Реновация жилых кварталов, способы и методы

Способы реновации жилых кварталов

Программы реновации жилых кварталов направлены на увеличение комфортности и повышение уровня жизни.

Вопрос обеспеченности жителей города жильем всегда стоял очень остро. Если обращаться к истории, то наиболее актуальным он становился в послевоенное время. После Первой мировой войны при советской власти, частная собственность как понятие была ликвидирована. Комнаты в коммунальных квартирах и приспособленных под комнатное заселение квартирах раздавалась трудящимся, но не принадлежала им. Отсутствие должного ухода быстро сказалось на состоянии фонда, который наращивал процент физического износа колоссальными темпами. Второй пик пришелся на годы после Второй мировой войны, для решения вопроса были использованы технологии панельного домостроения, которые позволили в относительно короткие сроки решить вопросы расселения тысяч семей.

В целом в России, относительно других стран обеспеченность квадратными метрами на душу населения низкая, что говорит о недостаточных темпах строительства.

Реновация позволяет на уже имеющейся и освоенной, подключенной к коммуникациям территории создать комфортные условия для жизни, заменив авариные здания новостройками.

Обновление жилого фонда может проводиться по одному из следующих путей:

• модернизация;
• реконструкция;
• реновация;
• капитальный ремонт;
• частичный снос;
• снос.

Выбор метода зависит от состояния территории и ее объектов. Если на ней располагаются объекты культурно-исторического наследия, то для них снос недопустим. В остальных случаях, оценивается целесообразность реконструкции. Если она экономически обоснована, то многие здания сохраняют прежнюю структуру. Но в большинстве случаев застройщик предпочитает снести все здания, так как многие из них находятся в аварийном и близком к аварийному состоянии и не представляют никакой ценности.

Реновацию удобно проводить кварталом, поскольку многие строительные процессы будут оптимизированы. Бригада, закончив один объект, сможет приступить к следующему, техника будет меньше простаивать в ожидании объемов работ.

Рисунок 1. Панельные жилые дома создают однообразный и серый фон. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Принципы реновации

Территории и здания, которые подлежат сносу, определяет город, он же проводит тендер на поиск исполнителей, то есть тех фирмы, которые займутся реализацией этих планов. До участия в торгах девелопер оценивает потенциал территории:

• составляется баланс территории, определяется максимально возможное количество площадей, полезная площадь и вычисляется максимально возможная прибыль;
• оцениваются близлежащие объекты, конкуренты;
• оценивается уровень текущего состояния территории, количество зданий, их состояние, количество объектов культурно-исторического наследия, состояние грунтов, наличие подземных сооружений;
• изучается наличие (отсутствие) обременений на территории, санитарно-защитных зон.

На основании совокупности факторов принимается решение об участии в торгах за площадку.

Значительное влияние на состояние строительной индустрии оказал застой 1990–2000 годов, который привел к разрушению многих домостроительных комбинатов. В целом по отрасли отмечается высокий уровень износа оборудования, что говорит о неподготовленности к новым проектам.

Рисунок 2. Процесс разрушения здания в рамках проекта реновации. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Реновация жилых кварталов выгодна заказчику за счет увеличения этажности, вместо дешевых в производстве, а потому столь распространенных панельных пятиэтажек, вырастают 9, 16 и 25-этажные жилые дома из монолитного железобетона. Часть построенных площадей будет возвращена прошлым хозяевам, а остальные площади могут быть проданы с прибылью для девелопера.

Состояние жилого фонда вызывает опасения у многих экспертов, поскольку количество ветхих строений каждый год увеличивается на 20-24 миллиона квадратных метров (17 процентов фонда составляют аварийные и ветхие строения, а 14 процентов государственного фонда нуждается в ремонте). Усилия по реновации жилых кварталов позволяют снизить темпы этого роста, но относительно цифр статистики они крайне малы.

Привлечение большего количества инвестиций, проведение капитальных ремонтов и другие меры направлены на снижение темпов роста площадей ветхого жилья.