Сущность ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – это вид банковской деятельности по выдаче кредита/займа под залог некоторого объекта недвижимого имущества.
В случае ипотечного кредитования кредитор является залогодержателем.
Таким образом, из определения понятия «ипотечного кредитования» можно сделать вывод, что кредитор является залогодержателем, однако, в случае соблюдения заключенного договора/соглашения не является собственником объекта залога. В случае нарушения условий заключенного договора/соглашения заемщиком залогодержатель имеет право требовать исполнения обязательств по договору/соглашению за счет стоимости заложенного имущества.
Стоит отметить, что ипотечное кредитование в полной мере соответствует условиям и принципам кредитования в целом, т.е. ипотечный кредит может быть выдан исключительно условиях возвратности, срочности и платности, при этом в качестве обеспечения возвратности выступает залог.
Рынок ипотечного кредитования
Рынок ипотечного кредитования является взаимосвязанным комплексом, в состав которого входят три следующих элемента:
- первичный рынок ипотечных кредитов;
- первичный (вторичный) рынок ипотечных ценных бумаг (ЦБ);
- рынок недвижимости.
Рынок ипотечного кредитования, также называемый первичным ипотечным рынком, непосредственно влияет на область функционирования как кредитора, так и заемщика, между которыми в результате заключения кредитного соглашения возникают гражданские правоотношения.
Как правило, в качестве участников рынка первичного ипотечного рынка кредитования выступают физические лица и ипотечные коммерческие банковские структуры, специализированные ипотечные фирмы и прочие организации, которые имеют право выдавать кредиты под обеспечение залога. Стоит отметить, что в случае, если в качестве кредитора выступает коммерческая банковская структура, то для нее крайне важным условием является наличие возможности возобновления резервов денежных ресурсов, которые в дальнейшем могут быть выданы в качестве новых долгосрочных ипотечных кредитов. Для решения этой проблемы и был сформирован вторичный ипотечный рынок.
На вторичном ипотечном рынке, как правило, формируется системный кредитный портфель общего ипотечного комплекса за счет изменения прав по обязательствам и закладным за счет эмиссии ценных бумаг и размещения их на финансовом рынке. На вторичном ипотечном рынке кредит под залог имущества определяется как закладная, которая подтверждает права залогодержателя на недвижимость, находящуюся в залоге и при этом и свободно обращающееся на рынке.
Таким образом, вторичный ипотечный рынок выступает в качестве некоторого канала связи между двумя субъектами – заёмщиком и кредитором, функционирующих на первичном рынке ипотечного кредитования, тем самым генерируя и перенаправляя денежные потоки для выдачи новых ипотечных кредитов.
В свою очередь, рынок ипотечных ценных бумаг также можно условно разделить на первичный и вторичный. На первичном рынке ЦБ реализуется размещение ипотечных ЦБ среди кредиторов, инвесторов. Вторичный рынок ипотечных ЦБ представляет собой ипотечный рынок, на котором такие ценные бумаги вращаются. Стоит отметить, что вторичный рынок не влияет на конечную стоимость привлекаемых финансовых ресурсов, но формирует механизм повышения уровня их ликвидности и непосредственно влияет на увеличение спроса на ипотечные ЦБ на таком рынке.
Стоит отметить, что существование как первичного, так и вторичного ипотечных рынков даже теоретически невозможно без рынка недвижимости. Именно на последнем осуществляются сделки с объектами коммерческой/жилой недвижимости, в том числе сделки купли-продажи объектов, залог которых в дальнейшем обеспечивает деятельность как первичного, так и вторичного ипотечных рынков.
Взаимосвязь первичного и вторичного ипотечного рынка можно представить в виде следующей схемы. Потенциальный заемщик обращается в ипотечную банковскую структуру для подачи заявки на выдачу кредита. При этом у клиента имеются конкретные требования к объекту недвижимости.
На основании пакета документов, который предоставляется заемщику, и проверенный работниками банковской структуры сведений о доходах потенциального заемщика определяется максимально возможная суммы для выдачи кредита, а также формируется предварительный график платежей по кредиту, в этот период осуществляется и выбор объекта недвижимости.
В случае, если банковской структурой принимается положительное решение о выдаче ипотечного кредита, выполняются следующие действия:
- заключается кредитное соглашение/договор между покупателем-заёмщиком и банковской структурой, затем между покупателем-заёмщиком и продавцом заключается договор купли-продажи того или иного объекта недвижимости;
- покупатель-заемщик подписывает договор страхования жизни, непосредственно объекта недвижимости, а также оформляет право собственности на приобретаемый объект.
Как правило, деятельность по выдаче ипотечных кредитов реализуют специализированные ипотечные банковские структуры. Стоит отметить, что к такого рода учреждениям предъявляются достаточно жесткие требования к надежности и стабильности финансового состояния, в связи с чем таким организациям на законодательном уровне запрещается осуществлять финансовые операции, связанные с потенциальными банковскими рисками.
Ипотечные кредиты, считаются относительно недорогими, так как процентная ставка по таким кредитам, как правило, не превышает 10% годовых.
