Особенности российская система ипотечного кредитования
В России не существует единой модели ипотечного кредитования – применяются одновременно и американская, и немецкая схемы.
В основе системы ипотечного жилищного кредитования России лежит двухуровневая модель, адаптированная под российские условия. Ипотечные кредиты выдают коммерческие банки, а в роли специализированного агентства, выкупающего кредиты, выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
АИЖК использует все необходимые механизмы для поддержки и развития рынка ипотечного кредитования в России. Агентство разрабатывает и внедряет механизмы для повышения инвестиционной привлекательности жилищного сектора, обеспечивая при этом устойчивость, ликвидность, конкуренцию инновационного развития рынка жилья, формируя тем самым платежеспособный спрос на жилье. Кроме того оно обеспечивает земельными ресурсами и стимулирует строительство жилья, развивает рынок ипотечных бумаг и других финансовых инструментов. На рисунке 1 изображена схема российской модели ипотечного кредитования при участии АИЖК:
Банк выдает строительный кредит (2) под залог участка для строительства (1). Заемщик получает ипотечный кредит от банка (3) под залог недвижимости (4), далее он приобретает жилье за счет кредита и собственных средств (5) и получает право собственности на него (6). Банк продает ипотечные кредиты (закладные) АИЖК (7) за определенную сумму денежных средств (8). АИЖК получает от государства целевые бюджетные средства на приобретение ипотечных кредитов (9), а также гарантии по ценным бумагам АИЖК (10). Государство регулирует деятельность АИЖК (11). АИЖК размещает ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке (12), которые приобретаются инвесторами (13). Инвесторы, в свою очередь, осуществляют вложения в строительство жилья (14).
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России функционируют по образу немецкой модели ипотеки. Их деятельность регулируется Жилищным Кодексом РФ.
Существует несколько форм самоорганизации граждан в целях улучшения своих жилищных условий: жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и т.д. Данная система сохранилась в России еще со времен СССР. Однако в большинстве случаев ЖСК являются организациями, управляющими жилищными фондами.
ЖСК как застройщик имеет возможность привлекать кредитные средства. Важно отметить, что функции кредитора может выполнять сам застройщик.
Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ
Можно выделить следующие проблемы развития ипотечного кредитования в РФ:
- Высокая стоимость ипотечных кредитов и низкая покупательная способность населения. Переплата за ипотеку получается очень существенной, поскольку большинство ипотечных кредитов оформляются как долгосрочные в целях минимизации ежемесячного платежа. Высокий уровень процентных ставок по ипотечным кредитам обусловлен высокой стоимостью привлечения денежных средств для банков – ставки рефинансирования. Кризис 2014-2015 гг. оказал отрицательное влияние на платежеспособность населения, по ипотечным кредитам зафиксировано много просрочек;
- Текущая экономическая и политическая нестабильность, вызывающая проблемы в банковском секторе;
- Недостаточная государственная поддержка и отсутствие эффективных социальных программ
Несмотря на государственную поддержку молодых семей, военнослужащих, молодых учителей и ученых, существует проблема незаинтересованности банков во внедрении социальных программ, поскольку выдача ипотечных кредитов по ним нерентабельна.
Вышеуказанные проблемы позволяют сделать вывод о том, что российский рынок ипотечного кредитования характеризуется большим количеством препятствий.
