Оценка имущества предприятия – это процесс определения стоимости активов, которые принадлежат коммерческой организации на праве собственности или ином вещном праве, с учетом их текущих физических характеристик, способности приносить доход и потребности в расходах на обслуживание.
Общие сведения об оценке имущества предприятия
Практически за каждым предприятием числится определенное имущество. В целях ведения им производственной и коммерческой деятельности требуется знать текущую стоимость этого имущества (например, перед заключением сделки купле-продажи). Существует ряд ситуаций, в которых законодатель обязывает предприятие определять текущую стоимость имущества (например, при создании и ликвидации организации).
Следовательно, определение стоимости имущества, которое принято называть оценкой, является составной частью комплексной производственно-финансовой деятельности любого предприятия. В рамках оценочной деятельности к имуществу относят отдельные материальные объекты, которые в соответствии с документами бухгалтерского учета составляют имущество предприятия. Однако права требования, объекты интеллектуальной собственности и др. также могут быть подвергнуты оценке.
Обычно оценка имущества рассматривается как услуга, которая предоставляется уполномоченными субъектами-оценщиками. Предприятия в данном случае выступают в качестве заказчиков услуги. Перед непосредственным проведением оценки имущества между предприятием-заказчиком и оценщиком заключается договор, в котором оговариваются все условия оценочной деятельности – объекты оценки, сроки и стоимость проведения работ, права и обязанности сторон и т.д.
По большей части работа по оценке имущества предприятия основывается на положениях федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который был принят 29 июля 1998 г.
Главной целью проведения оценки имущества предприятия является установление его стоимости. Для достижения этой цели мобилизуют данные о рыночных ценах на такое же или аналогичное имущество. Рыночной стоимостью имущества называют наиболее вероятную цену, по которой оно может быть реализовано в обычных условиях на открытом конкурентном рынке.
Условия признания стоимости имущества рыночной заключаются в следующем:
- отсутствие ограничений оборота имущества;
- неприменение тарифного метода при установлении цены на имущество;
- отсутствие какого-либо принуждения сторон потенциальной сделки купле-продажи имущества к установлению определенной цены;
- стороны потенциальной сделки купле-продажи имущества получили всю необходимую информацию;
- приобретение имущества осуществляется за счет денежных средств.
Кроме рыночной стоимость имущества может быть балансовой, ликвидационной, страховой, залоговой и т.п., которые при определенных обстоятельствах могут быть использованы для установления рыночной стоимости имущества.
Содержание основных методов оценки имущества предприятия
Стоимость имущества предприятия исчисляется в соответствии с определенными стандартами и методами. Однако независимые оценщики, само предприятие, суд, налоговые органы и др. используют разные методы оценки имущества.
При прочих равных условиях все методы могут быть распределены по следующим трем группам:
- группа затратных методов;
- группа рыночных методов;
- группа доходных методов.
Затратные методы оценки имущества предприятия базируются на сведениях о том, во сколько приходится собственнику приобретение и обслуживание этого имущества. В частности, речь идет про налоговые платежи за владение имуществом, амортизацию, оплату коммунальных услуг, комплектующих изделий, труда рабочих и др., приобретаемых для поддержания имущества в надлежащем состоянии.
Применение рыночных методов оказывается возможным только в случае полного информационного обеспечения оценочной деятельности. Т.е. оценщики должны иметь сведения о текущих рыночных ценах – тех ценах, которые прописываются в настоящее время в договорах купле-продажи аналогичного имущества. Однако зачастую сведения об этом составляют коммерческую тайну.
Поэтому оценщикам иногда приходится пользоваться инсайдерской информацией, обращаться к неофициальным источникам информации и т.д. В то же время сведения о государственных закупках имущества, как правило, находятся в общем доступе, поэтому в рамках рыночных методов могут быть использованы цены, указанные в государственных контрактах.
В основе доходных методов оценки имущества лежит представление о тех финансовых потоках, которые имущество может генерировать для своего владельца. Зная размер и частоту этих потоков, а также текущий уровень процентных ставок по банковским вкладам (как альтернативный способ вложения средств с целью получения прибыли), определяют текущую рыночную стоимость имущества (т.е. аналогично земельной ренте).
Однако для применения методов этой группы также нужно иметь соответствующие сведения. Это особенно актуально при покупке имущества (во время продажи имущества эффективный собственник знает, какой доход приносил конкретный объект). При этом данные о доходах от использования имущества чаще подлежат засекречиванию, чем данные о цене купле-продажи.
Таким образом, в случае отсутствия достаточного информационного обеспечения для целей оценки имущества предприятия используют затратные методы. Если же необходимая информация имеется в распоряжении, то оценщики больше склонны к использованию рыночных или доходных методов, поскольку, как показывает практика, они демонстрируют большую эффективность в плане точного установления актуальной рыночной стоимости имущества предприятия.
