Техническая экспертиза объектов недвижимости

Проектирование и строительство зданий и сооружений должно вестись согласно определенным требованиям и нормам. Установление соответствия проекта нормам входит в цели технической экспертизы.

Цели технической экспертизы объектов недвижимости

Объектом недвижимости может быть как участок земли, так и многоэтажный подземный корпус секретной лаборатории. К объектам недвижимости могут относиться разные типы зданий и сооружений, но для каждого из них можно провести техническую экспертизу, которая позволит определить:

• процент физического износа. Этот параметр является одним из самых важных для здания. Он показывает, как сильно время и эксплуатация сказываются на конструкциях зданиях, насколько сильны прогибы и отклонения от нормы. Этот параметр оценивается для различных несущих конструкций (фундаменты, стены, колонны, перекрытия, крыша, инженерные системы). Техническая экспертиза проводится и в отношении объектов, существующих долгие годы и для новостроек. Имея на руках отчет за прошлый период можно оценить, как быстро увеличивается износ за указанный период и спрогнозировать дальнейшее развитие деформаций;
• соответствие требованиям строительных норм. Техническая экспертиза может быть проведена в случае обнаружения неисправности или грубой ошибки, она позволит определить, кто допустил ошибку строитель или проектировщик;
• возможности для реконструкции и реставрации. В соответствии с критериями устойчивого развития реконструкция намного предпочтительнее нового строительства, так как используются уже созданные конструкции, не увеличивается доля строительного мусора. Чтобы оценить возможности реконструкции в первую очередь оцениваются само здание, его надежность, запас прочности, определяется, могут ли быть надстроены дополнительные этажи, увеличены проемы, добавлены новые корпуса и помещения. Объем работ в каждом случае уникален и опирается на результаты экспертизы;
• параметры, свойства объекта перед эксплуатацией.

Рисунок 1. Проведение технической экспертизы объектов недвижимости

Экспертиза может проводиться как в отношении всего объекта целиком, так и его части. Стоит отметить, что небольшой процент физического износа (в пределах 20 %) есть даже у новостроек, и он не считается критичным.

Уменьшить процент физического износа можно проведя ремонт, капитальный ремонт или реставрацию. В заключении эксперт дает рекомендации относительно того, как и при каких условиях эти работы могут быть реализованы.

Этапы технической экспертизы объектов недвижимости

Проводить техническую экспертизу могут лишь те компании, которые имеют допуск СРО и содержат в штате экспертов с большим опытом. Обычно к таким компаниям обращаются с конкретным запросом, к примеру, владельцев могут беспокоить протечки подвала, ненормативный прогиб перекрытия или балок, трещины в стенах. Эксперты в ходе своей работы должны определить причины, которые вызвали подобные последствия и дать рекомендации по их устранению. Здание всегда рассматривается системно, дефекты в одном из несущих элементов приводят к тому, что другие несущие элементы берут на себя большую нагрузку, чтобы уравновесить слабый элемент. Своевременное проведение исследования позволяет выявить дефекты и предотвратить разрушения.

Техническая экспертиза проводится в несколько этапов:

• вначале проводится сбор и анализ материалов. Поднимают данные архивов, чтобы найти проектную документацию, если она неизвестна. Изучают журналы технических осмотров;
• затем следует этап визуального осмотра, который выполняется на месте. Эксперт внимательно осматривает все конструкции, делает фотографии и отмечает те места, которые имеют дефекты;
• на следующем этапе собирают образцы для исследования материалов в лаборатории, осматривают инженерные сети, кровлю и крышу;
• по результатам визуального осмотра, лабораторных испытаний, инструментального анализа составляется заключение, в котором подробно описывается каждый шаг.

В выводах заключения представлены основная информация, которую удалось установить в ходе экспертизы, и рекомендации по дальнейшим действиям.