Методы оценки стоимости объектов строительства – это подходы к определению сметной стоимости отдельно стоящего здания, сооружения, включая стоимость относящихся к нему оборудования, мебели, инвентаря, вспомогательных и подсобных конструкций, а также прилегающих инженерных сетей.
Стоимость объекта строительства
В строительстве основной категорией стоимости по отношению к объектам строительства выступает сметная стоимость. Сметная стоимость представляет собой совокупность денежных средств, которые необходимы для осуществления строительства конкретного объекта в соответствии с проектной документацией. Сметная стоимость выступает в качестве основного показателя при определении величины капитальных вложений, финансовых ресурсов для строительства, установления договорных цен на объекты строительства, осуществления расчетов за выполненные подрядные работы, оплате расходов на приобретение оборудования, его транспортировки до места стройки, возмещения иных затрат за счет средств, которые предусмотрены сметой.
Оценка стоимости объекта строительства предусматривает определение сметной стоимости по отношению к отдельно стоящему зданию, сооружению, включая все относящиеся к нему объекты.
Основания для определения стоимости объекта строительства
В качестве оснований для определения стоимости объекта строительства могут выступать:
- во-первых, исходные данные заказчика, применяемые на этапе разработки сметной документации, проектная и предпроектная документация, в том числе чертежи, ведомости объемов монтажных и строительных работ, ведомости и спецификации потребности в оборудовании, решения по очередности и организации строительных работ, пояснительные записки к проектам, акты на дополнительные работы, листы авторского надзора и так далее;
- во-вторых, применяемые отпускные цены, сметные нормативы, транспортные расходы на доставку оборудования, материалов, инвентаря, мебели;
- в-третьих, решения органов государственного управления, относящиеся к определенным стройкам.
Характеристика отдельных методов определения стоимости объекта строительства
Определение стоимости объекта строительства осуществляется:
- ресурсным методом;
- ресурсно-индексным методом;
- базисно-индексным методом;
- методом, основанным на укрупненных сметных нормативах.
Ресурсный метод определения стоимости объекта строительства подразумевает калькуляцию с использованием прогнозных или текущих цен и тарифов на ресурсы, которые необходимы для реализации строительства конкретного объекта по проекту. Основу калькуляции обеспечивает выраженная в натуральных измерителях потребность в материалах, конструкциях, изделиях, данных относительно способов доставки к месту строительства и расстояниях, расходе энергии на технологические цели, времени эксплуатации, затратах рабочего времени. Выделение указанных ресурсов осуществляется из состава проектных материалов, нормативных и иных источников.
Ресурсно-индексный метод оценки стоимости объектов строительства сочетает в себе ресурсный метод и систему индексов на ресурсы, которые применяются для строительства объекта.
Базисный индексный метод оценки стоимости объекта строительства предусматривает использование в совокупности прогнозных и текущих индексов по отношению к стоимости, которая определяется в базисном уровне цен. Различные стадии инвестиционного процесса предполагают определение стоимости объекта строительства в прогнозном или текущем уровне цен с помощью прогнозных или текущих индексов. Пересчет базисной стоимости объекта строительства к прогнозной или текущей цене осуществляется посредством применения индексов по отношению:
- во-первых, к прямым затратам в разрезе статей;
- во-вторых, к итоговым показателям прямых затрат или полной сметной стоимости объекта строительства.
Используемые для пересчета индексы включают в себя целые числа и два знака после запятой.
Привязка единичных расценок к местным условиям осуществления строительства допускает разработку и использование территориальных коэффициентов, применяемых к установленным на федеральном уровне единичным расценкам.
Пересчет стоимости на уровень прогнозных или текущих цен осуществляется посредством умножения элементов затрат или итоговой базисной стоимости на соответствующую величину индекса, а затем суммирования полученного результата по соответствующим графам сметы. По разным элементам затрат рекомендуется применять соответствующие им индексы, так, например, при пересчете стоимости эксплуатации машин на новый уровень цен целесообразно применение индекса на эксплуатацию машин, при пересчете оплаты труда механизаторов – индекса оплаты труда и так далее.
Метод применения банка данных, содержащего информацию по стоимости построенных ранее запроектированных объектов строительства, подразумевает использование стоимостных данных по построенным ранее или запроектированным зданиям и сооружениям, которые можно признать аналогичными.
Автоматизация применения методов оценки стоимости объектов
При применении методов оценки стоимости объектов строительства рекомендуется осуществлять использование вычислительной техники и программных средств по максимуму. Применение средства автоматизации к процессу оценки стоимости объекта строительства позволяет достичь следующих результатов:
- во-первых, обеспечить автоматизацию выпуска и экспертизы сметной документации, оформления первичных учетных документов, применяемых в строительстве для расчетов за выполненные строительные работы по объектам строительства;
- во-вторых, обеспечить использование разнообразных методов определения стоимости объектов строительства без дополнительных затрат;
- в-третьих, обеспечить контроль расходования денежных средств и списания материальных ресурсов и так далее;
- в-четвертых, обеспечить автоматизацию составления территориальных и федеральных сборников расценок.
