Рынок недвижимости и ипотека в США

Общие сведения о рынке недвижимости в США

В 1990-х гг. в Соединенных Штатах Америки в результате «бэби-бума» (т.е. резкого увеличения рождаемости 1950-1960-х гг.), роста мобильности американского населения, а также из-за увеличивавшегося потока мигрантов в страну произошло повышение общей численности населения. Это выступило одним из главных факторов развития рынка недвижимости, спрос на которую резко повысился.

Между спросом на недвижимость и финансовым благосостоянием американцев существует тесная взаимосвязь. Она проявляется в стимулирующей роли (касательно рынка недвижимости) роста капиталовложений и инвестиций в строительство. В связи с этим 40% всех инвестиционных расходов США приходятся на инвестиции в жилищное строительство.

Рынок недвижимости в США представляет собой сложную систему экономических взаимоотношений, которая составляет отдельный сегмент национальной экономики. Его развитие оказывается результатом совокупного действия макроэкономических тенденций, демографических факторов, инвестиционного развития, благосостояния населения и др. Кроме того, США отличаются наличием тесной связи между рынком недвижимости и рынком капитала, которая находит выражение в развитии ипотечных отношений.

Американский рынок недвижимого имущества характеризуются наличием следующих признаков:

• низкая локализованность;
• миграция и мобильность домохозяйств;
• низкая взаимозаменяемость объектов;
• унифицированность ипотечных товаров;
• сезонные колебания и цикличность.

Большая часть жилищного фонда в США находится в частной собственности. Так, около 65 % домохозяйств в США являются обладателями собственного дома, причем 87 % из них ― это владельцы односемейных домов.

Согласно результатам многочисленных экономических исследований, существует прямая зависимость цикличности американского рынка недвижимости от цикличности национальной экономики. Этим объясняется, что каждые 15-20 лет происходят бумы и депрессии разной степени интенсивности. В то же время спад или подъем американского рынка недвижимого имущества, как правило, отстает от общего подъема в американской и мировой экономике.

Тенденция развития рынка недвижимости в США заключается в наличии его склонности к кризисам. Примерами подобных кризисов являются кризисные ситуации, которые имели место на рубеже 1980-1990-х гг. и в 2007 г. В то время в США инвестиции в строительство объектов вкладывались в основном неэффективно и нерационально. В итоге это привело к перенасыщению рынка недвижимости. Накопление капитала подтолкнуло инвесторов к особо элитным сегментам, а обычное жилье, под которое было выдано большое число кредитов, оказалось невостребованным и неликвидным.

Такое явление получило называние эффект «мыльного пузыря», т.е. надутый чрезмерный спрос на недвижимость, в основе которого лежали необоснованные ожидания покупателей и инвесторов на дальнейший рост его стоимости.

Общие сведения об ипотеке в США

Рынок недвижимости в США, как и в других странах мира, тесно связан с ипотекой. Ипотека представляет собой форму кредита, которая выдается банком или иным кредитно-финансовым учреждением с целью приобретения объекта недвижимости. Причем этот объект сразу же передается в залог кредитору. Т.е. если условия кредитного соглашения будут нарушены заемщиком, то кредитор в качестве компенсации оформит в свою собственность этот объект недвижимости.

В большинстве штатов США стоимость жилья (чаще всего, четырех или пяти комнатного дома) колеблется в пределах от 60 до 150 тысяч долларов. Большинство американцев (согласно статистике, около 90%) не имеет возможности сразу оплатить всю покупку. Поэтому они оформляют ипотеку на срок от 5 до 30 лет.

В США стоимость ипотечного кредита зависит от множества условий: штата, срока ипотеки, модели и площади приобретаемого жилья, платёжеспособности заемщика, политики банка и т.д. В среднем процентные ставки составляют 3,5%-7% годовых. Если взять ипотечный кредит на территории США соберется гражданин другого государства, то процентная ставка для него, как правило, увеличится на 1%-2%.

В США используют две разновидности процентных ставок по ипотечному кредиту. Первая разновидность – это плавающие процентные ставки, которые могут меняться раз в несколько лет в зависимости от изменения некоего «якорного» показателя (например, уровня инфляции) или же независимо постепенно уменьшаться/повышаться. Вторая разновидность – это фиксированные процентные ставки, которые устанавливаются на весь период выплат. Как показывает статистика, ипотечные кредиты, выдаваемые по плавающим ставкам, дешевле, но рискованнее тех кредитов, которые выдаются по фиксированным ставкам.

В США распространена практика внесения первоначального взноса на покупку недвижимости. Как правило, размер этого взноса составляет 30%-50% полной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. В ряде случаев можно обойтись без первоначального взноса, но это обычно увеличивает общую стоимость кредита.

Оформление ипотечного кредита требует от заемщика предоставления следующих документов:

• паспорт (вместо него возможно предъявление идентификационной карты или водительских прав);
• справка о доходах;
• кредитная история;
• рекомендательные письма из банков, подтверждающие сотрудничество в течение не менее двух лет;
• выписка со счёта, на котором расположен достаточный размер средств для произведения годовой оплаты по кредиту;
• копия договора купли-продажи объекта недвижимости.