Определение стоимости недвижимого имущества

Особенности недвижимого имущества

К имуществу данного типа относят землю, недра, любые объекты, прочно связанные с землей. Здесь подразумеваются объекты, которые не могут быть перенесены без существенного ущерба их назначению. Поэтому к недвижимости относят так же сооружения, здания и объекты строительства, которое еще не завершено. Существует особенный вид недвижимости, подлежащий обязательному государственному лицензированию. Это крупные транспортные средства – морские и воздушные суда.

Объекты недвижимости могут выступать предметом различных сделок. Например, высокотехнологичные механизмы и машины часто берут в лизинг. Лизинг – это форма кредитования, позволяющая приобрести основные средства. При этом лизингополучатель может эксплуатировать объект до момента полной выплаты по займу.

Недвижимость применяется в качестве залога для того, чтобы индивид получил возможность его эксплуатации с последующим выкупом. Залог является формой поручительства по отношению к основному договору займа. Он гарантирует возврат со стороны заемщика.

В России регистрация права собственности на недвижимое имущество проводится путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Любые сделки, проводимые с недвижимостью, должны быть зарегистрированными уполномоченными органами власти. Государством регулируется переход права собственности. Контроль регистрации сделок с недвижимостью осуществляет Федеральная служба кадастра, картографии и регистрации. Сделка может проводиться с участием нотариуса, либо в форме простого письменного договора между сторонами.

Определение стоимости недвижимого имущества

Заключение любых сделок с недвижимостью предполагает проведение оценки его стоимости. При анализе объекта могут быть установлены несколько видов стоимостей:

1. Рыночная. Эта стоимость характеризует ценность объекта согласно действующим на рынке спросу и предложению. Она рассчитывается с учетом рационального поведения продавца и покупателя, то есть участники сделки имеют доступ к рыночной информации. Этот вид стоимости используется в сделках продажи, при передаче в залог, высчитывании арендных платежей.
2. Ликвидационная. Стоимость, которую можно получить при быстрой продаже объекта. Как правило, она всегда ниже, либо равна рыночной.
3. Восстановительная стоимость характеризует расходы на строительство аналогичного объекта недвижимости. Рассчитывается для страхования существующего имущества. Если наступит страховой случай, выплата составит чистую стоимость объекта без учета амортизационных отчислений.
4. Стоимость замещения рассчитывается как стоимость строительства нового объекта, но с учетом накопленной амортизации. Это значение применяется для вычисления рыночной стоимости.

При вычислении рыночной стоимости необходимо учитывать экономические факторы влияния на цену. Рост спроса обычно происходит вследствие улучшения качества жизни. Если в банковском кредитовании снижается ставка процента, то к покупке имущества получают доступ менее обеспеченные слои населения, что создает дефицит предложения. Ограниченное предложение повышает рыночную стоимость жилья. Оно может быть вызвано нехваткой площадей под застройку.

Для российского рынка недвижимости характерны неблагополучные условия жизни большинства населения, поэтому развитие банковского кредитования провоцирует рост спроса на покупку жилья. На рыночную цену так же влияет территориальное размещение недвижимости, степень экономической концентрации населения. Чтобы окончательно установить рыночную цену объекта недвижимости проводится сравнительный анализ однородных объектов. Сопоставление рыночной информации проводится при прочих равных условиях. В сделках с недвижимостью возможет торг или использование особых условий сделки.

Сделки с недвижимостью

Для поведения любых сделок с недвижимостью проводится экспертиза, основанная на следующих документах:

1. Сведения, регистрирующие территориальные границы размещения объектов недвижимости, а также документы, конкретизирующие место их расположения.
2. Сведения из бюро технической инвентаризации, характеризующие внутренние помещения.
3. Сведения о правах собственности на объект.
4. Документы, характеризующие любые обременения, связанные с объектом. Это могут быть договоры аренды, залога, специальные налоговые режимы и другое.

Оценка стоимости недвижимости важна для правильного налогообложения. В России сделки с недвижимостью предусматривают налоговые вычеты. Если была проведена продажа недвижимости, то продавец должен предоставить в налоговые органы данные о сделке, и предоставить декларацию о доходах. Расчет стоимости объекта недвижимости зависит от цели. Для продажи может применяться метод сравнения, который основывается на факторном анализе рынка. Метод капитализации доходов позволяет определить стоимость объекта по формуле:

Стоимость объекта недвижимости в рублях = Чистый операционных доход / Коэффициент капитализации

При этом коэффициент капитализации показывает доход за год, полученный от эксплуатации имущества. Существуют специфические методы расчета. Например, метод Ринга используется в случае, если предполагается, что оплата будет проводиться равными частями. Метод Инвуда применяется тогда, когда полученный капитал будет реинвестирован. Метод Хоскольда не применим для объектов незавершенного строительства, так как характеризует приток капитала в долгосрочной перспективе.

Учет коэффициента дисконтирования является более универсальным методом расчета, так как позволяет наиболее точно определить будущую стоимость объекта, а значит, не потерять в доходах при реализации. Расчет цены недвижимости таким методом позволяет инвестору оценить потенциал покупаемого объекта. Он может сопоставить текущую цену объекта и его будущую стоимость, а затем рассчитать собственную выгоду и принять решение о сделке.