Экономика недвижимости

Экономика недвижимости 1. Определение понятия “недвижимость” Частная собственность – это имущество частных лиц (юридических или физических). Имущество принято делить на движимое и недвижимое. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты , перемещение которых без несоизмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (улучшения). К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимое имущество обычно является суммой из пяти составляющих(четыре из которых выражают физические свойства, пятая – юридические): земельный участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3) + воздушные пространства над участком (4) + комплекс прав на объект недвижимости (5). Однако в России, как и в большинстве стран мира собственнику земельного участка принадлежат права только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.д.), а залежи руды, угля, нефти полностью принадлежат государству, не включается в состав недвижимости и воздушное пространство над участком, которое также принадлежит государству. Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. Следует также различать понятие недвижимого имущества как комплекса экономико-правовых и социальных отношений. С экономической точки зрения недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимости – стоимость и цена – вытекают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении психологических, физиологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Недвижимое имущество – это основа свободы и независимости людей, источник благ. На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано частным лицам продавать, покупать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. К существенным (родовым) признакам недвижимости, позволяющим отличать ее от движимых вещей относятся: неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочная связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации. Итак, в состав недвижимости входят природные (земля) и рукотворные (улучшения) компоненты. Природные компоненты: Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющая замкнутые границы, привязку месторасположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. Особенное значение для экономики недвижимости имеет месторасположение участка (престижность района, удаленность от источников коммуникации, от транспортных магистралей, от источников экологически вредных воздействий). По функциональным признакам земельные участки делятся на: • участки для выращивания сельхозпродукции (сады, пашня, пастбища); • прибрежные участки земель водного фонда; • участки земель лесного фонда (лесопосадки); • участки производственного фонда (разработка полезных ископаемых, прокладка транспортных и иных коммуникаций, застройка сооружений и зданий промышленных предприятий) • участки жилого и социально-бытового назначения (жилые дома); • участки природоохранного, историко-культурного, заповедного, мемориального значения. Следует иметь ввиду, что функциональное назначение земли может меняться в зависимости от изменения рыночных предпочтений. Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов, простирающейся до глубин доступных для геологического изучения, содержащая полезные ископаемые. Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в форме ее рельефа или в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима. Лес – как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, многолетние травы и представлен прежде всего на землях лесного фонда. Рукотворные компоненты недвижимости (улучшения) Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов (постройка дома на участке, разведение сада). При этом принимается, что улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле: Строения. По функциональному назначению делятся на жилые: комнаты и квартиры, жилые дома, гостиницы, передвижные садовые домики и дачи – для временного проживания, а так же земельные участки под жилыми зданиями и их внешние коммуникации. К нежилым строениям относятся: промышленные, административные, офисные, здания, торговые объекты (магазины, рынки), спортивно-зрелищно-развлекательные объекты, медицинские, учебные, мемориальные и культовые объекты, а так же земельные участки под нежилыми зданиями и их внешние коммуникации. Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели, канализационные коммуникации, линии средств связи, дороги. Многолетние насаждения. производящие плодово-ягодную продукцию, техническую продукцию (хмель, каучуконосы), декоративно-озеленительные (деревья и кустарники). 2. Недвижимость как товар Недвижимость как товар – это объект сделок (купли-продажи, залога, дарения и т.д.), удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделок. Недвижимость как товар обладает целым рядом свойств: • Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности владельца (определяется следующими характеристиками: размер помещения, планировка, месторасположение, благоустройство территории, материал основной конструкции); • Фундаментальность – этот товар невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях; • Долговечность – в зависимости от материала основных конструкций (фундамент, стены, перекрытия) объекты недвижимости подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественный комплекс создаются на бессрочный период. • Стационарность – Объекты недвижимости прочно связаны с землей. Особенность земли как товара заключается в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. Поскольку недвижимость товар стационарный, то его нельзя перенести в другое место, где спрос на него может быть выше. • Неповторимость – любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными свойствами (даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением, экологической особенностью региона и т.д.) • Многообразие комбинаций прав собственности – может находится в полной собственности, в аренде, во временном пользовании, в государственной собственности. (возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество). • Управляемость – в отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход требует профессионального управления активами (поиск и оценка альтернатив, выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования, практическая реализация, организация охраны, ремонта и т.д.). • Устойчивая тенденция к росту стоимости – Стоимость недвижимости с течением времени неуклонно возрастает из-за инфляции, дефицита недвижимости и др. факторов. Это способствует надежности инвестиций в недвижимость. • Ликвидность – ниже чем у других товаров, это порождает высокий уровень издержек у покупателей и продавцов (трансакционных издержек). Наличие этих издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи, последняя повышается на величину пошлин, налогов, комиссионных сборов). 3. Право собственности и другие вещные права Законодательную базу РФ составляют: Конституция РФ (закон высшей юридической силы), Кодексы Рф – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной, федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения). Вещное право – это право дающее лицу юридическую власть над вещью. Согласно ГК РФ существуют следующие вещные права: - право собственности - право пожизненного наследуемого владения земельным участком - право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - право хозяйственного ведения имуществом - право оперативного управления имуществом - право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, ипотека) За исключением права собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие вещи (вторичные права). Право собственности – это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. ГК РФ (ст.209) определяет содержание права собственности: собственнику принадлежат правомочия по распоряжению, владению и пользованию своим имуществом. Право распоряжения обеспечивает возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем: • передачи полного права собственности на объект другому лицу (договор купли-продажи, дарения или мены) • передачи другому лицу части своих полномочий на правах доверительного управления, с частичным правом распоряжения и с полными правами владения и пользования • передачи другому лицу части своих полномочий на правах аренды – всегда с правом пользования, чаще всего – одновременно с правом владения и пользования, иногда - дополнительно с частичным правом распоряжения, путем сдачи части объекта в субаренду. Право владения - обеспечивает возможность производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя. Право владения помещением позволяет закрыть его на замок, заменить покрытие стен и перекрытий, переставить и заменить мебель, предоставить помещение в пользование под новую функцию, но все в пределах правил, оговоренных субъектом права распоряжения. Право пользования – обеспечивает возможность удовлетворения личных потребностей или получения выгоды путем использования свойств объекта. Субъект права пользования помещением обладает лишь частью права собственности, позволяющей использовать помещение по назначению на условиях определяемых субъектом более сильного права владения. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения без права распоряжения. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком аналогично предыдущему, но без права наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника. Право хозяйственного ведения имуществом обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника и ограниченного распоряжения (аренда, залог), но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования. Право оперативного управления имуществом идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для цели уставной деятельности) и по распоряжению – не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду даже с разрешения собственника. Право ограниченного пользования чужим земельным участком. Ограничения – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законном порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении прав собственности на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, ареста имущества и др.) Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости (право проезда через соседний земельный участок, пользования водой, проводка коммуникаций). Отрицательные сервитуты – право требовать, чтобы собственник примыкающего к “господствующему” “служащего” участка воздержался от тех или иных видов использования (требование о невозведении зданий и сооружений которые могут препятствовать доступу света или портят вид). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения, но при переходе этого участка к другому собственнику сервитут сохраняется. Ипотека – долгосрочная ссуда под залог объекта недвижимости. Ипотека обеспечивает гарантии возвратности ссуды из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель (банк) не приобретает прав собственности, а так же прав пользования и владения объектом недвижимости даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возврата кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда. 4. Типы операций (сделок) с недвижимым имуществом Операция (сделка) – это действие граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом Купля-продажа – при этой сделке заключается письменный договор по продаже объекта недвижимости. По договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации. Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, то покупатель вместе с правом собственности на эти объекты приобретает и право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Мена – в этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена регулируются правилами о купле-продажи, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Если при сделке окажется, что объекты обмена неравноценны, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости. Дарение – в это сделке даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому объект недвижимости в собственность. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарения между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних. Сделка дарения между ближайшими родственниками не подлежит налогообложению. Сделка дарения подлежит государственной регистрации. Рента – в этой сделке получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Получатель ренты лишается права собственности на недвижимость и приобретает право его залога, как обеспечение договора о периодических выплатах или пожизненного содержания. Договор заверяется нотариусом и регистрируется. Бывают следующие виды ренты: - постоянная (право на получение денежных выплат переходит по наследству); - пожизненная (выплаты производятся до смерти получателя ренты, если получателей двое или больше, то до смерти последнего, причем в полном объеме); - договор пожизненного содержания с иждивением (в договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты, следует так же иметь ввиду, что оплату налога на имущество и коммунальных платежей осуществляет плательщик ренты). Аренда – это право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. Этот вид сделки не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. По договору аренды объекта арендодатель (собственник объекта) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное пользование. Срок аренды определяется договором, если таковой не указан, то это значит аренда заключена на неопределенный срок. Арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Договор оформляется в письменной форме и регистрируется. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды. Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Безвозмездное пользование имуществом. Согласно этому договору ссудодатель обязуется передать или передает в безвозмездное временное пользование ссудополучателю объект недвижимости, который обязуется вернуть ее в том же состоянии, в каком она была получена с учетом нормального износа. Доверительное управление имуществом – новое явление в России. Согласно договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Эта сделка не влечет перехода прав собственности на него доверительному управляющему. Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы. Сделка оформляется договором. 5. Рынок недвижимости и его особенности Рынок недвижимости – это система экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду, доверительного управления, ипотеки и т.д. Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения своих личных потребностей (жилье), либо, чаще всего с целью получения прибыли, которая возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает формы текущего дохода владельца недвижимости от сдачи ее в аренду, использовании при производстве товаров и т.д. Рынок недвижимости тесно связан с рынками труда, товаров и финансов. Реальная экономика может быть в полной мере рыночной только при наличии рынка недвижимости. Имеется четыре группы участников рынка недвижимости: -покупатели (юридические лица, физические лица, инвесторы, иностранные лица и государства); -продавцы (юридические и физические лица, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие) - посредники (профессиональные участники) (фирмы-риелторы, агентства оценщиков, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, банки, биржа недвижимости); - государственные органы , задающие правила игры на этом рынке (Бюро технической инвентаризации, комитеты по управлению имуществом, налоговые инспекции, нотариальные конторы, арбитражные суды, органы государственной власти субъектов РФ, учреждения Минюста РФ). К особенностям рынка недвижимости относятся: 1. Высокая стоимость недвижимости является барьером для небольших капиталов 2. Низкий инвестиционный риск (товар имеет высокую доходность и заметно превышает стоимость кредитных ресурсов, является надежным залогом) 3. Спрос и предложение всегда несбалансированны. Предложение недвижимости из-за длительности цикла строительства неэластично при достаточно эластичном спросе. Поэтому саморегулирование рынка недвижимости с помощью механизма цен затруднено. 4. На рынке действует небольшое число покупателей и продавцов. По этой причине рынок недвижимости не может быть рынком чистой конкуренции - это рынок монополистической и олигополистической конкуренции. Покупатели боясь мошенничества предпочитают иметь дело с крупными компаниями, имеющими хорошую репутацию и деловой имидж, что ограничивает число продавцов. 5. Осуществляемость сделки на рынке недвижимости определяется ожиданиями относительно цен на недвижимость продавцов и покупателей. Если ожидания расходятся на 10%-15%, то они преодолимы, если разница достигает 50%, то сделки не совершаются. Собственник недвижимости часто завышает цену и спрос останавливается в ожидании понижения цены. 6. Величина спроса на объекты недвижимости зависит от географических (местонахождение), исторических (сталинские, хрущевские, брежневские застройки), инфраструктуры (наличие дорог, предприятий торговли, бытового обслуживания) факторов. На нее влияет уровень и динамика доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, доступность кредита, налогообложение. 7. Рынок недвижимости развивается циклически – подъемы сменяются спадами. Эти циклы совпадают с экономическими циклами. Экономическому подъему всегда предшествует подъем на рынке недвижимости, а за спадом на рынке недвижимости следует экономический спад. Недостатки российского рынка недвижимости: - Высокими трансакционными издержками, которые достигают 10% от стоимости объекта недвижимости, это вдвое выше, чем в станах с развитой экономикой. - Затруднено получение информации о фактических ценах и сделках на рынке недвижимости. Высокий уровень налогов и госпошлин обуславливают сокрытие реальной цены сделки, а сами сделки нередко оформляются как обмен, дарение и т.д. 5.1. Сегментация рынка недвижимости Сегментация рынка недвижимости – разделение его на однородные группы покупателей. В основу положены характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. Всеобщее значение имеют следующие группы: Рынок жилья делится на рынок городского и рынок загородного жилья. Рынок городского жилья делится на несколько групп учитывающий характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройки сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его месторасположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. Спрос на загородное жилье в основном зависит от месторасположения. Рынок нежилых помещений (рынок коммерческой недвижимости) на этом рынке преобладают сделки аренды, а не купли-продажи и мены как на рынке жилья. Этот рынок подразделяется на несколько сегментов: - рынок офисов: престижные офисы, соответствуют мировым стандартам для административных помещений (арендная ставка очень высокая), офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда в расселенных квартирах больших размеров (здесь наблюдается высокий спрос), помещения в зданиях нежилого фонда, госпредприятий, кооперативных учреждений (помещения без отделки и сопутствующих услуг, поэтому арендные ставки низкие). - рынок торговых помещений, преимуществом обладают те которые имеют выгодное месторасположение, увеличивающее оборот торговли (рядом с транспортными узлами, в центре города, рядом с вокзалами). Преобладают формы сделок: купля-продажа и аренда. - рынок складских помещений. На рынке предлагаются специализированные склады, ангары, подвальные и полуподвальные помещения. Ставки арендной платы дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов). - рынок промышленной недвижимости. Требования к производственным помещениям зависят от специфика и технологии производства, требований пожарной и экологической безопасности. Земельные участки. Делят по целевому назначению земель (дачный участок, пастбище, сад, парк, пашня), месторасположению, формам собственности, качеству земель (плодородность, наличие леса, реки), расстоянию от промышленных центров. Рынок недвижимости так же подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, это новая недвижимость и главными продавцами являются государство или строительные компании. На вторичном рынке обращается товар бывший в употреблении и принадлежавший физическим и юридическим лицам. Первичный и вторичный рынок тесно взаимодействуют. Например, если по каким то причинам (спад деловой активности, плохая экологическая обстановка, межнациональный конфликт) в регионе увеличивается предложение жилья на вторичном рынке, то автоматически падают спрос и цена на первичном рынке. Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций: - регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы; - коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли; - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости; - санированная, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных элементов; - стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества; - социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов. 5.2. Жизненный цикл объекта недвижимости Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Он состоит из следующих стадий: 1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наиболее эффективного земельного участка с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основе анализа выбирается максимально продуктивный из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных, финансово осуществимых вариант. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений. 2. Проектирование улучшений. Осуществляется разработка проекта с изготовлением документации и подготовка земельного участка (удаление ненужной растительности, осушение водоемов и т.д.), а так же прокладки коммуникаций, строительства зданий, посадки насаждений. 3. Изготовление. В этот период реализации проекта практически полностью изменяются все физические характеристики объекта с закреплением этих изменений в кадастровых документах. Объект получает новый статус. 4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.д.) На этой стадии совершаются операции с объектом с регистрацией изменения юридического статуса (меняется субъект права собственности, права пользования, права владения). 5. Использование объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе происходит рациональное расходование потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются. В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом. 6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация с возможным перепрофилированием объекта. Эта стадия осуществляется когда объект в текущем состоянии не может больше удовлетворять современных потребностей пользователя. На этой стадии производится капитальный ремонт, перепланировка и даже пристройка или надстройка существующих строений и застройка свободной части земельного участка. 7. Утилизация, снос улучшений. Жизненный цикл заключается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. 6. Ипотечное кредитование 6.1. Условия ипотечного кредитования Ипотека – залог (греч) Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда под залог недвижимости Объект залога – недвижимое имущество Объект кредитования – цель для которой предоставляется ссуда Ипотечное кредитование во всем мире развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Основное назначение ипотечного кредитования состоит в преодолении барьера между высокой стоимостью недвижимости и относительно низким уровнем годового дохода покупателей недвижимости. Различают сочетания объектов залога и кредитования: 1. Строительство жилья под залог жилья 2. Строительство жилья под земельного участка 3. Приобретение земельного участка под залог жилья 4. Приобретение земельного участка под залог земельного участка В течение срока действия кредита заемщик и кредитор являются долевыми собственниками недвижимости, правда неполными: у них есть права владения и пользования имуществом, но нет права распоряжения им. Условия ипотечного кредитования жилья: 1. За первооснову источника погашения кредита принимаются стабильные доходы клиента (заработная плата). В России ежемесячные платежи не должны превышать 35% от чистого ежемесячного семейного дохода и должны оставлять семье сумму не менее прожиточного минимума. 2. Для выдачи ипотечного кредита у заемщика должна быть первоначальная сумма 10 – 20% от стоимости объекта недвижимости, который заемщик хочет приобрести (В РФ размер кредита не менее 30% и не более 70% стоимости жилья). 3. Остальную часть стоимости жилья добавляет банк. Процентная ставка банка по ипотечному кредиту от 10 – 50% (В РФ 15% годовых) 4. Кредит должен быть погашен заемщиком до достижения пенсионного возраста, срок кредита составляет от 10 до 26 лет. Досрочное погашение возможно через 6 месяцев. 5. Недвижимость, как объект залога должна быть застрахована. Дополнительно заемщик оплачивает расходы: - оплата услуг независимого оценщика жилья; - комиссионные банку за оформление документов; - оплата услуг нотариуса за удостоверение договора купли-продажи и закладной; - сборы Федеральной регистрационной службы; - годовой взнос страховой компании; - оплата услуг риелторской фирмы, если вышеперечисленные действия поручаются для выполнений ей. В сделке принимают участие: заемщик, кредитор (банк), продавец (застройщик), страховая организация. 6.2. Расчет ипотечный кредитов 1. Постоянный ипотечный кредит. Самый распространенный вид кредитования. Предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т.е. равными регулярными платежами, состоящими из % платежа и платежа по основной сумме кредита, позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока ( такой кредит называется самоамортизирующимся). Кредит устанавливает: 1. Максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости недвижимости Кз = И/С х 100% Где Кз – коэффициент ипотечной задолженности (не более 70-80%, так как чем он выше, тем больше риска нарушения заемщиком своих обязательств) И – сумма ипотечного кредита С – стоимость объекта недвижимости 2. срок кредита 3. процентную ставку, исходя из условий рынка. 4. Ежегодный платеж по кредиту находится по формулам: Выплаты 1 раз в год PМТ = PV х Выплаты m раз в год PМТ = PV х 2. Кредиты с переменными выплатами Предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. 2.1. Кредиты с шаровым платежом. Предполагают единовременный итоговый “шаровый” платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов. 2.1.1. Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких либо выплат. Погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. К таким кредитам прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит , проценты и получить прибыль от продажи. Так как долг и проценты не погашаются в течение срока кредита, то процентные выплаты прибавляются к остатку (сумме долга) и на них начисляются сложные проценты по формуле начисления сложных процентов: FV = PV (1 + i) n 2.1.2. Кредиты с выплатой только процентов. Предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока - “шаровый” платеж основной суммы долга. Так как основная сумма долга не уменьшается и не изменяется, то проценты платятся с основной суммы долга, а не с ее остатка. FV = PV (1 + n × i) 2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а так же процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается 2.3. Кредит с участием. При предоставлении кредита с участием предполагается, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно позволяют приобретать более дорогую недвижимость. 2.4. Канадский ролл-овер (плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы, для каждого из которых устанавливается своя процентная ставка. Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации или в размерах ежегодных платежей. Например увеличение процентной ставки вызовет увеличение срока амортизации или увеличение размера ежегодных выплат и наоборот. Этот вид кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции. 7. Правовые аспекты оценки недвижимости 7.1. Источники права Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. Законодательную базу РФ составляют: 1. Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. Согласно Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. Применительно к недвижимости Конституция РФ: • Гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной. Муниципальной и иных форм собственности; • Устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов; • Гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ. 2. Гражданский кодекс РФ. Содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора. 3. Земельный кодекс от 30.10.2001г. Представляет основные принципы и состав земельного законодательства, описывает отношения, регулируемые этим законодательством. В кодексе охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению. Оговаривается система мер по охране земли. Земельным кодексом устанавливаются правила и порядки передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам - и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения фермерского хозяйства, садоводства и огородничества и иных не запрещенных законом целей. 4. Водный кодекс от 16.11.1995г. Определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит понятия, определяет состав, цели, отношения водного законодательства. В нем дается определение понятия водного объекта и их классификация и характеристики. 5. Лесной кодекс от22.01.1997г. Устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что: - купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые могут повлечь отчуждение участков лесного фонда не допускается; - сделки с правами пользования участками лесного фонда, осуществляются в порядке, установленном лесным или гражданским законодательством; - древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством. 6. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России. Регулирует отношения по поводу: - возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда; - пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; - пользования общи имуществом собственников помещений; - учета жилищного фонда, содержания и ремонта жилых помещений; - переустройства и перепланировки жилых помещений; - управления многоквартирными домами; - предоставления коммунальных услуг; 7. Градостроительный кодекс от 29.12.2004г. Регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулирует также вопросы развития и инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия – в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения. 8. Федеральный Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным обозначить основные направления жилищной политики. Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Законом также расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного строительства. В Закон включена ст. 19 «Приобретение гражданами жилья в частную собственность», в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости многими способами. Предусмотрена также возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе реализации конституционного права на жилище, расширяя права собственников жилых домов и жилых помещений. В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22 — 28) и др. 9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г. Устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а так же оснований для приостановлении регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления. 10. Федеральный закон №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” от 29.07.1998г. Предусматривает обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставной капитал, а так же при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности. 11. Федеральный закон №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998г. Устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а так же характеристики права передачи имущества в залог. Вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, не подлежащего приватизации, имущества, находящегося в общей собственности. 12. Федеральный закон “О недрах” от 21.02.1992г. Содержит правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр. Обеспечивает защиту интересов государства и граждан РФ, а также прав пользователей недр. Закон вводит определение понятия недр, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые являются государственной собственностью. 8. Основы оценки стоимости недвижимости 8.1. Назначение оценки и основные понятия Оценка стоимости – а длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Стоимость недвижимости – понятие неоднозначное. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных (рис.1). Рисунок 1 – Виды и подвиды стоимости недвижимости 1. Стоимость обмена наиболее вероятная рыночная цена по коммерческим сделкам с недвижимостью. Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованными покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомлены , расчетливо и без принуждения. Из определения следует, что стоимость продажи и рыночная стоимость могут несовпадать. Например, у продавца нет времени (срочная продажа) на нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет занижена), объект имеет особую субъективную привлекательность для покупателя (цена продажи будет завышена). Арендная стоимость – это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость Залоговая стоимость – определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости. Страховая стоимость – определяется по стоимости восстановления или замещений объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. Ликвидационная стоимость – представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при продаже ликвидируемого объекта недвижимости (вынужденной продаже объекта). 2. Стоимость в использовании с ее подвидами согласно “Европейским стандартам оценки 2000” является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей. Инвестиционная стоимость – генерирует собственнику доход по определенной ставке капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается при оценке конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Балансовая стоимость – отражается в бухгалтерской документации и показывает стоимость имущества за вычетом амортизации. Налогооблагаемая стоимость – исчисляется для целей налогообложения либо на базе рыночной, либо восстановительной стоимости. Восстановительная стоимость – равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости Стоимость замещения - равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта. Но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий, современного оборудования. В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость. Рыночная стоимость определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течение определенного времени. Точка рыночного равновесия. В которой совпадают спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида. При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость. 8.2. Основные методы оценки недвижимости 8.2.1. Сравнительный метод оценки Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Метод основан на предположении, что поведение “нормального” покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности. Достоинства метода: простой и наглядный т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки. Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания. Область применения: рынок жилья, объектов малого бизнеса; некоторые сегменты рынка земельных участков (садовые, под коттеджи, в черте города). Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные риелторских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика. Технология оценки: • Изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому; • сбор и проверка достоверной информации по каждому выбранному объекту; • выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; • проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными оцениваемым объектом; • согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта 1. Метод прямого сравнительного анализа продаж Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. При использовании этого метода эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже они имели такие же характеристики как и оцениваемы й объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать выводы о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Если какой либо значимый элемент в сопоставимой продаже превосходит оцениваемый, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость этого объекта оценки и наоборот, если какой либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству то ставится плюсовая поправка (+) увеличивающая стоимость оцениваемого объекта. Оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта с которым сравнивается оцениваемый объект. В итоге стоимость оцениваемого объекта рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. Задача. Определить стоимость 20 -квартирного дома, если сделка продажи состоится при обычных условиях. Темп роста цен на данный вид недвижимости составляет 0,5 % в месяц. Рыночная информация об аналогичных домах представлена в таблице. Сопоставимый объект Цена продажи Число квартир Дом № 1 6000000 25 Дом № 2 7500000 30 Дом № 3 4500000 18 Дом № 1 – был продан 3 месяца назад при обычных финансовых условиях. Наиболее близок по своему месторасположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше и это отличие оценено в 50000 руб. Как и у оцениваемого дома в доме №1 есть мусоропровод, его стоимость 160000 руб. Дом № 2 – был продан 6 месяцев назад при благоприятный финансовых условиях, которые оцениваются в 150000 руб. Близок по своему месторасположению и ландшафту к объекту оценки, Имеет мусоропровод. Дом №3 – продан 2 дня назад при обычных финансовых условиях. В отличие от других домов-аналогов и оцениваемого объекта, которые находятся в 8 кварталах от остановки, дом №3 находится в двух кварталах от остановки. Каждый лишний квартал от остановки оценивается в 30000 руб. Но у него нет мусоропровода. Для решения задачи все данные сведем в общую таблицу: Критерий сравнения Оцениваемый объект Дом №1 Дом №2 Дом №3 Цена продажи ? 6000000 7500000 4500000 Дата продажи Корректировка на дату продажи Сейчас - 3 мес.назад (1+0,005)3 =1,01508 т.е. хуже на 1,508% 60000000 х 1,508 /100 = 90480 +90480 6 мес.назад (1+0,005)6=1,03038 т.е.хуже на 3,038% 7500000 х 3,038 /100 = 227850 +227850 2 дня назад - Мусоропровод Корректировка на наличие мусоропровода Есть - Есть - Есть - нет +160000 Ландшафт Корректировка на ландшафт Обычный - Лучший - 50000 Обычный - Обычный - Условия сделки Корректировка на условия сделки Обычные - Обычные - Благоприятные - 150000 Обычные - Месторасположение Корректировка на месторасположение Схожее - Схожее - Схожее - Лучше (8-2)х30000 = -180000 Число квартир 20 25 30 18 Уточненная цена продажи ? 6040480 7577850 4480000 Уточненная цена одной квартиры (241619,2+252595 +248888,89)/3 = 247701,03 6040480/25 = 241619,2 7577850 / 30= 252595 4480000 / 18= 248888,89 Цена объекта оценки 247701,03 х 20 = 4954020,6 2.Анализ попарных продаж Один их способов определения величины поправки по какой-либо характеристики. Заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости , которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую оценщик должен оценить, что бы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Задача. Требуется произвести оценку стоимости дома площадью 200 м2 с садом, но без гаража. Анализ соответствующего сегмента рынка позволил установить следующие объекты (объекта, полностью аналогичного исследуемому не обнаружено). Показатели Объекты 1 2 3 4 Площадь Сад Гараж Цена продажи, тыс.$ 200 Есть Есть 50 200 Нет Нет 42 150 Есть Есть 39 150 Есть Нет 36 Общий обзор таблицы показывает, что цена должна находиться между 1 и 2 объектами (они аналогичны по площади с оцениваемым), но 1-ый отличается, что у него есть сад и гараж, 2-й тем, что нет ни сада ни гаража. 1. Сравнивая объекты 3 и 4 находим корректировку на наличие гаража: Кгар = Ц3 – Ц4 = 39-36 = 3тыс.$ 2. Сравнивая объекты 1 и 2 находим корректировку на наличие сада и гаража Ксад+гар.= Ц2 – Ц1 = 50 – 42 = 8 тыс.$ 3. Корректировка на наличие сада следует из сравнения корректировок – Ксад+гар. и Кгар 4. Ксад = Ксад+гар. - Кгар = 8 – 3 = 5 тыс.$ 5. Стоимость оцениваемого объекта будет: С = Ц1 – Кгар = Ц2 + Ксад = 50 – 3 = 42 + 5 = 47 тыс.$ 3. Метод процентных поправок Иногда оценщик устанавливает корректировку стоимости элементов объекта недвижимости не в рублях, а в процентах, по формуле: Ус = А (100 + b + c + …+ n) Где А – базовая стоимость объекта недвижимости, Ус – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости b, c … n – поправочные коэффициенты в процентах Задача. Продается многоквартирный жилой дом. Анализ рынка показал, что аналогичный жилой дом был продан 6 месяцев назад по цене 700000$ Оценщик считает, что: • поправка на месторасположение составляет +3% • поправка на общее состояние составляет - 7% • поправка на окружающий ландшафт составляет - 2% • поправка на время продажи равна + 4% Стоимость оцениваемого объекта равна: С = 700000 × (100 + 3 – 7 – 2 +4) = 700000 × 0,98 = 686000$ 5. Метод общей группировки Применяется в случаях, когда разброс цен между сопоставимыми объектами слишком мал (в пределах 3%). В этом случае считается, что стоимость оцениваемого объекта равна средней между наибольшей и наименьшей стоимостью в группе (такая оценка не будет увеличивать разброс цен и следовательно не является ни завышенной ни заниженной – она объективна) Задача. Продается квартира, стоимость которой необходимо оценить. Анализ рынка позволил выявить четыре совершенно аналогичные квартиры, проданные недавно по ценам: 30, 30,2, 30,3 и 29,8 тыс.$. Разброс цен мал и составляет 1,7%, поэтому: С = (29,8+30,3)/2 = 30,05 тыс.$ 8.2. Затратный метод оценки недвижимости Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. Соб = Сз +(Св – Сиз) Соб – стоимость объекта Сз – стоимость земли Св – стоимость восстановления Сиз – стоимость износа Основным принципом лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости. Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу строителя и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство – лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте будет ниже стоимости, определенной затратным методом, и наоборот. Источники информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ. При затратном подходе производят следующие этапы оценки: Определение стоимости земли Определение издержек на воспроизводство улучшений Определение всех видов износа улучшений Определение итоговой стоимости улучшений (этап 2 – этап 3) Итоговая стоимость объекта (улучшения+ земля) 1Этап. Стоимость земли Существуют следующие основные методы оценки стоимости земельных участков: Метод сопоставимых продаж. Метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, которые были проданы. Основные элементы сравнения: месторасположение и окружение (желательно чтобы сравниваемые объекты находились в одном районе, а так же удаленность от транспорта, экологически вредных объектов, центра, инфраструктура); условия финансирования сделки (проценты по кредиту); условия продажи (обстоятельства, которыми руководствовались продавец и покупатель в момент сделки); время продажи (должно быть максимально приближено моменту оценки, т.к. цены на недвижимость в России возрастают ежегодно); физические характеристики (форма и размер участка, параметры почвы, наличие дренажа, угол наклона участка); характеристики дохода с получаемого земельного участка (степень активности земельного рынка, например, чем ближе к городу (к центу города), тем дороже земля, следовательно, аренда будет дороже). Эксперт-оценщик сравнивает продажи по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее схожих и близко расположенных к оцениваемому объекту. Если какой либо значимый элемент в сопоставимой продаже превосходит оцениваемый, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость этого объекта оценки и наоборот, если какой либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству то ставится плюсовая поправка (+) увеличивающая стоимость оцениваемого объекта. Оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта с которым сравнивается оцениваемый объект. Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или долларах, то неважно в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на конечный результат. Так как первая поправка, выраженная в процентах умножается на цену продажи сопоставимого объекта, а последующие на предыдущую скорректированную цену, а не на первоначальную. Рекомендуют следующую последовательность внесения поправок: 1. Состав имущественных прав 2. Условия финансирования 3. Условия продажи 4. Время 5. Месторасположение 6. Физические характеристики Пример, внесения поправок к продажной цене сопоставимого земельного участка стоимостью 100000 долл: № Элемент сравнения Поправка % Откорректированная цена 1. Условия финансирования Откорректированная цена -5 -5000 95000 2. Особые условия продажи Откорректированная цена +10 +9500 104500 3. Время продажи +10 +10450 114950 4. Месторасположение Откорректированная цена +5 +5745 120695 5. Физические характеристика Откорректированная цена -10 -12070 108625 Стоимость оцениваемого земельного участка 108625 Метод соотнесения. Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земли. Пример: Определить стоимость земельного участка если: цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс.руб.; стоимость аналогичного земельного участка в ближайших окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс.руб.; прямые издержки на строительство типового дома 100 тыс.руб.; косвенные издержки и прибыль предпринимателя – 80 тыс.руб. Решение: 1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости 90/ (90+100+80) = 1/3 2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка от 67 тыс.руб до 100 тыс руб. (1/3 часть от всего объекта 200 тыс.руб. и 300 тыс.руб.) Метод развития (освоения) земельного участка. Этот метод применяется тогда, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Он осуществляется по следующей технологии: 1. Определяется размер и численность индивидуальных участков 2. Расчет стоимости освоенных участков путем метода сопоставимых продаж 3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков 4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продажи этих участков 5. Определение ставки дисконта 6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж индивидуальных земельных участков Пример: Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома-дачи и продать, получив прибыль. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 800 тыс. долл. Издержки освоения составили 400000 долл., на управление и охрану - 20000 долл. Издержки по продаже составили 30 000 долл, текущие расходы (страхование, налоги и т.д.) – 20 000 долл, предпринимательская прибыль – 60 000 долл. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 1 индивидуального участка в месяц. Процент по кредиту составляет 12%. Решение: 1. Рассчитаем выручку от продажи одного участка TR= 800000/32 = 25000 2. Дисконтируем выручку в текущую стоимость ( 1 участок в месяц т.е. 25000 в месяц) по ставке 12% годовых за 32 месячный период. 1-(1+r/m)-n х m PV = R r/m n – число лет = 32/12 = 2,667 m – 12 месяцев 1-(1+0,12/12)-2,667х12 PV = 25000 0,12/12 = 681812,5 долл 3. Издержки освоения составят ТС = 400000+20000+30000+20000+60000 = 530000 долл. 4. Стоимость неосвоенного земельного участка V = 681812,5-530000=151812,5 долл. 2 Этап. Стоимость улучшений Стоимость улучшений характеризуется двумя категориями: Полная стоимость замещения – стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов (создание объекта-аналога) Полная стоимость воспроизводства – стоимость строительства в текущих ценах здания, которое является точной копией оценки и построенного с применением такой же технологии строительства (создание точной копии). Восстановительную стоимость оценивают исходя из стоимости материалов, рабочей силы, производства земляных, отделочных, монтажных работ на единицу измерения в сегодняшних ценах (напримр, фундамент 6400 долл. + двери, окна 4800 долл + покрытие пола 4800 долл + электропроводка 3200 долл и т.д.) или стоимость числа единиц оцениваемого объекта 1м, 1м2 напримар 1м гаража стоит 300 долл., 1м2 здания стоит 1000 долл. Например: Объект недвижимости состоит из: Дача, площадь 120 кв.м. стоимость 1 кв.м =1000 руб. Гараж, площадь 30 кв.м. стоимость 1 кв.м = 400 руб Другие постройка на общую стоимость 2000 руб Найти Восстановительную стоимость объекта недвижимости Свос дачи = 120 х 1000 = 120000 руб Свос гаража = 30 х 400 = 12000 руб Свос.объекта = 120000 + 12000+2000 = 134000 руб. 3. Этап. Износ Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. При затратном методе износ используется, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Существует износ: Физический износ – отражает изменение физических (строительно-эксплуатационных) свойств объекта со временем (напримар, дефект конструктивных элементов здания). Физический износ бывает устранимый когда затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимый, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта можно устранить, но если издержки устранения превосходят полученные выгоды, то износ считается неустранимым. Основные методы расчета физического износа здания: - экспертный – основан на создании дефектной ведомости и определении процентов износа всех конструктивных элементов здания, а также удельного веса конструктивных элементов. Считается в процентах. Это самый точный, но и самый трудоемкий метод. Иф = (Удельный вес конструктивного элемента х Процент износа элемента)/100 Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам. - стоимостной – основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения элемента здания и их восстановительной стоимостью. Пример: Определить физический износ здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундамент – 3200т.руб., 640т.руб; стены – 4000 т.руб, 1200 т.руб.; перекрытия – 800 т.руб., 160 т.руб; прочие – 8000 т.руб., 2800 т.руб. Наименование элементов здания Восстановительная стоимость элемента, т.руб. Необходимые затраты на ремонт, т.руб. Износ,% Фундамент 3200 640 20 Стены 4000 1200 20 Перекрытия 800 160 35 Прочие 8000 2800 35 ИТОГО 16000 4800 30 Физический износ здания составляет 30% - метод расчета срока жизни здания. Срок экономической жизни – время в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок физической жизни – это срок в течение которого здание существует и в нем можно жить и работать. Заканчивается когда объект сносят Эффективный возраст – основан на оценке внешнего вида, технического состояния, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. (если после ремонта 80летний дом выглядит как будто ему 15, то его эффективный возраст 15 лет). Хронологический возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки Срок оставшейся экономической жизни здания – период от даты оценки до конца экономической жизни. Изменение уровня жизни может существенно снизить срок экономической жизни, как например, происходит с хрущевскими пятиэтажками. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений. И/ВС = ЭВ/ТСэ.ж. или И = (ЭВ/ТСэ.ж) х 100 И – износ ВС – восстановительная стоимость ТСэ.ж. – срок экономической жизни ЭВ – эффективный возраст Пример: Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений по результатам продаж, если стоимость продажи 75000долл, стоимость участка 17000 долл, а стоимость восстановительная 74000 долл. Решение: 1. Найдем величину износа. Согласно затратному методу С об = Сзем + (С вос - И) т.е. 75000 = 17000 + 74000 – И, отсюда И = 75000+17000-7400=16000 долл. 2. Найдем эффективный возраст. Согласно методу расчета срока жизни здания: И/Свос = ЭВ/ТСэ.ж. , отсюда ЭВ = (ТСэ.ж. х И) / Свос = 120 х 16000 / 74000 = 25,9 лет Функциональный износ – заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности (устаревшая планировка, инженерное обеспечение). Бывает так же: Устранимым (восстановление встроенных шкафов, сантехники, покрытия пола, кондиционера). Неустранимый (качественные характеристики, например двухкомнатные квартиры ценятся дороже, чем однокомнатные, плохая планировка, неудобное месторасположение). Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы (МВД = стоимость объекта/ годовую арендную плату). Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы. Пример: Месячная арендная плата 2-х комнатной квартиры – 1140 долл Месячная арендная плата 1 комнатной квартиры – 1060 долл Разница – 80 долл Мультипликатор валовой арендной платы на данный вид недвижимости – 130 Неустранимый функциональный износ – 80 х 130 = 10400 долл Внешний (экономический износ) – снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, вызванной экономическими, социальными, политическими и другими внешними факторами (плохой район, близость к болотам, железнодорожным станциям, ресторанам, хим.предприятиям и т.д.). Оценивается как капитализация потерь в арендной плате (см. неустранимый функциональный износ). Общий совокупный износ объекта определяется путем суммирования физического, функционального и экономического износов. 8.3. Доходный метод оценки недвижимости Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит. Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация, продажа или перепродажа недвижимости. Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования. Недостатки: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития и интуиции. Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозы оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости. Метод может осуществляться в трех основных формах: 1. Метод мультипликатора валового дохода (МВД) Основан на предположении, что существует прямая связь между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи в аренду: С = АП х МВД С – стоимость недвижимости, ден.ед. АП – годовая арендная плата, ден.ед./год МВД - мультипликатор (мнодитель – лат.) валового дохода, равны й отношению “цена / арендная плата”, год При оценке таким методом оценщик должен собрать рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи для объектов, аналогичных оцениваемому. Затем вычислить среднее значение МВД и умножить на приносимый оцениваемой недвижимостью доход. Это и будет рыночная оценка недвижимости. Пример. Продается офисное помещение, арендная плата за которое составляет 650 т.руб/год. Нужно оценить это помещение. Для решения задачи оценщик собрал рыночную информацию о продаже в последнее время трех аналогичных объектов: Объект Цена продажи, тыс.руб Годовая арендная плата, тыс.руб/год Мультипликатор валового дохода, год 1 2400 600 2400/600 =4 2 1995 570 1995/ 570 = 3,5 3 2330 630 2330 / 630 = 3,7 1. Найдем МВД для каждого сопоставимого объекта 2. Среднее значение мультипликатора МВД = (4+3,5+3,7)/3 = 3,73 года 3. Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет: С = АП х МВД = 650 тыс.руб/год х 3,73 год = 2424,5 тыс.руб. 2.Метод прямой капитализации дохода(ПКД) Заключается в использовании классической формулы: C = Д/К Где С – стоимость недвижимости, руб. Д – чистый операционный доход, руб./год К – коэффициент капитализации в год Экономический смысл оценки недвижимости методом капитализации прост. Оценка есть сумма дисконтированных ожидаемых доходов в предположении, что доходы не будут со временем меняться (Д = const), не будет меняться ставка капитализации К и доходы не ограничены во времени. Пример. Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающего собственнику Д = 900 тыс.руб/год, оценщик нашел сопоставимый с анализируемым объект, который был продан за 4000 тыс.руб. На основе отчета о прибылях и убытках проданного объекта был выявлен его чистый операционный доход, который оказался равным 760 тыс.руб. 1. На основании формулы К = Д/С оценщик рассчитал рыночную ставку общей капитализации: К = 760 / 4000 = 0,19 в год (19% годовых) 2. Цена продаваемого объекта будет С = Д/К = 900/0,19 = 4737 тыс.руб.