Управление многоквартирным домом – это профессиональная деятельность по созданию безопасных и благоприятных условий проживания людей-собственников жилья и арендаторов жилых помещений в многоквартирном доме.
Способы управления многоквартирными домами
Жилищный кодекс РФ отвел раздел VIII для регулирования вопросов, связанных с основными правилами и принципами управления многоквартирным домом, а также с требованиями к договору управления. Причем осуществление данного вида управления должно обеспечиваться местными органами власти.
Управление многоквартирным домом нацелено на создание безопасных и благоприятных условий проживания людей, предоставление им коммунальных услуг, содержание в надлежащем состоянии общедомового имущества и решение вопросов его пользования.
Управление многоквартирным домом может осуществляться следующими способами:
- Непосредственно собственниками жилья.
- Потребительским кооперативом (как правило, товариществом собственников жилья).
- Управляющей организацией.
Только общее собрание собственников жилья может выбрать или изменить способ управления домом, причем это решение обязательно для всех собственников жилья.
В случае отсутствия или нереализации решения (которое было принято более года назад) о способе управления многоквартирным домом местным органом власти проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Результаты открытого конкурса, а также условия договора управления многоквартирным домом местным органом власти в течение 10 дней со дня проведения указанного конкурса сообщаются всем собственникам жилья, которые должны заключить соответствующий договор с выбранной в установленном порядке управляющей организацией.
В течение года после заключения договора управления местным органом власти созывается собрание собственников жилья, чтобы оно выбрало способ управления этим домом. Правом любого собственника жилья является обращение в суд, чтобы обязать местные органы власти выбрать управляющую организацию.
В случае признания открытого конкурса несостоявшимся, договор управления может быть заключен и без его проведения. Только одна управляющая организация может управлять многоквартирным домом.
Договор управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом представляет собой документ в письменной форме, который подписывается обеими сторонами. При этом каждый собственник жилья заключает договор управления на условиях, которые были приняты решением общего собрания собственников жилья.
Договор предполагает принятие его сторонами на определенный срок взаимных обязанностей: одна сторона (собственники жилья, органы потребительского кооператива) производит плату в пользу другой стороны (управляющей организации), которая, в свою очередь, должна предоставлять жильцам коммунальные услуги и выполнять работы, направленные на поддержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии, а также совершать другие действия, предназначенные для достижения целей управления многоквартирным домом.
К обязательным пунктам, включаемым в договор управления, относятся:
- состав общедомового имущества и адрес многоквартирного дома;
- список (и порядок его изменения) коммунальных услуг и работ, направленных на поддержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии, которые предоставляются и выполняются управляющей организацией;
- порядок определения цены договора, размера и внесения платы за коммунальные услуги и выполнение работ;
- порядок проведения контроля за исполнением управляющей организацией ее договорных обязательств.
Условия договора управления для всех собственников жилья являются одинаковыми.
Срок действия договора может быть определен в рамках от 1 года до 5 лет. Если срок действия договора закончился, но ни одна из сторон не подала заявление о его прекращении, то этот договор считается продленным на условиях, которые были установлены в договоре ранее.
В течение месяца после подписания договора управляющая организация должна начать исполнять свои обязательства, если в договоре не установлено иное.
В обязанность управляющей организации вменяется передача в течение последнего месяца действия договора управления всех документов, связанных с управлением домом, другой управляющей организации, потребительскому кооперативу или одному из собственников жилья.
В течение первых трех месяцев текущего года управляющая организация должна предоставить собственникам жилья отчет о выполнении в прошлом году договора управления, если в договоре не установлено иное.
Особенности управления многоквартирными домами
Порядок управления многоквартирным домом, полностью находящимся в собственности у государства, региона или города, устанавливается соответствующим органом государственной или местной власти. Такой дом управляется управляющей организацией.
Если многоквартирный дом управляется непосредственно собственниками жилья, то только общее собрание собственников жилья может принять решение, в соответствии с которым заключаются договоры оказания услуг и выполнения работ в многоквартирном доме между всеми или большинством собственников жилья и исполнителями этих работ и услуг.
Заключение договоров водо-, электро-, газо-, теплоснабжения, отопления, водоотведения происходит с каждым собственником помещения, непосредственно управляющим домом, от своего имени.
Общее собрание собственников жилья, непосредственно управляющих домом, может принять решение о предоставлении одному из собственников жилья или иному лицу права, подтвержденного письменной доверенностью, вступать в отношения от имени собственников жилья.
Местные органы власти:
- создают одинаковые условия для функционирования всех управляющих организаций;
- вправе выделять управляющим организациям и потребительским кооперативам средства из местного бюджета для проведения капитального ремонта;
- способствуют обучению лиц, занимающихся управлением домом.
Граждане вправе сделать запрос, а управляющие организации и местные органы власти обязаны предоставлять информацию об установленных ценах, размерах оплаты и тарифах на коммунальные услуги и работы, направленные на поддержание дома в надлежащем состоянии, об объеме, перечне и качестве указанных услуг и работ.
