Земельные участки под многоквартирными жилыми домами.

Лекции 16.02.2021 Земельные участки под многоквартирными жилыми домами. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом признается неделимым и принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на имущество в этом доме собственника помещения пропорционально размеру общей площади принадлежащих ему помещений. Проанализировав нормы гражданского и жилищного кодексов можно выделить специфику указанной доли. Указанная доля не подлежит выделу в натуре, то есть не может быть превращена в другой объект земельных правоотношений, например – в часть земельного участка. Собственники не вправе определить размер доли, заключив об этом соглашение. Размер определяется в соответствии с законодательством. В силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ основанием возникновения этого права является прямое указание в законе. Отсутствует возможность получения денежной суммы за долю в праве. Доля является производной от права собственности на помещение в многоквартирном доме, отсюда следует и признак производной оборотоспособности доли. Пределы осуществления правомочия распоряжения общей собственностью в многоквартирном доме не допускают распоряжение земельным участком отдельно от личной собственности домовладельца. Указанная доля в праве собственности вне зависимости от ее размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом многоквартирного дома. Правовая природа данной доли заключается в определении размера расходов на содержание общего имущества (ремонт, коммунальное обслуживание) и в определении количества голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома. С принятием жилищного кодекса в марте 2005 года была предусмотрена двухвариантность закрепления прав на земельный участок: 1. Если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 года, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Если землеустроительные и кадастровые процедуры не проводились, то п.5 ст.16 закона в введении в действие жилищного кодекса предусмотрено, что с момента их проведения земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества бесплатно переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Сделки с земельными участками. Условия совершения сделок с земельными участками: 1. Сохранение целевого назначения и целевого использования земельного участка 2. Соблюдение минимальных размеров земельных участков 3. Сохранение режима использования земель особо охраняемых территорий, не изъятых из гражданского оборота. 4. Соблюдение правил: экологических, противоэпидемиологических, пожарных и иных специальных правил. Условия действительности сделок: 1. Правомочие субъекта на совершение сделки 2. Воля и волеизъявление 3. Содержание 4. Форма Сделка купли-продажи земельных участков. По договору купли-продажи земельного участка одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, который в свою очередь обязуется его принять и уплатить за него денежную стоимость. 1. Консенсуальный 2. Возмездная 3. Взаимообязывающая Существенные условия сделки купли-продажи земельных участков: 1. Ст. 37 ЗК РФ – Земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (объект купли-продажи). ГК РФ – глава о купле-продаже недвижимости. 2. Цена купли-продажи земельного участка. Условия, которые будут недействительны при включении в текст договора (недействительность только данных условий, а не всего договора): 1. Условие, предоставляющее право продавца, выкупить земельный участок обратно по собственному желанию 2. Ограничивающее дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе совершение таких сделок как ипотека, передача земельного участка в аренду и иных. 3. Ограничивающая ответственность продавца в случае предъявления права на земельный участок третьими лицами. Данные правила применяются также к договору мены. Ч. 3 ст. 37 предусмотрела достаточно большой набор гарантий прав для покупателя в случае, если продавец будет действовать недобросовестно. Форма договора купли-продажи земельного участка является простой письменной. С момента подписания данного текста является заключенной. Ипотека земельного участка. Ипотека носит тройственную правовую природу: 1. Договор 2. Один из способов обеспечения исполнения обязательств 3. Ограничение права По договору о залоге недвижимого имущества, одна сторона (залогодержатель) являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой имеет право получит удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторам залогодателя. Предмет ипотеки – земельные участки, которые не исключены или не ограничены в обороте. С согласия собственника предметом ипотеки могут быть права на арендованный земельный участок (также, с участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности в случае, если они предоставлены на срок не менее 5 лет). Формой договора ипотеки – письменная форма с обязательной регистрацией договора. Наследование земельных участков. Ст. 1181 – принадлежащий наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании также переходят находящийся на территории этого участка почвенный слой, водные объекты, растения, если иное не установлено законом. Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участка соответствующего целевого назначения. В случае невозможности раздела земельного участка, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальные наследники обладают правом на получение денежной компенсации. В случае, если никто из наследников не имеет преимущественного права, или не воспользовался этим правом, то владение, пользование и распоряжение данным участком осуществляется наследниками на условиях общей долевой собственности. Особенности наследования имущества членов крестьянско-фермерского хозяйства. Если наследник умершего члена крестьянско-фермерского хозяйства не является членом этого крестьянского хозяйства, то он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доли в имуществе, находящимся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашениям наследника с членами хозяйства, а при отсутствии договоренности – судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и наследником, то доля наследодателя в этом имуществе считается равной доле, принадлежащей другим членам хозяйства. В случае принятия наследника в крестьянско-фермерское хозяйство компенсация ему не выплачивается. Обмен земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности на земельный участок, находящийся в частной собственности. Это позволяет уменьшит трудоемкую процедуру изъятия участка для публичных нужд: 1. Если земельный участок изымается у собственника для публичных нужд 2. Если земельный участок предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объектом социальной инфраструктуры, объектов инженерной, транспортной инфраструктуры или на котором расположены указанные объекты. Существуют специфические (производные способы возникновения права собственности): 1. Отказ 2. Изъятие для публичных нужд 3. Конфискация 4. Реквизиция 5. И иные Правовые формы использования земель. Лекция 02.03.2021 Правовые формы использования земель Понятие землепользования • Под использованием земельного участка понимается его физическая эксплуатация, физическое воздействие на него. • Субъекты использования: физические и юридические лица. • Принципы использования земли: -Плановое и строго целевое использование земли. -Хозяйственная самостоятельность землепользователей. -Устойчивость и стабильность землепользователей -Приоритет охраны пере использованием. -Платность использования земли и иные принципы ст 1 ЗК Р.Ф Формы использования земель: 1.аренда 2.пожизненное наследуемое владение 3.постоянно (бессрочное) пользование земельным участком 4.безвозмездное пользование 5.сервитут Аренда земельного участка • Договор аренды- одна сторона арендодатель обязуется передать во временное владение или пользование возмездно другой стороне (арендатору) земельный участок, который обязуется использовать его в соответствии с условиями договора и по истечении срока вернуть. Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой земельный участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия). Существенные условия и форма договора аренды Существенные условия договора аренды: 1. Предмет- земельный участок или часть земельного участка. 2. Цена Срок существенным условием не является, поэтому, если не закреплен, то о расторжении договора любая из сторон сообщает за 3 месяца. Форма договора аренды земельного участка: Если заключается на срок до 1 года – то простая письменная, не подлежат государственной регистрации (п.2 ст 26 ЗК) Если более 1 года – государственная регистрация . Без установления срока регистрация не требуется. Земельный кодекс предусматривает обширный объем прав для арендаторов Арендатор вправе: • Передать свои права и обязанности по договору третьему лицу. • Передать арендованные права в залог; вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ(обществ.), а также в качестве паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления , если договором не предусмотрено иное. В этом случае ответственность по договору аренды перед арендодателем становится новый арендодатель (за исключением передачи земельного участка в залог ) . Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются: -соглашение сторон; -истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным) (п. 2 ст. 621 ГК РФ); -судебное решение о расторжении договора; -требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Пожизненное наследуемое владение земельным участком С введением в действие ЗК данное право не предоставляется физическим лицам, но сохранена единственная форма распоряжения – передача по наследству. Обратимся к гражданскому законодательству. На основании ст. 266, 267 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Постоянное (бесрочное) пользование земельным участком Предоставляется ограниченному кругу субъкектов: 1.Государственным и муниципальным учреждениям 2. Казенным предприятиям 3. Органам государственной и муниципальной власти. 4. Центры исторического наследия Президентов, утратившего свои полномочия. Содержание права постоянного (бесрочного) пользования • В соответствии с п. 1 статьи 269 Гражданского кодекса РФ лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и использование им в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Все землепользователи имеют возможность в силу статьи 40 ЗК РФ самостоятельно использовать землю в целях, для которых он предоставлен, а значит, возводить на нем здания, сооружения и другую недвижимость. Также его можно использовать в других целях — для сельхозработ, высадки лесов, строительства дорог и т.д. Безвозмездное пользование земельным участком • При предоставлении земельного участка на праве безвозмездного пользования заключается договор ссуды. • В безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки: 1. Из земель, находящихся в государственной / муниципальной собственности на срок не более 1 года. 2. Из земель, находящихся в частной собственности граждан или юр.лиц на основании договора, который подлежит государственной регистрации, если заключен на срок больше 1 года. 3. Из земель организаций гражданам в виде служебного надела – это работники отдельных отраслей экономики (в том числе работников организаций транспорта, лесной промышленности, категории работников лесного хозяйства, охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками) . Служебный надел. • Земельный участок в качестве служебных наделов сохраняется на время установления трудовых отношений , за исключением случаев: • Работник был призван на военную службу • Работник поступил на учебу • За членом семьи, если работник погиб при исполнении служебных обязанностей. • Право безвозмездного пользования земельным участком согласно п. 1 ст. 47 ЗК РФ прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон. • Право безвозмездного срочного пользования прекращается: -при истечении срока, на который земельный участок был предоставлен; -добровольном отказе обладателя права от принадлежащего ему права; -смерти гражданина землепользователя; -ликвидации юридического лица-землепользователя. Обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут). Виды сервитутов: 1. Сервитут (ранее именовался - частный сервитут) 2. Публичный сервитут 3. Сервитут на публичные земли Сервитут Публичный сервитут Сервитут на публичные земли (которые находятся в гос или мун собственности) Цель установления Открытый характер. Любые цели, если доказано, что без установления сервитута невозможно использование земельного участка. Закрытый характер. 8 целей установления, предусмотренных ст 23 ЗК Открытый характер. Нормативная регулирование Гражданский кодекс Земельный кодекс Земельный кодекс Основание возникновения Договор Судебное решение Решение испонительного органа ГВ или ОМС Соглашение Сервитут Публичный сервитут Сервитут на публичные земли Субъект обременения Частный собственник земельного участка Частный собственник земельного участка Публичный собственник Титульный владелец По характеру возмездности возмездный безвозмездный возмездный По гос-й регистрации Возникает с момента гос. регистрации Возникает с момента гос. регистрации Гос. регистрация, если на срок больше 3 лет Право следования обладает обладает Прекращается с момента прекращения права у правообладателя земельного участка. • Основаниями прекращения сервитута являются: -истечение срока, на который был установлен сервитут; -соглашение сторон; -отказ обладателя сервитута от ограниченного пользования чужим участком; -основания, предусмотренные в договоре об установлении сервитута (например, в течение установленного срока не внесена плата за ограниченное пользование участком); -совпадение права собственности на земельные участки, в отношении которого и в интересах которого был установлен сервитут; -отпадение надобности, т. е. оснований, по которым был предоставлен сервитут (либо проявляются иные, помимо сервитута, возможности удовлетворять потребности, интересы обладателя сервитута либо интерес вообще отпал); -невозможность использования земельного участка по назначению в результате обременения сервитутом. Одно из оснований прекращения публичного сервитута предусмотрено в п. 2 ст. 48 ЗК РФ: он может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых был установлен путем принятия акта об отмене сервитута. Лекция 09.03.2021 Ст. 39.36 Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также объектов, виды которых устанавливаются Постановление Правительства РФ. Организационно-правовой механизм в сфере землепользования (управление земельными ресурсами). Управление в сфере использования и охраны земель представляет собой подзаконную исполнительно-распорядительную деятельность органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, направленную на обеспечение эффективного и рационального использования земель, повышение плодородия почв и их охрану. Основа Государство служит основным полномочным инструментом и орудием общества в обеспечении выполнения земельно-правовых требований и наведении земельного правопорядка. Российская Федерация и ее субъекты, как и муниципальные образования могут выступать в земельных отношениях в двух качествах: 1. Как регуляторы земельных отношений в части земель, находящихся под их юрисдикцией на их территории, - в этих случаях их акты имеют властный, то есть государственно правовой и административный характер. 2. Как собственники земель, находящихся в их владении, пользовании и распоряжении, на равных началах с иными участниками земельных отношений – юридическими лицами и гражданами. Как известно, состав земель в РФ по целевому назначению подразделяется на 7 категорий. Деление всех земель в пределах РФ на категории и зоны по их целевому назначению является исключительной прерогативой Российского государства, характерной чертой российского земельного права. Субъекты и муниципальные образования (компетенция). Субъекта: Резервирование, изъятие земель для нужд субъектов РФ, разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель и так далее. Муниципального образования: Резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений и так далее. Функции управления: 1. Ведение государственного кадастра недвижимости 2. Территориальное планирование использования и охраны земель 3. Предоставление и изъятие земель 4. Землеустройство 5. Мониторинг земель 6. Государственный надзор за использованием и охраной земель Виды управления: Общее управление использованием и охраной земель носит территориальный характер. Оно касается всех собственников, владельцев, пользователей и арендаторов в пределах территории всей страны, субъекта РФ или территории МСУ. Такое управление осуществляют соответственно Правительство, органы исполнительной власти субъекта РФ или местная администрация в пределах установленной для них компетенции. Специальное управление: 1. Минэкономразвития России (единая государственная политика в области земельных отношений, разграничение государственной собственности на землю и так далее) 2. Росреестр (является основным специальным органом земельного управления) 3. Минприроды (выработка государственной политики и нормативно-правому регулировании в сфере изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов) 4. Минсельхоз (осуществляет функции по выработки и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения) и по государственному мониторингу таких земель) 5. Росгидромет (мониторинг состояния окружающей среды) Конкретные функции Государственная регистрация недвижимости по новым правилам с 2017 года. 1. Появился новый реестр недвижимости (ЕГРН  ГКН, ЕГРП; Приоритет электронного носителя, за исключением реестровых дел) 2. Уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и, права на которые регистрируются (машино-места, ЕН Комплекс и предприятия как ИК) 3. Учитывает недвижимость и проводит государственную регистрацию прав на нее Ростреестр. 4. Кадастровый учет объектов и государственная регистрация прав проводится как одновременно, так и отдельно (создание, образование, прекращение объекта недвижимости – одновременно) 5. Изменились правила обращения с заявлениями о кадастровом учете недвижимости и государственной регистрации прав (не зависит от места нахождения объекта недвижимости) 6. Отменено требование об обязательном представлении учредительных документов юридического лица 7. Уточнены случаи, при которых документы возвращаются без рассмотрения 8. Сокращен общий срок кадастрового учетах и государственной регистрации прав (5, 10, 7 дней) 9. Уточнены основания приостановления кадастрового учета в государственной регистрации по решению государственного регистратора (55 оснований) 10. Увеличены сроки, на которые приостанавливается учет и государственная регистрация (3, 6 месяцев) 11. Кадастровый учет и государственная регистрация могут приводиться без участия правообладателя 12. Кто и за что несет ответственность при осуществлении кадастрового учета государственной регистрации 13. Уточнены условия выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение Мониторинг Государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдения за состоянием земель, его объектами являются все земли в РФ и кадастров природных ресурсов (основные положения закреплены в ст. 67) Информация о состоянии земельных ресурсов субъектов РФ оформляется в виде отчетов, научны прогнозов, докладов и публикуется в периодических изданиях. Землеустройство Землеустройство – мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства. Землеустройство как система мероприятий по рациональной организации территории имеет три взаимосвязанных аспекта: экономический, юридический и технический. Землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда. Государственный кадастровый учет Государственный кадастр – систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, их кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними других объектов недвижимого имущества. В кадастровый учет земельных участков включается информация о субъектах прав на земельные участки. Цели кадастра Государственный кадастр недвижимости ведется в целях: 1. Обеспечение признания государственном факта существования или прекращения существования объекта учета 2. Государственного учета, контроля за их использованием и охраной земель и других объектов недвижимости 3. Планирования и регулирования использования земель и неразрывно связанных с ними объектов недвижимости 4. Оценки недвижимого имущества и установление обоснованной платы за его использование 5. Обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 6. Защита прав граждан и юридических лиц на объекты недвижимости 7. Информационное обеспечение гражданского оборота Государственный земельный надзор - деятельность уполномоченных должностных лиц Ростреестра направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений субъектами требований законодательства, за нарушение которых в РФ предусмотрена административная и иная ответственность посредством организации и проведения проверок, принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и устранению последствий выявленных нарушений и деятельность по систематическому наблюдению за исполнением требований земельного законодательства. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд по новым правилам (с 1 апреля 2015 года институт изъятия земельных участков претерпел существенные изменения) 1. Инициаторами могут быть не только органы государственной власти и органы местного самоуправления, но и субъекты естественных монополий, недропользователи и иные организации – смещение интересов в сторону крупных компаний 2. Экономия бюджетных средств (расходы по кадастровым работам и выплата возмещения за изымаемую недвижимость за счет инициатора изъятия) 3. Выявление правообладателей: не определены последствия игнорирования органом этой обязанности. Владельцы смогут потребовать только компенсации, возможность возврата исключена 4. Решение об изъятии действует в течении 3-х лет и может быть обжаловано в суд 5. На материальное возмещение могут претендовать не только собственники, но и иные правообладатели 6. Соглашение об изъятии недвижимости. Владелец может представить альтернативные предложения (например, договор купли-продажи или независимую оценку) 7. Если проект соглашения об изъятии не подписывается правообладателем более 90 дней, то уполномоченный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии 8. С 1 апреля 2015 года срок изъятия сократился в 4 раза, ранее собственники уведомлялись не мене чем за год Экономический механизм в сфере землепользования (плата за землю, оценка земли) Лекция 16.03.2021 Экономический механизм. Платность землепользования и оценка земли. Принцип платности землепользования. 1. Арендная плата (ст. 1, 65 ЗК РФ) 2. Земельный налог (338 НК РФ) Плательщиками земельного налога являются обладатели права собственности, права постоянного бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения. Иные титулы земельный налог не уплачивают. Существовал Закон «О плате за землю» 1991 года. Сейчас он не действует. Земельный налог. Земельный налог устанавливается налоговым кодексом и нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с ними и обязателен к уплате на территории данных муниципальных образований. При установлении налога НПА представительных органов муниципальных образований могут также устанавливать налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление величины налогового вычета для отдельных категорий налогоплательщиков. Не признаются объектами налогообложения: 1. Земельные участки, изъятые из оборота 2. Земельные участки, ограниченные в обороте, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками. 3. Земельные участки из состава земель лесного фонда 4. Земельные участки, ограниченные в обороте, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда 5. Земельные участки, входящие в составе общего имущества многоквартирного дома. Элементы налогообложения Налоговая база – кадастровая стоимость земельных участков, информация о которой содержится в ЕГРН Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого налогоплательщика пропорционально его доле в общей долевой собственности. Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков равных долях. Налоговый период – календарный год Организации исчисляют налог самостоятельно, за физических лиц это осуществляют налоговые органы. Налоговая ставка 1. 0,3 % в отношении земельных участков: • Отнесенных к землям сельскохозяйственному назначению или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пункта и используемых для сельскохозяйственного производства • Занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры или приобретенных для жилищного строительства • Не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества • Земли, ограниченные в обороте, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. 2. 1,5 % в отношении прочих земельных участков Налоговые льготы Особенности налогообложения 1. Учреждения и органы уголовно-исполнительной системы – в отношении земельных участков, предоставляемых для непосредственного выполнения возложенных на эти учреждения и органы функции. 2. Организации – в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования. 3. Религиозные организации 4. Общероссийские общественные организации 5. Организации народных художественных промыслов 6. Физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Арендная плата Все доходы от арендной платы и платы за пользование муниципальными и неразграниченными землями поступают в бюджет муниципального образования (статья 62 Бюджетного кодекса РФ). Порядок расчета арендной платы Плата за публичные земли является регулируемой Неразграниченные земли – ПП СО от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» Муниципальные земли – Постановление Администрации города Екатеринбург от 22.12.2011 № 5501 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «город Екатеринбург»» Нормативное регулирование АП: Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/2009, А60-25597/2014 и иные. АП = (КС*СтАП*Ку*Кп)/100 АП – величина арендной платы в год по договору аренды КС – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (приказ МУГИСО от 15.01.2013 № 32) СтАП – ставка арендной платы (ПАГЕ № 5501, ПП СО № 1855-ПП) Кп – понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц Ку – коэффициент увеличения Ст. 39.33 ЗК РФ Использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в некоторых случаях. ПП СО от 10.06.2015 № 482-ПП «Об утверждении порядка и условий размещения объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ, на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предоставления земельных участков и установления сервитута» Оценка земли Законодательство РФ встречаются упоминания о трех видах оценки земельных участков: 1. Кадастровая 2. Рыночная 3. Выкупная Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном ФЗ «о государственной кадастровой оценке», в результате государственной кадастровой оценке, в соответствии с методическими рекомендациями о государственной кадастровой оценке. Оценку производит Росреестр. В соответствии с действующим законодательством при проведении оценке, в случае если это позволяет рынок недвижимости, осуществляется статистическое моделирование, строятся модели оценки для каждой статистической группы. Модель включает в себя ценообразующие факторы: месторасположение объекта недвижимости, материалы, наличие инфраструктуры и так далее. В каких случаях необходимо уменьшение кадастровой стоимости Собственнику земельного участка – чтобы уменьшить земельный налог. Для представительного органа местного самоуправления – для сокращения затрат, связанных с налогом на имущество. Арендатору земельного участка – для уменьшение арендной платы. Рыночная стоимость, в силу ст. 65 ЗК РФ, теперь приравнена к кадастровой стоимости. Обзор изменений в законодательстве по вопросам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с 1 января 2020 года. 1. Новеллой ФЗ стало введение института государственных кадастровых оценщиков, которые заменили собой институт независимых оценщиков 2. На уровне субъект РФ появился орган, занимающийся утверждением результатов определения кадастровой стоимости (МУГИСО – Министерство по управлению государственным имуществом СО) Вопросы оспаривания кадастровой стоимости на территории Свердловской области: Создаются комиссии по оспариванию кадастровой стоимости (ранее – при Росреестре, теперь – при МУГИСО). Обращение в комиссию не обязательно. Рассмотрение обращений об исправлении ошибок передается ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» В соответствии с изменениями НК РФ осуществляется перерасчет Изменение порядка определения выкупной стоимости земельных участков: Выкупная стоимость приравнивается к кадастровой стоимости Правовая охрана земель Правовая охрана земель – это система правовых, организационных, экономических, технологических и других мероприятий, направленных на охрану земли, как природного компонента, рациональное использование земли, предотвращение необоснованного изъятия наиболее ценных земель из сельскохозяйственного и лесохозяйственного оборота, восстановление и повышение плодородия почв. Содержание и виды правовой охраны земель. Требования (от загрязнения, захламления, истощения) Меры по их реализации (различные виды мелиорации, коренное улучшение состояния земельных участков, связанное с их восстановлением в качественном показателе и количественном показателе. Виды мелиорации – культуро-техническая мелиорация, гидромелиорация, агромелиорация) Надзор Меры ответственности При строительстве объекта недвижимости также осуществляются охранные мероприятия, применительно к земельным ресурсам при размещении, проектировании, вводе в эксплуатацию и эксплуатации. Юридическая ответственность за земельные правонарушения. Основание: Земельное правонарушение – виновное противоправное деяние, нарушающее правовые норма, обеспечивающие рациональное использование и охрану земель, причиняющие вред либо создающие угрозу причинения вреда земельному участку, природной среде и здоровью человека. Виды земельных правонарушений: Дисциплинарное – дисциплинарный проступок (ТК РФ) Административное – административный проступок (глава 7, 8 КоАП) Гражданское – деликт Уголовное – преступление (глава 26 УК РФ) *Земельно-правовая ответственность (точка зрения, которая существует в научной среде; некоторые нормы ответственности предусмотрены в самом Земельном кодексе) Лекция 23.03.2021 Понятие и структура земельного правонарушения. Структура: 1. Объект Земельный правопорядок – земельные правоотношения, урегулированные и охраняемые правом. Дополнительные объекты – имущество, жизнь и здоровье, интересы и так далее. 2. Объективная сторона Противоправное деяние (действие или бездействие), причиняющее либо создающее угрозу причинения вреда земле, как природному объекту, либо как имуществу (земельному участку). В земельных правонарушениях в рамках объективной стороны иногда следует выявлять ее дополнительные признаки (место совершения правонарушения, территория, время, способ, обстановка). 3. Субъект Лицо, совершившее правонарушения. Характеристика субъекта зависит от: - Вида ответственности, которую несет субъект - Правового положения субъекта в качестве субъекта ответственности Физические, юридические, должностные лица. 4. Субъективная сторона Субъективная сторона – психическое отношение лица, совершившего правонарушение к противоправному деянию, вредным последствиям, а также желание/нежелание их наступления. Уголовная ответственность (ст. 170, 170.2, 254 УК РФ) В рамках 254 УК ответственность наступает за отравление, загрязнение, иную порчу земли вредными продуктами хозяйственной и иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста, ядохимикатами и иными химическими, биологическими веществами при их хранении, использовании, транспортировки, если это повлекло причинение вреда здоровью людей и окружающей среде. Меры ответственности: 1. Штраф 2. Лишение права занимать определенную должность, либо заниматься определенной деятельностью 3. Исправительные работы до 2-ух лет Данная статья содержит квалифицирующие признаки: 1. Место совершения преступления – в зоне экологического бедствия, либо в зоне чрезвычайной экологической ситуации. 2. Устанавливает более тяжкие последствия в виде причинения смерти людей по неосторождности. 255 УК РФ – нарушение правил охраны и использования недр. Квалифицируем действия, связанные с самовольной застройкой мест залегания полезных ископаемых. 270 УК РФ – регистрация незаконных сделок с землей либо искажение данных Росреестра, или умышленное занижение кадастровой стоимости земельных участков. Субъект данного преступления – должностное лицо, в круг обязанностей которого входит регистрация сделок с земельными участками с использованием служебного положения. Субъективная сторона должна выполняться в форме прямого умысла с мотивом совершения – корыстная или иная личная заинтересованность. Административная ответственность Главы 7 и 8 КоАП РФ Ст. 7.1 КоАП РФ – самовольное занятие земельного участка Ст. 7.2 КоАП РФ – уничтожение и повреждение специальных знаков Ст. 8.6 КоАП РФ – порча земель И иные Имущественная ответственность Ст. 76 ЗК РФ. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями. Закреплен принцип полного возмещения причиненного вреда. Вред должен быть возмещен либо в натуре, либо в виде компенсации убытков в рамках реального ущерба, который представляет собой расход, который лицо должно будет понести для восстановления своего нарушенного права и упущенную выгоду (доход, который лицо не получит вследствие того, что его право нарушено). Гражданско-правовая ответственность Особенностью гражданско-правовой ответственности является то, что она может наступать без вины, исходить от источника повышенной опасности. Владелец источника повышенной опасности не отвечает за вред, причиненный этим источником, если докажет, что источник выбыл из его обладания в результате противоправных действий других лиц. Вследствие того, что земля является природным объектом и одним из элементов окружающей среды, то здесь применяется правило, что иски о компенсации вреда окружающей среде, причиненного нарушением законодательства в области охраны окружающей среды могут быть предъявлены в течении 20-ти лет. Вред, причиненный земельным участкам, почвам, рассчитывается по специальным методикам. Эта методика устанавливает правила исчисления размера ущерба, причиненного в результате загрязнения земель, почв химическими веществами, включая организацию несанкционированных свалок, промышленных или бытовых отходов. Гражданско-правовая ответственность может применяться наряду с остальными видами ответственности. Дисциплинарная ответственность Ст. 192 ТК РФ – в рамках видов санкции предполагаются замечание, выговор и увольнение. Реформа земельного и гражданского законодательства. Земельный участок и объект недвижимости – единый объект 1. Принцип 5 ст. 1 ЗК РФ 2. Ст. 130 ГК РФ 3. Росреестр 4. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 5. Налог на недвижимость Подходы к пониманию термина «Здание» 1. Сложенные вместе строительные материалы (движимая вещь) 2. Самостоятельная недвижимая вещь 3. Является частью земельного участка Виды ограниченных вещных прав 1. Право постоянного землевладения 2. Право застройки 3. Сервитут 4. Право личного пользования 5. Ипотека 6. Право приобретения чужой недвижимой вещи 7. Право вещной выдачи 8. Право оперативного управления 9. Право ограниченного владения земельным участком