Договоры коммерческого и социального найма
Договор коммерческого найма – это договор найма жилого помещения, в рамках которого одна сторона, называемая наймодателем, принимает на себя обязательство предоставить другой стороне, называемой нанимателем, жилое помещение за определенную плату в пользование и владение для целей проживания в нем в течение оговоренного в договоре периода времени.
Договор социального найма — это договор на пользование жилым помещением, предметом которого является жилое помещение, находящееся в собственности государства или муниципалитета и передаваемое в пользование на безвозмездной основе на бессрочный период нуждающимся гражданам.
Следует отметить, что не любой гражданин иметь возможность снять жилье у государства. Для получения жилья по договору социального найма гражданин в обязательном порядке должен состоять на учете как нуждающийся в таком жилье. Исключительно в таком случае государство заключает с гражданином договор социального найма, в рамках которого гражданин выступает в качестве нанимателя, а государства (или муниципалитет) – в качестве наймодателя. Гражданин имеет право жить в жилье, предоставленном по договору социального найма, совместно со своей семьей, а при желании может даже приватизировать такое жилье, т. е. приобрести на него право собственности.
Наиболее важными отличиями коммерческого найма от социального можно назвать следующие аспекты:
- коммерческий наем является договором гражданско-правового характера, который заключается по соглашению сторон и в рамках которого определяются его существенные условия;
- договор социального найма представляет собой по сути распределение между нуждающимися лицами жилья, которое находится в публичной собственности, на безвозмездной основе.
В связи с перечисленными особенностями правовые отношения, связанные с коммерческим наймом, регламентируется не жилищным законодательством, а гражданским.
Сравнительный анализ договоров коммерческого и социального найма
Проводя анализ договоров коммерческого и социального найма важно обратить внимание на существующие различия в источниках, которые регламентируют исследуемые договора.
Договор социального найма на сегодняшний день регламентируется жилищным законодательством, в то время как договор коммерческого найма жилого помещения регламентируются положениями главы 35 действующей редакции ГК РФ «Наем жилого помещения» ГК РФ.
Следует отметить, что применение к большей части договоров найма положений именно действующего жилищного законодательства говорит прежде всего о социально-ориентированном характере договора, а коммерческий наем носит исключительно гражданско-правовой характер.
На основании проведенного анализа можно выделить как общие, так и отличительные черты в предмете исследуемых договором. Рассмотрим их подробнее.
По договорам социального найма гражданину представляется помещение, которое находится либо в государственной, либо муниципальной собственности. В качестве предмета договора коммерческого найма может выступать абсолютно любое помещение, которое в полной мере отвечает предъявляемым требованиям технического характера, а также удовлетворяет потребностям и возможностям всех сторон договора. В рамках договора коммерческого найма может выступать любой субъект гражданского права.
Договоры найма жилых помещений в обязательном порядке должны быть разграничены по форме оплаты. Так, помещения, предоставляемые в рамках договоров коммерческого найма, могут быть предоставлены нанимателю на условиях внесения обязательных коммунальных платежей, а также стоимости эксплуатации жилого помещения. В свою очередь, договор социального найма не носит подобного коммерческого характера, в связи с чем в качестве оплаты в данном случае выступает только стоимость предоставляемых коммунальных услуг.
Для различных договоров найма на сегодняшний день устанавливаются различные сроки предоставления помещения. Так, договор коммерческого найма может быть заключен на любой оговоренный заранее срок, но не более, чем на 5 лет. В свою очередь, договор социально найма в большинстве случае заключается на бессрочный период.
Следует отметить, что один из видов договор социального найма, а именно так называемый договор специализированного найма, все же имеет некоторые временные ограничения. Так, например, служебное жилье может быть предоставлено гражданину исключительно на периоде осуществления им служебных отношений с государственным органом власти, муниципальным органом власти, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, или же на период прохождения службы.
Если говорить об особенностях предоставления жилых помещений по различным договорам, то стоит отметить, что социальное жилье предоставляется гражданам, которые относятся к категории малоимущих, а предоставление жилья по договорам специализированного найма связано с возникновением потребности в жилье в связи с исполнением гражданином трудовых обязанностей. В то же время для заключения договора коммерческого найма достаточно лишь того, чтобы у нанимателя была потребность в жилом помещении, а также в обязательном порядке имелась финансовая возможность для оплаты ренты.
Таким образом, действующее отечественное жилищное и гражданское законодательство предполагает несколько различных видов договоров, в соответствии с которыми лица вправе получить возможность пользования жилым помещением. Данные договора направлены на удовлетворение различных потребностей граждан в зависимости не только от их финансовых возможностей, но и социального статуса.
