Понятие «ипотечный кредитный кооператив» и его краткая характеристика
Ипотечный кредитный кооперативов (ИКК) является добровольным объединением граждан с целью дальнейшего приобретения жилья. Стоит обратить внимание, что ИКК являются одним из видов потребительских кооперативов, которые наделены не только функциями приобретения жилья.
Существуют различные точки зрения по дальнейшему развитию деятельности ипотечных кредитных кооперативов. Так, отдельные эксперты высказываются за отсутствие перспектив в работе таких кооперативов, выступая за использование традиционных способов покупки жилья, а именно получением кредита в банке как более надежного способа удовлетворения своих потребностей в жилье. Это объясняется и большими возможностями кредитных организаций при проверке юридической чистоты сделки.
Другие аналитики в области инвестиционных проектов, напротив, считают, что ипотечные кредитные кооперативы наиболее выгодны в отличие от банков, т.к. происходит поиск индивидуального подхода к каждому пайщику. Он показывает, что, таким образом, имеется возможность подыскать более дешевое фондирование, что способствует привлечению большего количества граждан, мелких и средних компаний. К минусам можно отнести, то, что в ИКК не предусматривается страхование сбережений Агентством по страхованию вкладов.
Если говорить о позиции Банка России, то финансовый регулятор разъясняет, что ужесточения надзора и регулирования по отношению к ИКК не предусматривается. Преимущества и недостатки ипотечных кредитных кооперативов можно представить следующим образом на рисунке 1.
Рисунок 1. Преимущества и недостатки ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Порядок функционирования ипотечных кредитных кооперативов
Ипотечные кредитные кооперативы функционируют на основе различных типов кооперативов:
- жилищно-накопительные;
- жилищно-строительные;
- потребительские ипотечные.
Любой из выше перечисленных кооперативов – это объединение населения или мелкого бизнеса, создаваемое для строительства или приобретения жилья. В европейских странах такие кооперативы появились впервые в Великобритании в конце 18 века. В Германии каждый третий немец приобретает жилье, начиная с 20 века, по программе «Bausparkasse».
Форма ипотечного кредитного кооператива была избрана как более удобная в условиях существующего российского и банковского законодательства. ИКК совмещают в себе схемы различных видов накопления и ипотеки. Являясь пайщиком кооператива, гражданин или предприятие малого бизнеса производит накопление денежных средств от 30 до 50 процентов от цены помещения, а на оставшуюся сумму берет в ИКК кредит. Эта задолженность по ссуде возвращается заёмщиком в срок от двух до двадцати лет.
Если первоначальный взнос у пайщика имеется, то он имеет право внести его сразу и в установленном порядке производится подбор нужного жилья.
В ИКК обычно его члены не получают от вложенных денежных средств на покупку жилья процентного дохода, а в дальнейшем на недостающую величину получает кредит под невысокий процент, которую постепенно возвращает, позволяя решить жилищные проблемы новым членам. Схему предоставления кредитов можно увидеть на рисунке 2.
Рисунок 2. Порядок предоставления ипотечных кредитов в ИКК. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Система ипотечных кредитов в ИКК рассчитана на субъектов, у которых отсутствует возможность получения ссуд в кредитных организациях (высокая стоимость ссуды, либо не способность подтверждения свои доходов). Оформление данного вида кредита в банках является довольно сложной процедурой. Что касается ипотечного кредитного кооператива, то его пайщиком могут стать любые физические или юридические лица, в том числе и нерезиденты. Процентные ставки при погашении ссуд в ИКК обычно значительно ниже (нам 2 – 3 процента).
Немаловажно, и то, что квартиры оформляются в собственность участников кооперативов, и они могут сразу в них прописаться. Также следует отметить, что ИКК – это очень гибкое общество, поэтому существуют различные схемы по приобретению жилищного фонда: с длительными рассрочками платежей, ускоренными и т.д. Все возникающие накладные расходы, которые связанны с оформлением квартир также можно погашать с рассрочкой. Существует возможность и отсрочки платежей при предъявлении пайщиками уважительных причин. На рисунке 3 показаны особенности функционирования ипотечных кредитных кооперативов.
Рисунок 3. Особенности функционирования ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Основные риски потерь при проведении операций ипотечными кредитными кооперативами
Под рисками, возникающими в ипотечных кредитных кооперативах, понимаются присущие в деятельности ИКК возможности (вероятность) понесения данными обществами потерь, возможно и (или) ухудшение ликвидности благодаря наступлению неблагоприятных событий, которые связанны с внутренними факторами (сложность организационной структуры, уровень квалификации служащих, организационные изменения, текучесть кадров и т.д.), либо внешними факторами (изменяющиеся экономические условия деятельности ИКК, применяемые технологии и т.д.).
Основные риски потерь ипотечными кредитными организациями приведены на рисунке 4.
Рисунок 4. Классификация рисков потерь ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Главными рисками потерь в ИКК считаются риски ссудозаёмщика в связи с его неплатежеспособностью. Но минимизировать этот риск возможно по обоюдному согласию между ИКК и пайщиком. Так, на ту величину взноса, которую участник кооператива внес в ИКК, для него приобретается другая, менее комфортабельная квартира, а освобождающееся жильё продаётся. следовательно, денежные средства возвращаются в ИКК. Если же у пайщика и ИКК возникает конфликт, и он категорически отказался оплачивать долг, то, согласно российскому и банковскому законодательству, возникает судебное разбирательство.
Приведённая выше накопительная система не застрахована от роста цен на жильё, поэтому пайщики ИКК могут потратить на накопление первоначального взноса значительно больше времени, чем рассчитывали изначально. Но от этого не может избежать ни одна накопительная схема.
ИКК–это некоммерческое объединение, которое имеет социальную направленность. Его цель – неполучение максимальной прибыли, а улучшение жилищных условий пайщиков. Денежные средства могут быть израсходованы только на приобретение квартир для участников кооператива. Других операций по размещению имеющихся источников ИКК не производится по законодательству.
Если ИКК принимает решение по прекращению своей деятельности, то это возможно только при погашении всех полученных членами общества ссуд и возврата, внесённых пайщиками денежных средств обратно.
Также существует возможность для минимизации рисков потерь застраховать приобретённое жильё, что особенно актуально при приобретении его как на первичном, так и на вторичном рынке.
