Возникновение права собственности у приобретателя по договору

Сущность понятия «право собственности»

Право собственности может рассматриваться как в объективном, так и субъективном смыслах. В первом случае речь идет о правовом институте, совокупности норм современного права, значительная часть которых, будучи гражданско-правовой природы, входит в подотрасль вещного права.

Имущественное право в объективном смысле является не гражданским правом, а сложным (межотраслевым) правовым институтом, в котором, однако, доминирующее место занимают в нем все же занимают нормы гражданского права. Последние в совокупности подпадают под понятие права собственности как института гражданского права, который является частью общей и единой системы норм гражданского права.

В субъективном смысле право собственности, как и любое субъективное право, представляет собой возможность определенного поведения, которое юридически допустимо для того или иного лица. С этой точки зрения право собственности на сегодняшний день представляет собой наиболее полный свод норм, который позволяет владельцу имущества определять характер и направление использования принадлежащих ему вещей, осуществлять с таким имуществом любые незапрещенные законом действия, разрешать другим людям использовать такое имущество.

Среди производных способов отображения недвижимости на первое место по распространенности и актуальности следует поставить договор купли-продажи и некоторые другие сделки, которые предназначены для передачи товара (обмена, дарения). Формирование права собственности может также происходить на основе других договоров, которые имеют совершенно иные цели их заключения, но содержат условие о распоряжении имуществом.

Например, в договоре строительного заказа на выполнение строительных работ из материалов подрядчика собственником возведенного объекта становится заказчик в связи с условиями этого договора и фактом передачи построенного объекта в соответствии с актом сдачи. Договор аренды может содержать условия приобретения арендатором объекта аренды, условия и режим такого обращения взыскания. В этом случае возникновение права собственности юридически основано на договоре купли-продажи, дополняющем арендные отношения сторон, которые сами по себе не имеют цели распоряжения имеющимся товаром.

На фоне перехода к рыночным отношениям особое значение в экономической жизни нашего государства приобрела приватизация, в ходе которой по решению государственного собственника имущество, принадлежащее государству или муниципальному образованию, передается в собственность частных лиц и хозяйствующих субъектов.

Возникновение права собственности у приобретателя по договору

Возникновение права собственности означает, что владелец получает права владения, пользования и распоряжения рассматриваемым имуществом, а также передачу ему обязанностей по обслуживанию этого имущества. Поэтому определение момента возникновения права собственности крайне необходимо для того, чтобы прояснить многие практически важные ситуации и их правовые последствия. Этот вопрос решается по-разному в отношении имущества, которое должно быть зарегистрировано, т.е. недвижимого имущества, и движимого имущества, которое не требует такой регистрации.

Что касается момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, которое подлежит обязательной регистрации, то в Гражданском кодексе прямо указано: право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 2 п. 223 ГК РФ). Данный принцип соответствует столь же четкой норме части 1 пункта 2 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке. Эти правила применяются независимо от основания покупки недвижимости.

Из вышеуказанного правила, как разъясняется в пункте 14 постановления пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. № 8, следует, что до государственной регистрации перехода права собственности покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества приобретатели не имеют права распоряжаться этим недвижимым имуществом, так как право собственности на это недвижимое имущество сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации. Однако, продавец также не имеет права распоряжаться недвижимостью, поскольку они являются предметом договора купли-продажи, а покупатель в соответствии с таким договором является их законным владельцем.

Порядок и способ регистрации недвижимого имущества подробно определены положениями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации №219 от 18 февраля 1998 года. Регистрация воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, отнесенных к категории недвижимого имущества (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса), осуществляется специализированными регистрационными учреждениями.

Некоторые виды движимого имущества требуют государственной регистрации для обеспечения их надлежащего и безопасного использования. Примером могут служить транспортные средства, подлежащие обязательной регистрации в ГИБДД. Переход права собственности не связан с такой регистрацией, и покупатель транспортного средства по договору становится его владельцем на общих основаниях.