Объект незавершенного строительства: сущность понятия
Это объект недвижимости, строительство которого находится на любой из стадий, от возведения фундамента, до монтажа дверей и окон.
Объектами незавершенного строительства могут быть любые объекты капитального строительства: строения, здания, сооружения и др. Но в этот перечень не входят постройки временного характера, например, такие, как бытовки, навесы, киоски.
К незавершенным объектам относятся те, строительство которых еще продолжается или приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке.
Данное определение является комплексным соединением признаков, по которым можно судить о степени незавершенности постройки.
Причиной такой незавершенности может стать недостаточная оснащенность материалами для работы, а также отсутствие денег у заказчика, в результате чего работа приостанавливается на определенный срок до исправления ситуации.
Степень незавершенности строительства
С точки зрения документации существует несколько стадий незавершенного строительства:
Начальная стадия.
Здесь выполнено до 15% работы, которая включает в себя составление проекта, изыскательные работы, постройку временных зданий, нахождение поставщиков материала и строительного оборудования.
Средняя стадия.
На этой стадии выполнено до 50% работы, которая помимо вышеназванных этапов, включает в себя поставку материалов и оборудования, окончание монтажа стен, крыши и несущих основ перекрытий, начало монтажа внутри здания.
Высокая стадия.
Здесь выполнено уже до 75% основной работы и сюда входят окончание изыскательных работ, более чем на половину выполненный монтаж внутренней части здания, отделочные работы на начальной стадии, так же продолжает поставляться материал и оборудование.
Завершающая стадия.
Это до 99% работы. На этой стадии завершается поставка материалов и оборудования, более чем на половину выполнены отделочные работы, временные и вспомогательные здания построены полностью, в начальной стадии находятся пусконаладочные работы.
Завершенность строительства считается стопроцентной, когда здание введено в эксплуатацию, что подтверждать должны определенные документы и органы.
Классификация объектов незавершенного строительства
Существуют несколько главных признаков, по которым классифицируют строения, в первую очередь – это цель их предназначения. Это могут быть объекты:
- жилые (жилым помещением является изолированное недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания людей);
- общественные (помещения, предназначающиеся для использования как малым, так и большим скоплением людей, например, детские сады, офисы, столовые, рестораны, магазины);
- промышленные (постройки замкнутого формата, предназначенные для осуществления трудовой деятельности);
- хранилища (здания, предназначенные для качественного хранения того или иного материала, сырья, продуктов и др.);
- сельскохозяйственные (постройки, в стенах которых могут разводить животных или птиц; парники и теплицы, а также сооружения для хранения сельскохозяйственных машин).
В зависимости от предназначения определяются виды постройки.
Данные строения делятся на три вида:
- Производственные (здания, которые используют для промышленных целей, а также объекты безопасности).
- Непроизводственные (постройки, которые включены в коммунальный, культурно- социальный или бытовой фонд).
- Линейные (инженерно-коммуникационные строения).
Критерии определения незавершенного строительства объекта:
- Невозможность перемещения объекта без ущерба его назначению.
- Степень прочности связи с землей и его фиксация на местности.
- Наличие уникальных и дополнительных характеристик (вид, описание, объем выполненных работ и др.).
Консервация незавершенного объекта.
Если вдруг заказчик решает остановить работу на 6 и более календарных месяцев или до определенной даты – стройку консервируют (за исключением объектов государственной собственности). Данная процедура может происходить на любой из стадий строительства.
Стройка временно прекращается, но при этом оставшийся строй материал и помещение максимально защищают от возможных воздействий влаги.
О подобном решении застройщик обязан уведомить письменными образом различные структуры, начиная от подрядчика и заканчивая органами внутренних дел. Затем созвать инвентаризационную комиссию, работа которой заключается в:
- Определении текущего состояния строящегося объекта.
- Определении состояний систем коммуникаций, строительного оборудования, которые были переданы в строительство, но не завершились в работе.
- Определении завышения или занижения стоимости строительных работ по ряду причин.
После этого составляется акт о приостановлении строительства и подписываются различные документы для передачи их в соответствующие органы.
Реконструкция незавершенного строительного объекта
Реконструкция – это изменение параметров объектов строительства или каких-либо частей здания (количество помещений, этажность, высота потолков и др.).
Под реконструкцией незавершенного строительного объекта понимается изменение уже существующих технико-экономических показателей здания. Можно, например, надстроить несколько новых этажей, заменить инженерные сети и перепланировать внутренние помещения.
Важным документом для возможности реконструкции постройки является государственная регистрация, и оформить ее может одна из сторон, ведущая проект. Все планируемые изменения должны быть первым делом внесены в проектно-сметную документацию, по которой будет производиться строительная работа, но при этом, новая постройка должна не существенно отличаться от первоначального плана, потому что иначе она будет считаться новым сооружением.
Существенными изменениями могут быть признаны, например, изменение площади фундамента или снос какой-либо части дома.
