Основные экономические характеристики объекта недвижимости

Функции недвижимости

Недвижимые вещи, способные обеспечить удовлетворение потребностей человека, обладают полезностью и признаются потребительским благом. Недвижимость может создаваться природой (земля) или же человеком (улучшения земли, строительные сооружения). Иногда в первом случае и всегда во втором благо количественного ограничено, поэтому выступает экономическим благом.

Как экономическое благо недвижимость выполняет следующие функции:

• Функцию предмета потребления, т.е. ресурса для индивидуального использования или же для выполнения общегосударственных и социальных функций;
• Функцию реального актива, т.е. ресурса для производства продукции с целью получения прибылей;
• Функцию товара, который произведен с целью обмена на какие-либо предметы потребления или продажи для получения прибыли; функцию товара, приобретаемого с целью спекулятивной перепродажи в будущем с прибылью или используемого как средство обеспечения финансовых обязательств;
• Функцию финансового актива, т.е. капитала в вещественной форме, который приносит прибыль собственнику от сдачи недвижимости в аренду и перепродажи.

Экономические характеристики объектов недвижимости

Недвижимость как товар обладает некоторыми особенностями:

• Неперемещаемостью в пространстве, что ограничивает возможности осуществления сделки параметрами региональных рынков;
• Уникальностью объектов. Поскольку комбинации большого количества характерных признаков неповторимы, это приводит к уникальности сделок с недвижимостью;
• Долговечностью, что обеспечивается присутствие объекта на рынке в качестве составного элемента предложения длительное время и при любых конъюнктурных колебаниях;
• Ограниченностью, что становится причиной низкой эластичности предложения недвижимости;
• Низкой ликвидностью, что является причиной существенного увеличения времени экспозиции в процессе продажи недвижимости по рыночной цене;
• Сложностью структуры объекта, в связи с чем участники сделок с недвижимостью как правило несут высокие транзакционные издержки при их подготовке и реализации.

Как финансовый актив недвижимость также имеет несколько особенностей:

• Неоднородность актива, что связано с неоднородностью экономических черт объектов и существенно усложняет управление портфелем недвижимости;
• Низкая зависимость доходности объектов недвижимости от других активов. Это позволяет рассматривать объекты недвижимости в качестве альтернативы при определении направлений инвестирования;
• Относительная стабильность получения доходов от использования объекта, что обеспечивается долгосрочностью арендных договоров и соответствием изменений доходов инфляции. Это позволяет облегчить экономические прогнозы и управление рыночными рисками;
• Неисчерпаемость земельных ресурсов, долговечность строений обеспечивают высокие гарантии сохранности вкладываемых средств по сравнению с другими финансовыми активами;
• Необходимость высоких стартовых инвестиций позволяет существенно уменьшить количество потенциальных пользователей объектами недвижимости;
• Низкая ликвидность, а также высокий уровень транзакционных издержек по сравнению с ценными бумагами снижают привлекательность объектов недвижимости при осуществлении спекулятивных операций.

Перечислим признаки недвижимости, которая является объектом инвестирования:

• Недвижимость неподвижна, поэтому ее нельзя переместить без ущерба объекту;
• Недвижимость имеет прочную физическую и юридическую связь с землей;
• Каждый объект недвижимости по физическим характеристикам и с позиции инвестиционной привлекательности неповторим;
• Недвижимость нельзя похитить;
• Высокая стоимость недвижимость;
• Ограниченность доступа к полным и достоверным данным о сделках с недвижимостью;
• Долговечность недвижимости как объекта инвестирования;
• Постепенно происходит потеря потребительских свойств;
• Недвижимость способна удовлетворять человеческие потребности в жилье и другой площади, что определяется полезностью объекта недвижимости;
• Постепенно возрастает стоимость недвижимости на рынке;
• Недвижимости присущи риски физического повреждения на фоне влияния природных или же техногенных факторов, риски накопления внешнего и функционального износа, финансовые риски, связанные с условиями арендных платежей;
• Для получения дохода необходимо управлять недвижимостью, как портфелем инвестиций;
• Для проведения сделок с недвижимостью требуются высокие издержки;
• При совершении некоторых видов сделок с недвижимостью необходимо соблюдать установленные государством процедуры.

Виды недвижимости и управление ею

Задача экономики страны состоит в обеспечении оптимального использования недвижимости на каждом этапе развития. Основными экономическими параметрами рынка недвижимости являются стоимость, доходы, издержки, налоги, уровень арендной платы.

Недвижимость может быть:

• Государственной, к которой относятся отрасли с инфраструктурой, земельные территории, водные и лесные объекты, оборонные системы;
• Региональной, к которой относится недвижимость, находящаяся в пределах одного региона и управляемая им;
• Муниципальной. К данному виду недвижимости относятся промышленные предприятия, социальные объекты, жилые здания, инфраструктура в границах муниципальных образований;
• Частная недвижимость – это частные владения, дома, постройки на земельных территориях, квартиры, офисы, предприятия и т.д.

Со временем все недвижимые активы изменяются. На их стоимость оказывают влияние как внутренние факторы, так и внешние. К примеру, изменение климата становится причиной изменений требований к конструкции здания и его инженерных систем. Изменение демографической ситуации сказывается на изменении потребностей в жилых помещениях, объектов культуры и т.д.

Цель управления объектами недвижимости заключается в достижении максимальной отдачи от них.

Направления, которые решаются в процессе управления объектами недвижимости:

• Учет и отчетность;
• Маркетинговые задачи (исследование рыночной среды и спроса, позиции объекта на рынке, реклама);
• Управление потоками финансовых средств, связанных с объектом недвижимости;
• Технический менеджмент, т.е. управление эксплуатацией здания, его техническим обслуживанием, содержанием;
• Обеспечение объекта недвижимости и его пользователей требуемыми ресурсами, связанными с использованием;
• Управление занятостью недвижимости, т.е. привлечение новых пользователей, формирование долгосрочных арендных отношений, обеспечение оптимальной загруженности помещений и т.д.