Сущность и назначение предварительного договора
Предварительным договором является документ, в соответствии с которым стороны, подписавшие его, обязуются в ближайшем будущем заключить основной договор.
Условия, предусмотренные основным договором, как правило, оговариваются на стадии заключения предварительного договора и минимально корректируются на стадии заключения основного договора.
В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор представляет собой организационный договор, содержащий условия, устанавливающие предмет и иные существенные условия основного договора, а также порядок его заключения.
Цель заключения предварительного договора – закрепление обязательства по заключению сторонами в будущем основного договора на условиях, определенных предварительным соглашением.
Распространение возможности заключения предварительного соглашения на предмет залога является дискуссионным вопросом. По мнению некоторых специалистов, положения статьи 429 Гражданского кодекса России не включают соглашения о способах обеспечения обязательств, так как они действуют в отношении договоров о заключении договора о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг в будущем.
При этом Высший Арбитражный Суд Российской Федерации уточняет, что предметом предварительного соглашения не являются имущественные отношения, а выступают обязательства по заключению основного соглашения в будущем, следовательно, заключение предварительного договора залога не противоречит положениям указанной статьи.
Законодательные нормы не содержат прямого запрета в отношении предварительного залога, следовательно, диспозитивный принцип позволяет сделать вывод о разрешенности того, что не запрещено.
В результате на практике складывается ситуация, позволяющая предварять любой вид договоров заключением предварительного соглашения.
Таким образом, гражданское законодательство не препятствует заключению предварительного договора залога.
При этом в судебной практике имеют место случаи признания предварительного договора залога ничтожным в силу того, что залог является способом обеспечения обязательств.
При этом обобщение судебной практики в целом позволяет сделать вывод о большей склонности судов в признании возможности заключения предварительного договора залога.
Характерные черты предварительного договора залога
Назначение предварительного договора залога, как и любого аналогичного договора, состоит в регулировании гражданско-правовых отношений. Его необходимость определяется тем, что наличие такого договора является гарантией заключения основного договора на условиях, предусмотренных в предварительном договоре, в том случае, когда заключение основного договора в текущий момент по каким-либо причинам невозможно.
Примером таких причин может выступать неготовность полного пакета документов, необходимых для заключения основного договора ипотеки, в результате чего заключается предварительный договор залога. В данном примере жилое помещение, планируемое к приобретению по договору ипотеки, уже не может быть продано другому лицу, а кредитная организация берет на себя обязательства кредитования лица под залог имущества.
Таким образом, потребности гражданского оборота требуют заключения предварительного договора при определенных условиях.
Действие договора начинается с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.
Для регистрации договора, как правило, требуется предоставление определенного набора документов, в том числе документов, устанавливающих право собственности на залоговое имущество. Это не всегда возможно. Например, жилой объект может быть еще не закончен строительством, соответственно, документы, подтверждающие право собственности еще не готовы, хотя формально лицо уже выступает в качестве владельца данного имущественного объекта. В этом случае и заключается предварительный договор залога.
Следует отметить такие положительные черты предварительного договора залога, как способность оказывать положительное влияние на стабильность установления и развития гражданских правоотношений.
Кроме того, предварительный договор залога защищает интересы кредитора, выдавшего заемщику деньги, правом требования кредитора на заключение в будущем договора залога определенного имущества после приобретения должником права собственности на него.
Порядок составления предварительного договора залога
Обязательными элементами предварительного договора залога являются:
- номер договора;
- место составления договора;
- дата подписания договора.
Предварительный договор залога включает в себя несколько частей, к числу которых относятся:
- предмет предварительного договора залога;
- сроки заключения основного договора;
- описание условий, на основе которых планируется заключить основной договор;
- права и обязанности сторон по основному договору;
- ответственность сторон по договору;
- порядок разрешения споров по договору;
- срок действия договора и особые условия при их наличии.
Состав документов, необходимых для заключения предварительного договора залога
Для заключения предварительного соглашения, касающегося залога имущества, необходим определенный пакет документов, в состав которого входят:
- документ, подтверждающий право собственности на объект залога, или иной документ, способный его временно заменить;
- документ, подтверждающий отсутствие обременений на имуществе;
- документ, подтверждающий рыночную стоимость залогового имущества;
- справка о составе лиц, прописанных в жилом помещении;
- выписка из реестра регистрации права собственности;
- справка о присвоении кадастрового номера земельному участку, если объектом залога выступает частный дом.
