Понятие оценки недвижимости
Оценка недвижимости представляет собой определение стоимости какого-либо объекта недвижимости, выраженное в денежном измерителе.
Под объектом недвижимости понимается какое-либо право:
- право собственности объекта недвижимости;
- право аренды объекта недвижимости;
- право использования объекта недвижимости;
- и т.д.
Виды стоимости объектов недвижимости
Стоимость объектов недвижимости может определяться, исходя из:
- рыночной стоимости;
- инвестиционной стоимости;
- ликвидационной стоимости;
- кадастровой стоимости.
Рыночная стоимость – это цена объекта, по которой вероятней всего данный объект недвижимости может быть реализован на открытом рынке. При продаже объекта недвижимости, стороны сделки должны учитывать следующие особенности при оценке такого объекта:
- стороны не обязаны отчуждать и принимать в собственность объект недвижимости;
- стороны в полной мере осведомлены о предмете реализации;
- объект недвижимости представлен на рынке с помощью публичной оферты, которая типична для аналогичных объектов недвижимости;
- стоимость объекта недвижимости должны быть разумной;
- стоимость объекта недвижимости выражена в денежном измерителе.
Инвестиционная стоимость объекта недвижимости определяется для конкретного юридического или физического лица в инвестиционных целях использования такого объекта.
В отличие от рыночной стоимости, инвестиционная стоимость не предусматривает обязательность отчуждения объекта недвижимости на открытом рынке. Инвестиционная стоимость также определяется с учетом возможной эффективности инвестирования.
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости определяется, исходя из чрезвычайных событий, которые вынуждают продать такой объект по цене отличной от рыночной (чаще всего, ниже рыночной стоимости).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на законодательном уровне. Ее величина определяется для целей налогообложения.
Все виды стоимости объектов недвижимости основаны на единых принципах:
- По принципу пользователя. В данном случае, учитывается интерес конечного покупателя.
- По принципу внешней рыночной цены. В данном случае, учитывается средняя цена на аналогичные объекты недвижимости.
- По принципу взаимосвязи с объектом недвижимости. В данном случае, учитывается связь цены с качественными характеристиками объекта недвижимости.
- По принципу более эффективного использования объекта недвижимости. В данном случае, учитывается максимальная эффективность использования такого объекта.
Виды подходов к оценке недвижимости
Оценщики использует несколько подходов при оценке объектов недвижимости.
-
Сравнительный подход.
Данный подход подразумевает сравнение цен на аналогичные объекты со схожими характеристиками (техническое состояние, месторасположение и т.д.). Данный подход формирует стоимость максимально приближенную к среднерыночной стоимости похожих объектов.
-
Затратный подход.
При данном подходе, оценка объекта недвижимости учитывает все затраты, которые связаны с содержанием и реализацией такого объекта. В частности, учитываются амортизационные отчисления, улучшения и т.д. Данный подход используется для создания аналогичного объекта недвижимости с учетом всех предстоящих затрат.
-
Доходный подход.
При данном подходе, оценка объекта недвижимости учитывает предполагаемый доход от использования такого объекта. Кроме того, такой подход целесообразен, если покупатель в дальнейшем планирует перепродать объект недвижимости и ему важно спрогнозировать его будущую стоимость.
