Договор купли-продажи недвижимости

Понятие договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи (далее ДКП) недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи, что обусловлено особенностями его предмета. Предметом договора выступает само недвижимое имущество, которое обладает определенной экономической ценностью.

Отношения, которые возникают из ДКП недвижимости, регулируются нормами гл. 30 Гражданского кодекса. Куплю-продажу земельных участков (в качестве разновидности недвижимого имущества) регулируют специальные правила, содержащиеся в Земельном кодексе РФ. Отдельные правила купли-продажи земель, относящихся к сельскому хозяйству, включены в Федеральный закон № 101-ФЗ. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила, которые связаны с приобретением права собственности на жилое помещение. Ряд важных положений содержатся в информационном письме Президиума ВАС РФ.

ДКП помещений – это формальный договор, взаимный, возмездный, консенсуальный. Условием договора является положение о его предмете и цене. Дополнительным условием при заключении ДКП жилых помещений является перечень лиц, которые обладают правом на пользование жилым помещением.

Предмет договора купли-продажи недвижимости

Предметом договора является недвижимое имущество (ст. 130), к которому относятся:

• участки недр;
• земельные участки;
• объекты, перемещение которых невозможно без ущерба их назначению, в том числе сооружения, здания, объекты строительства;
• не завершенные объекты строительства;
• морские и воздушные суда;
• суда внутреннего плавания;
• космические объекты.

К предметам недвижимого имущества не относятся земля и природные ресурсы, находящиеся в собственности государства. В исключительной государственной собственности находятся земли с государственными национальными парками и природными заповедниками; участки, занятые сооружениями, строениями и зданиями, в которых размещены Вооруженные Силы РФ, воинские формирования, войска, военные суды, объекты органов федеральной службы безопасности, органов и учреждений Федеральной службы исполнения наказаний.

К ограничению в обороте подлежат земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности:

• участки, на которых расположены водные объекты муниципальной или государственной собственности;
• в пределах лесного фонда;
• земли, на которых находятся особо ценные культурные объекты;
• историко-культурные заповедники;
• объекты, включенные в Список всемирного или археологического наследия;
• земли, расположенные под объектами гидротехнических сооружений и др.

Гражданский кодекс устанавливает к детализации предмета договора повышенные требования. В ДКП недвижимости указываются данные, которые позволяют точно установить предмет недвижимого имущества и подлежащее передаче по договору покупателю, данные, указывающие на расположение предмета недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного недвижимого имущества (ст. 554).

В ДКП земельного участка при описании недвижимости указываются: местоположение данного участка, кадастровый номер, целевое назначение, категория земель, площадь. При продаже сооружений, зданий, нежилых помещений указываются их местоположение, назначение, наименование, этажность, площадь и т.д.

Так как неотъемлемой чертой недвижимого имущества выступает его связь с землей, то по договору продажи сооружения, здания или иной недвижимости одновременно с передачей права собственности покупателю передаются права на часть земельного участка, находящегося под этой недвижимостью (ст. 552). Продавец обязан передать право на данную часть земельного участка. Покупателю передается: право собственности или дается право аренды, предоставляется иное, предусмотренное договором право. В договоре определяется вид права на часть или весь земельный участок, который передается покупателю.

Срок, цена, стороны договора купли-продажи недвижимости

Срок в договоре к существенным условиям не относится. К нему применяются общие положения Гражданского кодекса о сроках и обязательствах (ст. 190-194, 314).

Существенным условием договора является цена недвижимости (ст. 555). Договор считается незаключенным при отсутствии в договоре условий о цене недвижимости. Установленная в договоре цена сооружения, здания или иного недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, включает цену части земельного участка, права на землю, передаваемую с недвижимым имуществом.

Иногда в договоре установлена цена недвижимости на единицу площади или другого показателя размеров имущества (указана цена одной сотки, квадратного метра и т.д., без указания цены за всю недвижимость). В таком случае общая цена недвижимого имущества, которая подлежит уплате, определяется из фактического размера недвижимого имущества, переданного покупателю (путем умножения стоимости квадратного метра или сотки на общую площадь квартиры, земельного участка).

Стороны договора чаще всего свободны в установлении цены (если другое не предусмотрено законом). Цена земельного участка устанавливается по договоренности сторон, по результатам аукциона или конкурса. Сторонами договора являются продавец (собственник имущества либо управомоченное собственником лицо – поверенный по договору поручения, представитель по доверенности и др.) и покупатель.

Только с согласия собственника недвижимого имущества возможно отчуждение данного имущества субъектам права хозяйственного ведения, а именно, муниципальным и государственным унитарным предприятиям. Если муниципальные или государственные предприятия основаны на праве оперативного управления, то они вправе отчуждать закрепленное за ними недвижимое имущество исключительно с согласия собственника данного имущества.