Структура и участники рынка недвижимости

Сущность и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой особую форму социально-экономических отношений, механизмов, обеспечивающих передачу прав на объекты недвижимости, установление цен на них и распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования.

В более широком виде рынок недвижимости можно определить как совокупность отношений, обусловленных созданием новых объектов недвижимости и эксплуатацией уже существующих. В рамках рынка недвижимости существует система взаимосвязанных рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, эксплуатацию, передачу и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости обеспечивает решение следующих задач:

• во-первых, создание новых объектов недвижимости;
• во-вторых, сопровождение передачи прав на объекты недвижимости от одних лиц другим лицам;
• в-третьих, установление равновесной цены на объекты недвижимости;
• в-четвертых, обеспечение управления и эксплуатации объектов недвижимости;
• в-пятых, распределение пространства между конкурирующими возможностями землепользования;
• в-шестых, формирование базы для инвестирования в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости обеспечивает выполнение следующих операций: купли-продажи объектов недвижимости, наследования, дарения, мены, обеспечения исполнения обязательств при смене собственника, приватизации, национализации, изменения состава собственников, внесение объектов недвижимости в уставные капиталы хозяйствующие субъектов, инвестирования в объекты недвижимости, обеспечения реконструкции, нового строительства, расширения объектов недвижимости, изменения назначения объектов недвижимости, направлений их использования, управления эксплуатацией объектов недвижимости, передачи в аренду, хозяйственное ведение или оперативное управление, безвозмездное пользование и так далее.

Для рынка недвижимости характерны такие особенности как:

• низкая ликвидность, обусловленная высокой стоимостью объектов недвижимости;
• циклический характер. Циклы развития рынка недвижимости действуют обособленно от циклов в иных отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости является предшественником общего экономического спада, а его подъем, как правило, наступает раньше общего экономического подъема;
• высокая степень регулирующего воздействия со стороны государства;
• наличие стоимостной оценки объектов недвижимости, характеризующейся ростом с течением времени;
• высокий уровень трансакционных издержек.

Характеристика структуры рынка недвижимости

По критерию структуры рынок недвижимости можно разделить на следующие виды рынков:

• во-первых, рынок жилья;
• во-вторых, земельный рынок;
• в-третьих, рынок нежилых помещений.

При этом рынок жилья можно подразделить на два составных сегмента:

• во-первых, городской жилищный фонд, включающий в себя жилье низкого качества, жилье типового характера, дома, имеющие улучшенную планировку, застройку сталинского периода, элитное жилье;
• во-вторых, рынок загородного жилья, формирование которого обусловлено ликвидацией ограничений на осуществление индивидуального загородного строительства.

Рынок нежилых помещений по сравнению с рынком жилья характеризуется меньшим количеством операций, но существенно более высокой стоимостью объектов недвижимости за счет их привлекательности, обусловленной получением дохода.

Земельный рынок как элемент рынка недвижимости характеризуется взаимопроникновением во все другие элементы данного рынка, поскольку любые объекты, независимо от их жилого или нежилого назначения включают в себя земельные участки, на территории которых они расположены.

Также по структуре рынок недвижимости можно разделить на следующие два вида:

• во-первых, первичный рынок недвижимости;
• во-вторых, вторичный рынок недвижимости.

Для первичного рынка недвижимости характерно выступление объектов недвижимости в качестве объекта сделки первый раз. В этом случае в качестве основного продавца недвижимости, как правило выступает государство, в лице органов федерального, регионального или муниципального уровня власти, а также строительные организации. Вторичный рынок недвижимости обеспечивает оборот объектов недвижимости, уже бывших в употреблении и имеющих определенных собственников в лице физических или юридических лиц.

Между первичным и вторичным рынком недвижимости существует тесная взаимосвязь. Падение спроса и, как следствие, цен на первичном рынке, может обеспечить рост предложения и цены на вторичном рынке, и наоборот.

Характеристика состава участников рынка недвижимости

К числу участников рынка недвижимости можно отнести:

• во-первых, покупателей, в качестве которых могут выступать как юридические, так и физические лица;
• во-вторых, инвесторов;
• в-третьих, продавцов, являющихся собственниками имущества, имущественными фондами, органами государственными и муниципальной власти;
• в-четвертых, всевозможных посредников, обеспечивающих сопровождение купли-продажи и процесса передачи прав собственности на различные объекты недвижимости. В эту категорию участников включаются оценочные организации, риэлторские агентства, юридические организации, рекламные агентства, биржи недвижимости, страховые организации, фондовые биржи, конкурсные комиссии, инвестиционные фонды, кредитные организации и так далее;
• в-пятых, органы государственной власти, полномочия которых обеспечивают их участие в обслуживании или регулировании рынка недвижимости. К числу таких органов относятся бюро технической инвентаризации, комитеты, осуществляющие управление имуществом, арбитражные суды, нотариусов, Федеральную налоговую службу, комитеты по землеустройству и земельным ресурсам и так далее.