Ипотечное кредитование – это долгосрочный кредит, который предоставляется банками юридическим или физическим лицам под залог недвижимости (земля, производственные и жилые здания, помещения, сооружения).
Виды ипотечного кредитования
В зависимости от объекта недвижимости ипотечное кредитование оформляется на:
- земельный участок;
- предприятие, здание, сооружение и иное недвижимое имущество, участвующее в сфере предпринимательства;
- жилой дом; квартира и часть жилого дома и квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных помещений;
- дача, садовый дом, гараж и прочее строение потребительского назначения;
- воздушное, морское судно, судно каботажного плавания и космический объект;
- объект незавершенного строительства
В зависимости от целей ипотека может быть оформлена на приобретение готового жилья, приобретение земельных участков под застройку, на реконструкцию или капитальный ремонт жилья.
По субъекту кредитования ипотеку может быть оформлена застройщиком или строителем, а также непосредственно будущим владельцем жилья.
В зависимости от степени аффилированности заемщика ипотечные кредиты могут оформляться на сотрудников банков, сотрудников компаний - клиентов банка, клиентов риэлтерских фирм и иных лиц, проживающих в данном регионе.
Требования к оформлению заявки на ипотечный кредит различны для разных территорий пребывания. Такую разницу можно объяснять разнообразием банковских предложений, а также возможностью получения ипотечного займа в нескольких видах:
- государственная ипотека, предусматривающая кредитование по сниженной цене и с более низкой процентной платой;
- непосредственное кредитование от государства граждан, ратифицированных на уровне законодательства на соответствующую поддержку с получением денежных сумм только на выплату ипотечного кредита полностью или частично;
- бонус в форме пониженной процентной ставки от государственного бюджета.
Лица, желающие воспользоваться ипотечным кредитованием на льготных условиях, в обязательном порядке должны документально подтвердить факт необходимости качественного улучшения условий проживания.
Внутренние и внешние проблемы ипотечного кредитования
Несмотря на активное развитие ипотечного кредитования, оно до сих пор не занимает позиции, которая обеспечивала бы полноценное удовлетворение потребности гражданам в решении жилищного вопроса. Внутренние проблемы российского рынка ипотечного кредитования:
- Продолжительный срок рассмотрения поданных кредитных заявок от предполагаемых заемщиков финансово-кредитными учреждениями. Так, если предмет займа - недвижимость и владелец жилья - частное лицо, рассмотрение заявки занимает 2-3 дня с момента предоставления полного комплекта документов.
- Банк при взаимодействии с потенциальным заемщиком может одобрить выдачу займа в более низком, чем изначально запрашивал заемщик, размере. Как итог - заемщик вынужден отказаться от этого варианта кредитования, а значит оп попросту лишается той суммы денежных средств, которые были израсходованы во время подготовки пакета документов в банк.
- Необходимость дополнительных непредвиденных затрат для оплаты услуг риелторов, залоговых брокеров.
- Необходимость выбрать варианты жилья, соответствующие установленным требованиям (например, отсутствие несогласованной перепланировки, низкая степень физического износа, отсутствие несовершеннолетних собственников).
К числу внешних проблем ипотечного кредитования относятся:
- низкая способность потенциальных заемщиков оплачивать свои обязательства;
- низкая скорость застройки новых объектов в регионах в совокупности с завышенными ценами за квадратный метр;
- отсутствие системности отечественного жилищного законодательства, которое не соответствует современным условиям;
- неразвитость инфраструктуры на рынке недвижимости;
- высокие показатели уровня инфляции в стране;
- неустойчивая экономическая обстановка в стране;
- значительные процентные ставки по ипотечным кредитам;
- высокая степень монополизации рынка ипотечного кредитования;
- малая численность социально-направленных ипотечных программ;
- трудности миграционной политики.
Проблемы просроченной задолженности
По данным Центрального Банка РФ для каждый 25-ого ипотечного кредита характерно наличие просроченной задолженности. Увеличение размера просроченной задолженности по жилищным кредитам связано с целым рядом обстоятельств:
- сокращение реальной покупательной способности граждан и доходов основной части населения из-за ухудшения макроэкономических параметров;
- существенные колебания валютных курсов относительно рубля, что привело к его ослаблению, затронув тем самым интересы валютных заемщиков.
Таким образом, низкие доходы жителей страны и связанная с этим низкая платежеспособность являются важнейшими причинами медленного роста ипотечных программ кредитования. По оценкам экспертов, только 10 % населения страны имеют потенциальные возможности приобретения недвижимости через ипотеку, тогда как более 60% жителей нуждаются в улучшении условий жизни. Существенной проблемой является выплата «серых» зарплат, однако все больше банков принимают во внимание и скрытый доход, рассматривая ту или иную ипотечную заявку. С учетом сложившейся ситуации в части скрытых зарплат, банки рассчитывают ежемесячную плату по ипотечному кредиту в размере не более 40% семейного бюджета заемщика. В связи с этим, многие заемщики в целях оформления ипотеки показывают повышенные доходы, не соответствующие действительности, а потом осознают невозможность регулярно расплачиваться по ссуде.
Таким образом, возможность систематического ежемесячного погашения жилищной ссуды и поддержание необходимого уровня жизни требует совокупного дохода на семью 2-3 раза выше, чем в среднем по стране. Качественное изменение ситуации возможно только при планомерном повышении заработных плат и связанного с этим роста благосостояния работающего населения трудоспособного возраста.
