Девелопмент недвижимости
Слово «девелопмент» пришло в русский язык из английского, оно образовано от глагола develop - «развивать».
Девелопмент – это разновидность предпринимательской деятельности, направленная на создание либо реконструкцию объектов недвижимости и приводящая к увеличению их стоимости за счет качественного улучшения их характеристик.
Девелоперские компании, которые появились на строительном рынке 10-20 лет назад изменили правила игры, создав из одного продукта целые множества, которые отличаются концепцией, содержанием и наполнением. Девелопмент понимается как форма хозяйствования в сфере инвестиционного строительства, в отличие от существовавших до этого служб заказчика, которые выполняли скромные обязанности, девелопмент направлен на комплексное преобразование объектов недвижимости для увеличения его стоимости путем технологических и организационных изменений, прогнозных оценок, исследований рынка и спроса. Продуктом девелоперской деятельности являются объекты недвижимости, которые из обычных квартир, превращаются в роскошные апартаменты.
В современных реалиях успешность девелопера зависит от точности его прогнозов и верности его расчетов. Поскольку проект создается сегодня, а покупать его будет через полгода или год, то необходимо обладать и визионерским взглядом, позволяющим предсказать изменения на рынке и изменения во взглядах покупателей. Девелопер должен точно понимать, кто является его целевой аудиторией и кому будут направлены всего предложения и изыскания.
Также необходимо знать и о том, что происходит и будет происходить в городе, какие альтернативные предложения существуют в том же сегменте, как можно обогнать конкурентов. Зная, как будет развиваться город, можно вовремя занять лакомые места, поучаствовать в торгах на аренду и занять стратегически важные позиции. Каждый реализованный девелопером проект является визитной карточкой, которая позволяет всем жителям города создать свое представление о деятельности компании.
На девелоперских компаниях лежит большая ответственность, поскольку они во многом определяют то, как будет выглядеть город завтрашнего дня сегодня, риск ошибиться может стоит компании репутации. Продажи — это ключевой показатель, но они начинаются лишь с момента строительства, поэтому низкий спрос на недвижимость, выявленный, когда уже понесены затраты на проектирование и подготовку площадки, а может быть и создание фундамента, приведет к большим финансовым потерям.
Девелопмент оказывает влияние на:
- экономические процессы, за счет увеличение стоимости объектов;
- социальные процессы, за счет изменения уровня жизни;
- физические процессы, за счет изменения облика городов.
Рисунок 1. Факторы, формирующие профиль среды девелопмента. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Основы девелопмента недвижимости
В зависимости от концепции компании, ее целей, ресурсов и возможностей может быть выбрана одна из двух стратегий поведения:
- стоимостноориентированный девелопмент направлен на достижение максимально цены объекта, то есть увеличения ликвидности от последующей продажи;
- доходоориентированный девелопмент нацелен на доходность от процесса эксплуатации.
Большая часть компаний ориентируется на первую стратегию поведения, так как она позволяет получить прибыль и снова вложить ее в следующий проект, наращивая все большие обороты. Вторая стратегия предполагает, что прибыль будет получаться постепенно, и далеко не каждая компания может себе позволить такой горизонт планирования.
Девелопмент подразделяется по типам объектов недвижимости на ленд-девелопмент, который занимается землей, девелопмент жилой недвижимости, который сегодня процветает, девелопмент гостиничной недвижимости, девелопмент офисной недвижимости, девелопмент торгово-развлекательной и рекреационной недвижимости. Также девелопмент может касаться и промышленных объектов, складских помещений, промышленной недвижимости.
Девелоперские компании не ставят своей целью нажиться или использовать мошеннические схемы для того, чтобы обманув доверие покупателей продать им воздушные замки или мыльные пузыри. Напротив, они стремятся создать реальную ценность объекта, превратив его из обычного и ничем непримечательного объекта в уникальный, обладающий собственной изюминкой и характером. Такие инвестиции более надежны и для покупателя, ведь перепродать потом такую недвижимость будет гораздо проще.
