Оценка физического износа здания

Любое здание постепенно стареет, его конструкции изнашиваются и требуют реконструкции или ремонта.

Физический износ

Любое здание проектируется на определенный срок, согласно принятым на сегодня классификациям, капитальные здания из металлокаркаса или железобетона должны прослужить не менее 150 лет. Это не значит, что ровно через этот срок здание потеряет устойчивость, а его конструкции достигнуть своего предела, это расчетный срок полезного использования, после наступления которого здание должно быть обследовано для выявления возможных нарушений.

Период износа начинается с момента ввода здания в эксплуатацию.

Здания, как и все созданное человеком постепенно устаревают морально и физически. Физический износ здания определяется в процентах:

• менее 20 %, означает, что имеется ряд неисправностей, которые легко могут быть устранены и ликвидированы;
• 21-40 % здание в удовлетворительном состоянии, но ему требуется ремонт;
• 41 – 60%, здание в неудовлетворительном состоянии, необходим капитальный ремонт;
• 61-85 %, здание находится в критическом состоянии, необходимо усиление или замена несущих конструкций;
• более 85% здание в аварийном состоянии и не подлежит ремонту, находиться в нем опасно, велика вероятность обрушения.

О степени износа говорят многие факторы, трещины, сколы, перекосы проемов, отпадение слоя штукатурки, оголение арматуры и наличие следов от протечек.

Рисунок 1. Пример здания в аварийном состоянии с высоким процентом физического износа. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Оценка износа

Для оценки процента износа используется несколько методов:

1. Метод хронологического возраста: фактический возраст здания делится на его нормативный эксплуатационный период и умножается на 100. Таким образом, если по расчетам срок службы здания составляет 150 лет, а прошло лишь 75 с момента начала эксплуатации, то износ равен 50%. Существенным недостатком этого метода является отсутствие привязки к конкретному объекту, в оценке не учитываются ремонт. Так можно оценить любое здание, зная лишь его возраст и полученный результат может оказаться очень далек от истины;
2. Метод эффективного возраста: эффективный возраст объекта делится на срок его эксплуатации. Другим вариантом оценки износа по этому же методу является определение остаточного срока эксплуатации и деление его на нормативный срок эксплуатации. Но определить как эффективный возраст (тот возраст, которому здание соответствует), так и остаточный срок довольно сложно;
3. Экспертный метод использует для оценки внешние разрушения, которые могут быть обнаружены при визуальном осмотре объекта. Процент износа складывается из величины износа конкретных элементов, определенных по таблицам (в соответствии с результатами осмотра), умноженный на удельный вес конкретного элемента. Этот метод позволяет добиться более точных и приближенных к реальности результатов, но большую степень влияния на выводы оказывает компетентность эксперта;
4. Метод разбивки используется для расчета износа и возможностей его устранения, определяют отложенный ремонт или исправимый износ, или неисправимый износ.

На срок службы зданий влияют многие факторы, к которым относятся качество строительных материалов, условия эксплуатации, своевременность и частота обслуживания, количество человек. При этом определение физического износа необходимо при подготовке к капитальному или косметическому ремонту, продаже или сдаче здания в аренду. Полученный результат позволяет не только принять решение о необходимости и объеме ремонтных работ, но и задуматься о причинах, которые вызвали изменения. Возможно их устранение позволит продлить срок службы здания.

Здания, построенные в прошлом и позапрошлом веке, украшают улицы многих городов, они давно исчерпали отведенный им нормативами срок, но запас прочности их конструкций не исчерпан. Этот пример служит нам доказательством того, что определение уровня износа без выезда на объект и его осмотра не является точным методом, в противном случае все памятники архитектуры были бы признаны аварийными. Бережная эксплуатация, своевременный осмотр и ремонт продлевают срок службы зданий, также важно избегать запустения. Пустующие здания, за которыми никто не присматривает, ветшают быстрее.