Основные факторы развития сферы недвижимости и характер их воздействия

Особенности недвижимости

К ней относят активы, которые не могут быть перемещены без нанесения им существенного ущерба. Это может быть земля, ее недра, объекты строительства, различные сооружения. Сюда же относят объекты, чье строительство еще не завершено. К недвижимости могут относиться воздушные, морские и речные суда, если это предусмотрено законодательством.

Недвижимость выступает объектом сделок. Оно может выступать в качестве предмета лизинговых операций, залога под кредит. Чаще всего, недвижимость используется как залог, гарантирующий возврат средств кредитору со стороны заемщика к определенному моменту времени при условии.

Участие недвижимости в экономике требует соблюдения всех юридических требований. В России необходимо регистрировать имущество в соответствующем государственном органе. Операции с недвижимостью так же проводятся с участием государства. В России за регистрацию сделок купли-продажи недвижимости отвечает Федеральная служба кадастра, регистрации и картографии. Оформление сделок может проводиться в присутствии нотариуса либо без его участия. В последнем случае составляется письменный договор, который имеет такую же юридическую силу, как и нотариальная сделка.

Чтобы продать или приобрести недвижимость, либо построить объект необходимо провести точную оценку его стоимости. При строительстве составляется смета будущих расходов, которая утверждается перед началом работ. Сделки купли-продажи обычно проводятся на основе данных оценки об объекте недвижимости. В зависимости от целей может быть рассчитана рыночная, ликвидационная, восстановительная стоимость, либо стоимость замещения.

Рыночная цена отражает стоимость объекта при текущей конъюнктуре рынка. Она применяется при сделках купли-продажи, оформлении кредитов. Ликвидационная стоимость показывает количество денег, которые можно получить при быстрой продаже объекта. Обычно она равна или ниже рыночной. Восстановительная стоимость демонстрирует объем затрат для строительства аналогичного объекта недвижимости, чаще всего, применяется при страховании.

Специфика рынка недвижимости

Российский рынок недвижимости показывает устойчивую тенденцию роста цен. Провалы цен наблюдались только в период финансового кризиса, а затем после второй волны его влияния в 2014-2015 году. Рынок недвижимости подчиняется тем же законам, что и любые другие рынки. Однако, его объект имеет определенную специфику:

1. Неповторимость. Объект недвижимости не может иметь абсолютный аналог. Даже типичные квартиры различаются своим местоположением внутри здания.
2. Неподвижность. Объект недвижимости невозможно переместить по собственному усмотрению.
3. Уникальность предложения.
4. Сложность продажи.

Расположение недвижимого имущества оказывает влияние на рынок, локализацию спроса. Его территориальные границы являются достаточно узкими. Еще одной особенностью является несовершенство конкуренции. Спрос ограничен и нерегулярен, а вот конкуренция между продавцами высока. Достижение равновесия на рынке практически невозможно, происходит постоянное колебание между рынками покупателей и продавцов. Количество участников сделок ограничено, при этом число более дешевых сделок превышает объем купли-продажи более дорогих объектов.

Сфера недвижимости отличается частным характером отношений. В них может быть задействовано два лица – продавец и покупатель, а может участвовать еще и посредник – риэлтор. Частность сделок снижает доступность информации, что ограничивает понимание участников о текущей конъюнктуре рынка.

Таким образом, на цену объекта недвижимости влияет конкуренция между посредниками или продавцами. Часто конечная цена сделки будет отличаться от первоначальной, так как между участниками могут быть проведены торги, либо цена уже включает в себя комиссию посредника.

Факторы развития сферы недвижимости

Движущей силой рынка недвижимости являются предложение и спрос. Основная проблема заключается в том, что они редко приходят в равновесие. Ликвидные объекты быстро покидают рынок, что ведет к росту цен. А продавцы неликивдных объектов следуют действующему тренду, и так же поднимают стоимость продажи. Потенциал рынка во многом зависит от следующих факторов:

1. Динамика и уровень доходов субъектов экономики. Формирование платежеспособного спроса позволяет проводить более гибкую ценовую политику на рынке. Положительная динамика уровня доходов свидетельствует о возможности создания сбережений, а отрицательная – наоборот, о потери возможности совершения крупных покупок.
2. Колебание цен на рынке может повлиять на соотношение предложения и спроса. Если цены слишком высоки, то спрос уменьшается. Падение цен увеличивает количество желающих приобрести жилье.
3. Стоимость продукции для строительства объектов недвижимости влияет на конечную рыночную цену готового объекта или сооружения. Цены первичного рынка всегда воздействуют на цены вторичного.
4. Доступность кредитов. Высокие процентные ставки сдерживают рост спроса, а значит, влияют на цены и соотношение предложения и спроса.
5. Аренда и налоговые ставки определяют поведение продавцов и покупателей.

Существуют косвенные факторы, определяющие тренды в сфере недвижимости. Например, демографическая ситуация в стране в долгосрочном периоде положительным или отрицательным образом сказывается на рынке. Спрос зависит от возрастного состава населения, социальный статус, административных факторов. Сделки с недвижимостью требуют четкой законодательной базы и прозрачного механизма оформления договоров. Обязательная регистрация может тормозить не только сделки, но и строительные работы.