Жилищный ипотечный капитал
Ипотечный кредит представляет собой тип кредита, который обеспечивается определенной недвижимой собственностью. Кредит под залог недвижимого имущества предоставляется посредством ипотечного кредитования.
Действенная система ипотечного кредитования создается на основе развитого первичного и вторичного рынка жилищного (ипотечного) капитала.
Первичные рынки ипотечного капитала включают в себя:
- кредиторов, предоставляющих заемный капитал,
- заемщиков-инвесторов, приобретающих недвижимость с целью инвестирования или коммерческого использования.
Вторичные рынки жилищного капитала состоят из процесса купли-продажи закладных, которые выпускаются первичным рынком. Главной целью вторичного рынка капитала является обеспечение первичных кредиторов возможностью продажи первичных закладных, а на получаемые средства на местном рынке предоставляется другой кредит.
Классификация рынков жилищного капитала
Выделяют классификацию рынков жилищного капитала в соответствии с типами недвижимости, которая выступает залоговым обеспечением:
- ипотечный рынок жилья,
- рынок доходной недвижимости и др.
Основные участники первичного рынка ипотечного капитала:
- кредиторы, предоставляющие заемный капитал с целью покупки и развития недвижимости,
- заемщики (инвесторы), которые приобретают недвижимость с целью инвестирования.
Способы жилищного кредитования
Выделяют 2 схемы или модели ипотечного кредитования:
- Американская модель (двухуровневая).
- Немецкая модель (одноуровневая).
Двухуровневая модель опирается на вторичный закладной рынок, при этом банками выдаются ипотечные кредиты заемщикам в обмен на обязательство на протяжении установленного срока каждый месяц переводить в банк фиксированные суммы.
Данное обязательство заемщиков обеспечивается залогом приобретаемого жилья. Банк реализует кредит какому-либо агентству ипотечного кредитования, при этом передает обязательства по его обеспечению. Агентство в то же время возмещает банку уплаченные заемщику средства, запрашивая взамен перевод получаемых от него ежемесячных выплат за минусом банковской маржи (прибыли) в агентство.
Величина ежемесячных выплат (ставка, по которой агентство покупает ипотечный кредит) устанавливается агентством на основе требований, которые предъявляются инвесторами к доходности финансового инструмента. Ипотечные агентства, покупая определенное количество ипотечных кредитов у коммерческого банка, могут собрать их в пулы и создать на основании каждого новую ценную бумагу, по которой платежи заемщиков являются источником выплат.
Данные выплаты гарантируются не залогом недвижимости, а агентствами как юридическими лицами. Агентство может реализовать ипотечные ценные бумаги на фондовых рынках и потом тоже выступать в роли посредника путем передачи инвестору, покупающему ценную бумагу, выплаты агентствам от банков за минусом собственной прибыли.
Немецкая модель (одноуровневая) является автономной сбалансированной моделью ипотеки, которая основана на сберегательном (ссудном) принципе функционирования по типам:
- немецкие "частные стройсберкассы" (Bausparkasse),
- французские Livret Epargne Logement,
- американские Savings & Loans.
В этих случаях у вкладчиков появляется возможность накопления необходимого взноса на приобретение квартиры (например, половину от ее стоимости) на протяжении долгого периода, а потом получить ипотечный кредит на приобретение (строительство) заранее выбранных квартир.
Строительная сберегательная касса является замкнутой финансовой структурой, начиная собственную деятельность с формирования уставного капитала. При этом она имеет и собственный источник средств (в том числе квартирный фонд) с целью выдачи кредитов. Вся совокупность кассовых средств (включая собственные и привлеченные) используют лишь при ведении уставной деятельности, то есть направляются на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечного кредита на приобретение построенных квартир.
