В договоре коммерческой аренды зданий и сооружений арендодатель обязан передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование за плату конкретную недвижимость (подробнее см. п. 1 ст. 650 ГК).
Этот вид договора выделяют в самостоятельный подвид договоров аренды исходя из признаков имущества, которое передается в аренду: зданий и сооружений.
Юридическая природа этого договора состоит в том, что он является:
- консенсуальным (считается заключенным с момента достижения соглашения);
- возмездным (обязательным признаком является оплата);
- двусторонним (обязательствами наделены обе стороны);
- синаллагматическим (то есть взаимообязывающим, обязательству одной стороны соответствует обязательство другой).
К субъектам по договору аренды недвижимости относятся:
- арендодатель, под которым понимается собственник или другое лицо, уполномоченное распоряжаться имуществом (подробнее см. ст. 608 ГК РФ).
- арендатор, под которым понимается любой дееспособный гражданин или организация.
Сущность договора
К существенным условиям договора аренды относится:
- предмет аренды (точное описание имущества, которое передается в аренду и детализированные взаимные действия арендодателя и арендатора);
- размер арендных платежей (твердая сумма, обязанность арендодателя нести затраты по улучшению имущества, предоставления им каких-либо услуг и др.).
К дополнительным условиям договора может быть отнесен срок аренды.
Предметом договора может выступать недвижимое имущество, конкретные действия субъектов договора аренды по передаче, содержанию и применению имущества по его прямому назначению, порядку внесения платы или процедуры возврата имущества.
В случае аренды здания или сооружения не применяются некоторые общие положения об аренде, их заменяют специальные правила из § 4 главы 34 ГК РФ. Указанные специальные правила обусловлены несколькими причинами:
- повышенной ценностью объекта аренды;
- непотребляемостью предмета в ходе исполнения договора;
- неразрывной связью с землей.
Срок договора
В гражданском кодексе предусмотрено, что договор аренды может заключаться на определенный договором срок. В то же время, срок действия договора можно и не указывать. В таких случаях договор считатается заключенным на неопределенный срок.
Последствием заключения договора аренды недвижимости без указания срока его действия будет являться тот факт, что любая сторона сможет расторгнуть договор в любое время, предупредив при этом другую сторону за три месяца.
Закон может предусматривать предельные сроки аренды отдельных видов имущества. Когда арендатор продолжает использовать арендованное имущество после истечения срока, а арендодатель не выказывает против этого возражений, договор считается пролонгированным с учетом прежних условий: цены, предмета и др.
Арендная плата, форма и регистрация
Когда объектом аренды выступает здание или сооружение, обязательным условием считается размер арендной платы. Иначе такой договор считается незаключенным. Форма платы, порядок и сроки внесения платежей. Регулируются общими положениями об аренде.
Договор должен быть оформлен в виде единого документа с подписью обеих сторон. Несоблюдение перечисленных условия также повлечет за собой признание договора недействительным.
Договор аренды здания и сооружения, срок которого превышает один год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован. Заключенным договор считается с момента такой госрегистрации. В случае ее отсутствия - договор считается незаключенным.
