Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Федеральная служба исполнения наказаний Федеральное КАЗЕННОЕ образовательное учреждение высшего образования «Владимирский юридический институт Федеральной службы исполнения наказаний» Кафедра частноправовых дисциплин Дисциплина Жилищное право ЗАДАНИЯ ДЛЯ ЛЕКЦИОННОГОЗАНЯТИЯ ПО ТЕМЕ 3. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме Направление подготовки: 40.03.01 Юриспруденция Квалификация выпускника: бакалавр Направленность (профиль): гражданско-правовая Составлены доцентом кафедры ЧПД ФПиУ Мищенко В.И. vyacheslav-mischenko@mail.ru Владимир 2020 Тема 3. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Задания: 1. Внимательно изучите материалы лекции, в которой раскрыты учебные вопросы данной темы (приложение 1). 2. Изучите главу 5 «Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан» (ст. 30-35) и главу 6 «Общее имущество собственников в многоквартирном доме» (ст. 36-43) Жилищного Кодекса РФ, рекомендуемую литературу, проверьте степень усвоения знаний, УСТНО ответив на контрольные вопросы и задания. 3. Письменно выполните следующие задания: 1. Со ссылкой на нормы права ЖК РФ и ГК РФ охарактеризуйте права и обязанности собственника жилого помещения. 2. Охарактеризуйте права и обязанности бывшего члена семьи собственника. Учебные вопросы для подготовки к занятию 1. Права и обязанности собственника жилого помещения. 2. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. 3. Права и обязанности бывшего члена семьи собственника. 4. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 5.Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу  6.Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением 7. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 8. Содержание общего имущества многоквартирного дома. Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете. 9. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и в коммунальной квартире. 10. Изменение границ помещений в многоквартирном доме. Контрольные вопросы и задания 1.Проанализируйте порядок организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Проанализируйте порядок проведения собрания общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования. 3.Проанализируйте порядок принятия решений и порядок голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. 4.Охарактеризуйте роль регионального оператора капитального ремонта в обеспечении своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации. 5. Проанализируйте особенности уплаты взносов на проведение капитального ремонта. 6. Каким образом можно изменить способ формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов? Перечень основной и дополнительной учебной литературы, необходимой для освоения дисциплины Нормативные правовые акты 1. Всеобщая декларация прав человека: [принята 10 дек. 1948 г. Генер. Ассамблеей ООН] // Рос. газ. – 1998. – 10 дек. 2. Европейская социальная хартия (ETS № 35): [принята в г. Турине 18 окт. 1961 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2000. – № 16, ст. 1732. 3. Конвенция о защите прав человека и основных свобод: [заключ. в Риме 4 нояб. 1950 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2001. – № 2, ст. 163. 4. Конституция Российской Федерации: [принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г.: с учетом поправок, внес. законами Рос. Федерации о поправках к Конституции Рос. Федерации от 30 дек. 2008 г. № 6-ФКЗ, 30 дек. 2008 г. № 7-ФКЗ, от 5 февр. 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ] // Рос. газ. – 2009. – 21 янв. 5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: [федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ: принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1994. – № 32, ст. 3301. 6. Семейный кодекс Российской Федерации: [федер. закон от 29 дек. 1995 г. № 223-ФЗ: принят Гос. Думой 8 дек. 1995 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1996. – № 1, ст. 16. 7. Жилищный кодекс Российской Федерации: [федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ: принят Гос. Думой 22 дек. 2004 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2005. – № 1, ч. 1, ст. 14. 8. Земельный кодекс Российской Федерации: [федер. закон от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ: принят Гос. Думой 28 сент. 2001 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2001. – № 44, ст. 4147. 9. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: [федер. закон от 30 дек. 2001 г. № 195-ФЗ: принят Гос. Думой 20 дек. 2001 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2002. – № 1, ч. 1, ст. 1. 10. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: [федер. закон от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ: принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1996. – № 5, ст. 410. 11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья: [федер. закон от 26 нояб. 2001 г. № 146-ФЗ: принят Гос. Думой 1 нояб. 2001 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2001. – № 49, ст. 4552. 12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть четвертая: [федер. закон от 18 дек. 2006 г. № 230-ФЗ: принят Гос. Думой 24 нояб. 2006 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2006. – № 52, ч. 1, ст. 5496. 13. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1997. – № 11, ст. 11. 14. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (вступил в силу 1 января 2017) СПС Консультант плюс. Основная литература 15. Жилищное право Российской Федерации [Текст]: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / И. Л. Корнеева. - 2-е изд., испр. и доп. – М.: Юрайт, 2016. - 341 с. 16. Жилищное право [Текст]: учебное пособие. - Владимир: ВЮИ ФСИН России, 2016. - 136 с. 17. Жилищное право Российской Федерации: учеб. пособие / С.И. Куцина. — 3-е изд. — М.: РИОР: ИНФРА-М, 2017. — 146 с. — Режим доступа: http://http://znanium.com/bookread2.php?book=795745 18. Современные методы управления жилищным строительством: Учебное пособие / Бузырев В.В., Селютина Л.Г., Мартынов В.Ф. - М.: Вузовский учебник, НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 240 с. — Режим доступа: http://znanium.com/bookread2.php?book=503149 19. Титов, А. А. Жилищное право Российской Федерации [Текст]: учебник для академического бакалавриата / А. А. Титов. - 5-е изд., испр. и доп. - М.: Юрайт, 2015. - 475 с. Дополнительная литература 20. Жилищное право: Учебное пособие / А.В. Кудашкин. - М.: ИЦ РИОР: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 168 с. 21. Ипотечное кредитование жилищного стр-ва: Учеб. пос./С.А. Баронин, В.В. Бочкарев и др.; Под общ. ред. С.А. Баронина и др. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014 - 189с. 22. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) [Текст]: научное издание / ред. О. А. Городов. - 4-е изд., испр. и доп. - М.: Проспект, 2014. - 640 с. 23. Куцина С. И. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие / С.И. Куцина. - 2-e изд. - М.: ИЦ РИОР: НИЦ ИНФРА-М, 2014. - 140 с. 24. Энергосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве: Учебное пособие / В.А. Комков, Н.С. Тимахова. - 2-e изд. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 204 с. Периодические издания 25. Журнал Государство и право; 26. Журнал Российского права; 27. Журнал Закон; 28. Журнал Закон и право; 29. Журнал Российский юридический журнал; 30. Журнал Российское правосудие; 31. Журнал Гражданское право; 32. Журнал История государства и права; 33. Журнал Юрист. Перечень ресурсов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», необходимых для освоения дисциплины 1. Официальный сайт Президента Российской Федерации – www.kremlin.ru 2. Официальный сайт Правительства Российской Федерации – www.government.ru 3. Официальный сайт Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации – http://www.minstroyrf.ru 4. Сервер органов государственной власти Российской Федерации – www.gov.ru 5. Поисковая система нормативных правовых актов Гарант – www.garant.ru 6. Поисковая система нормативных правовых актов Консультант Плюс – www.consultant.ru 7. Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gof.ru 8. Федеральный портал «Российское образование» http://www.edu.ru/ 9. лектронно-библиотечная система http://www.znanium.com/ Приложение 1 Конспект лекции Права и обязанности собственника жилого помещения В соответствии Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» доказательством права собственности на жилое помещение является государственная регистрация. В качестве собственников жилых помещений могут выступать как физические, так и юридические лица, а также публичные образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования). В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Право собственности охраняется законом. Переход права собственности может быть в следующих формах: купля-продажа, дарение, мена, рента, наследство. Подтверждается право собственности правоустанавливающими документами. В соответствии с Конституцией РФ признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Собственник может совершать любые сделки с принадлежащей ему собственностью. Часть 2 статьи 30 ЖК РФ предусматривает совершение таких сделок: «Наем жилого помещения» гл. 35 ГК РФ; «Безвозмездное пользование» гл. 36 ГК РФ; «Аренда» гл. 34 ГК РФ. В соответствии с ч. 3 статьи 30 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Бремя содержания собственности в жилом помещении включает в себя содержание общего имущества в многоквартирном доме, уплата налогов, уплата взносов на проведение капитального ремонта общего имущества и т. д. За нарушение правил пользования жилыми помещениями ст. 7.21 КоАП предусмотрена административная ответственность. Статья 7.22 КоАП предусматривает ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, а также предусмотрена гражданско-правовая ответственность. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилых помещений Право собственности на жилое помещение может принадлежат как одному члену семьи, так и нескольким. В случае, если жилье приобретается в период брака, то оно является общей совместной собственностью супругов. В данном случае не имеет значения, на кого из супругов зарегистрировано жилье (ст. 34 Семейного кодекса). Статья 31 ЖК РФ корреспондирует со ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Однако ГК РФ не говорит о том, что условия пользования жилыми помещениями членами семьи могут отличаться от условий пользования собственником, что определяется в соглашении. В качестве такого соглашения может выступать брачный договор (ст. 40, 44 Семейного кодекса РФ). В статье 31 ЖК РФ определен перечень лиц, которые относятся к членам семьи: дети, родители, супруг. Кроме того, к членам семьи относятся усыновители и усыновленные. К другим родственникам относятся братья, сестры, дедушки, бабушки, а также другие лица. К нетрудоспособным иждивенцам относятся лица, имеющие инвалидность, лица, достигшие пенсионного возраста, для которых материальная помощь собственника жилого помещения является основным или единственным источником средств к существованию. Статья 31 ЖК РФ содержит новое положение, ранее не предусмотренное гражданским и жилищным правом. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. Права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Государство аккумулировало опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке Новой Москвы, организации Олимпиады в Сочи и подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке. Для реализации этих проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель. Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у него не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.  По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу Под завещательным отказом понимается возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании (п. 1 ст. 1137 ГК РФ). Права отказополучателя представляют собой обременение имущества. Такое право может быть зарегистрировано по желанию отказополучателя в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости». В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если: - назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем; - либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа; - либо лишится права на получение завещательного отказа как недостойный наследник в соответствии со ст. 1117 ГК РФ. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты. Его особенности регулируются гл. 33 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в соответствии Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При несоблюдении этих условий сделка считается ничтожной в соответствии со ст. 165, 166 ГК РФ. Договор пожизненного содержания с иждивением заключается на срок жизни рентополучателя. Обязательство пожизненного содержания с иждивением, а, следовательно, и право проживания в жилом помещении, переданном в обеспечение пожизненного содержания, прекращается со смертью получателя ренты, а также при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств с возвратом жилого помещения рентополучателю. У получателя ренты есть выбор: он вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. Выселение гражданина, право собственности которого на жилое помещение прекращено Как правило, основанием прекращения права пользования жилым помещением является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. При этом если гражданин, у которого права пользования жилым помещением прекратилось, добровольно не освобождает жилое помещение, то его принудительное выселение осуществляется в судебном порядке. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрении дела, однако неявка прокурора не является препятствием к разбирательству дела. (ч. 3.ст. 45 ГПК РФ). В соответствии с ФЗ № 229 от 2 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве», в случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении гражданина выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Он извещает гражданина о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие гражданина, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа. Выселение состоит в освобождении в присутствии понятых помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Также по решению суда может быть выселен гражданин, срок проживания которого не истек, но своими действиями нарушающего права и законные интересы соседей или использующий жилое помещение не по назначению и т. п. С иском в суд обращается собственник или иной субъект, если собственник по каким-либо причинам не в состоянии этого сделать. Право собственности на общее имущество собственников Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. К общему имуществу относятся также денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации. Перечень объектов, предусмотренных ч. 1 статьи 36 ЖК РФ, не является исчерпывающим. Он может быть установлен и иными актами, в частности актами субъектов Российской Федерации. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты и другие объекты не являются самостоятельными объектами права собственности. На это имущество не может быть установлен режим индивидуальной собственности. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - это право всех собственников помещений сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое. При этом следует подчеркнуть, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст. 36). Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, устанавливается ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. Образование указанного земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в Жилищном кодексе РФ, определяется пропорционально размеру общей площади жилого или нежилого помещения, принадлежащего собственнику. В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме. Положения статьи 37 ЖК РФ соответствуют п. 2 ст. 290 ГК РФ, в соответствии с которым собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Доля в общем имуществе в многоквартирном доме может рассматриваться как принадлежность главной вещи - жилого помещения в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи. И в соответствии с Жилищным кодексом РФ не может быть отчуждена отдельно от жилого помещения даже в случаях, предусмотренных в договоре. В противном случае такие условия договора являются ничтожными. В ЖК РФ содержится целый ряд исключений из общих правил ГК РФ об общей долевой собственности, в частности, из ст. 246 ГК РФ о праве сособственника по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей в общем имуществе, ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки доли другими сособственниками, ст. 252 ГК РФ о выделе своей доли из общего имущества, о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, и выделе доли из общей долевой собственности. Собственникам помещений в многоквартирном доме также принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее - специальный счет), и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения. Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. Содержание общего имущества в многоквартирном доме В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 37, 38) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Условие о переходе доли в праве общей собственности на общее имущество не является существенным и может быть включено в договор по желанию сторон. Условия договора, противоречащие ч. 1 статьи 38 ЖК РФ, являются ничтожными. В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом. Согласно ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Статья 39 ЖК РФ корреспондирует со ст. 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Размер участия собственника помещения в многоквартирном доме в обязательных расходах по содержанию общего имущества определяется размером его доли в праве общей собственности на указанное имущество. Часть 2 ст. 39 Жилищного Кодекса РФ сформулирована в императивной норме, поэтому собственники помещений не могут установить иные правила в договоре или решении общего собрания. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ. Изменение границ помещений в многоквартирном доме Правила изменения границ помещений в многоквартирном доме, предусмотренные в ст. 40 ЖК РФ, являются новеллой Кодекса. Собственник помещения в многоквартирном доме, который приобрел помещение, смежное с принадлежащим ему помещением, вправе объединить эти помещения в одно. Такой собственник имеет право изменить границы между смежными помещениями или разделить эти помещения на два или более помещений без согласия собственников других помещений (это возможно, когда подобные изменения или раздел не влекут изменение границ других помещений, границ общего имущества многоквартирного дома, его размера или изменение их долей в праве общей собственности на общее имущество в доме). Смежные помещения — это помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями. Изменение границ помещений связано с осуществлением реконструкции, переустройства или перепланировки. Поэтому в таких случаях необходимо согласовать предполагаемые действия с уполномоченным органом по правилам гл. 4 Жилищного Кодекса. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Общее имущество в коммунальной квартире: право собственности, доли. Коммунальная квартира — это квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащая двум и более пользователям и /или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения - комнаты. К общему имуществу в коммунальных квартирах относятся: кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения и другие места общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Расходы на содержание общего имущества определяются долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника. Собственник жилого помещения в коммунальной квартире при приобретении в собственность смежного с ним жилого помещения вправе объединить эти помещения в одно в порядке, установленном главой 4 Жилищного Кодекса. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения комнаты в коммунальной квартире и не требует самостоятельной регистрации. Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты (комнат) и не может быть выделена, отчуждена отдельно от жилого помещения, как и общее имущество в многоквартирном доме. Сособственник общего имущества в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут эту долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любо лицу. Для регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган должны быть документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.