Новые тенденции на рынке недвижимости

Меняем фото Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 Ежегодное исследование российского рынка недвижимости Рынок недвижимости – одна из наиболее традиционных областей экономики и, вместе с тем, один из наиболее динамично развивающихся рынков. Поэтому так важно идти в ногу с последними трендами, основные из которых мы постарались проанализировать в настоящем исследовании. Данное исследование показывает в какую сторону движется российский рынок недвижимости, каковы ожидания основных игроков и как Россия отвечает на общемировые тенденции. Мы выражаем признательность всем участникам опроса и надеемся, что полученные результаты будут полезны и интересны каждому пользователю данного обзора. В этом году PwC Global совместно с ULI опубликовал очередное ежегодное исследование Emerging Trends in Real Estate 2020. Перспективы Москвы среди европейских городов все еще недостаточно высоки по мнению большинства европейских респондентов, но мы видим, что у локальных игроков и иностранных инвесторов, которые уже присутствуют на нашем рынке, мнение о российском рынке принципиально иное. Именно поэтому в этом году мы решили провести масштабное исследование рынка недвижимости России. Благодаря живому интересу к исследованию мы получили мнение значительного количества респондентов – ключевых игроков рынка, что и делает данное исследование уникальным и весьма интересным для изучения. Мы искренне благодарим всех участников опроса, кто принял участие в нашем исследовании, и желаем оставаться всегда на один шаг впереди. Олег Малышев, Партнер, руководитель практики оказания консалтинговых услуг компаниям сектора недвижимости, PwC в России Саян Цыренов, Директор, руководитель практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости, PwC в России Emerging Trends in Real Estate Europe 2020 Содержание 4 16 24 34 Предпосылки роста: макроэкономика, инвестиции, долговое финансирование Среда обитания: рынки жилой и гостиничной недвижимости Время строить? Рынки офисной, торговой и складской недвижимости Что дальше? PropTech и тренды будущего 2 Методология проведения опроса Опрос респондентов проводился с сентября по октябрь 2019 года. Разбивка респондентов по основному типу компании, % от общего числа Среди основных компаний, прошедших опрос, ‒ девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, банки, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании, ведущие свою деятельность преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга, меньшим образом в регионах. Опрос проводился двумя способами: посредством личных встреч-обсуждений анкеты и прохождения онлайн опроса. 4% 8% 24% 5% 10% Анкета-опрос состояла из 10 блоков, среди тем которых в том числе были: 20% • Макроэкономика, • Инвестиции, • Долговое финансирование, Девелопер коммерческой недвижимости • Жилая недвижимость, Девелопер жилой недвижимости • Офисная недвижимость, • Торговая недвижимость, Частный инвестор • Складская недвижимость, Банк, кредитная организация • Гостиничная недвижимость, • PropTech. В анкету вошли 58 вопросов, в том числе 2 открытых. Методология обработки полученных ответов предполагала учет каждого ответа. При обработке результатов для, например, блока «Жилая недвижимость» ответы компаний, задействованных в секторе жилой недвижимости, учитывались с большим весом, чем ответы респондентов из иных секторов. Аналогично обрабатывались результаты для каждого из специфических блоков. Для блоков, характерных для каждого сектора («Макроэкономика», «Инвестиции», «Долговое финансирование», «PropTech»), ответы учитывались с одинаковым весом вне зависимости от специализации компании. 29% Компания – собственник недвижимости Институциональный инвестор Крупная корпорация Исследование рынка недвижимости не может рассматриваться как точная наука ввиду присущей ему неопределенности, а полученные выводы во многих случаях являются субъективными и зависят от мнений и суждений отдельных экспертов. Основываясь на одних и тех же фактах и используя одинаковые допущения, эксперты могут высказывать различные мнения относительно результата исследования Использование или приведение в настоящем отчете любой финансовой информации не должно рассматриваться как аудиторское заключение PwC в отношении достоверности этой информации. Разбивка респондентов по типу специализации, % от общего числа PwC не принимает на себя какой-либо ответственности или обязательств перед третьими сторонами, которым настоящее исследование было предоставлено или которым оно могло стать доступным иным образом. Исследование текущего состояния и перспектив развития рынка недвижимости выполнено по состоянию на конец 3 квартала 2019 года и основано на допущении, что информация, предоставленная третьими сторонами, верна и не содержит противоречий. Кроме того, нельзя рассматривать результаты нашей работы как рекомендации по финансированию, инвестициям, принятию решений в отношении каких-либо конкретных объектов недвижимости. 13% 31% 17% 19% Жилая недвижимость Торговая недвижимость Гостиничная недвижимость 20% Офисная недвижимость Складская недвижимость 3 Предпосылки роста: макроэкономика, инвестиции, долговое финансирование 01 Макроэкономика Большинство участников рынка не ожидают значительного изменения общей экономической ситуации Согласно прогнозам Всемирного банка, рост экономики России в 2019 году составит 1%, однако дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики может выправить ситуацию в 2020 году. Прогноз изменения макроэкономики в 2020 г. и мнение о ситуации в 2019 г. 2020 По состоянию на 2019 год респонденты опроса отмечают общую рецессию экономики, однако мнения о характере условий развития бизнеса разделились: равное количество отпрошенных отметило улучшение ситуации (35% респондентов) и ухудшение (37% респондентов). Основным причинами улучшения были названы снижение ставок финансирования, а среди причин ухудшения ситуации – ввод эскроу-счетов (для девелоперов жилой недвижимости), негативный эффект от повышения НДС и ухудшение инвестиционного климата. При этом более половины респондентов (59% респондентов) уверены в сохранении трендов развития экономики 2019 года в 2020 году. Эксперты рынка связывают замедление экономики с ростом долговой нагрузки на население, демографическим давлением и пониженным внутренним потребительским спросом. По прогнозу Центрального Банка рост по итогам 2019 года может составить 0,8 – 1,3%. При этом отмечается, что рост российской экономики во втором полугодии 2019 года останется пониженным относительно потенциала, однако в начале 2020 года произойдет ускорение. 16% 25% 2019 35% 37% 28% 59% Улучшится Не изменится Ухудшится Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 59% опрошенных считают, что макроэкономическая ситуация в 2020 году не изменится и продолжит тренды 2019 года Основные макроэкономические показатели и их динамика за 2014-2019 гг. 20 20 15 15 10 10 5 5 2014 -5 -5 -10 -10 2015 2016 2017 2018 2019 Темпы роста ВВП Реальные распологаемые денежные доходы Инфляция Ключевая ставка Цб, % Кредитная ставка USD/RUB 80 80 70 70 60 60 50 50 40 40 30 30 20 20 10 10 Источник: анализ PwC по данным Министерства экономического развития 5 Риски « Риски, которые могут оказать наибольшее влияние в 2020 г. Несовершенство законодательства и динамичное изменение рынка – это константа. Это было, есть и будет; поэтому так важно научиться адаптироваться к новым условиям 18% 30% » 18% 27% Девелопер жилой недвижимости 66% Среди основных рисков, которые опрошенные считают наиболее важными для их деятельности, лидирует сокращение реальных доходов населения (66% респондентов), чрезмерное регулирование (45% респондентов) и изменение условий финансирования (30% респондентов). Вопреки ожиданиям, опрошенные не считают нестабильность экономики серьезным препятствием для развития их бизнеса. Опасения снижения реальных доходов населения имеет под собой ряд весомых оснований – падение показателя продолжается с 2014 года, а по результатам анализа первого полугодия 2019 года снижение в годовом выражении составило 1,3% (Росстат), причем показатель реальной заработной платы вырос менее чем на 2%, что меньше темпов роста инфляции. Среди причин сокращения реальных доходов Росстат отмечает рост процентных платежей по кредиту и потребительских цен. Также возможными причинами могут быть снижение спроса на рабочую силу и общее замедление темпов роста экономики. 66% респондентов назвали 45% 18% 23% Изменение условий финансирования Сокращение реальных доходов населения Повышение цен на материалы/себестоимости Усиление конкурентов Чрезмерное регулирование Несовершенство законодательства Нехватка квалифицированных рабочих кадров Слишком быстрое изменение рыночных условий Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 Рост розничного товарооборота и динамика инфляции, % одним из основных рисков для своей деятельности сокращение реальных доходов населения По состоянию на третий квартал Росстат зафиксировал резкий рост реальных доходов на 3%, несмотря на отсутствие явных предпосылок и драйверов. Тем не менее, согласно мнению экспертов рынка, выход на тренд со знаком плюс в 2020 году маловероятен – пока не ускорится рост экономики. 1 кв. 2018 2 кв. 2018 3 кв. 2018 Товарооборот 4 кв. 2018 1 кв. 2019 2 кв. 2019 Инфляция Источник: исследование PwC Последние тенденции на рынке розничной торговли и производства потребительских товаров, 2019 г. 6 Динамика показателей Согласно проведенному опросу 70% респондентов считают, что в 2020 году ключевая ставка снизится еще. 23% опрошенных не уверены в снижении ставки, либо допускают ее повторное снижение в 2019 году и сохранение нового уровня в течение 2020 года**. В свете снижения ставки 25 октября 2019 года сразу на 50 б.п. (подобное серьезное снижение в прошлый раз происходило в декабре 2017 года) следует считать, что ожидания респондентов сбылись. Кроме того, Центральный Банк не исключил возможное дальнейшее снижение. 6,5% текущий уровень ключевой ставки ЦБ РФ Динамика ключевой ставки ЦБ РФ, % Сразу вслед за снижением ключевой ставки многие банки начали понижение ипотечных ставок и ставок по потребительским кредитам. 18 16 На данный момент это минимальное значение ключевой ставки с 2014 года, когда ее размер составлял 5,5%. При этом некоторые банки прогнозируют ее повторное снижение еще на 50 б.п. до 6% в декабре текущего года, а также отмечают предпосылки для дальнейшего снижения ипотечных ставок. 14 12 10 8 Если ключевая ставка продолжит свое снижение, то будет выполнена одна из целей национального проекта «Жилье и городская среда» – достижение уровня ипотечных ставок в 8,7%. 6 4 2 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Ключевая ставка ЦБ, % Источник: анализ PwC по данным Центрального Банка РФ Динамика реальных располагаемых доходов населения*, % 6,0% В условиях продолжения смягчения денежно-кредитной политики ЦБ РФ снижение процентных ставок может продолжиться. « 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% 58% опрошенных уверены, что уровень номинальной инфляции в 2020 году не изменится. Тем не менее, согласно данным Росстата уровень годовой инфляции демонстрирует активное снижение – в сентябре ее уровень составил 4%, а месяцем ранее, в августе, инфляция была на уровне 4,3%. Данное снижение повлияло в том числе на снижение в октябре ключевой ставки. Среди причин столь активного понижения инфляции – стабилизация рубля и отсутствие новых санкций. Мы считаем, что в бизнесе не бывает «плохих» или «хороших» правил игры, но есть определенные условия, и единственное, что в них важно, – чтобы они были и не менялись Валютный кризис 2014 года и введение санкций » Девелопер жилой недвижимости -6,0% 3,6% Старая методология Новая методология Источник: анализ PwC по данным Росстата прогнозный уровень инфляции в 2019 году * Показатель на 2019 г. приводится по состоянию на 1 квартал 2019 в сравнении с аналогичным показателем 2018 г. ** Опрос респондентов проводился в сентябре – ноябре 2019 г. Снижение ставки ЦБ РФ произошло после проведения большей части опроса PwC, 25.10.2019 г. 7 Инвестиции Инвестиции в российский рынок недвижимости в 2019 остаются на прежнем уровне, прогнозы на 2020 положительные Инвестиционная привлекательность российского рынка продолжает сохранять зависимость от внешнеэкономической и политической ситуации, однако ситуация начинает смягчаться: по состоянию на конец первого полугодия 2019 г. общий объем инвестиций в рынок составил 818 млн долл. США (данные RCA), что на 24% больше аналогичного показателя предыдущего года. Тем не менее, по результатам европейского исследования PwC Emerging Trends 2020 Europe Москва опустилась на 1 строчку в рейтинге инвестиционно-привлекательных городов, пропустив вперед Стамбул и заняв 31 место. Среди причин – холодный инвестиционный климат вследствие санкций и политической нестабильности, а также нестабильность российского рубля: в России могут состояться интересные сделки, однако их закрытие остается проблематичным из-за повышенного валютного риска, предотвращение которого может быть слишком затратным для инвестора. Согласно опросу респондентов, наибольшую активность в России среди иностранных инвесторов сегодня демонстрирует Азия (50% голосов) и Ближний восток (25%). Также респонденты отмечают некоторую активность со стороны глобальных инвесторов и со стороны стран СНГ. 65% респондентов уверены, что в 2020 году количество зарубежных инвесторов останется прежним. При этом сами российские игроки рынка не смотрят активно на рынок зарубежной недвижимости – лишь 12% считают зарубежные рынки альтернативным инструментом инвестирования, большинство предпочитает сохранять свою деятельность на отечественном рынке. Среди возможных причин – адекватное восприятие российских реалий и умение подстраиваться под быстро меняющиеся условия российской экономики. 818,6 млн долл. США составили общие инвестиции за 1 – 2 кв. 2019 в коммерческую недвижимость России, из них 47% пришлось на офисный сегмент « » Среди зарубежных инвесторов все, кто хотел уйти, – уже ушли Управляющая компания, сегмент складской недвижимости Объем инвестиций в различные сегменты рынка недвижимости в России, в % от общего объема Прогнозные данные на 2019 и 2020 гг. 50% 47% 47% 46% 46% 45% 40% 35% 38% 32% 30% 24% 25% 23% 20% 13% 15% 15% 15% 10% 13% 15% 16% 7% 3% 5% 0% Офисная недвижимость Источник: Real Capital Analytics 8 Торговая недвижимость 2017 2018 Гостиничная недвижимость 2019 2020 Складская недвижимость В 2019 году можно отметить интересную тенденцию роста инвестиций в сегмент гостиничной недвижимости и снижение инвестиционного интереса к торговым объектам: если в 2018 году на долю гостиничного сегмента пришлось 5% от общего объема инвестиций, то по состоянию на конец первого полугодия 2019 года эта доля составила уже 24%. Приоритетными направлениями тем не менее остаются жилой, офисный и складской сегменты, причем офисный сегмент лидирует в общем объеме инвестиций несколько лет подряд. В торговой недвижимости аналогичные показатели наоборот снизились с 37% до 13%. Наиболее привлекательные сегменты недвижимости для инвестиций, 2017-2019 гг. 31% Жилой 27% 22% 22% Офисный 28% 32% 20% Складской 14% 14% 15% Торговый 20% 16% 7% 7% Гостиничный 12% 5% МФК 4% 4% 2019 2018 2017 Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020, данные опроса PwC ETRE 2019, 2018 Согласно проведенному опросу подавляющее большинство респондентов не планируют ни выходить на рынки иных сегментов, ни менять свой профиль деятельности – каждый чувствует себя достаточно комфортно в своей нише. Тем не менее, 12% высказались, что они собираются выйти на рынок жилой недвижимости, а наиболее коммерчески интересным классом для девелопмента назвали комфорт класс (495 респондентов). Также респонденты отметили, что рынок жилой недвижимости является одним из наиболее сложных для участия из-за высоких барьеров входа на него по причине сложностей с финансированием. Респонденты отметили, что в основном не планируют выходить на рынки иных сегментов, кроме разовых, инвестиционно привлекательных проектов, не относящихся к основному сегменту. 9 Основные направления деятельности респондентов Запуск новых девелоперских проектов 18% 11% Оптимизация затрат (операционных расходов) 15% 11% Продажа активов 13% Рефинансирование кредитов 13% 13% 11% 11% Приобретение готовых объектов, генерирующих денежный поток 10% Привлечение новых российских / иностранных инвестиций Инвестиции в зарубежные активы 18% 16% 16% 20% 16% 16% 5% 2% 3% 3% 1% 3% 3% Сокращение деятельности на российском рынке недвижимости 1% 1% 2% Первичное размещение акций на российском и зарубежном рынках 1% 1% 2% 2020 19% 6% 1% Реконцепция / редевелопмент текущих объектов Приобретение других игроков рынка недвижимости 20% 2019 2018 Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020, данные опроса PwC ETRE 2019, 2018 Наиболее привлекательные стадии проектов для инвестиций 2018 8% 2019 5% 2020 36% 31% 21% 19% 19% 32% 4% 6% 8% 50% 8% Большая часть респондентов выбрала основным направлением деятельности в 2020 году запуск новых девелоперских проектов (20%). Меньше всего игроки рынка оказались заинтересованы в сделках слияния и поглощения и выходе на IPO (менее 1% на каждый вариант). Также практически никто из респондентов не собирается уходить с российского рынка несмотря на общие настроение инвестиционного климата. Интересно отметить, что 2 года назад респонденты больше акцентировались на приобретении готовых объектов (20% в опросе 2017 года), а на запуск собственных новых проектов отводилась меньшая роль (11% в опросе 2017 года). В текущем опросе результаты полярно обратные – игроки предпочитают строить сами объекты. Интерес к готовым объектам показал неожиданный спад интереса – с 64% в 2017 году до 25% в текущем; при этом земельные участки без улучшений, напротив, демонстрируют 28% повышенный интерес со стороны респондентов – 69% опрошенных выбрали данную стадию как наиболее Земельные участки без проектной документации привлекательную. Особенно данный тренд касается крупных Земельные участки с ГПЗУ/проектом/разрешением на строительство девелоперов жилой недвижимости – при реализации проектов им интереснее работать с участками, для которых еще не Проекты в стадии строительства утверждены технико-экономические параметры. Готовые проекты (начальная стадия эксплуатации) 24% Готовые проекты (стабилизационный период) Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020, данные опроса PwC ETRE 2019, 2018 10 Ставки капитализации и доходность Ожидания по ставкам капитализации Снижение 33% 32% 56% Тот же уровень Ставки капитализации демонстрируют тенденцию к компрессии, однако потенциал их дальнейшего снижения остается под вопросом 58% 45% 34% Рост В 2018 году 32% респондентов ожидали снижение ставок капитализации в 2019 году, однако динамика года не показала серьезных изменений в показателе. 9% 23% 10% 2020 2019 2018 Источник опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020, данные опроса PwC ETRE 2019, 2018 58% респондентов уверены, что уровень ставок капитализации не изменится Согласно опросу текущего года 58% респондентов выражают уверенность, что в 2020 году ставки капитализации также останутся на прежнем уровне, а 33% ожидают снижения. При этом наибольшее снижение ожидается для торговой недвижимости – 39% опрошенных. 8,5 – 11% средний диапазон ставок капитализации для качественных объектов в Москве* 33% ждут снижение Изменение доходности деятельности респондентов в 2019 г. и их ожидания на 2020 г. 11% 2019 2020 29% Половина опрошенных сообщила, что их показатель доходности не показал существенных изменений в сравнении с прошлым годом, а 60% выразили уверенность, что данная тенденция сохранится и в следующем году. При этом респонденты настроены оптимистично – только 11% ожидают падения доходности в 2020 году. Среди респондентов, чья доходность по результатам 2019 года выросла, лидируют девелоперы торговой и жилой недвижимости, а также инвестиционные фонды. 19% 31% 50% 60% Рост Тот же уровень Снижение Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020, данные опроса PwC ETRE 2019 * Для объектов сданных по рыночным ставкам аренды 11 май.20 сен.19 янв.20 май.19 сен.18 янв.19 сен.17 янв.18 янв.17 Доходность 10-летних российских гособлигаций Доходность качественной европейской недвижимости Доходность качественной недвижимости Москвы Доходность 10-летних европейских облигаций Источник: анализ PwC (Центральный Банк РФ, данные Европейского Центрального Банка, данные брокеров) Коммерческая недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных инструментов инвестирования с целью получения инвестиционного дохода при умеренных рисках. Основные барьеры входа для иностранных инвесторов – повышенная нестабильность политического климата. Российский рынок продолжает восстанавливаться, а в сравнении с европейскими ему присуща более высокая премия инвесторам: если условная доходность инвестиций в московский рынок качественной офисной недвижимости находится на уровне 10%, то в Европе аналогичный показатель находится на уровне 3-6%. При общей стабилизации страновых и политических рисков российский рынок может ожидать возвращения зарубежных инвесторов на рынок. 12 май.17 сен.16 май.16 сен.15 янв.16 май.15 сен.14 янв.15 янв.14 май.14 май.20 сен.19 янв.20 2 май.19 2 сен.18 4 янв.19 4 май.18 6 сен.17 6 янв.18 8 май.17 8 сен.16 10 янв.17 10 янв.16 12 май.16 12 сен.15 14 май.15 14 сен.14 16 янв.15 16 янв.14 Европа (среднее по крупнейшим городам) май.14 Россия май.18 Сравнительный анализ доходности по разным инструментам инвестирования, % Знаковые сделки в 2019 YTD Объект Сектор GBA Центральный Телеграф Офисы Здания Минэкономразвития на «Маяковской» Офисы 29 400 Fusion Park Офисы 3й корпус Аквамарин III Тверская Люкс Дата Покупатель Продавец ООО «Центральный Телеграф» Ростелеком Q4 2019 ООО «Межрегионразвитие» ДОМ.РФ 16 600 Q3 2019 Arrow Capital Дом солнца Офисы 18 758 Q2 2019 Банк АФИ девелопмент Гостиницы 18 300 Q1 2019 IHI Plc (Corinthia Hotels Group) Сафмар Групп > 38 000 Q3 2019 15 Долговое финансирование Прозрачность, снижение ставок и рост уровня конкуренции – то, чего ждут российские девелоперы от банков Финансирование девелоперских проектов и инвестиционной деятельности в сегменте недвижимости продолжает оставаться важнейшим вопросом для игроков рынка. Из главных пунктов – источники финансирования, пропорция средств, уровень ставок привлечения и механизм работы системы. В вопросе выбора источника и валюты долгового финансирования ситуация предсказуема: согласно опросу 70% респондентов предпочитают банковские кредиты, а рублевое кредитование выбирают 86% опрошенных. Тенденция сокращения доли кредитов в иностранной валюте сохраняется. Предпочитаемая валюта привлечения долгового финансирования, % « Первые три правила недвижимости – location, location, location. Вторые три правила – financing, financing, financing » Инвестор, сегмент офисной недвижимости 6 ‒ 8% средний уровень процентных ставок по долговому финансированию для девелоперских проектов жилой недвижимости в 2019 году Евро 9% 11% 14% Большинство респондентов ожидают понижения ставок по долговому финансированию в следующем году, что связано с общими ожиданиями в отношении ключевой ставки. Такие настроения создают предпосылки для дальнейшей стимуляции рынка и роста волны интереса к рефинансированию кредитов, полученных в 2013-2014 годах. Доллары США 5% 5% 19% Рубли 86% 84% 67% 2019 2018 2017 Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020, данные опроса PwC ETRE 2019, 2018 14 70% 41% 71% респондентов ожидают понижения процентных ставок по финансированию в 2020 году респондентов ожидали повышения процентных ставок по финансированию в 2019 году респондентов ожидали понижения процентных ставок по финансированию в 2018 году С вводом системы эскроу-счетов девелоперы жилой недвижимости разделились во мнениях в отношении качества работы новой схемы: часть считает, что времени на подготовку и переход было дано достаточно, в то время как другие уверены, что перемены были слишком стремительными, а окончательные правила до сих пор не установлены. Одни из главных просьб девелоперов к банкам и регуляторам – исключение всех разночтений в новой редакции ФЗ №214 и расширение реального списка банков работающих по проектному финансированию. Из основных требований, предъявляемых игроками рынка к системе долгового финансирования, является повышение конкуренции среди банков и снижение ставок. Также игроки рынка озвучили пожелания в части сокращения сроков рассмотрения заявок и снижения комиссий, снижение субъективности принятия решений. Предпочитаемый размер LTC*, % Респонденты отмечают тенденцию сокращения банками своей кредитной функции и постепенной переориентации в сторону функции платежной системы, что в долгосрочной перспективе может нарушить всю систему функционирования. « 1% 4% 12% 6% 10% 7% Основной элемент, которого не хватает в современной системе долгового финансирования, – прозрачность функционирования » 36% 24% Девелопер жилой недвижимости Пропорции финансирования Согласно проведенному опросу на рынке сохраняется традиционная схема финансирования готовых и девелоперских проектов: 70/30 (60% респондентов) и 80/20 (36% респондентов) соответственно. В отношении финансирования девелоперских проектов жилой недвижимости часть ответов перераспределилась на вариант 85/15 по причине работы девелоперов по эскроу-счетам (12%). Респонденты отмечали, что данное распределение заемных и собственных средств является усредненным, а каждый случай индивидуален и зависит от множества факторов. 50 60 65 70 80 85 100 Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 Предпочитаемый размер LTV**, % 7% 20% 13% Также респонденты отмечают определенные сложности при получении финансирования для инвестиционной фазы и неготовность банков оперативно реагировать на изменения макроэкономических факторов. 60% * LTC – loan-to-cost – пропорция соотношения собственных/ заемных средств при инвестировании в девелоперские проекты ** LTV – loan-to-value – пропорция соотношения собственных/ заемных средств при инвестировании в готовые проекты 50 60 70 80 Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 15 Среда обитания: рынки жилой и гостиничной недвижимости 02 Жилая недвижимость Ввод эскроу-счетов стал основным событием, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в 2019 году, в 2020 году тенденция сохранится Рынок жилой недвижимости и рынок девелопмента первичной жилой недвижимости в частности продолжает оставаться наиболее высокомаржинальным сегментом недвижимости. Участники опроса в большинстве (63% респондентов) определили стадию стагнации для жилой недвижимости в 2020 году. Наибольший интерес для застройщиков в отношении цикла рынка вызывает 2021 год, когда окончится реализация проектов по стандартной схеме финансирования. Респонденты ожидают ухода мелких компаний с рынка и сильное изменение его структуры. « Что касается потребительского спроса на жилую недвижимость, здесь крайне важна эмоциональная составляющая при покупке. И в эту составляющую мы готовы вкладываться » Опрошенные отмечают, что текущий уровень покупательского спроса остается на прежнем уровне, однако остается вопрос его практической реализации, который упирается в уровень реальных располагаемых денежных доходов и развитие рынка ипотеки. Причем респонденты разделились во мнении относительно возможности роста спроса в условиях проектного финансирования: 68% опрошенных считают, что спрос не вырастет, несмотря на бóльшие гарантии со стороны банков. В качестве наиболее привлекательного сегмента для девелопмента респонденты выбрали комфорт класс (49% респондентов), на втором месте стоит бизнес класс (27% респондентов), далее следует стандартный класс (19% респондентов). Премиум класс является наименее интересным объектом для девелопмента – его предпочли только 5%. Премиум класс остается сложным продуктом для реализации в частности из-за проблем со входом в сегмент. Девелопер жилой недвижимости 36% респондентов оценивают характер влияния государства на рынок жилой недвижимости положительно Фаза рынка жилой недвижимости в 2020 г. 9% 14% 14% Прогноз изменения ипотечных ставок в 2020 г. Вырастут 0% Останутся на прежнем уровне 63% 29% Восстановления Роста Стагнации Спада Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 Снизятся 71% 71% респондентов ожидают Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 снижения ипотечных ставок 17 Рынок ипотеки До конца 2019 года ожидается рост ипотечного рынка – объемы выдачи ипотечных кредитов должны перейти к росту в годовом выражении. На текущий момент объем выданных кредитов за первые 9 месяцев 2019 года составил 1 960,9 млрд рублей (ДОМ.РФ), что на 5% ниже аналогичного показателя прошлого года. Средний уровень ставок составил 10,18%, что почти на 1 п.п. выше аналогичного показателя прошлого года. Рост объясняется повышением ставок в начале года вследствие роста инфляции. Однако уже сейчас эксперты отмечают понижение ставок вслед за снижением ставки ЦБ; в краткосрочной перспективе дальнейшее снижение ключевой ставки может привести к равносильному снижению ипотечных ставок. Предполагаемое снижение ставки ЦБ уже заложено в ставки, предлагаемые основными банками, однако потенциал снижения еще есть – эксперты ожидают, что ипотечные ставки достигнут уровня в 8,5-8,7%, а к 2020 году – уровня в 7,9% в соответствии с национальным проектом «Жилье и городская среда». « …основной тренд – качество. Люди всегда готовы платить за качественный продукт » Девелопер жилой недвижимости Минимальный уровень ставок по ипотеке был зафиксирован летом 2018 года, когда ключевая ставка составляла 7,25%. Для многих банков ипотечный портфель на сегодня – самый убыточный, вследствие чего большинство банков сейчас проводят усиленную работу по повышению качества скоринговых моделей. ДОМ.РФ отмечает, что риски формирования ипотечного «пузыря» на сегодня отсутствуют, а условия для получения потребителями кредитов относительно благоприятные. Спрос на покупку жилья с использованием инструмента ипотеки напрямую зависит от уровня ипотечных ставок: динамика 2019 года подтверждает спрос на строящееся жилье и создает предпосылки для запуска новых проектов с использованием проектного финансирования. Динамика основных показателей рынка ипотеки 3500 16 14 3000 12 2500 10 2000 8 1500 6 1000 4 500 2 2013 2014 2015 Объем кредитования, млрд. руб Средняя ставка по ипотечным кредитам, % Источник: анализ PwC по данным Центрального Банка РФ 18 2016 2017 Количество выданных кредитов, тыс. ед. 2018 Ввод эскроу-счетов и их влияние на рынок Проведенный опрос показал, что большинство респондентов ожидают рост инвестиционного бюджета в 2020 году либо на уровне 1 – 5% (37% опрошенных), либо на 5 – 7% (34% опрошенных). Рост инвестиционного бюджета прогнозируется за счет роста себестоимости материалов, а также за счет возникновения расходов по обслуживанию проектного финансирования в новых проектах. 71% респондентов считают, что с введением эскроу-счетов цены заключаемых сделок по продаже жилой недвижимости вырастут Летом 2019 года застройщики перешли на проектное финансирование – новая модель финансирования проектов жилого строительства. Цель нововведений – минимизация рисков покупателей строящихся квартир, предоставление определенных гарантий сохранности средств, уплаченных лицами, приобретающими жилье на стадии строительства, повышение требований к застройщикам и контроль операций с участием средств дольщиков. Среди основных вопросов в рамках перехода застройщиков на новую схему финансирования – как поведут себя цены предложений и цены заключаемых с покупателями сделок, как изменится стоимость инвестиционного бюджета и получится ли достигнуть изначальных целей ввода проектного финансирования. « …действительно, проблема обманутых дольщиков может решиться вследствие введения механизма эскроу, но мы надеемся, что она решится не за счет возникновения проблемных банков Рост цен заключаемых сделок по продаже жилой недвижимости в среднесрочной перспективе с учетом факторов проектного финансирования, уровня платежеспособности населения и уровня конкуренции между проектами согласно опросу ожидают 71% респондентов, причем рост прогнозируется в диапазоне 5 – 7% (40% респондентов) или 7 – 10% (32% респондентов). 29% опрошенных, кто считает, что роста цен заключаемых сделок не произойдет, причинами называют возможное снижение спроса на жилую недвижимость. 68% респондентов считают, что ввод эскроу-счетов не повлияет на уровень спроса на жилье » 5% Девелопер жилой недвижимости прогнозируемый средний рост инвестиционного бюджета в условиях введения эскроу-счетов и повышения ставок НДС Возможные последствия ввода эскроу-счетов для рынка жилой недвижимости Снизится предложение на рынке 1% Произойдет консолидация основных игроков рынка 26% Произойдет общее оздоровление рынка Повысится качество предлагаемой на рынке продукции 10% 4% 28% Снизится рентабельность девелоперских проектов Вырастет конкуренция между основными игроками 7% прогнозируемый средний рост цен заключаемых сделок по продаже жилой недвижимости 12% Решится проблема обманутых дольщиков 19% Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 19 Реновация жилого фонда в Москве Возможные последствия программы реновации в долгосрочной перспективе Никак не отразится 5% респондентов считают, что реновация жилого фонда никак не отразится на рынке жилой недвижимости Москвы 5% На рынке появится новый конкурент в лице государства 19% Произойдет переориентация игроков на премиум и бизнес класс в силу перенасыщения рынка комфорт класса Повысится качество проектов 23% 13% Снизятся цены продаж Снизится покупательский спрос на проекты 16% 23% В 2017 году власти Москвы утвердили программу реновации. Среди наиболее обсуждаемых вопросов, связанных со столь масштабным мероприятием, – ее последствия для рынка. Большинство респондентов уверены, что реализация данной программы не даст дополнительных факторов для изменения цен на жилье (42%), однако с точки зрения девелопмента участники рынка сконцентрируются на премиум и бизнес классах (23%), так как в силу активного насыщения рынка новым предложением строить проекты эконом и комфорт класса станет невыгодно. Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 Тепловая карта программы реновации в г. Москве Как будет меняться уровень цен в ходе реализации программы реновации 3% 10% 42% 19% 26% Цены всех классов жилья останутся на прежнем уровне Цены для классов жилья эконом и комфорт вырастут, для класса премиум останутся прежними Цены для классов жилья эконом и комфорт упадут, для класса премиум останутся прежними Цены всех классов жилья вырастут Цены всех классов жилья снизятся Источник: анализ PwC 20 Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 Нишевые рынки Привлекательность рынка коливингов, % Привлекательность рынка арендного жилья, % Привлекательность рынка сервисных апартаментов, % 23% 31% 51% 49% 69% Да 77% Нет Да Нет Да Нет Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 В России и в Москве в частности сегодня активно зарождаются и развиваются новые нишевые рынки в жилом сегменте. Среди них рынок коливингов, арендного жилья и рынок сервисных апартаментов. Все нишевые предложения, возникающие на рынке, появляются только в ответ на спрос со стороны конечного потребителя, основной типаж и менталитет которого сегодня существенно видоизменился. Все более явным становится тренд sharing economy, свойственный новому поколению, которое предпочитает брать жилую площадь в аренду в целях обеспечения мобильности и нежелания слишком долго копить средства на приобретение собственности. К тому же в условиях глобализации жить в одном месте становится крайне сложно – необходимо сохранять гибкость и оперативность. Многие респонденты высказали уверенность, что в долгосрочной перспективе – горизонте 30 лет – российский менталитет полностью отойдет от советской парадигмы необходимости владения собственностью. 77% респондентов видят потенциал развития рынка сервисных апартаментов « Мы видим зарождение нишевых рынков коливингов и регулируемого арендного жилья, но горизонты развития пока неясны » Девелопер жилой недвижимости Также в контексте sharing economy в России предпринимались попытки открытия коливингов, однако на текущий момент ни одного полноценно работающего объекта достаточного уровня качества как диктуют западные образцы не функционирует. 69% респондентов сообщили, что не считают данный формат экономически выгодным, так как в настоящий момент у нас отсутствует целевая аудитория для него: в случае необходимости молодежь, на которую изначально ориентирован данный формат, предпочитает снимать квартиры вместе с друзьями. Рынок арендного жилья технически в России развит, однако мы сейчас наблюдаем зарождение его регулируемой части: ДОМ.РФ развивает рынок институционального арендного жилья. По оценкам ДОМ.РФ доля регулируемого арендного жилья в развитых странах составляет от 20 до 55%, а в особо крупных городах она может достигать 80% и выше. При этом в России сегодня 97% рынка аренды представлено частными владельцами и краткосрочными договорами аренды. Респонденты опроса согласились, что данный рынок имеет перспективы, однако на сегодня он невыгоден для коммерческой реализации, а ДОМ.РФ выполняет важную социальную функцию государственного агента. « Все новые тренды, в том числе sharing economy, – это хорошо забытое старое. Но вопрос реализации коливингов сегодня заключается в качестве продукта » Девелопер жилой недвижимости 21 Гостиничная недвижимость Рынок гостиничной недвижимости находится в стадии подъема – эффект после Чемпионата Мира 2018 длится до сих пор Рынок гостиничной недвижимости переживает волну повышенного интереса: объем инвестиций за первое полугодие 2019 года превысил объем инвестиций за весь 2018 год на 60% и составил 188 млн долл. США, а участники опроса подтверждают, что наблюдают фазу роста (60% респондентов). Распределение гостиничных сетевых операторов в России по количеству сетей, шт., % Среди причин – продолжающийся эффект от Чемпионата Мира по футболу 2018 и рост интереса со стороны иностранных туристов. 39% 61% 90% респондентов сообщили, Российские операторы Международные операторы Источник: исследование PwC Кто лидирует на рынке гостиничных операторов 2019 Согласно результатам исследования PwC Кто лидирует на рынке гостиничных операторов, в настоящее время количество сетевых гостиниц под управлением российских операторов превышает число отелей под международными брендами в 1,5 раза – 310 против 201. В ходе сравнения ключевых игроков на рынке, выяснилось, что Топ-5 международных операторов формируют 80% международного номерного фонда и 78% гостиниц от общего числа международных отелей. Концентрация Топ-5 российских сетей значительно ниже – доля 5 крупнейших игроков по номерному фонду и количеству гостиниц составляет 54% и 27% соответственно. что в случае открытия нового отеля предпочтут международного оператора Краткосрочный рост объема ввода гостиниц в 2018 году после прошедшего Чемпионата Мира по футболу не повлиял на уровень плановых операционных показателей гостиниц в 2019 году и соответствовал ожиданиям управляющих компаний – в среднем 75% респондентов по всем классам гостиничного рынка (Luxury & Upper Upscale, Upscale & Upper Midscale и Midscale) ожидают сохранения уровня ADR и в 2020 году. 29% опрошенных ждут рост загрузки для класса Midscale, в то время как для класса Luxury & Upper Upscale рост не прогнозируется, так как показатели в настоящий момент находятся на достаточно высоком уровне. 78% средний уровень загрузки для гостиниц всех классов в Москве* Региональные рынки гостиничной недвижимости переживают избыток предложения после активного ввода новых объектов в рамках подготовки к Чемпионату Мира, причем данное предложение не в полной мере обеспечивается спросом со стороны туристов и бизнес-туристов. Исследование PwC Кто лидирует на рынке гостиничных операторов 2019 22 Рынок Москвы и Санкт-Петербурга имеет потенциал для дальнейшего наполнения, однако в текущий момент инвесторы не сильно заинтересованы в данном сегменте по причине долгой окупаемости проектов и повышенных рисков реализации. * По данным STR Global за первые 9 месяцев 2019 г. Время строить? Рынки офисной, торговой и складской недвижимости 03 Офисная недвижимость Sharing economy и диджитализация – что больше всего влияет на рынок офисов? Рынок офисной недвижимости остается одним из наиболее коммерчески востребованных среди инвесторов и девелоперов – за первое полугодие на сегмент пришлась почти половина от общего объема инвестиций в рынок недвижимости. Вместе с тем, респонденты позитивно смотрят на сегмент: 52% считают, что рынок находится либо в стадии роста, либо восстановления. Среди предпосылок для настроения – ожидание роста арендных ставок (42% респондентов), сохранение прежнего уровня цен продаж (73% респондентов) и сохранение уровня вакантности (52% респондентов. « 79% респондентов согласны, что офисная недвижимость в ближайшее время будет востребована в концепции flexible-пространств Основные причины смены арендаторами локации или размера занимаемой площади Рынок офисной недвижимости достаточно фундаментален: развитие flexible пространств актуально только для единичных инновационных кластеров 7% » 24% Компания-собственник, сегмент офисной недвижимости На сегмент офисной недвижимости в последние несколько лет сильное влияние оказал рост технологичности и развитие sharing economy – коворкинги, повышение мобильности персонала, внедрение activity-based working и т.д. Рынок офисов одним из первых начинает движение в сторону принципа space-as-a-service – в том числе на примере коворкингов. Тем не менее, существует мнение, что повсеместное внедрение гибкой организации пространства в России случится чуть позже, а наиболее современные функциональные офисные площади характерны в основном для инновационных и высокотехнологичных кластеров. 51% 17% Увеличение/сокращение бюджета на аренду Изменение потребности в площади, вызванное ростом технологичности компании Потребность в изменении объема площадей (увеличение/сокращение штата, рост/уменьшение компании, др.) Завершение договоров аренды Прогнозы респондентов относительно ключевых показателей Ставки аренды Рост Тот же уровень Снижение Space-as-a-service 42% 52% 6% Уровень вакантности Рост Тот же уровень Снижение Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 21% 45% 33% Концепт предоставления офисных площадей, где акцент смещается с квадратных метров на сопутствующие услуги, предоставляемые арендатору Flexible-пространства Пространства, конфигурация которых предполагает легкую и быструю адаптацию под иное кроме основного назначения Объем ввода Рост Тот же уровень Снижение 39% 48% 12% Flexible-working, activity-based working Модель организации офиса, подразумевающая перепланировку офисного пространства в соответствии с типом выполняемой работы 25 Коворкинги Ожидается ли дальнейшее развитие коворкингов? Коворкинг – тип офисного пространства, один из наиболее актуальных трендов рынка офисной недвижимости в контексте sharing economy. Иное название для рынка коворкингов – сегмент гибких офисных пространств. Основное отличие – возможность снять лот одному человеку или команде, а также наличие сопутствующего комплекса сервисов и услуг по запросу клиента. 3% 6% 21% На сегодняшний день рынок коворкингов занимает около 1% от всего рынка офисных площадей Москвы (для сравнения в Лондоне этот показатель составляет 5%), но очень быстро растет – за год сегмент увеличился вдвое. 70% Да, но в основном они будут популярны среди небольших компаний 91% респондентов видят Да, и они будут также более популярными среди крупных компаний потенциал развития рынка коворкингов Рынок коворкингов уже насыщен Нет, популярность коворкинг-офисов будет идти на спад Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 Карта оценки потенциала развития коворкингов в Москве Зеленоградский АО Сегмент коворкингов – один из шагов к созданию комьюнити людей, объединенных одной идеей. По данным анализа Агентства инноваций города Москвы, 22% пользователей коворкингов ценят возможность работы в коворкинге, так как они могут оперативно найти новых бизнес партнеров или инвесторов. По данным анализа Агентства инноваций города Москвы, основная часть спроса приходится на некрупные компании – 64%, следом идут фрилансеры – их доля составляет 30%. Сегмент оказывается очень зависим от общих настроений экономики – операторы работают на долгосрочных договорах аренды, в то время как с резидентами заключаются краткосрочные договоры сервисного обслуживания. Рынок не обещает серьезного развития среди крупных корпораций – несмотря на тренд перехода на удаленную работу, остается требование о конфиденциальности, поэтому ожидается дальнейшее развитие рынка среди малого и среднего бизнеса (70% респондентов). Троицкий и Новомосковский АО Интегральная оценка Наибольший потенциал Потенциал сильно выше среднего Потенциал выше среднего Потенциал ниже среднего Потенциал сильно ниже среднего Наименьший потенциал Источник: анализ Агентства инноваций города Москвы 26 64% приходится на долю компаний (до 15 человек, моложе 3 лет, преимущественно сфера IT) среди общей группы резидентов Торговая недвижимость Основной тренд на рынке торговой недвижимости – рост влияния онлайн торговли и адаптация офлайн к новым изменениям Рынок торговой недвижимости согласно опросу респондентов сейчас переживает фазу нового подъема после периода стагнации – с развитием онлайн ритейла сегмент получил новые возможности для развития, а смена портрета потребителя вызвала пересмотр устоявшихся форматов. При этом 86% респондентов ожидают либо рост ставок аренды, либо их сохранение на предыдущем уровне, а 52% уверены в сохранении уровня заполняемости в диапазоне от 91 до 100%. Рост онлайн ритейла Благодаря развитию Интернета, основной акцент принципа location-location-location в торговой недвижимости смещается: с ростом онлайн торговли потребитель в меньшей степени зависит от местоположения магазина. Рост онлайн торговли (в России в 2018 году рынок интернет торговли вырос на 60% до 1,66 трлн руб.) и изменение потребительского поведения приводят к тому, что ритейлеры вынуждены искать новые способы привлечения покупателей в торговые центры, и сегодня ими становятся развлечения, атмосферность и новые форматы магазинов. Тем не менее, 55% респондентов уверены, что основным трафикообразующим форматом остаются помещения торговой галереи, а за новые форматы свой голос отдали только 9% опрошенных. Основное влияние, которое оказывает развитие онлайн ритейла, заключается в пересмотре сил арендаторов внутри торговой галереи и изменении настроений потребителей в выборе самого торгового центра – акцент сегодня смещается с некогда популярных региональных и областных объектов на районные (локальные). Наиболее инвестиционно привлекательные форматы торговых объектов Прогнозы респондентов относительно ключевых показателей Ставки аренды Рост Тот же уровень Снижение 41% 45% 14% Уровень вакантности Рост Тот же уровень Снижение 28% 52% 21% Объем ввода Рост Тот же уровень Снижение 3% 62% 34% Форматы магазинов В офлайн пространстве один из инструментов привлечения покупателей выступают новые форматы магазинов: шоу-румы, поп-ап сторы и т.д. Concept store Концепт стор – это магазин, который предлагает уникальные товары, связанные общей темой. Представленные товары обычно поступают от одного (например, Apple store) или разных брендов. Чаще всего, данный формат демонстрирует образ жизни, который привлекает определенную целевую аудиторию и предлагает ей пользовательский опыт через рассказ истории или другие элементы магазина. Showroom 26% 34% Шоурум представляет собой пространство для демонстрации товаров (автомобили, мебель, одежда и другие), при том что выбор и покупка товара могут совершаться онлайн. Pop-up store 9% 31% Поп-ап стор – это магазин временного формата, присутствующий как в торговых центрах, так и на выставках и мероприятиях. Ритейлерам такой формат дает возможность привлечь внимание покупателей оригинальным оформлением и представлением бренда. Районные объекты Региональные объекты Аутлеты Другое (фудхоллы, арт-пространства, парки развлечений) Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 27 В результате перераспределения части спроса с офлайн торговли на онлайн появилась проблема снижения предыдущего уровня трафика в торговых центрах. И если с сегментом одежды ситуация более-менее стабильна, то многие фундаментальные категории арендаторов сокращают свои арендуемые площади торговых центров – или, иными словами, теряют свои якорные позиции. Так возникает новая задача для собственников и управляющих компаний – удержание прежнего уровня заполняемости и поиск новых категорий якорей, на место которых уже в ближайшее время встанут выставочные площади, новые форматы фудкортов или особые пространства. Динамика интернет торговли по категориям в России Бытовая техника и электроника 32% 33% Мебель, товары для дома 23% 22% Одежда, обувь, аксессуары 11% Из торгового центра в центр досуга 2% Основные изменения в составе арендаторов за последние годы произошли в категориях развлечений и кафе и ресторанов – они выросли с 7% и 5% до 23% и 9% соответственно. Технически данный рост произошел за счет сокращения доли площадей в категории торговой галереи (существенно сокращается офлайн присутствие книжных магазинов, магазинов электроники, магазинов мебели и товаров для дома и иных товаров, возможных к легкому приобретению через интернет и демонстрирующих наилучшую динамику онлайн оборотов продаж), однако не менее важно то, что за последние годы зародилось множество новых и интересных форматов развлечений и досуга помимо привычных кино и кафе. Популярное слово в 2020 – омниканальность Изменение состава арендаторов за 5 лет Торговая галерея 57% 60% Продукты 8% Другие товары 35% 43% 2018 2016 Источник: анализ PwC Зона риска Логично предположить, что категории, набирающие обороты в секторе онлайн, в ближайшем будущем могут еще больше сократить свое офлайн присутствие в торговых центрах, как это произошло, например, с магазинами бытовой техники. При этом размещение лидеров онлайн рынка в составе объектов несет не только риски роста вакантных помещений, но и зачастую вредит самому торговому центру: отсутствие необходимости в хранении полного ассортимента в магазине делает неэффективным его посещение для посетителей. Таким образом, меняя статус с магазина на пункт выдачи, такой арендатор становится неэффективным как якорный, что в будущем неминуемо отразится на изменении структуры арендаторов. Очевидно, что в будущем на место ритейла в торговые центры придут именно операторы досуга и развлечений, а впоследствии и бытовых, медицинских и прочих услуг, для которых принципиально располагаться в непосредственной близости к потребителю. 26% Уже сейчас данный тренд находит свое отражение в росте популярности небольших торговых объектов формата МФК, располагающихся в густонаселенных районах. Популярность такого формата объясняется способностью объектов уместить в себе все необходимые для одной локации функции. Развлечения 23% 7% Кафе и рестораны « 9% 5% Услуги 3% 2% 2018 Источник: анализ PwC 28 2013 …мы не считаем, что офлайн торговля умрет. В чем мы уверены, это что эффективно офлайн сможет работать только вкупе с онлайн » Компания-собственник, сегмент торговой недвижимости Эпоха глобального обновления 20% респондентов О пересмотре концепций торгово-развлекательных комплексов участники рынка всерьез задумались после кризиса 2014 года, когда потребление снизилось в разы, а вакантность площадей достигла максимума, обнаружив изъяны бизнес-моделей. Но сегодня на фоне серьезных изменений в составе потребителей реконцепция устаревших форматов становится необходимостью. Учитывая, что около 40% торговых центров Москвы было введено в эксплуатацию практически 10 лет назад, то именно они сегодня являются первыми в очереди на реконцепцию. проводят реконцепцию своих объектов на регулярной основе. Причины – поддержание конкурентоспособности объекта и удержание конверсии Доля онлайн продаж в общем объеме продаж, 2018 г. Италия 3,4% Россия 4,0% Индия 4,0% Польша 4,3% Франция Реконцепция торговых площадей Москвы 16% 6,0% Япония 9,0% США 10,0% Германия 10% 15,1% Великобритания 18,0% Китай 35,0% 60% Источник: анализ PwC 14% Помимо роста доли арендаторов сектора «Развлечения» управляющие компании торговых центров привлекают покупателей, организуя различные познавательноразвлекательные мероприятия. Например, проводят бесплатные мастер-классы с ориентацией на здоровый образ жизни или делают акцент на семейное времяпрепровождение. 100% респондентов – девелоперов или управляющих торговых объектов сообщили, что считают проведение нестандартных маркетинговых кампаний уже не данью моде, а прямой необходимостью. « Концепт flexible пространств, несомненно, сейчас очень востребован, однако мы считаем это скорее мимолетным гипертрофированным трендом, чем новым полноценным форматом » Управляющая компания торговой недвижимости Необходима реконцепция (979 664 кв.м.) Прошли реконцепцию (610 850 кв.м.) Реконструируются в течении всего срока работы (831 400 кв.м.) Современные торговые центры (3 720 086 кв.м.) Источник: анализ PwC Согласно проведенному опросу, 35% респодентов собираются провести реконцепцию в ближайшее время, в то время как 20% проводят ее регулярно. Среди наиболее популярных инструментов поддержания актуальности и конкурентоспособности объекта – пересмотр состава арендаторов и создание новых форматов. Средний срок, после которого респонденты начинают задумываться о необходимости реконцепции объекта – 10-12 лет. Основные инструменты реконцепции Косметический ремонт 5% Инженерные работы 5% Капитальный ремонт здания Смена концепции всего объекта 14% 11% Модернизация пространства под новые форматы Пересмотр состава арендаторов 34% 32% Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 29 Сегмент арендаторов – драйвер трафика в 2020 г. с учетом роста онлайн торговли 6% 3% « В будущем составная часть арендной платы – процент с товарооборота – сменится процентом за каждого посетителя » Управляющая компания торговой недвижимости 32% 15% В вопросе изменения присутствия категорий арендаторов большинство респондентов единогласны – будущее торговых объектов за категориями кафе и развлечений. Также отмечается потенциальный рост категории услуг – уже сейчас все чаще площади в торговых центрах занимают фитнес, сервисы государственных услуг и медицинские частные центры. Причем данный тренд характерен не только для Москвы, но и для ряда региональных городов. 20% 24% Кафе, рестораны, фудкорты Развлечения Продуктовые супермаркеты Услуги Одежда и обувь Спортивные супермаркеты Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 Самый главный и единственный риск сегодня для рынка торговых центров – падение доходов населения При этом, если для магазинов электротехники прогнозируется снижение присутствия и переориентация функции в сторону пунктов выдачи товара, то для подкатегории магазинов сотовой связи наоборот – респонденты отмечают рост арендаторов данного типа. Также интересна ситуация с категорией одежды и обуви: в то время как магазины одежды все больше уходят в онлайн, оставляя магазины в офлайне в том числе в качестве шоурумов, то для магазинов обуви подобная ситуация нетипична. 89% респондентов считают, что в ближайшее время рынок торговой недвижимости ждет фаза нового роста в ответ на вызовы, брошенные со стороны онлайн ритейла. Собственники и управляющие уверены, что офлайн торговля не может умереть, но она подстроится под изменение настроений. Единственное, чего следует опасаться – это падения доходов населения. Как изменится присутствие категорий арендаторов в 2020 г. – наиболее популярный ответ Категория Что будет? % респондентов Одежда и обувь Останутся на том же уровне 54% Кафе, рестораны, фудкорты Вырастут 79% Детские товары Останутся на том же уровне 58% Электротехника Снизятся 67% Косметика и парфюмерия Останутся на том же уровне 50% Услуги Вырастут 75% Развлечения Вырастут 72% Продуктовые супермаркеты Останутся на том же уровне 69% Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 30 Складская недвижимость Рынок складской недвижимости растет – в том числе за счет развития e-commerce « Развитие онлайн ритейла оказывает разовое, но фундаментальное влияние на рынок складской недвижимости – происходит сдвиг спроса из одной категории в другую Прогнозы респондентов относительно ключевых показателей » Девелопер складской недвижимости Рынок складской недвижимости переживает сегодня фазу нового роста – объем инвестиций в сегмент за первое полугодие 2019 года составил более 120 млн долл. США, что на 5% больше аналогичного показателя прошлого года, ставки аренды для наиболее качественных объектов выросли за год примерно на 7%, а уровень вакантности снизился до 4%. Респонденты (62%) отметили, что рынок находится либо в стадии роста, либо восстановления. Рост сегмента связан во многом со структурными изменениями экономики и демографии – развиваются новые форматы складских и индустриальных помещений, меняется парадигма распределения структуры арендаторов в сторону нарастающей концентрации на онлайн ритейлерах. Ставки аренды Рост Тот же уровень Снижение 38% 62% 0% Уровень вакантности Рост Тот же уровень Снижение 4% 73% 23% Объем ввода Рост Тот же уровень Снижение 35% 58% 8% 76% респондентов считают, что 68% респондентов отмечают высокую степень влияния онлайн торговли на рынок складской недвижимости Компании-драйверы спроса на складские помещения 4% 12% 29% 18% 4% 18% 4% 11% Ритейлеры (одежда, обувь, товары для дома, мебель, бытовая техника) Ритейлеры (продуктовые) Логистические компании Почтовые и таможенные услуги Производственные компании Дистрибьюторы E-commerce Операторы DIY тенденция реализации проектов по схеме build-to-suit сохранится в своем текущем объеме Тем не менее, при всех изменениях, происходящих в секторе, наиболее востребованными все равно остаются сухие и мультитемпературные склады – на их долю пришлось 40% ответов респондентов. Респонденты отметили, что чувствуют на рынке переходный этап: растет потребность в проектах городской логистики, усиливается автоматизация организации площади, активно развиваются новые форматы. По словам респондентов, сектор качественных складских и индустриальных площадей – это первый и основной сектор рынка недвижимости, который фундаментально вряд ли претерпит какие-либо изменения в долгосрочной перспективе. Наоборот, онлайн ритейл может дойти в определенный момент до стадии, когда не нужны будут традиционные магазины, а товары из складов будут направляться напрямую потребителям. Данная тенденция точечно присутствует уже сейчас. Говоря о новых форматах, наиболее востребованным и перспективным респонденты назвали помещения ЦОД, так как это гиперактивно растущий рынок, получающий помощь со стороны государства; а наименее интересным – формат LI: данный формат сложен в реализации, а спрос на него нестабилен. Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 31 Форматы складов: от А до Я Помещения self-storage Склады формата self-storage – организованная система хранения, при которой арендодатель (провайдер услуги) выделяет арендатору защищенный изолированный отсек в основном для хранения бытовых вещей. Склады self-storage появились в России в 2008 году, почти на 30 лет позже, чем в европейских странах. На сегодня московский рынок составляет практически 160 тыс. кв. м., а уровень вакантности помещений находится в диапазоне 5 – 15%. Данный формат пользуется популярностью в основном у физических лиц (70% рынка), а среди юридических используется для хранения ассортимента интернет магазинов. Рынок активно развивается, и недавно в данном сегменте появилась новая услуга облачного хранения вещей: оплачиваются не арендованные квадратные метры, а непосредственно объем сданных на аренду вещей. 9,7 млн кв. м – общая площадь объектов формата self-storage в Европе по состоянию на конец 2018 года 23 евро/кв. м/мес. – средняя ставка аренды склада данного формата в Европе, что почти в два раза выше уровня ставок в России Помещения self-storage Формат ОРЦ Помещения формата ЦОД Формат ОРЦ ОРЦ – оптово-распределительные центры – формат помещений, где происходит хранение, обработка и распределение оптовых партий сельскохозяйственной продукции. Реализация продукции происходит непосредственно розничному и мелкооптовому продовольственному звену – ресторанам, организациям розничной торговли или конечному покупателю. Данный формат возник в ответ на проблему дефицита единых центров для фермерских и сельскохозяйственных производителей с мультитемпературными площадями, набором дополнительных услуг логистики, обработки, упаковки и хранения товаров. 32 Помещения формата LI (light industrial) В феврале 2018 года Минсельхоз и Внешэкономбанк объявили о намерении создать федеральную сеть ОРЦ до 2030 года Помещения формата ЦОД Крупнейшие поставщики услуг ЦОД в России, 2018 г. ЦОД – центры обработки данных – площади для хостинга серверного и сетевого оборудования. Рынок ЦОД на сегодня – один из самых быстро растущих: по оценкам экспертов его среднегодовой темп роста составляет 10%, а на конец 2018 года число стойко-мест по всей России составляло практически 40 тыс. штук. Совокупная выручка российских операторов ЦОД на конец 2018 года составила 28,5 млрд руб., темп роста уже третий год подряд составляет около 25%. Наиболее инвестиционно привлекательные форматы складских объектов Компания Количество стойко-мест, шт. Площадь залов, кв. м Количество ЦОД в России, шт. Ростелеком 5 868 12 500 19 DataLine (1) 4 711 9 641 7 Linxdatacenter 2 020 4 431 2 Ixcellerate 1 835 6 000 1 Selectel 1 610 6 700 6 Stack Telecom 1 402 2 800 2 DataPro 1 350 н/д 1 Сервионика 1 200 6 000 1 DataSpace 1 152 3 000 1 Xelent 1 074 6 500 1 10% 14% 14% 19% Источник: CNews Analytics, 2018 15% 21% Помещения Помещения Помещения Помещения self-storage ОРЦ формата ЦОД формата light industrial 7% Сухие склады Мультитемпературные склады Технопарки 42–129 млрд рублей могут составить государственные инвестиции в отрасль услуг по обработке и хранению данных и облачных сервисов на ближайшие 10 лет Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 Помещения формата LI (light industrial) « Склады light-industrial – производственно-складские объекты данного формата представляют собой небольшие сооружения площадью от 200 кв. м до 2000 кв. м, спрос на которые проявляется со стороны малого и среднего бизнеса. В России данный формат появился в 2010 году, предложив рынку качественные, но небольшие по объему складские и производственные помещения. Формат light industrial – это очень сложный продукт. Мы видим его развитие только в сегменте food – ритейла » Девелопер, жилая и коммерческая недвижимость 33 Что дальше? PropTech и тренды будущего 04 PropTech PropTech – новый FinTech PropTech (от Property Technologies) – технологии и компании, которые предоставляют инновационные решения во всех секторах недвижимости для всех стадий жизненного цикла проекта – от проектирования и строительства до управления и эксплуатации. Инновации в сфере PropTech осуществляются с применением технологий больших данных, виртуальной и дополненной реальности, искусственного интеллекта, интернета вещей, блокчейна и других. Рост мирового рынка PropTech за последние несколько лет показал высокие показатели, а использование различных инструментов становятся не просто модой, но прямой необходимостью. Тем не менее, российский рынок инновационных технологий пока что отстает и по показателю объема инвестиций, и по объему использования инструментов – только 30% респондентов отметили высокую степень внедрения инноваций в свой бизнес. 73% респондентов уверены, что объем инвестиций в рынок PropTech в ближайшие 5 лет вырастет еще больше 21% ответили, что он будет За 2012–2018 гг. в России были зафиксированы всего 8 сделок стоимостью более $1 млн Объем российского рынка существенно ниже в сравнении с другими странами, однако в последние годы отмечается активный рост В 2017–2018 гг. в российский PropTech было инвестировано более $16 млн в то время как в 2013 г. объем инвестиций не превышал расти стандартными темпами 6% считают, что рынок PropTech $1 млн Инвестиции в PropTech в России не покажет роста 22 21 14 000 000 18 20 12 000 000 Российский рынок PropTech в 2012-2018 гг. 15 10 000 000 10 8 000 000 $29 млн инвестиций 95 сделок 80 компаний 11 11 10 6 000 000 4 000 000 2 000 000 5 2 2012 2013 Инвестиции, $ 2014 2015 2016 2017 2018 Количество сделок, шт. Источник: исследование PwC Рынок PropTech в России 2018 50% стартапов в сегменте PropTech на российском рынке сегодня развивается в сфере маркетплэйсов и листинга недвижимости Исследование PwC Рынок PropTech в России 2018 35 Сегодня в недвижимости начинают использоваться VR и AR технологии, инструменты геоаналитики, IoT, голосовая помощь и персонализированные рекламные предложения, основанные на анализе больших данных. Ключевые технологии, используемые в торговых объектах AR/VR Дополненная реальность полностью меняет покупательский опыт. Потребители теперь могут виртуально примерить одежду, попробовать макияж или тестировать продукты через приложения. Для собственника технология VR дает возможность визуализировать и проектировать магазины для создания наиболее комфортного пространства для потребителей. Уже используемая технология AR – приложение IKEA Place. Оно позволяет посмотреть, как товары IKEA будут смотреться в вашем интерьере: достаточно отсканировать свою комнату или квартиру и выбрать нужный товар. Также работает дополненная реальность от Amazon (причем уже с 2017 года) – ритейлер предлагает посмотреть на товары от мебели до бытовой техники. Еще интереснее в применении дополненная реальность Sephora – косметический ритейлер также с 2017 года предлагает покупателям в магазинах Франции попробовать «виртуальный макияж», то есть разные вариации макияжа без фактического нанесения продуктов. Сенсоры и геоаналитика Самой используемой технологией сегодня являются сенсоры, которые устанавливаются около магазинов, и позволяют ритейлерам оценивать продолжительность пребывания покупателя в магазине, анализировать набор покупок, а затем присылать им персонализированные скидки и акции, основанные на собранной информации. Инструменты геоаналитики позволяют не только получить данные о местоположении клиентов и трафике, но и в сочетании с операционными данными и данными о клиентах позволяют проанализировать конверсию, оценить эффективность рекламных компаний, что обеспечивает более высокую эффективность и уровень обслуживания клиентов. Использование сенсоров вместе с мониторингом Wi-Fi подключений внутри объекта помогает собственникам лучше понимать поведение покупателей – что именно они «гуглят», когда находятся в той или иной зоне торгового центра? IoT (Интернет вещей) Интернет вещей – комплексная система, в которой максимальное количество бытовых предметов подключено к интернету, что исключает необходимость участия человека. Распознавание лиц, бесконтактные платежи, кассы самообслуживания и другие технологии будут способствовать дальнейшей оптимизации процессов в сфере торговли. Технология распознавания лиц позволяет отслеживать анализировать популярность магазинов в ТЦ, выявлять демографические характеристики покупателей. Приложения Многие торговые центры в рамках омниканальности создают собственные мобильные приложения, которые становятся неотъемлемым маркетинговым инструментом продвижения. Они используются для информирования клиентов о проводимых мероприятиях, сбора покупательских предпочтений и создания собственных программ лояльности. Отличный пример – приложения, в которых предусмотрена возможность сканирования чеков покупок, совершенных внутри центра, которые дальше конвертируются в баллы, которые в свою очередь можно потратить по собственным предпочтениям: оплатить парковку, принять участие в мастер классах или получить скидку в магазинах. На основе собранных чеков формируются персонализированные предложения, доступные покупателю опять же в приложении. 36 В ритейле подобные технологии уже используются, например, в виде умных холодильников, оснащенных датчиками GPS и RFID (radio frequency identification), которые могут отслеживать логистику, температуру хранения и количество товара на полке. Такие холодильники могут сами заказывать товары и при этом лишены человеческого фактора импульсивных покупок. Новаторы – AmazonGo, которые внедряют такие технологии в Америке и Китае. Управление Управляющие торговых центров переходят на автоматическую систему учета договоров аренды, позволяющую актуализировать информацию о помещениях в режиме реального времени, составлять автоматически договоры аренды, выставлять счета и акты. Особенно актуально это стало в краткосрочной аренде временными арендаторами – появилась возможность оперативно подобрать помещения для открытия формата pop-up в торговых центрах и оценить все предлагаемые площадки. Уже используется Использование различных технологий Запланировано Не планируется Управление на основе данных внедрение промышленной системы управления клиентским опытом и данными о клиентах (CRM) 53% 28% 20% 20% 28% 53% 30% 25% 45% 15% 37% 49% использование геоинформационных систем с интеграцией GPS/ГЛОНАС 18% 20% 63% внедрение цифрового маркетинга 32% 32% 37% автоматизация учета рабочего времени и ТМЦ 32% 22% 46% подготовка исполнительной документации в ходе строительства 30% 27% 43% автоматизация системы управления инженерными данными (например, расчётов начислений ЖКХ) 29% 34% 37% мобильные приложения для покупателей/арендаторов 41% 28% 31% приложения для оптимизации работы с действующими партнерами (брокеры) 26% 23% 51% обучение сотрудников 11% 19% 69% визуализация проектной документации 13% 26% 62% виртуальные туры при продажах 20% 24% 56% использование технологии IoT для реализации концепции «умный объект» 8% 25% 67% мониторинг строительных площадок 39% 22% 39% маркетинг: съемки с воздуха как инструмент продаж 38% 22% 41% топографическая съемка 42% 17% 42% 0% 27% 73% внедрение специализированной системы управления недвижимостью (REM ‒ Real Estate Management) внедрение специализированной системы управления информацией об объектах строительства (BIM ‒ Building Information Management) управление и принятие решений на основе анализа больших данных и технологий машинного обучения, искусственного интеллекта* Автоматизация и роботизация бизнес-процессов ПО и мобильные приложения Технологии AR/VR IoT и дроны Прочие технологии использование смарт-контрактов и технологии блокчейн * Данные значения приведены на основании ответов всех респондентов. При учете только ответов респондентов-компаний из сектора торговой недвижимости процент внедрения составит 69%, процент запланировавших – 31% Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 Согласно проведенному опросу наибольшую популярность по внедренным технологиям показали инструменты управления на основе данных – система управления клиентским опытом и данными о клиентах (53%) и мобильные приложения для покупателей (41%). Наименьшей популярностью пользуются технологии блокчейна (0%) и инструменты реализации концепции «умный объект» (8%). Интересным фактом оказалось нежелание жилых девелоперов использовать виртуальные туры с технологией дополненной или виртуальной реальности при продажах ‒ по их словам, данный инструмент не окупает свое внедрение. В целом, технологии AR и VR пока не пользуются большой популярностью среди игроков рынка недвижимости – высокий барьер ввода технологий при низком результате использования. Треть респондентов (37%) отмечает необходимость и обозначает свои планы по внедрению искусственного интеллекта и технологий на основе анализа big data, а использует их уже 15% опрошенных. Наиболее актуальным данный инструмент является для участников рынка торговой и жилой недвижимости для выстраивания персонализированной коммуникации с каждым потребителем индивидуально на основе массивов данных. В краткосрочной перспективе, большинство технологий будет использовано для сбора данных и анализа портрета и поведения покупателей, в долгосрочной – они будут нацелены на улучшение пользовательского опыта. 37 В целом, опрос игроков рынка недвижимости продемонстрировал серьезную заинтересованность в развитии рынка PropTech. Некоторые респонденты отмечают, что проникновение тех или иных технологий на данный момент и в ближайшем будущем будет затруднено или ограничено в силу неготовности российского рынка в целом. К таким инструментам относятся технологии дополненной и виртуальной реальности, технологии блокчейна и некоторые другие. Согласно исследованию PwC Рынок PropTech в России 2018 (доступно по qr-коду), большая часть компаний видит цели цифровой трансформации в более эффективном выполнении текущих операций, а основными задачами бизнеса считают повышение производительности и сокращение затрат. Именно поэтому будут развиваться листинговые сервисы и маркетплейсы, которые предлагают дополнительные сервисы, способствуют дезинтермедиации, прозрачности и диджитализации сделок, платформы, обеспечивающие более эффективное управление недвижимостью на базе IoT и навигации, а также внедрение сервисов, работающих на базе анализа больших данных (например, динамическое ценообразование, геоаналитика и другие). В то же время на российском рынке достаточно существенную роль в переходе отрасли на цифровые рельсы играет государство, а значит в скором времени мы, вероятно, будем наблюдать увеличение инвестиций в сервисы для автоматизации оформления и согласования документов, BIMпроектирования и блокчейн-регистрации сделок. PropTech и основные тенденции рынка недвижимости Основания для внедрения инновационных технологий 11% 6% 6% 19% 16% 16% 14% Для прогнозирования и моделирования бизнес потенциала Для снижения расходов Для повышения эффективности продаж Для повышения уровня и качества обслуживания Для повышения эффективности управления Для предотвращения воровства и мошенничества Для повышения условий труда работников Для повышения качества в технологии строительства Источник: опрос PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 Существующие технологии и области их применения на российском рынке по сфере деятельности • Сквозное взаимодействие на всех этапах жизненного цикла здания – от проектирования до оформления сделок. • Новый клиентский опыт с использованием AR/VR, цифровые бизнес-модели и продукты. 9% 7% 10% • Развитие услуги space-as-a-service (гибкие сроки аренды помещений, пользовательский опыт и дополнительные услуги при аренде). • «Смартизация» зданий и развитие экосистемы связанных зданий (единые технологичные решения для управления системой зданий для оптимизации работы и принятия решений). 12% 50% 10% 14% Листинг/маркетплэйс Инструменты проектирования и строительства Оценка и анализ данных Управление готовыми объектами Визуализация данных Другое Источник: исследование PwC Рынок PropTech в России 2018 38 Тренды будущего В рамках нашего исследования мы спросили у респондентов «Что будет с недвижимостью через 50 лет?». Ниже главные идеи и мысли, которые нам удалось собрать В будущем все форматы недвижимости объединятся в один – многофункциональный комплекс, а принцип строительства объекта и организации его пространства будет упираться в mixed-use. Мы придем к этому, потому что потребители будущего (а иногда уже и нынешнего) захотят получить все, что им нужно, в одном месте. Во всем городе будут стоять относительно некрупные здания, объединяющие в себе жилую зону (личные квартиры / апартаменты или коливинги), рабочую (в виде коворкингов), торговую (где также будет представлен набор наиболее необходимых услуг). Не исключено, что в этих же зданиях будут располагаться складские площади для быстрой доставки продуктов. Edutainment Роботы Эмоции и развлечения Mixed use Mixed - use Дроны Искусственный интеллект Умные города Основной тренд будущего – экологичность. И люди будут не только стараться следить за сохранностью планеты, но и сами выбирать для себя более чистые продукты, экологичную одежду и наконец-то откажутся от пластика. Экологически чистые районы, леса, водоемы, зеленые зоны будут цениться гораздо выше, чем сейчас. С развитием транспорта больше людей будут стараться переезжать жить загород, так как добираться до города будет в разы быстрее и удобнее. Появятся новые виды стройматериалов, отвечающие запросам в части экостроительства 40 Activity-based working Коворкинги и коливинги Community Life style Экология PropTech Персонализированная коммуникация Мегаполисы Sharing economy Главный тренд, присутствие которого чувствуется уже сейчас, а с течением времени он будет развиваться больше и больше. Экономика шеринга – это экономическая модель, основанная на идее совместного потребления и коллективного пользования товаров и услуг. Любой объект, функционирующий на данном принципе, подразумевает кооперацию и сотрудничество всех людей, кто пользуется данным объектам. С развитием sharing economy все больше людей будут объединяться в комьюнити и образовывать группы по интересам, по совместной работе и месту жительства. Предпосылка этого принципа – в отсутствии необходимости полноправного владения чем-либо, возможности тратить меньше на временное пользование. Виртуальная реальность Локализация Space-as-a-service Краудфандинг Транспорт Урбанизация Экология Прогресс Sharing economy Умные здания Комфорт Миграция Flexible Дополненная реальность BIM Демография E-commerce Децентрализация Экосистема Диджитализация Гибкость Общение Цифровизация Диджитализация Развитие технологий не стоит на месте – то, какой прогресс произошел за последние 10 лет, было невозможно представить 15 лет назад. До чего дойдет человечество в вопросе инноваций через 50 лет, можно только предполагать – дроны, роботы, биоинженерия, клонирование и многое другое 41 Тренды будущего В рамках нашего исследования мы спросили у респондентов «Что будет с недвижимостью через 50 лет?». Ниже главные идеи и мысли, которые нам удалось собрать Все небо в дронах Вход в здания будет с крыши Вся логистика товаров будет осуществляться с помощью дронов – быстрее, дешевле и проще Транспортная система дойдет до того, что все будут летать – на личных самолетах, дронах или других приспособлениях, а вход в здания будет проектироваться с крыши, где будет располагаться и парковка. Причем нижние и верхние этажи будут стоить сильно дешевле, а весь город перейдет из плоскости 2D в 3D Уйдем от привязки к квадратным метрам Потому что будем оперировать либо кубическими метрами (особенно для складской недвижимости), либо продавать набор услуг – согласно принципу space-as-a-service Все (или почти все) проекты будут в формате mixed-use Потребители будут хотеть иметь все, что им нужно в одном месте – от возможности взять рабочее место до возможности пообщаться с друзьями и близкими в приятной атмосфере Классические офисы останутся По причине безопасности данных, которая нужна многим крупным корпорациям, которые не готовы переезжать в коворкинги 42 Урбанизация Урбанизация сейчас захватывает новые города и Урбанизация – процесс 21 века, и через 50 лет она не закончится – будут расти агломерации, съедая мелкие близлежащие города. Децентрализация Праздник каждый день Урбанизация сейчас захватывает новые города и новые страны, но вероятно, что с течением времени появится тренд – децентрализация. Она подразумевает под собой распад города на отдельные районы, каждый из которых будет функционировать внутри себя. То есть города-мегаполисы станут прообразом стран с городами-районами внутри В будущем мы будем меньше работать и больше радоваться – тренд закладывается уже сейчас в виде предложений о сокращении рабочей недели. Многие профессии будут выполнять роботы, а люди будут больше путешествовать и заботиться об эмоциях и развлечениях. Торговые и иные объекты возьмут на себя функцию комьюнити центров – и эта тенденция тоже появляется сегодня в виде фуд холлов и арт-кластеров Новые сегменты Возможно, мы сейчас не подозреваем, но с течением времени появятся новые сегменты недвижимости, которые ответят на нужды будущих поколений. Кроме того, в России ожидается скорое развитие тех рынков, которые уже функционируют и развиваются во многих странах, но пока не дошли (или только приходят) до России: senior care housing, коливинги и многие другие Edutainment Education и entertainment. Множество лекций, мастер классов и тренингов – с развитием технологий люди будут чаще менять работу и сферу интересов, а специализированное обучение, подстраиваемое под интересы каждого будет способствовать развитию кругозора Кластеры комфортной среды В каждом районе города будут библиотеки, музеи, зоны для занятий спортом и все остальное, что необходимо для активной культурносоциальной жизни 43 Контакты Олег Малышев Партнер, руководитель практики оказания услуг компаниям сектора недвижимости oleg.malyshev@pwc.com Сопровождение сделок Саян Цыренов Директор, руководитель практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости sayan.tsyrenov@pwc.com Аналитика Лиза Хейфец Аналитические исследования в сфере недвижимости elizaveta.kheifetz@pwc.com PwC в России (www.pwc.ru) предоставляет услуги в области аудита и бизнес-консультирования, а также налоговые и юридические услуги компаниям разных отраслей. В офисах PwC в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Воронеже, Владикавказе, Уфе, Нижнем Новгороде и Перми работают более 2 700 специалистов. Мы используем свои знания, богатый опыт и творческий подход для разработки практических советов и решений, открывающих новые перспективы для бизнеса. Глобальная сеть фирм PwC объединяет более 250 000 сотрудников в 158 странах. * Под «PwC» понимаются совместно общество с ограниченной ответственностью «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование» и общество с ограниченной ответственностью «ПрайсвотерхаусКуперс Юридические Услуги» или, в зависимости от контекста, другие фирмы, входящие в глобальную сеть PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL). Каждая фирма сети является самостоятельным юридическим лицом. © ООО «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование» и ООО «ПрайсвотерхаусКуперс Юридические Услуги», 2019. Все права защищены.