Определение затрат на проектирование

Тема 13. Определение затрат на проектирование 13.1. Определение стоимости проектных работ по объектам жилищно-гражданского назначения. 13.2. Определение стоимости проектных работ по объектам промышленного строительства. 13.3. Порядок определения базовых цен на выполнение отдельных видов предпроектных работ. Цены на проектные работы определяются по Справочникам базовых цен на проектные работы для строительства (для объектов жилищно-гражданского строительства - Постановление Госстроя РФ № 60 от 10.06.03). Справочники предназначены для формирования договорной цены на разработку проектной документации. Цены в справочниках в соответствии с составом (порядком разработки согласования и утверждения строительной документации), предусмотренной СНиП 11-01-95. В справочниках цены на индивидуальное проектирование, а так же с использованием типовых повторно применяемых проектов, конструкций и узлов. Цены разработаны на 01.01.00, учтены все работы на разработку проектной документации и прибыль без НДС. Учитывается стоимость проектирования зданий и сооружений, внутриплощадочных инженерных сетей, благоустройства и разработка плана строительной площадки. Ценами учтена стоимость 4-х экземпляров проектной документации. Не учтены и оплачиваются отдельно: 1 – изготовление демонстрационных материалов (кроме макетов) 2- участие проектной организации совместно с заказчиком в согласовании в органах государственной власти и местного самоуправления; 3- защита проекта в органах экспертизы и утверждение в инстанциях; 4- затраты на проектирование в нескольких вариантах (за исключением вариантных проработок для выбора оптимального); 5 – разработку рабочих чертежей на специальные вспомогательные сооружения при проектировании особо сложных конструкций; 6 – решения по монументально-декоративному оформлению (выполняются художественными организациями по специальным договорам) 7 – внесение изменений в проектную документацию (за исключением исправлений ошибок); 8 – обследования и обмеры на объектах, подлежащих реконструкции, расширению, техническому перевооружению; 9 - разработка деталировочных чертежей металлоконструкций и технологических трубопроводов заводского изготовления; разработку конструкторской документации на оборудование индивидуального изготовления (кроме составления исходных данных на проектирование), конструкторскую документацию делает завод-изготовитель; 10 – затраты на служебные командировки, авторский надзор, НИР и опытно-экспериментальные работы; разработка ППР; 11 – разработка проектов на строительство временных зданий для строительства; 12 – разработка АСУП и АСУТП. 13.1. Определение стоимости проектных работ по объектам жилищно-гражданского назначения Базовые цены в Справочнике для объектов жилищно-гражданского назначения установлены в зависимости от натуральных показателей проектируемых объектов: площади, объема и др. Базовая цена на проектные работы по жилым зданиям определяется по таблице 21 в зависимости от строительного объема здания по формуле 59. С =(a+bx)кинфл (59) а – постоянная часть стоимости b – затраты на единицу натурального показателя проектируемого объекта Распределение базовой цены проектной и рабочей документации предусматривается в следующих долях: проектная документация – 30%, рабочая документация – 70%, а при одностадийном проектировании базовая цена рабочего проекта составляет 85% от общей цены. В случае необходимости разработки эскизного проекта его базовая цена принимается дополнительно в размере не более 15% от общей цены. Таблица 21. Жилые дома #G0N п/п Наименование объекта проектирования Единица измерения основного показателя объекта Постоянные величины базовой цены разработки проектной документации тыс. руб. 1 2 3 4 5 1. 1-этажный жилой дом с надворными постройками м 275,558 0,017 2. 2-этажный жилой дом с надворными постройками " 320,717 0,017 3. 3-этажный жилой дом с надворными постройками " 347,290 0,011 4. 4-этажный жилой дом с надворными постройками " 368,947 0,011 5. 5-этажные жилые дома " 502,848 0,011 6. 6-10-этажные жилые дома " 820,224 0,011 7. 11-13-этажные жилые дома " 916,896 0,014 8. 14-16-этажные жилые дома " 1162,264 0,041 9. 17-20-этажные жилые дома " 1510,944 0,107 10. Жилые дома свыше 20 этажей " 1859,616 0,132 Базовая цена на проектные работы с использованием проектной документации повторного или массового применения ("привязка") определяется с применением следующих коэффициентов: - без внесения изменений в надземную часть зданий - до 0,25; - с внесением изменений в надземную часть зданий, изменением фасадов и планировки, включая изменение этажности, конструкции крыши: - по полносборным зданиям - до 0,5; - по другим типам зданий - до 0,7. В случае выполнения работ по объектам повторного или массового применения на основе блок-секционного метода базовая цена проектных работ по разработке базовой блок-секции определяется с коэффициентом 0,8. При этом базовая цена работ по компоновке дома и "привязке" определяется с применением коэффициента 0,2. Стоимость блок-секций, разрабатываемых на основе базовой секции в составе единой серии, следует принимать с коэффициентом до 0,7 от стоимости базовой блок-секции в зависимости от их трудоемкости проектирования. При проектировании объекта, состоящего из многократно (более 3 раз) повторяющихся секций или корпусов, базовая цена устанавливается с применением поправочных коэффициентов к стоимости работ по повторяющимся секциям (корпусам). При этом стоимость разработки базовой секции (корпуса) определяется аналогично расчету стоимости для отдельного здания. Базовая цена проектирования зданий с ограждающими и несущими конструкциями из монолитного бетона или объемных блоков определяется с применением коэффициента 1,4 к тем разделам, разработка которых усложняется. Базовая цена проектно-сметной документации на расширение, реконструкцию и техническое перевооружение определяется с применением коэффициента до 1,5, устанавливаемого проектной организацией. 13.2. Определение стоимости проектных работ по объектам промышленного строительства Стоимость проектных работ по объектам промышленного строительства определяется в зависимости от натуральных показателей (мощности, площади, емкости, протяженности) проектируемого объекта по формуле 56: С =(a+bx)кинфл (60) где а – постоянная часть стоимости b – затраты на единицу мощности проектируемого объекта. При мощности проектируемого объекта больше максимального или меньше минимального значений, для которых стоимость указана в Сборниках С= a+b(0,4Xmin (max)+0,6Xзадан) (61) Примеры определения базовой цены проектирования объектов показатели которых выше, ниже или находятся между показателями, приведенными в таблицах Справочника В Справочнике базовых цен на проектные работы дана таблица: № п/п Наименование объекта проектирования Основной показатель объекта Постоянные величины базовой цены разработки проектной документации, тыс. руб. а в 1 2 3 4 5 19 Сооружения сжигания осадков сточных вод производительностью, тыс.м3/год: от 25 до 60 1 тыс.м3/год 66457,3 1212,2 В случае, когда в таблице приведены значения "а" и "в". Требуется определить базовую цену проектирования сооружений сжигания осадков сточных вод производительностью 15 тыс.м3/год. Базовая цена составит 66457,3 + 1212,2 х(0,4 х25 +0,6 х15) = 89489,1 тыс. руб. Требуется определить базовую цену проектирования сооружений сжигания осадков сточных вод производительностью 80 тыс.м3/год. 66457,3 + 1212,2 х (0,4 х 60 + 0,6 х 80) = 153735,7 тыс. руб. В случае, когда в таблице приведено только значение "а". В Справочнике базовых цен на проектные работы дана таблица: Наименование объекта проектирования Основной показатель объекта Постоянные величины базовой цены разработки проектной документации, тыс. руб. а в 2 3 4 5 Сооружения очистки промывной воды производительностью, м3/сут. 160 1 м3/сут. 4383 - 500 -"- 5478 - .......... ..... ........ ... .......... ..... ........ ... 40000 -"- 219358 - 80000 -"- 369118 - 1) Требуется определить базовую цену проектирования сооружения очистки промывной воды производительностью 100 м3/сут. 2) Требуется определить базовую цену проектирования сооружения очистки промывной воды производительностью 300 м3/сут. 3) Требуется определить базовую цену проектирования сооружения очистки промывной воды производительностью 90000 м3/сут. 13.3. Порядок определения базовых цен на выполнение отдельных видов предпроектных работ Факторами, усложняющими проектирование, являются: - наличие вечномерзлых, просадочных грунтов, оползней, болотистых и подтопляемых местностей (применяется повышающий коэффициент к стоимости проектирования -1,15) - сейсмичность 8 и 9 баллов (повышающие коэффициенты – 1,2 и 1,3, соответственно). При сокращении сроков проектирования применяются повышающие коэффициенты к стоимости проектирования 1,2 при сокращении сроков в 1,5 раза и 1,4 – в 2 раза. Определение (распределение) стоимости разработки отдельных разделов проектно сметной документации и частей проектных работ в процентах от общей стоимости проектирования приводится в Пособии по определению относительной стоимости разработки проектно-сметной документации по видам проектируемых зданий. Стоимость разработки «Обоснования инвестиций…» (в соответствии с требованиями СП 11-101-95), не регламентирована. Она может быть определена по Справочнику базовых цен с понижающим коэффициентом к ценам Справочника на весь комплекс проектных работ (проект + рабочая документация) до 0,2, или до 0,7 от цены проекта. В случаях, когда при разработке Обоснований инвестиций в строительство объекта выбор земельного участка не выполнялся и не включался в стоимость этих работ, размер затрат по выбору земельного участка может составлять около 5% от цены разработки проекта. Стоимость составления (ходатайства) декларации о намерениях, а так же бизнес-плана определяется в зависимости от реальной трудоемкости составления и Справочниками не регламентируется. Разработка "Эскизного проекта" как этапа предпроектной документации положениями СНиП 11-01-95 и СП 11-101-95 не предусмотрена. Но в случае необходимости разработки его базовая цена может составлять до 50% от цены разработки проекта. В соответствии с СП 11-101-95 раздел «Оценка воздействия на окружающую среду» (ОВОС) входит в состав предпроектных работ - Обоснований инвестиций в строительство, разработка которых составляет не более 20% от общей стоимости проектирования (проект + рабочая документация). Стоимость разработки ОВОС может составлять не более 20% от цены Обоснований инвестиций. Так же организации-разработчики проектной документации могут выполняться следующие виды работ: - составление технической документации на капитальный ремонт зданий и сооружений – с понижающим коэффициентом не более 0,5 к цене проектирования для условий нового строительства; - осуществление авторского надзора проектных организаций за строительством в размерах затрат, включенных в Сводный сметный расчет стоимости строительства; -сбор исходных данных для проектирования; -экспертиза предпроектной и проектной документации; - работы, связанные с комплектованием строек оборудованием (составление заказных спецификаций и др.), цена определяется в размере до 10% от общей стоимости проектирования. Проектно-сметная документация на строительство независимо от источников финансирования и принадлежности возводимых объектов подлежит государственной экспертизе. Не подлежат государственной экспертизе отдельно стоящие здания этажностью до трех этажей, имеющие не более 4-х блок-секций, нежилые здания не выше двух этажей и площадью не более 1500 кв.м., а также объекты, для которых не требуется получение разрешения на строительство: дачные домики, некапитальные объекты, гаражи и.т.п. В Санкт-Петербурге экспертизу осуществляет Служба государственного строительного надзора и экспертизы. Плата за экспертизу проектно-сметной документации строительства и капитального ремонта определяется по формуле С э.п.д.=100000 +35*Sз.у.+ 3,5*Sо.зд.)*Кн*Кс *Кинфл. где Сэ.п.д - стоимость экспертизы проектной документации, руб. Sз.у - площадь земельного участка под застройку, кв.м. Sо.зд - общая площадь здания, кв.м. Кн -коэффициент назначения экспертизы (для проектов строительства равен 1, для проектов капитального ремонта 0,5); Кс - коэффициент сложности проектирования; Кинфл - коэффициент инфляции. Плата за повторную экспертизу составляет 30% от стоимости первичной. Контрольные вопросы 1. Какие виды проектных работ не учитываются расценками на проектирование? 2. Расскажите об особых условиях, удешевляющих либо удорожающих проектирование. 3. Расскажите об определении цены на проектирование промышленных объектов? 4. Приведите примеры определения стоимости проектирования методом интерполяции. Тема 15. Бизнес-план и обоснование инвестиций в строительство Бизнес-план – это документ, в котором представлена программа предпринимательской деятельности, обоснование необходимости и выгодности этой деятельности. Процесс реализации предпринимательской идеи состоит из нескольких стадий: • поиск новой идеи, ее оценка; • составление бизнес-плана; • управление созданным объектом предпринимательской деятельности. Основные разделы бизнес-плана 1. Титульный лист. 2. Резюме. 3. Анализ ситуации на рынке предполагаемой услуги. 4. Описание услуги. 5. План маркетинга (потребители, конкуренты, объем продаж, цена). 6. Производственный план. 7. Организационный план. 8. Финансовый план и показатели эффективности проекта. 9. Анализ рисков. 10. Выводы. 11. Приложения. В строительстве бизнес плану обязательно предшествует разработка такого документа как «Обоснование инвестиций» в соответствие с требованиями СП 11-101-95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений». На первом этапе заказчик (девелопер – менеджер проекта) определяет цели инвестирования, назначение и мощность объекта строительства, номенклатуру продукции, место размещения объекта, принципиально определяется с источниками инвестирования и оценивает возможности инвестирования и достижения намечаемых результатов от создания объекта. Итогом этого этапа прединвестиционных исследований является составление ходатайства (декларации) о намерениях, которая представляется на рассмотрение органом исполнительной власти. После получения положительного решения местного органа исполнительной власти заказчик приступает к разработке обоснования инвестиций. Обоснование инвестиций разрабатывается по договору проектной организацией на основе задания на разработку обоснования инвестиций, выданного заказчиком, в котором приводятся исходные данные, основные технико-экономические показатели и требования заказчика. Обоснования подлежат государственной экспертизе. Затем разработчиком Обоснований проводится предварительное согласование места размещения объекта строительства с органом местного самоуправления (администрацией) в соответствии с утвержденной градостроительной документацией (генеральными планами городов и других поселений, схемами и проектами планировки и застройки). Результаты предварительного согласования оформляются Актом выбора земельного участка. По несложным объектам, Акт выбора земельного участка и необходимые согласования могут быть оформлены на основании Ходатайства. Материалы Обоснований могут использоваться заказчиком для: - проведения социологических исследований, опросов общественного мнения и референдумов о возможности сооружения объекта; - разработки бизнес-плана, обеспечивающего подтверждение кредитору или организации гарантии по кредитам, платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия или иного объекта инвестирования в части возможности инвестора выполнения обязательств по долгам; - переговоров с государственными и местными органами исполнительной власти о предоставлении ему субсидий, налоговых и иных льгот. В Обоснованиях должны выполняться альтернативные проработки, расчеты для всех предложенных земельных участков, в том числе принципиальные объемно-планировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других последствий осуществления строительства, в том числе по определению убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка. Обоснования инвестиций состоят из следующих разделов: 1. Исходные данные. В исходных данных аналогично резюме бизнес плана указываются - цели инвестирования, экономической, социальный, коммерческий эффект, ожидаемый от функционирования объекта. -основания и условия разработки Обоснований. -результаты технико-экономических оценок на основе имеющихся материалов и исследований, градостроительной документации, а также требований и условий, изложенных в задании на разработку Обоснований и при рассмотрении Ходатайства о намерениях. -общая характеристика объекта инвестирования, потребность в намечаемой к выпуску продукции (услуг): - данные о необходимых ресурсах, вовлекаемых в хозяйственную деятельность предприятия, окружающей среде; - сведения о рынке строительных услуг, предприятиях-поставщиках оборудования и материалов и пр. Цель проекта Строительство n-этажного жилого дома на квартир по адресу: Инициатор проекта Правовой статус земельного участка Текущее состояние проекта Готова проектно-сметная документация. Получено разрешение на строительство. Закончены работы нулевого цикла Общая площадь строительства Жилая площадь к реализации Срок строительства Ввод в эксплуатацию Запрашиваемый кредит Срок кредита Собственные средства Выручка от продаж Чистая прибыль 2. Мощность предприятия, номенклатура продукции: -оценка современного состояния производства и потребления намечаемой к выпуску продукции (услуг): -обоснование и выбор политики в области сбыта продукции на основе прогноза конъюнктуры рынка, исследования спроса с учетом уровня цен, инфляции, состояния деловой активности; - разработка (при необходимости) мероприятий по стимулированию сбыта продукции, в том числе на внешнем рынке; - объемы годовых поставок основной и попутной (при наличии) продукции проектируемого предприятия (табл. 22). Таблица 22.- Расчет выручки от реализации продукции Наименование продукции Единица измерения Цена ед. 1-й год 2-й год Объем Выручка Объем Выручка 1. 2. 3. Всего - номенклатура и объемы производства основной и попутной продукции, установленные исходя из прогнозируемой потребности, оптимального использования сырья, полуфабрикатов и переработки производственных отходов, ее основные технические, экономические и качественные показатели; 3. В разделе «Основные технологические решения» приводится: -обоснование выбранной технологии основного и вспомогательных производств на основе сравнения возможных вариантов технологических процессов (схем) по их экономической эффективности, технической безопасности, потреблению ресурсов на единицу продукции, а также степени риска и вероятности возникновения аварийных ситуаций; -источники и порядок приобретения технологии, ее краткая характеристика, требования к основному технологическому оборудованию, выполнение которых обеспечивает технологическую и экологическую безопасность предприятия, обоснование выбора основного оборудования и источники его приобретения; -решения по производству (выделению) побочной и попутной продукции, утилизации и безопасному уничтожению и хранению отходов; - производственно-технологическая структура и состав предприятия. 4. В разделе «Обеспечение предприятия ресурсами»: - годовая потребность предприятия в необходимых ресурсах: сырье, материалах, воде, топливе, энергии, полуфабрикатах, комплектующих и др., исходя из установленной производственной программы, принятых технологий и оборудования; - анализ и обоснование возможных источников и условий получения ресурсов, в том числе возможной производственной кооперации, оценка их надежности; - требования к качеству и способам подготовки сырья; - расчет ежегодных расходов на обеспечение предприятия сырьевыми ресурсами. 5. В разделе «Место размещения предприятия»: -основные требования к месту размещения объекта, анализ возможных вариантов мест размещения объекта. -обоснование выбранного места размещения объекта с учетом социальной, экономической и экологической ситуации в регионе, наличия сырьевых ресурсов, рынка сбыта продукции, транспортных коммуникаций, инженерных сетей и других объектов производственной и социальной инфраструктуры, а также потребности региона в дополнительных рабочих местах и т.п. - дается краткая характеристика выбранного варианта размещения объекта, основные критерии его оптимальности. В состав Обоснований должны включаться картографические и другие материалы, в том числе схема ситуационного плана с размещением объекта строительства и указанием мест присоединения его к инженерным сетям и коммуникациям, схема генерального плана объекта и размеры земельного участка. 6. В разделе «Основные строительные решения» приводятся: -принципиальные объемно-планировочные и конструктивные решения, основные параметры наиболее крупных и сложных зданий и сооружений, сроки и очередность строительства; потребность в строительной продукции и материалах; соображения по организации строительства. -решения по энергосбережению, тепло-, водоснабжению, канализации и др. 7. Раздел «Оценка воздействия на окружающую среду» выполняется в соответствии с нормативными документами Минприроды России, Минстроя России и другими актами, регулирующими природоохранную деятельность. 8. В разделе «Кадры и социальное развитие» рассчитывается -потребность в трудовых ресурсах по категориям работников: рабочих, ИТР и служащих; требования к их квалификации, альтернативные варианты удовлетворения потребности в трудовых ресурсах: привлечение местной рабочей силы, оргнабор, вахтовый метод и пр. -даются предложения по организации подготовки рабочих кадров для предприятия; -проводится анализ вариантов обеспечения работников создаваемого предприятия жильем и создание социальных и культурно-бытовых условий. Наименование работ Продол-сть, мес. Трудоемкость, чел.-час Кол-во рабочих Земляные работы Возведение надземного сооружения Отделочные работы Всего 9. В разделе «Эффективность инвестиций» по результатам количественного и качественного анализа информации, полученной при разработке других разделов «Обоснований», рассчитываются показатели: Таблица № . Структура сметной стоимости. Наименование Стоимость, тыс. руб Проценты к итогу 1 Прямые затраты 1.1 З/п 1.2 Эксплуатация машин в т.ч. з/п мех-ров 1.3 Мат-лы 2 Накладные расходы 3 Сметная прибыль Итого сметная стоимость Таблица № . Распределение затрат и выручки по месяцам, и формирование финансового результата. Наименование экономических показателей Месяцы Итого за год I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII Проценты задела Выручка Прямые затраты з/п э/м материалы Накладные расходы Налоговые отчисления в соц. фонды НДС Валовая прибыль Налог на прибыль Чистая прибыль                     Цены указаны в тысячах рублей. Выручка. Из таблицы "объектный сметный расчет" взять "итого с лимитированными затратами" прибавить ндс, умножить на месячный процент задела. Для I месяца: Прямые затраты. Прямые затраты из таблицы "структура сметной стоимости" необходимо умножить на месячный процент задела. Для I месяца: Заработная плата. Зп из таблицы " структура сметной стоимости" необходимо умножить на месячный процент задела. Эксплуатация машин. Стоимость эксплуатации машин из таблицы " структура сметной стоимости" необходимо умножить на месячный процент задела. Для I месяца: Материалы. Стоимость материалов из таблицы " структура сметной стоимости" необходимо умножить на месячный процент задела. Для I месяца: Накладные расходы. Накладные расходы из таблицы " структура сметной стоимости" необходимо распределить на 12 месяцев поровну. Для I месяца: Налоговые отчисления. 30 процентов от заработной платы. Для I месяца: Налог на добавленную стоимость. Из выручки вычесть стоимость материалов и умножить на 15,25%. Для I месяца: Валовая прибыль. Из выручки вычесть прямые и накладные расходы и НДС. Для I месяца: Налог на прибыль. Взять 20 процентов от валовой прибыли. Для I месяца: Чистая прибыль. Из валовой прибыли вычесть налог на прибыль. Таблица № . График финансирования с точки зрения инвестора. Наименование показателя Месяцы Итого за год   Начало I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII Январь сл.года Капвложения Источники средств                 Собственные средства Средства дольщиков Рассрочка Ипотека 15 % целиком 10% выкупает банк Потребность в заемных ср-ах Начисления по кредиту Всего финансирования                         Итого финансовый результат:                       Цены указаны в тысячах рублей. Капвложения. Стоимость из сводного сметного расчета без учета основных объектов с учетом НДС записывается в начало. Остальное из строки выручка таблицы "распределение затрат и выручки по месяцам, и формирование финансового результата". Собственные средства. 15 процентов от итоговой стоимости из "сводного сметного расчета" с учетом прибыли инвестора в 17%. Средства дольщиков. В долевое участие войдут 30% покупателей. В I месяце 25% от ОС заплатят 30% долевых покупателей. Во II месяце ожидается простой. В III и остальных месяцах равномерное распределение средств по 25% от ОС. В январе следующего года ожидается второй пик продаж. 25 % от ОС заплатят 20% долевых покупателей. Рассрочка. Рассрочку возьмут 30% покупателей под 18% годовых, средства будут приходить в следующем году. Ипотека. Ипотеку возьмут 30% покупателей, оплата придет в январе следующего года. 15% покупателей заплатят сумму целиком. 10% выкупает банк. Потребность в заемных средствах (банковский кредит). Из ОС вычесть собственные средства и средства дольщиков, выплаченные в I месяце. Распределить это равномерно на 12 месяцев. Начисления по кредиту составляют 14% от месячной потребности в заемных средствах. Всего финансирования. Сложить средства дольщиков, потребность в заемных средствах и проценты по погашению банковского кредита за год. Итого финансовый результат. Из источников финансирования вычесть капитальные вложения.