Недвижимость – это имущество, которые не может быть перемещено без ущерба его состоянию, к недвижимому имуществу относят земельные участки, здания и сооружения.
Оценка коммерческой недвижимости
Любые операции инвестиционного характера требуют точных расчетов, решение о финансировании того или иного проекта выносится на основании рентабельности вложения средств. В сфере строительства необходимы серьезные инвестиции, как для возведения, так и для реконструкции здания, при этом каждый инвестор хочет быть уверен в успехе.
Согласно действующей классификации, к коммерческой недвижимости относятся:
- офисы;
- рестораны, кафе;
- гостиницы и отели;
- гаражи для аренды;
- магазины и торговые центры.
Выделяют коммерческую недвижимость, которая приносит доход (офисные, административные здания) и ту, которая создает условия для извлечения дохода (промышленные здания).
При этом важен не только сам проект или существующее здание, но и земля, на которой оно располагается. По целевому назначению выделяют земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли лесного и водного фонда, земли запаса, земли промышленности (энергетики, транспорта и т. д.), земли особо охраняемых территорий. Назначение объекта должно соответствовать целевому назначению земельного участка, которое указывается в ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).
Рисунок 1. Калькуляция стоимости недвижимости. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Оценка офисной недвижимости
Офисная недвижимость является частным примером коммерческой недвижимости. Чтобы определить стоимость того или иного объекта в первую очередь обращают внимание на класс:
- А-класс, современные офисные центры, занимающие самое высокое положение в рейтинге. Они отличаются сбалансированными и проработанными планировочными решениями, в здании установлены современные инженерные системы (кондиционирование, вентиляция, автоматическое пожаротушение). Управляющая компания занимается решением всех вопросов, связанных с поиском и размещением новых арендаторов. Эти здания в обязательном порядке должны располагать собственной автостоянкой. Стоимость аренды квадратного метра будет самой высокой на рынке;
- В-класс, большинство офисных центров, которые уступают А-классу в качестве отделки и развитости инфраструктуры. Из обязательных требований – наличие охраны и службы управления объектом;
- С-класс, адаптированные для сдачи административные здания, АБК, гостиницы, учебные центры, помещения первых этажей и подвалов. Обычно арендодатель не предоставляет никаких дополнительных услуг для арендатора, помимо непосредственной сдачи площадей в аренду. Все вопросы, связанные с уборкой и охраной помещений, решаются арендатором самостоятельно.
В ряде случае используется D-класс, который означает, что офисная недвижимость расположена в подвальном помещении, возможно без естественного освещения и косметического ремонта.
Для того чтобы здание могло соответствовать более высокому классу необходимо проведение ремонта или реконструкции, а также изменение системы управления зданием. При этом внимание необходимо уделить не только внешнему облику здания, но и инженерным системам. Перепланировка позволит создать более эргономичные и современные офисные пространства, которые привлекут арендаторов.
Для проведения оценки стоимости объекта используется несколько методов. Затратный метод оценивает вложения в объект, которые требуются для его создания, доходный метод направлен на оценку доходов от эксплуатации здания, а сравнительный подход ориентирован на анализ рынка и оценки объекта на основании сравнения его цены с аналогичными вариантами.
Каждый из этих методов имеет свои ограничения (отсутствие достоверной информации, аналогичных вариантов на рынке), поэтому при наличии возможности используют несколько методов, чтобы дать максимально приближенную к действительности оценку. Для итогового решения проводят математическое взвешивание тех результатов, которые были получены разными методами. Средняя величина, полученная в итоге будет соответствовать реальной стоимости объекта.
Оценка недвижимости использует различные модели расчета стоимости объекта, опираясь на его ключевые характеристики. Важно оценить не только количественные параметры, но и учесть возможное развитие ситуации, изменения на рынке, влияние другие факторов, которые могут отразиться на стоимости. Беспристрастная и объективная оценка позволяет рассмотреть объект с разных сторон и исключить вероятность ошибки.
