Механизм управления недвижимостью муниципального собственника, сданной в аренду

Характеристика аренды как способа управления недвижимостью муниципального собственника

В механизме управления недвижимостью муниципального собственника аренда занимает особое место. В качестве общего основания, обуславливающего передачу муниципальной собственности в аренду, выступает превышение арендной платы над прибылью, которую можно получить от использования объекта непосредственно собственником.

Недвижимые объекты муниципальной собственности могут быть переданы в аренду любым физическим и юридическим лицам по результатам торгов. Осуществление передачи недвижимого муниципального имущества в аренду может осуществляться в соответствии:

• с конкурсом, предполагающим использование объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности в рамках определенных условий, ограничивающих функциональное назначение выставленных на конкурс объектов;
• с аукционом, предполагающим отсутствие дополнительных условий использования муниципальных объектов недвижимости за исключением применения имущества в соответствии с его назначением и внесением арендной платы;
• с фактом пользования. Изменение или прекращение вещных прав может потребовать оформления договора аренды в случае приватизации муниципального имущества, в порядке правопреемства, по окончании срока действия правоустанавливающей документации. Заключение договора осуществляется в соответствии с имеющимися условиями пользования;
• с внеконкурсной передачей. Данный способ представляет собой исключение, утверждение которого осуществляется местными нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок передачи прав на недвижимость. К примеру, таким образом объекты муниципальной недвижимости могут передаваться органам государственного управления федерального и регионального уровня для обеспечения реализации их полномочий.

Порядок передачи муниципальных объектов недвижимости в аренду

В качестве инициатора передача муниципальных объектов недвижимости в аренду выступают физические или юридические лица, подающие заявку в Комитет имущественных отношений. Составление заявки осуществляется в произвольной форме. Приложением к заявке выступает учредительные документы хозяйствующих субъектов или паспортные данные заявителей - физических лиц. Также в состав документации по заявке на аренду муниципальной недвижимости включается предложение заявителя относительно использования арендуемого объекта.

Поданная физическим или юридическим лицом заявка об аренде объектов муниципальной недвижимости регистрируется комитетом имущественных отношений, после чего проводится экспертиза заявки, которая включает в себя следующие действия:

• выявление обременений и обязательств;
• проверка полноты и наличия государственной регистрации;
• инвентаризация объекта недвижимости;
• составление перечня передаваемого в аренду недвижимого имущества;
• формирование условий договора аренды;
• определение величины арендной платы;
• установление требований к процедуре передачи недвижимого муниципального имущества.

Для экспертизы заявки к работе привлекаются оценщики, аудиторы, консультанты.

Далее в отношении объекта муниципальной недвижимости, предназначенного для передачи в аренду, назначается конкурс или аукцион, а также иные формы передачи, по итогам которых заключается договор аренды муниципального недвижимого объекта, подлежащий обязательной государственной регистрации.

Особый порядок заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества применяется для внеконкурсной передачи. В этом случае решение принимается органом муниципального управления в лице главы муниципальной администрации или комитета имущественных отношений, которыми даются соответствующие распоряжения. Применение внеконкурсной передачи характерно при передаче муниципального имущества в аренду органам представительной и исполнительной власти, использовании объекта недвижимости для реализации муниципальных программ, применения объектов недвижимости в социальных целях, по отношению к памятникам культуры и истории, для формирования социальной инфраструктуры.

Финансовую основу выполнения указанных действий составляют доходы от аренды, получаемые комитетом имущественных отношений.

Практические аспекты управления муниципальным имуществом, переданным в аренду

Специфика арендных отношений налагает свои особенности на процесс управления муниципальным имуществом, переданным в аренду. С одной стороны, часть полномочий по управлению муниципальным имуществом, переданным в аренду, сохраняется за органами муниципального управления, выступающими в качестве представителя собственника по отношению к этому имуществу. С другой стороны, часть полномочий по управлению муниципальным имуществом, переданным в аренду, передается арендатору. Распределение управленческих полномочий по отношению к муниципальному имуществу, переданному в аренду, между арендодателем и арендатором осуществляется на соответствие с условиями конкретного договора аренды. Например, решение вопроса капитального ремонта объекта муниципальной собственности может быть прерогативой арендодателя, в то время как текущее содержание и текущий ремонт объекта муниципальной собственности признается вопросом, решение которого находится в ведении арендатора.

При этом необходимо понимать, что наиболее значимые права, обусловленные правом собственности, остаются за арендодателем в лице муниципального образования. Арендатор при этом существенно ограничен в возможности принятия управленческих решений по отношению к объектам муниципальной собственности, арендуемым им.