Оценка стоимости имущества

Сущность оценочной деятельности

В качестве предмета любой оценочной деятельности можно рассматривать определение рыночной, инвестиционной или ликвидационной стоимости объектов оценки.

В качестве субъектов любой оценочной деятельности необходимо рассматривать оценщиков, в качестве которых выступают хозяйствующие субъекты, экономические единицы, отдельные индивидуальные предприниматели, получившие соответствующую лицензию на право оценки, с одной стороны, и заказчики, которые также существуют в форме хозяйствующих субъектов, экономических единиц, частных лиц и даже государства в лице органов власти, с другой стороны.

На сегодняшний день оценочная деятельность необходима как государственным органам власти в рамках налогообложения, так и частным лицам, хозяйствующим субъектам для нужд гражданского оборота.

Стоит отметить, что правовое регулирование оценочной деятельности в отношении имущества в значительной степени отличается от регулирования деятельности в сфере недвижимости.

Оценка имущества в обязательном порядке должна быть проведена при вовлечении в сделку объектов, которые в полной мере или частично принадлежат Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Таким образом, оценка имущества проводится в следующих случаях:

• при приватизации, передаче в доверительное управление либо сдаче в аренду имущества, которое в полной мере или частично принадлежит Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в рамках их;
• при использовании имущества, которое в полной мере или частично принадлежит Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при реализации или другом виде отчуждении имущества, которое в полной мере или частично принадлежит Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;
• в рамках переуступки долговых обязательств, связанных с имуществом, которое в полной мере или частично принадлежит Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;
• при передаче имущества, которое в полной мере или частично принадлежит Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы компаний, фонды хозяйствующих субъектов.

Также оценка имущества в обязательном порядке должно быть проведена при возникновении спора о стоимости объекта оценки, например:

• при национализации активов;
• при ипотечном кредитовании частных лиц и хозяйствующих субъектов в случаях возникновения споров о стоимости предмета ипотеки;
• при составлении и подписании брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости таких объектов имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном действующим законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Основы оценки имущества

Целью проведения оценки имущества можно назвать возможность использования заключения от оценочной стоимости. Данная цель в значительной степени предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемой информации принципы, суждения и подходы, которыми в рамках проведения оценки будет оперировать специалист. В связи с этим однозначное определение и фиксация цели оценки осуществляется на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, который определяется при постановке задачи, в обязательном порядке должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с действующими на законодательном уровне правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения объектов недвижимости, которые принадлежит физическим лицам, должна быть определена инвентаризационная стоимость, а для принятия решения о заключении сделки, в которой имеется заинтересованность определяется рыночная стоимость имущества.

В качестве организационной основы оценки имущества на сегодняшний день рассматривают последовательность операций, которые выполняются в ходе установления стоимости.

В качестве технической основы оценки имущества на сегодняшний день рассматривают оформление полученных результатов работы по оценке в форме письменного документа, который получил название «Отчет об оценке», заверяемый подписью и печатью оценочной компании.

В качестве информационной основы оценки имущества на сегодняшний день рассматривают разработку специализированных программ, формировании точечных баз данных индивидуальных экспертов-оценщиков, затем объединение их в «кустовые» базы данных. На основе подобных баз могут быть сформированы базы данных профессионального. К таким программам, базам данных относится и система «Appraismach», которая предназначена для информационно-вычислительного обеспечения работ по оценке (переоценке) стоимости установок, машин и оборудования.

Функционал таких программ включает следующие возможности:

• поиск необходимых сведений до и в процессе выполнения оценки (нормативно-правовые документы; информации об объектах оценки, задачах и возможностях заказчика, региона, отрасли народного хозяйства);
• экспресс-анализ экономических эффектов до и после получения результатов работы оценщика;
• доступ оценщика к достоверным базам данных с информацией о сделках (ценах предложений), тарифах, расценках и т.п.;
• автоматизация (алгоритмизация) анализа данных, вычислений (в том числе и математическая обработка результатов), бизнес-процессов при оказании услуг, по оценке стоимости.