Ипотечное банковское кредитование

Сущность и значение ипотечного банковского кредитования

Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический инструмент, с которым непосредственно связана совокупность взаимосвязанных отношений по финансовым обязательствам и имущественным правам. И именно она является одним из самых используемых банковских инструментов в процессе совершения кредитных операций.

Её популярность объясняется тем, что для банка возникает дополнительная возможность обезопасить себя от угрозы невозврата выданных им ранее денежных средств. Она обеспечивается за счёт заключения отдельного договора, которым устанавливается ипотека – закладной, а также процедуры государственной регистрации залога. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заёмщиком (залогодателем) своих финансовых обязательств перед банком кредитная организация имеет право требовать продажи заложенного имущества на публичных торгах или оформить заложенную недвижимость в свою собственность. После этого, как правило, следует её реализация или применяются иные способы оборота.

Заёмщик в течение всего периода ипотечного кредитования (залогового периода) остаётся собственником, пользователем и фактическим владельцем заложенного недвижимого имущества. Однако на это время он без согласия кредитора не имеет права распоряжаться предметом ипотеки.

Кроме того, ипотека является важным для экономики страны финансовым инструментом. Это объясняется тем, что она способствует формированию и привлечению субъектами хозяйственной деятельности дополнительных финансовых ресурсов. А это, в свою очередь, позволяет поддержать расширенное воспроизводство всех отраслей материального производства.

Принципы ипотечного банковского кредитования и предметы залога

Мировая и отечественная практика ипотечного банковского кредитования позволили сформулировать несколько принципов ипотеки. Основными из них считаются следующие основополагающие начала залога недвижимого имущества:

• принцип гласности (публичности) – каждый заинтересованный субъект может быть допущен к той информации, которая содержится в ипотечной книге;
• принцип специальности – механизм ипотечного кредитования может быть применим только в отношении определённых объектов и в определённом объёме;
• принцип достоверности – наличие прав и правовых ограничений в отношении конкретного недвижимого имущества фиксируется в публичных книгах и подтверждается соответствующими записями;
• принцип старшинства – время внесения сведений в ипотечную книгу обуславливает преимущественное право залогодержателя перед другими субъектами;
• принцип бесповоротности – ипотека может быть прекращена только в тех случаях и на тех условиях, которые прямо указаны в кредитном договоре и закладной;
• принцип неприменимости погасительной давности к правам, которые занесены в ипотечную книгу.

Помимо принципов основу ипотечного банковского кредитования образует непосредственно то недвижимое имущество, которое выступает в качестве предмета залога. Согласно действующему законодательству, в качестве предмета залога может выступать следующее недвижимое имущество:

• земельные участки;
• предприятие и недвижимое имущество, которое используется в процессе предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры, комнаты и их отдельные части;
• строения потребительского назначения (гаражи, садовые дома и другое);
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
• машино-места.

Характеристика системы ипотечного банковского кредитования

В осуществление ипотечного кредитования вовлечены не только кредиторы и заёмщики, но и целый ряд других заинтересованных субъектов: застройщиков, риелторов, инвесторов, страховых компаний и других участников финансового рынка. Кроме того, процесс ипотечного кредитования можно разложить на несколько взаимосвязанных элементов: выдача ипотечного кредита, совершение операций на рынке недвижимости, привлечение с рынка капитала финансовых ресурсов. Таким образом, основываясь на данных фактах можно говорить о существовании системы ипотечного банковского кредитования.

Основанием системы ипотечного банковского кредитования выступают кредитные отношения. Поэтому она по большей части рассматривается как часть рынка банковских кредитов. В то же время существуют объективные подтверждения взаимосвязи этой системы со сферой строительства, с рынком недвижимости и рынком ценных бумаг.

В различных странах система ипотечного банковского кредитования построена на основе разных моделей: усечённая открытая модель (Великобритания) – предоставленная коммерческим банком ипотечная ссуда финансируется за счёт различных источников на условиях, диктуемых экономической конъюнктурой; расширенная открытая модель (США) – предоставление коммерческим банком кредита конкретному лицу на условиях, исходя из его кредитной истории и уровня его доходов; * сбалансированная автономная модель (Германия) – образование гражданами кооператива, члены которого получают жильё после того, как внесённые взносы покрывают половину его стоимости.

Описание этих моделей представляет интерес для других стран, в которых существует необходимость изменений системы ипотечного банковского капитала (речь идёт в том числе и о России).