система сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении и техническом состоянии объектов на основе результатов и периодических обследований в натуре. У каждого здания, как и у каждого человека, есть свой паспорт и своя биография. Вся недвижимость измерена и учтена специалистами - инвентаризаторами и хранится в архивах в виде инвентарных дел с соответствующими номерами. Каждое дело – это целый комплекс подробных технических, оценочных и правоустанавливающих сведений об объектах недвижимости. Доступ к этой информации обеспечен по первому требованию, путём подачи заявления (запроса) можно получить необходимые сведения об объектах. Жилищный фонд (независимо от форм собственности), здания и сооружения учреждений и предприятий социального, культурно-бытового обслуживания населения, здания и сооружения производственного назначения, складские сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (автомобильные дороги, мосты, автостанции, гаражи, садовые домики), объекты незавершённого строительства, исторические памятники – всё это подлежит технической инвентаризации. Проведение технической инвентаризации носит обязательный характер. Единицей учета устанавливается инвентарный объект. Инвентарное дело каждого нового объекта недвижимости формируется вместе с официальной приемкой законченного строительством объекта. В числе основных задач технической инвентаризации: • выявление и определение инвентарного объекта и его составных частей; • замеры и графическая фиксация функциональных частей основного строения, других его частей; • определение технического состояния и физического износа; • определение восстановительной и действительной стоимости инвентарного объекта и его конструктивных частей; • уточнение первоначальной и остаточной стоимости; • регистрация документов, устанавливающих владельцев инвентарного объекта; • формирование инвентарного дела на каждый объект. В качестве признаков формирования инвентарного объекта определены следующие: • единство и неразрывность территории; • наличие основного строения (главной вещи), для целей которого выделен данный земельный участок; • единство учетной (балансовой) стоимости составляющих объектов и сооружений; • единство владения; • конкретное назначение объекта. Данные служб технической инвентаризации являются обязательными при таких сделках, как купля-продажа на вторичных рынках жилья, при обменах, аренде, наследовании, дарений, регистрации, при получении разрешений органов власти на производство капитальных работ, связанных с развитием объекта. Оценка технического состояния и физического износа зданий и сооружений является исходной информацией для организации содержания и ремонта зданий, для составления планов технического обслуживания зданий, обоснования сметы их финансирования. Стоимостные инвентаризационные оценки объектов, главным образом остаточной восстановительной стоимости, являются основой для вычисления налогооблагаемой базы, обязательного страхования и других операций. Таким образом, данные технической инвентаризации, строительные и стоимостные оценки объектов недвижимости, а также детальные экспликации поэтажных планов и планов помещений инженерных коммуникаций и т.д. являются важнейшей информационной базой управления недвижимым имуществом. ВЫВОДЫ • Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней – юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. • Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав – самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции Российской Федерации. • Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др. • Кроме государственной регистрации осуществляется специальная регистрация – кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. • Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. • Техническая инвентаризация – это целая система сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении и техническом состоянии объектов на основе результатов и периодических обследований в натуре. Контрольные вопросы 1. Каково назначение государственной регистрации недвижимости? 2. Кто осуществляет государственную регистрацию недвижимости? 3. Обязательна ли государственная регистрация недвижимости? 4. Кто является субъектом государственной регистрации? 5. Какие права и объекты недвижимости подлежат государственной регистрации? 6. Какова процедура государственной регистрации недвижимости? 7. Каковы функции технической инвентаризации? 8. В чем сходство и отличие задач, решаемых при государственной регистрации прав и сделок и технической инвентаризации объекта? Глава 7. ОСНОВЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Общеизвестно, что выполнение оценочной деятельности на основе многих известных методик (особенно методик доходного подхода к оценке) связано с финансово-экономическими расчетами, с финансовой математикой. Как наука финансовая математика зародилась достаточно давно, т. е. ее возникновение во многом связано с формированием, организацией предпринимательской деятельности во многих развитых странах. В Российской Федерации при переходе к рыночным товарно-денежным отношениям все большее значение приобрели финансово-экономические расчеты, связанные с оценочной деятельностью, организацией выдачи и погашения кредитов, с определением доходности предпринимательской деятельности от коммерческих сделок, операций с ценными бумагами и т. п. и с другими направлениями финансово-экономической деятельности. Для определения стоимости собственности, приносящей доход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое-то время в будущем. В оценке эти финансовые расчеты базируются на сложном процессе, когда каждое последующее начисление ставки процента осуществляется как на основную сумму, так и на начисленные за предыдущие периоды невыплаченные проценты. Простой процент рассчитывается на основании базовой (первоначальной) суммы. Механизм простого процента отражает получение дохода от инвестируемой денежной суммы без учёта реинвестирования полученной прибыли. Всего рассматривают шесть функций денежной единицы, основанных на сложном проценте. 7.1. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ Финансовая математика оперирует методами вычисления, которые очень полезны при расчете результатов предпринимательской деятельности и могут учитывать три типа равноправных параметров в одной коммерческой сделке: • стоимостные характеристики (размеры платежей, долговых обязательств, кредитов и т. д.); • временные данные (даты или сроки выплат, продолжительность льготных периодов или отсрочки платежей и т. п.); • специфические параметры (например, процентные ставки, которые могут быть заданы и в скрытой форме). Методы финансово-экономических расчетов позволяют определять: • проценты, процентные деньги и процентные ставки; • данные при начислении простых и сложных процентов; • наращение средств по простой и сложной ставке процентов; • данные для выполнения стоимостной оценки потоков финансовых платежей; • данные для планирования погашения задолженности, кредитов, ссуд и т. д. При расчетах простых процентов финансовая математика позволяет определить параметры простых процентов, ломбардный кредит, потребительский кредит, дисконтирование векселей и др. При расчетах сложных процентов методы финансовой математики позволяют рассчитывать коэффициенты капитализации, коэффициенты дисконтирования, коэффициенты аккумуляции вкладов. Простые ставки процентов. Практически все финансово-экономические расчеты, так или иначе, связаны с определением процентных денег. Процентными деньгами (процентами) называют сумму доходов от предоставления денег в долг в различных формах (выдачи ссуд, открытие депозитных счетов, покупка облигаций, сдача оборудования в аренду и др.). Сумма процентных денег зависит от суммы долга, срока его выплаты и процентной ставки, характеризующей интенсивность начисления процентов. Проценты могут выплачиваться кредитору по мере их начисления или присоединяться к сумме долга. Увеличение суммы долга за счет присоединения начисленных процентов называют приращением (ростом) первоначальной суммы долга. Отношение наращенной суммы к первоначальной сумме долга называют множителем (коэффициентом) наращения. Интервал времени, за который начисляют проценты, называют периодом начисления. При определении процентов используются два основных подхода. При первом подходе сумма процентных денег определяется, исходя из первоначальной суммы долга или из наращенной суммы долга на момент начисления, включающей проценты, начисленные за предыдущие периоды. Процентная ставка в этих случаях будет представлять собой выраженное в процентах отношение суммы процентных денег, выплачиваемых за фиксированный интервал времени (обычно за год), к величине ссуды или к величине первоначальной суммы ссуды с начисленными за предыдущие периоды процентами. Такие процентные ставки называют ставками процентов (ссудным процентом). При другом подходе сумма процентных денег определяется, исходя из суммы, которая должна быть возвращена (например, суммы некоторого денежного обязательства). Процентная ставка в таких случаях будет представлять собой выраженное в процентах отношение суммы процентных денег, выплачиваемых за фиксированный интервал времени, к величине суммы, которая должна быть возвращена или выплачена по соответствующему денежному обязательству. Такие процентные ставки называют учетными ставками. Ставки процентов могут быть простыми (если они применяются к одной и той же первоначальной сумме долга на протяжении всего срока ссуды) или сложными (если они применяются к сумме долга с начисленными за предыдущие периоды процентами). Учетные ставки аналогично могут быть простыми и сложными. По известным методикам финансово-экономических расчетов можно рассчитать: - начисление по сложной ставке процентов несколько раз в году; - дисконтирование по сложной ставке процентов; - срок ссуды и уровень ставки процентов; - эквивалентность простых и сложных процентных ставок; - наращенную сумму постоянной финансовой суммы (аннуитета) с выплатой платежей в конце периода; - современную величину и срок аннуитета с выплатой платежей в конце или начале периодов и т.д. 7.2. ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ В процессе оценочной деятельности при использовании доходного подхода важно располагать данными о ценности (стоимости) денег во времени. Так, любой оцениваемый проект связан с инвестициями, при этом от момента вложения денег до момента получения результатов протекает определенное время, также, принимая решение об инвестировании денег в анализируемый проект, необходимо учитывать инфляцию, риск и неопределенность, возможность альтернативного использования денег. Таким образом, одна и та же денежная сумма имеет разную стоимость во времени по отношению к текущему моменту. Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков. Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций денег, шести функций сложного процента [12]: • накопленная сумма единицы. • текущая стоимость единицы (реверсии). • текущая стоимость аннуитета. • взнос на амортизацию единицы. • накопление (рост) единицы за период. • фактор фонда возмещения. Теория и практика использования указанных функций денег, сложного процента базируется на ряде допущений: • денежный поток, в котором все суммы различаются по величине, называют денежным потоком. • денежный поток, в котором все суммы равновелики, называют аннуитетом. • суммы денежного потока возникают через одинаковые промежутки времени, называемые периодом. • суммы денежного потока могут возникать в конце периода, а также в начале и середине периода. • предварительно рассчитанные таблицы сложного процента применимы только к денежному потоку, возникающему в конце периода. • доход, получаемый на инвестированный капитал, из хозяйственного оборота не изымается, а присоединяется к основному капиталу. • временная оценка денежных потоков учитывает инвестиционные риски, связанные с недвижимостью. • риск – это вероятность получения в будущем дохода, совпадающего с прогнозной величиной. • уровень риска должен иметь адекватную ставку дохода на вложенный капитал. • ставка дохода на инвестиции – это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Рассмотрим подробнее шесть функций денежной единицы. Накопленная сумма единицы. Данная функция позволяет определить будущую стоимость имеющейся денежной суммы, исходя их предполагаемой ставки периодичности дохода, срока накопления и начисления процентов. Накопленная сумма единицы – базовая функция сложного процента, позволяющая определить будущую стоимость при заданном периоде, процентной ставке и известной сумме в будущем. Фактор накопления будущей стоимости основан на сложном про­центе. Сложный процент представляет геометрическую зависимость между первоначальным вкладом, процентной ставкой и периодом на­копления , где S – первоначальный вклад; i – процентная ставка; п – число периодов начисления. Таким образом, сложный процент предполагает начисление процентов не только на основную сумму вклада, но и на соответствующую сумму начисления процента. Это возможно только в случае реинвестирования начисленных процентов, т. е. сохранения их на вкладе. Техника простого процента предполагает арифметическую зависимость между суммой вклада, процентной ставкой и периодом хранения денег на депозите. Следовательно, простой процент начисления предполагается только один раз в конце срока депозитного договора. Иногда при расчетах приходится сталкиваться с задачей определения количества периодов начисления, по истечении которых первоначально депонированная сумма увеличивается вдвое. Очень просто решить эту задачу позволяет известное “Правило 72-х”, в основу которого положены логарифмы. Количество периодов, необходимое для удвоения первоначальной суммы, вычисляется так: Данное правило показывает точные результаты при значениях i: 3 % < i < 18 %. Срабатывает правило и в обратном порядке для определения ставки дохода, при которой депонированная сумма удвоится. Приведенные расчеты основывались на том предположении, что начисление процентов происходит один раз в год. Однако аккумулирование может происходить не только раз в год, но и чаще, например раз в квартал, раз в месяц и т. д. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом: , где m – частота начисления процентов в год; n – число лет, в течение которых происходит накопление. Чем чаще начисляются проценты, тем больше накопленная сумма. Текущая стоимость реверсии. Текущая стоимость единицы (реверсии) дает возможность определить настоящую (текущую, приведенную) стоимость суммы, величина которой известна в будущем при заданном периоде процентной ставки. Это процесс, полностью обратный начислению сложного процента, который называется дисконтированием. Текущая стоимость аннуитета. Аннуитет – это денежный поток, в котором все суммы равновелики и возникают через одинаковые промежутки времени. Следовательно, аннуитет – это денежный поток, представленный одинаковыми суммами. Аннуитетом могут быть как платежи (исходящий денежный поток), так и поступления (входящий денежный поток). Аннуитет, возникающий в конце периода, называется обычным. При расчете можно определить текущую стоимость взноса, обеспечивающего в будущем поступление заданных равновеликих поступлений при известном числе периодов и процентной ставки. Однако на практике возможна ситуация, когда первый платеж произойдет одновременно с начальным поступлением. В последующем аннуитеты будут возникать через равные интервалы. Такой аннуитет называется авансовым, или причитающимся. Для того чтобы определить текущую стоимость авансового аннуитета, необходимо проследить движение денежного потока. Поскольку первый аннуитет по времени совпадает с депонированием основного вклада, его не следует дисконтировать. Все последующие аннуитеты дисконтируются в обычном порядке, однако период дисконтирования всегда будет на единицу меньше. Следовательно, фактор авансового аннуитета соответствует фактору обычного аннуитета для предыдущего периода, к которому добавлена единица. Так, фактор авансового аннуитета, возникающего 7 раз при ставке дисконта 12%, находится следующим образом: 1. Определим фактор авансового аннуитета для периода 7–1=6, ставка дисконта 12%. В колонке «Текущая стоимость аннуитета» (таблицы стоимости функции денег [15,19]) находим его значение 4,1114. 2. Рассчитаем фактор авансового аннуитета 4,1114+1,0=5,1114 Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости связана с возможной дифференциацией ставок дисконта в зависимости от уровня риска тех или иных операций с недвижимостью. Учет этих различий требует от аналитика применения соответствующих ставок дисконта. Взнос на амортизацию единицы. Временная оценка денежных потоков может поставить перед аналитиком проблему определения величины самого аннуитета при заданном количестве взносов, процентной ставке и периоде. Функция «Взнос на амортизацию единицы» является обратной по отношению к функции «Текущая стоимость аннуитета». Если текущая стоимость аннуитета – это произведение аннуитета и фактора текущей стоимости аннуитета, то определение величины аннуитета при помощи фактора текущей стоимости аннуитета возможно определить по формуле Аннуитет по определению может быть как поступлением, так и платежом по отношению к инвестору, поэтому данная функция может использоваться при необходимости расчета величины равновеликого взноса в погашении кредита при заданных числе взносов и процентной ставке. Накопление (рост) единицы за период. Накопление (рост) единицы за период позволяет определить будущую стоимость аннуитета или будущую стоимость периодично равновеликих взносов при заданных величине аннуитета, процентной ставке и периоде. Фактор фонда возмещения. Фактор фонда возмещения позволяет рассчитать величину периодически депонированной суммы, необходи­мую для накопления нужной стоимости при заданном проценте или рав­новеликих взносах, при заданной будущей стоимости, процентной став­ке и периоде. Функция «Фактор фонда возмещения» является обратной по отношению к функции «Накопление единицы за период». Расчет факторов всех шести функций основан на использовании базовой формулы сложного процента или функции «Накопленная сумма единицы». Главным условием, обеспечивающим математическую взаимосвязь между функциями, является предположение, что начисленный процент не снимается с депозитного счета и капитализируется. Взаимосвязь функций представлена в табл.2 Таблица 2 Взаимосвязь функций Основная функция Обратная функция Накопленная сумма единицы Накопление единицы за период Текущая стоимость аннуитета Текущая стоимость единицы Фактор фонда возмещения Взнос на амортизацию единицы Использование таблиц шести функций денежных единиц требует четкого понимания экономической сущности функции [9, 19]. При решении различных задач, возникающих в процессе оценки, аналитик должен обратить внимание на следующие моменты: • правильность применения функции; • необходимость использования комбинации функций; • необходимость корректировки процентной ставки и периодов в зависимости от частоты начисления процентов; • форма и схема денежного потока (возможность возникновения в начале или конце периода). ВЫВОДЫ • Для определения стоимости собственности, приносящей доход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое-то время в будущем. • Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков. • Временная оценка - денежных потоков основана на использовании шести функций денег, шести функций сложного процента. • Аннуитет – это денежный поток, в котором все суммы равновелики и возникают через одинаковые промежутки времени. Контрольные вопросы 1. Что такое простые и сложные ставки процентов? 2. Что такое процесс дисконтирования? 3. Назовите шесть функций денежной единицы? 4. Как взаимосвязаны функции денежной единицы между собой? ГЛАВА 8. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ, как и оцениваемый объект. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки. 8.1. Сущность и сфера применения затратного подхода При затратном подходе стоимость недвижимости измеряется величиной затрат на ее создание. Он основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости (земельного участка с улуч­шениями) можно определить как сумму восстановительной стоимости улучшений (стоимости замещения) за вычетом накопленного износа и рыночной стоимости участка земли как незастроенного. Это предположение исходит из того, что инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется приобре­тение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного объекта. Затратный подход применяется: • для технико-экономического обоснования нового строительства; • выбора наиболее эффективного способа использования земельного участка; • итогового согласования стоимости объекта недвижимости; • оценки зданий специального назначения и уникальных объектов; • для оценки объектов незавершенного строительства; • страхования и налогообложения. Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода (рис. 4): 1) оценка рыночной стоимости земельного участка; 2) оценка стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемых улучшений; 3) расчет величины накопленного износа; 4) определение объекта оценки с учетом износа; 5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения с учетом износа со стоимостью земельного участка. Рис. 4. Порядок использования затратного подхода при оценке объекта оценки 8.2. Определение стоимости земельного участка Для оценки земельного участка требуется следующая информация: • титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; • физические характеристики участка; • данные о взаимосвязи участка с окружающей инфраструктурой; • экономические факторы, характеризующие участок. Источниками информации могут быть земельные комитеты, органы, где регистрируются сделки с земельными участками, бюро технической инвентаризации, риэлторские и оценочные фирмы, кредитные организации, периодическая печать. Для оценки рыночной стоимости земельных участков могут использоваться шесть основных методов: • сравнения продаж; • соотнесения (переноса); • развития земельного участка; • капитализации земельной ренты; • техники остатка для земли. Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Оценка по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам (или участкам с аналогичным использованием), проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам [8]: • оцениваемые права собственности; • условия финансирования; • условия продажи; • время продажи; • местоположение; • физические характеристики; • характеристики дохода, получаемого с земельного участка. Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита. Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка. Время продажи. При сравнении даты проведения оценки с датой продажи аналогично определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же и изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж и данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает колебания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносятся поквартально за исключением периодов резких скачков цен. Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносят последовательно, путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату. Местоположение. При сопоставлении местоположения участка анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа. При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка. Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вторую очередь путем применения к результату, полученному после корректировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке. Достоинства метода – простота использования. Недостаток – не всегда имеются сравнительные данные. Метод соотнесения (переноса). Данный метод состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Метод соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка. Доля земли в стоимости объекта = Стоимость земли / Стоимость объекта Стоимость объекта = Стоимость земли + Стоимость зданий Метод развития земельного участка. Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Технология оценки: 1. Определение размеров и количества индивидуальных участков. 2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки). 3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков. 4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков. 5. Определение ставки дисконта. 6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков. Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам. Метод капитализации земельной ренты. Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. Метод предполагает следующую последовательность действий [8]: • расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; • определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. В данном методе величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основным способом определения коэффициента капитализации является метод рыночной выжимки (деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи). Метод техники остатка для земли. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий [8]: • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; • расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; • расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Метод допускает также и другую последовательность действий: • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени; • расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода, потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Для пустующих и используемых собственником помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Величина операционных расходов определяется, исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на постоянные, т.е. не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные, т.е. зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий. При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения). Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку. Условия применения техники остатка дохода для земли: • имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; • стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации; • известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями). 8.3. Способы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) объекта недвижимости Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки [3]. Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки [3]. Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. Существует четыре основных способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости. 1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) используется для оценки по полной стоимости воспроизводства типовых зданий и сооружений. Скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные метры, кубические метры, одно место и пр. , где В – восстановительная стоимость единицы измерения; V – количество единиц измерения; К1 – коэффициент, учитывающий конструктивные особенности здания, климатический пояс и т.д.; К2 – индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки. Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС – укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости и т.д.). 2. Поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты) заключается в определении стоимости объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, земляные работы, монтажные, отделочные работы и т.д.). Это своего рода модификация метода сравнительной единицы. Существует несколько способов использования метода разбивки по компонентам: • субподряд; • разбивка по профилю работ; • выделение затрат. Способ субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. Способ разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.). Способ выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются. Исходные данные для применения метода публикуются в информационно-аналитических бюллетенях фирмы «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве». 3. Сметный способ расчета заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет. Новые сметы разрабатывают с использованием единых норм и расценок и индекса роста цен по строительно-монтажным работам. 4. Индексный способ оценки объекта недвижимости заключается в определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы переоценки утверждаются правительством Российской Федерации и публикуются в печати. 8.4. Понятие и способы определения износа зданий и сооружений Износ – это утрата полезности, а значит, и стоимости объекта недвижимости по различным причинам. Он определяется как раз­ница между издержками по воспроизводству нового объекта на дату оценки и текущей его стоимостью. Для определения величины накопленного износа используются следующие методы: • сравнения продаж; • срока жизни; • разбивки Метод сравнения продаж. Он основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Метод срока жизни. Данный метод базируется на ряде понятий. Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания. Срок физической жизни объекта – это период времени, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния. Это возраст, который соответствует реальному физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома 15 лет. Хронологический возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Этот период обычно используется для оценки. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы здания или сооружения. Рис. 5. Основные характеристики жизни недвижимости Метод срока жизни базируется на предположении, что эффективный возраст в процентах отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства (восстановительную стоимость): , где И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ТС – типичный срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом: , где И% — процент износа от восстановительной стоимости. Иногда для приближенных расчетов износа можно использо­вать отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженного в процентах. Метод разбивки. Накопленный износ состоит из суммы физического, функционального и внешнего (экономического) (рис. 6). Рис. 6. Классификация накопленного износа Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа: • экспертный; • нормативный (или бухгалтерский); • стоимостной; • метод расчета срока жизни здания. Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко. Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Метод расчета срока жизни здания применяется для расчета физического износа, данный метод уже рассмотрен подробно. К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения). Причины функционального износа: • недостатки, требующие добавления элементов; • недостатки, требующие замены или модернизации элементов; • сверхулучшения. Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом. Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость). Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов. Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), неадекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя. Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: • капитализацией потерь в арендной плате; • капитализацией избыточных эксплуатационных затрат. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате. Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат. Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположение, рыночная ситуация, накладываемые сервитуты на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может измениться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: • метод капитализации потерь в арендной плате; • метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов; • метод парных продаж; • метод срока жизни. Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету методами функционального износа. В случае оценки внешнего износа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа. Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом (табл.3). Таблица 3 Расчет внешнего износа с помощью анализа продаж Цена продажи трехкомнатной квартиры в тихой зоне, руб. 260000 Цена продажи трехкомнатной квартиры вблизи проезжей улицы, руб. 248000 Разница в стоимости, вызванная близостью проезжей улицы, руб. 12000 Процент износа, вызванный близостью проезжей улицы (12 000/260 000 = 0,046) 4,6% В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы. Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Причины сноса: • необходимость перепланировки; • расширение транспортных магистралей. Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. ВЫВОДЫ • Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. • Износ – это утрата полезности, а значит, и стоимости объекта недвижимости по различным причинам. • Эффективный возраст – это возраст, который соответствует реальному физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. • Метод разбивки заключается в том, что совокупный износ состоит из суммы физического, функционального и внешнего (экономического) Контрольные вопросы 1. Какой принцип лежит в основе затратного метода оценки? 2. В каких случаях применяется затратный метод оценки? 3. Какие методы определения стоимости земельного участка используются при затратном подходе? 4. Какие методы определения стоимости зданий и сооружений применяются при затратном подходе? 5. Какие виды износа учитываются при затратном подходе? 6. В чем заключается метод сопоставимых продаж при определении стоимости земельного участка? 7. Что такое внешний износ и каковы способы его оценки? 8. Какие методы оценки физического износа наиболее распространены? 9. В чем сущность метода срока жизни при оценке износа? 10. В чем сущность метода рыночной выборки при оценке износа? 11. Каковы недостатки затратного подхода к оценке недвижимости? 12. Какое место занимает затратный подход в системе подходов к оценке недвижимости? ГЛАВА 9. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, то есть они не стабильны. 9.1. Сущность доходного подхода к оценке недвижимости Данный подход применим только к доходной недвижимости, то есть к такой, единственной целью владения которой является получение дохода. Экономическое содержание доходного подхода заключается в том, что доход, генерируемый недвижимым имуществом, определенным образом соотносится со стоимостью недвижимости. Недвижимость рассматривается в качестве вещной формы капитала, способного в процессе своего использования давать доход. Доходы (прибыли), создаваемые недвижимым имуществом, по­ступают к владельцу в виде: • текущих денежных поступлений; • будущих доходов от арендной платы; • доходов от прироста капитала, реализуемых при продаже или дарении недвижимости в будущем; • налоговых сбережений (экономии) от дарения, обмена или продажи имущества в будущем. Определение рыночной стоимости предполагает хорошую ин­формированность покупателя и продавца, учет ими всех потенци­альных выгод от владения имуществом. 9.2. Метод прямой капитализации дохода Подход к оценке по доходам основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Метод прямой капитализации дохода заключается в том, что чистый эксплуатационный (операционный) доход (ЧОД) от использования недвижимости и выручка от ее перепродажи (реверсии) капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость недвижимости. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости [17]. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Метод капитализации доходов применяется, если: • потоки доходов – стабильные положительные величины; • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Данный метод не следует использовать, если: • потоки доходов нестабильны; • объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; • нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации. Базовая формула расчета имеет следующий вид: С = ЧОД / Rкап, где С – стоимость объекта недвижимости; Rкап – коэффициент капитализации; ЧОД – чистый операционный доход. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: • расчет ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наиболее эффективном использовании; • расчет ставки капитализации; • определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации. Остановимся подробно на каждом из перечисленных этапов. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода. Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода [12]: • ПВД (потенциальный валовой доход); • ДВД (действительный валовой доход); • ЧОД (чистый операционный доход); • ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле ПВД = S Са, где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2; Са – арендная ставка за 1 м2. Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения договора аренды: • по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения, продается другому лицу; • если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; • передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д. Арендные ставки бывают: • контрактными (определяемыми договором об аренде); • рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе). Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы: • с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности); • с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции); • с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества). Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков. Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости Кнд = (Дп Тс ) / На , где Дп – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора; Тс – средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна; На – число арендных периодов в году. Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов: • общеэкономическая ситуация; • перспективы развития региона; • стадии цикла рынка недвижимости; • соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости. Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки Кзагрузки = 1 – Кнд . Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе): Коэффициент потерь при сборе платежей (Кп) = Потери при сборе арендных платежей (Па) /Потенциальный валовой доход (ПВД) Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода Кндп = (Па + Пнд)/ПВД , где Кндп – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; Па – потери при сборе арендной платы; П нд – потери от недоиспользования площадей; ПВД – потенциальный валовой доход. Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости с целью обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), не включаемые в арендную плату. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений) ЧОД = ДВД – ОР. Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы принято делить: • на условно-постоянные; • условно-переменные (эксплуатационные); • расходы на замещение (резервы). К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг: • налог на имущество; • страховые взносы (платежи по страхованию имущества); • заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее. К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: • коммунальные; • на содержание территории; • на текущие ремонтные работы; • заработная плата обслуживающего персонала; • налоги на заработную плату; • расходы по обеспечению безопасности; • расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д. Расходами, не учитываемыми при оценке с целью налогообложения, являются: • экономическая и налоговая амортизация (рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом); • обслуживание кредита (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено); • подоходный налог (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца, не связанных с оцениваемой недвижимостью); • дополнительные капитальные сооружения (обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации); • предпринимательские расходы владельца недвижимости. К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполага-ется, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов. Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, то есть отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации. Расчет коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости [18]. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: • с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); • метод рыночной выжимки; • метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие поправки: • за безрисковые, ликвидные инвестиции; • за риск; • за низкую ликвидность; • за инвестиционный менеджмент; • на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости; 2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. Rкап = Rдох.кап + Δ · Rнорм.возвр , где Rкап – коэффициент капитализации, Rдох.кап – ставка дохода на капитал Rнорм.возвр – норма возврата капитала Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов). Ставка дохода на капитал (Rдох.кап) строится чаще всего методом кумулятивного построения: Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент. Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-либо риска не возврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Требования к безрисковой ставке: - доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала; - доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка. Данная безрисковая ставка активно использовалась в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по депозитам Сбербанка РФ, по государственным облигациям РФ, ставка рефинансирования ЦБ. Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается. Учет инфляции можно проводить при темпах инфляции до 10% по зависимости Rр =Rн – Jинф , где Rн – номинальная ставка; Rр – реальная ставка; Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции). При больших темпах инфляции целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века: Rр = Rн + Jинф /(1+Jинф ), где Rн – номинальная ставка; Rр – реальная ставка; Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции). Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении. Расчет премий за риски: • надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке; • надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности; • надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата. Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации. Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (Rнорм.возвр): • прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); • возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом; • возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения: Rнорм.возвр = 100% / n, Rкап = Rдох.кап + Δ · 100 / n, где n – оставшийся срок экономической жизни, в годах; Rдох.кап – ставка доходности инвестиций, %. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям Rнорм.возвр = SFF(п, Y), Rкап = Rдох.кап + Δ SFF(п, Y), где SFF – фактор фонда возмещения SFF = Y / ((1+Y)n – 1); Y – ставка дохода на инвестиции (Rдох.кап ). Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке Rнорм.возвр = SFF(п, Yб), Rкап = Rдох.кап + Δ SFF(п, Yб), где Yб- безрисковая ставка. Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объекта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений. Снижение стоимости недвижимости (Δ), которое произойдет через п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости. Rкап = Rдох.кап + Δ Rнорм.возвр , где Δ = 0, если стоимость объекта оценки не изменится, Δ = + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки уменьшится, Δ = – доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации: где ЧОДi – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; Сi – цена продажи i-го объекта-аналога. Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается Rm = ДО / К , где Rm – ипотечная постоянная; ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К – сумма ипотечного кредита. Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение R = М Rm + ( 1 – M ) Re , где М – коэффициент ипотечной задолженности; Re.– коэффициент капитализации собственного капитала. Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем: • в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период; • не рассчитывается цена реверсии; • коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами: • методом рыночной выжимки; • методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат; • методом связанных инвестиций. Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что • применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; • метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции. 9.3. Метод дисконтированных денежных потоков Метод капитализации дохода путем дисконтирования представляет метод, используемый для преобразования будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждого из будущих поступлений дохода по соответствующей ставке, т.е. будущие выгоды, ожидаемые инвестором, превращаются в текущую стоимость недвижимости (принцип ожидания). Дисконтирование – процесс приведение денежных потоков, возникающих в разное время к текущему моменту времени. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; • потоки доходов и расходов носят сезонный характер; • оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональ-ный коммерческий объект; • объект недвижимости строится или только что построен и (или введен в действие). Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Алгоритм расчета метода ДДП. 1. Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: - тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде; - изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; - прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: • потенциальный валовой доход; • действительный валовой доход; • чистый операционный доход; • денежный поток до уплаты налогов; • денежный поток после уплаты налогов. Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: • ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами), • чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию, • облагаемую налогом прибыль. Особенности расчета денежного потока при использовании метода. 1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. 2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним. 3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии. 4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо. 5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового .дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта. Таким образом ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. 3. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: • назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; • принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; • капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. 4. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.12 Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы: • компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции; • компенсацию за риск; • компенсацию за низкую ликвидность; • компенсацию за инвестиционный менеджмент. Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: • метод кумулятивного построения; • метод сравнения альтернативных инвестиций; • метод выделения; Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск. Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости. Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 9.2. при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат. Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты: - требуемая инвестором доходность (задается инвестором); - ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору. Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав. Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования. Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий: • моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов; • расчет ставки доходности инвестиций по объекту; • полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту. 5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле где РV – текущая стоимость; Сt – денежный поток периода t; i – ставка дисконтирования денежного потока периода t; R – стоимость реверсии; п – длительность прогнозного периода, лет. Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). ВЫВОДЫ • Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. • Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. • Данный подход применим только к доходной недвижимости. • Коэффициент капитализации – это показатель, характеризую-щий зависимость между доходом и ценой объекта оценки. • Дисконтирование – процесс приведение денежных потоков, возникающих в разное время к текущему моменту времени. Контрольные вопросы 1. На каком принципе оценки основан доходный подход к оценке? 2. Какие существуют виды доходов от недвижимости? 3. Какими методами характеризуется доходный подход? 4. В чем суть метода прямой капитализации дохода? 5. Какие существуют методы нахождения коэффициента капитализации? 6. В чем суть метода прямого сопоставления при нахождении коэффициента капитализации? 7. В чем содержание метода связанных инвестиций – земли и зданий? 8. Для чего нужно дисконтирование денежных потоков? 9. Какие существуют функции сложного процента? 10. Какова последовательность действий при применении метода дисконтирования денежных потоков? ГЛАВА 10. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным. Основными методами рыночного подхода являются метод сравнения продаж и метод валовой ренты. 10.1. Сущность метода сравнения продаж объектов недвижимости Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж. 1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно. 2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. 3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. 4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. На первом этапе необходимо сегментирование рынка, то есть разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. Сходные объекты рынка недвижимости подразделяются: • по назначению использования; • качеству; • передаваемым правам; • местоположению; • физическим характеристикам. Сходные субъекты рынка недвижимости подразделяются: • по платежеспособности; • возможностям финансирования; • инвестиционной мотивации. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: • сроке окупаемости; • независимости субъектов сделки; • инвестиционной мотивации. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Так, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой. Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец [12]: • находятся в родственных отношениях; • являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; • имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; • сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; • занимаются продажей имущества умерших лиц; • занимаются продажей с целью избежания отчуждения заложенного имущества и т.д. Инвестиционная мотивация определяется: • аналогичными мотивами инвесторов; • аналогичным наиболее эффективным использованием объектов; • степенью износа здания. Так, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными. Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта. Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов) [12]: • переданные права собственности на недвижимость; • условия финансирования сделки; • условия продажи (чистота сделки); • время продажи; • местоположение; • физические характеристики; • экономические характеристики; • наличие движимого имущества. Переданные права собственности. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. Должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования. Условия продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносится корректировка. Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки. Экономические характеристики. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т.п. 8) Наличие движимого имущества. Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимого имущества. Так, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т.д.) В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости. Единицы сравнения. Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. Единицы сравнения земли: • цена за 1 га; • цена за 100 м2 (1 сотка); • цена за 1 м2. Единицы сравнения застроенных участков: • цена за 1 м2 общей площади; • цена за 1 фронтальный метр; • цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; • цена за 1 м3. Классификация и суть поправок. Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 15 Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже –понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи. Рис.7. Классификация поправок Стоимостные поправки: а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1м2), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами; б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.). Расчет и внесение поправок. Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: • методы парных продаж; • экспертный метод; • статистические методы. Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность. В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок. В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов. Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано, исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта. Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо: 1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. 2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если: • количество отобранных аналогов минимально; • величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае. 10.2. МЕТОД ВАЛОВОЙ РЕНТЫ Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор. Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД) [12]. Для применения метода валовой ренты необходимо: а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом; б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов; в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле , где ЦОБ – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВДОБ – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; ВРМА – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Цi А – цена продажи i-го сопоставимого аналога; ПВД i А – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; т – количество отобранных аналогов. МВР не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки: • может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости; • в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; • не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов. Наиболее распространенным при использовании сравнительно­го подхода к оценке объектов недвижимости является метод прямого сравнительного анализа продаж (метод анализа продаж). В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка, на­пример к рынку жилья. Общая модель сравнения продаж Ср = Ц±АЦ, где Ср – расчетная величина рыночной стоимости, руб.; Ц – цена продажи сопоставимого объекта; АЦ – совокупная поправка к цене продаж сопоставимого объекта, учитывающая, в какой мере оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Метод предполагает реализацию следующих этапов: 1. Анализ рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости. Сопоставимые объекты должны иметь один и тот же физический возраст, такой же участок земли под объектом, те же финансовые и другие условия сделки. Точность оценки стоимости в значительной мере зависит от качества собранной информации. 2. Проверка информации о сделках. Очень часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, фактическая цена, как правило, бывает выше. 3. Анализ объектов и внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым сопоставимым объектом. При этом фактически определяется цена, за которую был бы продан сопоставимый объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта. ВЫВОДЫ • Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. • Наиболее распространенным при использовании сравнительно­го подхода к оценке объектов недвижимости является метод пря­мого сравнительного анализа продаж • Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо к действительной валовой выручке. Контрольные вопросы 1. На каком принципе оценки основан метод анализа продаж? 2. Какие существуют способы определения поправок к цене объекта недвижимости? 3. Имеет ли значение порядок внесения поправок? 4. На чем основано определение поправок через анализ парных продаж? 5. Какие поправки влияют на стоимость объекта? 6. В чем сущность определения стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора? 7. На чем основано определение стоимости с помощью коэффициента капитализации? 8. Каков порядок действий при определении стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Учебное пособие представляет собой обобщение основ оценочной деятельности, которая является неотъемлемой частью рыночной экономики. Основная цель оценки – определение рыночной или иной стоимости объекта оценки и согласование результатов с заказчиком. Непосредственно оценка стоимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов. Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия. Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ. Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска. По мере происходящих преобразований в нашей стране все острее становится потребность в квалифицированных специалистах оценочного дела. Кроме того, знания основ оценочной деятельности необходимы арбитражным управляющим в процессе проведения процедур банкротства. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ И РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ​ 1 Гражданский кодекс Российской Федерации: по состоянию на 10 окт. 2008 г.-М.: Кодекс: Проспект, 2008. 2 Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».–Режим доступа: http://consultant.ru.–Загл. с экрана 3 Постановление Правительства Российской Федерации от 6.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности».– Режим доступа: http://consultant.ru.–Загл. с экрана 4 Распоряжение Правительства Российской Федерации от 6.04.2000 №369 – р «О концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации».–Режим доступа: http://consultant.ru.–Загл. с экрана 5 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)”».–Режим доступа: http://consultant.ru.–Загл. с экрана 6 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)”».–Режим доступа: http://consultant.ru.–Загл. с экрана 7 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)”».–Режим доступа: http://consultant.ru.–Загл. с экрана 8 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением министерства имущества России от 06.03.2002 № 568-р.–Режим доступа: http://consultant.ru.–Загл. с экрана 9 Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул.–2-е изд.– СПб.: Питер, 2007. 10 Бердникова, Т.Б. Оценка и налогообложение имущества предприятий: учеб. пособие/ Т.Б. Бердникова.– М.: Инфра-М, 2003. 11 Есипов, В.Е. Оценка бизнеса: учеб. пособие / В. Е. Есипов, Г. А. Маковикова, В. В. Терехова. –3-е изд.– СПб.: Питер, 2010. 12 Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие/Е.Н. Иванова; под ред. М.А.Федотовой. – 2-е изд., стер.– М.: КНОРУС, 2008. 13 Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости: учебник для вузов / А.Г. Грязнова [и др.]; под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. –М.: Финансы и статистика, 2008. 14 Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: учеб. пособие для вузов / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов.– М.: Кнорус, 2010. 15 Джуха, В.М. Оценочная деятельность в экономике: учеб. пособие / В. М. Джуха [и др.]; под ред. В. М. Джухи, В. Д. Киреева. – М.: Ростов н/Д: МарТ, 2003. 16 Соловьев, М.М. Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: учеб. пособие / М. М. Соловьев. – 2-е изд.– М.: ГУ ВШЭ, 2003. 17 Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости: учебник для вузов / Л.Н. Тэпман; под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд., перераб. и доп.– М.: ЮНИТИ, 2008. 18 Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник / М.А. Федотова, Э. А. Уткин. – М.: Экмос, 2002. 19 Фридман, Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ./ Дж. Ордуэй Ник. Фридман.– М.: Дело ЛТД, 2000.