Понятие договора аренды зданий и сооружений
Договор аренды зданий и сооружений – это отдельный вид арендного договора, предметом которого являются здания и сооружения, т. е. объекты недвижимости.
По договору аренды арендодатель обязан передать арендатору за плату здание или сооружение во временное пользование и владение; арендатор должен принять по передаточному акту здание или сооружение, своевременно вносить арендную плату, поддерживать предмет договора в надлежащем состоянии, возвратить имущество по истечении сроков аренды.
Нормы, которые регулируют возникающие из договора аренды отношения, закреплены в Гражданском кодексе (гл. 34).
При государственной регистрации юристы руководствуются:
- нормами Федерального закона;
- подзаконными нормативными правовыми актами;
- информационными письмами Президиума ВСА.
- Если срок договора аренды зданий и сооружений не менее года, то он является формальным. Договор считается незаключенным, если отсутствуют условия о его предмете и размере арендной платы.
Предмет и форма договора аренды зданий и сооружений
Предмет договора аренды выступают непосредственно арендуемые здания и сооружения, которые относятся к недвижимому имуществу. Гражданский кодекс не проводит четкого разграничения между сооружениями и зданиями и не придает этому юридического значения. Однако отдельные исследователи предпринимают попытки разграничить эти понятия и выделить их основные отличительные признаки.
К зданиям в разных источниках относятся:
- жилые и нежилые объекты с разными правовыми режимами использования;
- объекты, предназначенные для постоянного проживания людей или для работы;
- дома, постройки, архитектурные сооружения.
Сооружения – это: автозаправочные станции, газовые и нефтяные скважины, магистральные трубопроводы, гидротехнические сооружения, тепловые узлы, физкультурно-оздоровительные, спортивные, спортивно-зрелищные сооружения (плавательные бассейны, дворцы спорта, стадионы, спортивные залы, концертно-спортивные дворцы), оранжереи, мосты, трансформаторы и иные инженерные сооружения, непосредственно связанные с землей. Сооружения предназначены только для технических целей и люди могут в них находиться только временно.
В российском законодательстве используется понятие «нежилое помещение». Нежилое помещение – это объект недвижимости, который отличается от понятий сооружения или здания, в котором находится и неразрывно с ним связанное. Нормы Гражданского кодекса об аренде помещений распространяются на нежилые помещения.
Предмет договора аренды может передаваться арендатору во временное пользование и владение, или же исключительно во временное пользование. Одновременно с правом аренды помещений передается права на часть земельного участка, занятую данной недвижимостью и необходимой для ее использования (ст. 652 ГК). Арендодатель обязан передать право на часть земельного участка, на котором находится сооружение или здание. На соответствующую часть земли передается право аренды или иное право, предусмотренное договором.
Если арендодатель собственником земельного участка не является, то аренда помещения допускается без согласия собственника данного участка (если это не противоречит установленным договором или законом условиям).
Срок и цена договора аренды зданий и сооружений
Срок аренда в договоре существенным условием не является, поэтому в договоре может не определяться. Максимальный срок для аренды сооружений и зданий не установлен. Если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться сооружением или зданием при отсутствии возражений арендодателя, то договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (ст. 621 ГК).
Если в договоре срок аренды не определен, то считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. Любая из сторон имеет право от договора отказаться, предупреди вторую сторону за три месяца (ст. 610 ГК).
Под ценой в договоре аренды подразумевается арендная плата, которая является существенным условием. При отсутствии в письменной форме согласованного сторонами условия об арендной плате договор считается незаключенным. Арендная плата может быть установлена в любой форме, прописанной в ст. 614 ГК. Установленная арендная плата включает плату и за пользование частью земельного участка, на котором расположен. Эта норма является диспозитивной.
Цена может устанавливаться за весь объект целиком или только за единицу площади. В таком случае арендная плата складывается из фактического размера здания или сооружения (ст. 564 ГК).
Арендатор и арендодатель выступают сторонами договора аренды. Арендодатель – это любой дееспособный субъект (индивидуальный предприниматель, юридическое или физическое лицо, публичные образования). Чаще всего арендодателем является собственник имущества или управомоченное собственником лицо (поверенный по договору поручения, представитель по доверенности и т.д.).
Муниципальные и государственные унитарные предприятия, субъекты права хозяйственного ведения, могут с согласия собственника сдавать в аренду данное имущество. Если эти предприятия основаны на праве оперативного управления, то они могут сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество только с согласия собственника данного имущества.
Договор аренды должен заключаться только в письменной форме (ст. 651 ГК) в виде составления одного экземпляра, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет к признанию его недействительным.
Если срок договора аренды составляет более года, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается действительным и заключенным с момента этой регистрации.
Государственная регистрация обеспечивает со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов, создает гарантии выполнения сторонами своих обязательств в надлежащем виде. При этом государственная регистрация не затрагивает содержания данного гражданского права, не ограничивает автономию воли сторон, их юридическое равенство, имущественную самостоятельность, поэтому не может рассматриваться в качестве произвольного вмешательства государства или ограничение прав человека.
