Основания для выселения из жилого помещения

Некоторая часть жилого фонда в Российской Федерации является ведомственной, которая выделяется военнослужащим, сотрудникам предприятий, врачам и учителям в сельской местности, а также некоторым другим категориям граждан, находящихся с собственниками жилья в трудовых отношениях.

Как правило вынужденное выселение из жилого помещения обусловлено социальными, финансовыми и экономическими проблемами в обществе. Выселение из жилого помещения может быть добровольным (в случае переезда, переселения, отъезда). В таком случае нанимателю достаточно написать соответствующее заявление о расторжении договора, выписаться из жилого помещения освободить помещение.

Выселение граждан по инициативе наймодателя возможно на основании решения суда по строго ограниченному списку уважительных на то причин. В отдельных случаях наймодатель перед подачей судебного иска обязан самостоятельно провести соответствующую работу с квартиросъемщиком, собрать все документы и факты, подтверждающие основания для выселения нанимателя и его членов семьи из помещения и предупредить его о всех возможных последствиях.

Прекращение договора социального найма возможно при его расторжении вследствие:

• требований нанимателя - с письменным предупреждением за 3 месяца и с согласия сопользователей;
• по требованию любой из сторон в судебном порядке – в случаях, если помещение находится в аварийном состоянии или становится непригодным для постоянного проживания;
• по требованию наймодателя в судебном порядке - при просрочке нанимателем внесения очередной платы за помещение (два месяца при краткосрочном найме и шесть месяцев при долгосрочном найме); в ситуациях порчи или разрушения помещения, произошедших по вине нанимателя; если постоянно из-за действий нанимателя нарушаются права и интересы соседей; если помещение используется нанимателем не по назначению.

Основные причины для выселения граждан из жилого помещения можно разделить на две большие группы:

1. по инициативе наймодателя (требующее ремонта ветхое здание, жилое помещение, несущее угрозу здоровью и жизни нанимателя и членов его семьи, предстоящий снос или перевод жилого помещения в категорию нежилого);
2. из-за поведения нанимателя и членов его семьи (нарушение правил общежития, задолженность по оплате за проживание в жилом помещении, умышленное повреждение помещения, лишение родительских прав, противоправные и незаконные действия по отношению к соседям, отказ освободить помещении по окончании срока действия договора социального найма, самовольное заселение в жилое помещение и т.д.

Основанием выселения из жилого помещения, если наниматель проживает в нем по договору социального найма, могут выступать следующие обстоятельства: снос дома или жилого сооружения (аварийное состояние, непригодность для проживания, изъятие территории с жилым помещением вследствие государственной необходимости); переоборудование части помещения или всего здания в нежилое помещение; при необходимости проведения капитального ремонта жилого помещения, во время проведения которого проживание в помещении невозможно.

Последствия расторжения договора социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, в которых они проживали по договорам социального найма возможно только в судебном порядке при соблюдении ст. 84 Жилищного кодекса РФ:

1. С предоставлением иных жилых помещений по договорам социального найма, если причина выписки не связана с нарушением нанимателем и членов его семьи правил найма и своих обязанностей (ст. 85 ЖК). Нанимателю должно быть предоставлено жилое помещение с равноценными удобствами или лучшими для проживания с равноценным (или большим) количеством комнат по сравнению с освобожденным помещением. Жилье должно находится в том же населенном пункте при соблюдении норм жилой площади на каждого из членов семьи. При проведении капитальных ремонтов с невозможность одновременного проживания в жилых помещениях, нанимателю и членам его семьи предоставляется временное жилье из маневренного фонда. Описание уровня благоустроенности временного жилья законодательством не предусмотрено.
2. С предоставлением жилого благоустроенного помещения по договорам социального найма, в ситуациях, когда наниматель с членами своей семьи (проживающими совместно с ним) без уважительных причин на протяжении более 6 месяцев не вносят за коммунальные услуги и жилое помещение плату. Размер нового предоставленного жилого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, который по нормам установлен для граждан, вселенных в общежитие (ст. 90, ст. 103 ЖК).
3. Без предоставления иных жилых помещений, в случаях, когда наниматель и члены его семьи, проживающие с ним, постоянно нарушают права и интересы соседей, используют помещение не по назначению, обращаются с жилым помещением бесхозяйственно, что выражается в его разрушении (при этом наймодатель должен предупредить нанимателя и членов его семьи, что нарушения должны быть устранены. Наймодатель вправе назначить нанимателю и членам семьи нанимателя разумный срок для ликвидации нарушений, если они ведут к разрушению жилого помещения. Если наниматель помещения с проживающими с ним членами семьи после предупреждения, произведенного наймодателем, не устранят данные нарушения, то виновных граждан могут выселить в судебном порядке по требованию наймодателя или иных заинтересованных лиц без предоставления взамен другого жилого помещения (ст. 91 ЖК).