В случае приобретения недвижимости недобросовестный покупатель может ее лишиться. Чтобы этого не произошло, необходимо соблюдать определенные правила.
Понятие добросовестного приобретателя
Добросовестный приобретатель недвижимого имущества представлен физическим лицом, либо организацией, которые в процессе покупки недвижимости ориентировались на информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Теоретически, можно предположить, что все покупатели недвижимости - добросовестные. Фактически же, данное утверждение можно опровергнуть. При условии, что покупатель знал, либо должен был знать, что покупает квартиру у продавца, который не имеет права на ее отчуждение, он будет считаться, недобросовестным.
Например, человек хочет купить квартиру. Он ответственно подошел к сделке, заказал выписку из ЕГРН. Собственник, указанный в ней, совпадает с тем, который продает недвижимость. Таким образом, покупатель проверил, правда ли квартира принадлежит продавцу, в результате он может считаться добросовестным.
Второй пример - перед сделкой покупатель запросил выписку, однако собственник в ней не совпал с тем, что продает квартиру. Этому не было придано значение, человек подписал договор купли-продажи и перевел деньги на счет продавца. Если произойдет так, что тот, кто был указан в выписке обратиться в суд с требованием вернуть квартиру, то это придется сделать. Т.к. покупатель знал, что недвижимость не принадлежит лицу, которое ее продавало, но при этом он все равно решил заключить сделку.
Если человек не запросил перед покупкой выписки из ЕГРН, то он тоже будет отнесен к недобросовестным, ведь он сам посчитал, что нет необходимости производить какие-то проверки, по умолчанию согласившись на все условия.
В первую очередь, добросовестность приобретателя будет связана с получением данных из ЕГРН. Это совсем неслучайно, т. к. право собственности на недвижимость возникнет лишь после регистрации в реестре. Даже при условии, что сторонами был подписан договор, покупатель не будет считаться собственником, если этот факт не будет зарегистрирован в Росреестре. Данные из реестра являются открытыми для всех. Они могут быть запрошены любым гражданином. За расширенную выписку придется заплатить, но стоимость оказания такой услуги невысокая.
Признание добросовестным приобретателем
В соответствии с общим правилом, у добросовестного приобретателя забрать недвижимость нельзя даже при условии, что он приобрел квартиру у несобственника, который не имел права на ее продажу. Уже на этапе подготовки к сделке покупателю имеет смысл задуматься о том, будет ли он признан добросовестным приобретателем в случае спора. Если судом покупатель не будет признан добросовестным, то он рискует остаться без денег и недвижимости.
При возникновении спора покупатель будет вынужден доказать, что он не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права на продажу недвижимости. Для этого придется доказать суду, что им была произведена проверка выписки из ЕГРН, и она никаких подозрений не вызвала.
До того, как сделка будет заключена, нужно предпринять ряд мер:
- Обратиться в Росреестр для заказа выписки из ЕГРН о конкретном объекте недвижимости. При просмотре документа нужно обратить внимание на наличие обременения, а также на ограничение прав. Покупатель будет признан недобросовестным в случае приобретения квартиры, в выписке на которую имеется пометка о наличии судебного спора на недвижимость. Правообладатель в выписке обязательно должен совпадать с продавцом по договору. Даже при условии, что в документе нет никаких причин для беспокойства, его следует сохранить, чтобы в случае возникновения спорной ситуации, предоставить в суд.
- Обратить внимание на необычные условия по сделке. К примеру, если цена недвижимости в несколько раз ниже рыночной. Это должно стать причиной для проведения дополнительной проверки со стороны покупателя. Короткий период владения недвижимостью также может быть признан подозрительным. Единственным исключением из этого правила может стать продажа квартиры, полученной в наследство. Некоторые люди продают ее сразу, как только вступают права наследования. Однако, в любом случае в выписке должны быть указаны ФИО именно наследника, продающего квартиру, а не кого-то еще.
- Изучить документы продавца. Следует запросить у него документы, устанавливающие право собственности на недвижимость. Это позволит не сомневаться в законности ее покупки. К числу таких документов относятся: договор, акт купли-продажи, выписка со счета и пр. При условии, что продавец продает квартиру на основании доверенности, нужно проверить, действительна ли она и не отменил ли ее доверитель.
Обеспечение защиты добросовестного приобретателя
Иногда возникают ситуации, когда добросовестный приобретатель вынужден вернуть недвижимость (в соответствии со статьей 302 ГК РФ). Такое может произойти в случае, если покупатель получил недвижимость от лица, которое законным собственником не являлось. Причем:
- добросовестный приобретатель смог получить недвижимость бесплатно. Например, на базе договора дарения;
- квартира выбыла из владения физического лица помимо его воли. То есть, он не хотел этого и согласия не давал. К примеру, при проведении сделки продавец мог воспользоваться поддельной доверенностью. А реальный собственник не был в курсе того, что происходит с его квартирой, т.к., например, находился за границей или отбывал наказание в исправительной колонии. В этом случае суд встанет на сторону реального владельца недвижимости и заставит продавца вернуть квартиру.
В перечисленных случаях покупатель не сможет вернуть себе недвижимость. Тем не менее, для защиты своих прав, он имеет право на то, чтобы подать в суд иск на несобственника квартиры, который провернул незаконную сделку, с целью взыскания понесенных убытков.
