Мы можем рассматривать здание как инженерный объект, состоящий из конструктивных элементов, можем исследовать как этот объект вписывается в архитектурную окружающую застройку или оценить степень его включенности в социальные процессы, а можем обратить внимание на экономическую составляющую, ибо любой объект недвижимости имеет свою стоимость и может быть оценен.
Рыночная стоимость — это денежная сумма, на которую может быть обменян объект недвижимости на определенную дату, при этом каждая из сторон такой сделки должна быть хорошо осведомлена обо всех характеристиках объекта и условиях купли-продажи и действовать без принуждения.
Оценка стоимости недвижимости
Стоимость того или иного объекта недвижимости важна с нескольких точек зрения. Во-первых, при сделках купли-продажи здания, постройки или сооружения важно установить правильную цену, которая будет соответствовать рыночной. Во-вторых, существует и кадастровая стоимость недвижимости, которая является основой для вычисления налога, начисляемого собственнику. В-третьих, при страховании недвижимогоимущества также определяется его стоимость. Страховая стоимость определяется исходя их стоимости восстановления или замещения объекта в случае его уничтожения или разрушения. От этой стоимости будут рассчитаны суммы страховых вносов и выплат.
Проведением оценки занимаются аккредитованные организации, выданные ими заключения являются официальным документом. Отчет об оценке недвижимости состоит из задания на оценку, базы оценки, условий владения и классификацию активов, идентификацию активов, нормативные требования, специальные допущения или ограничения, перечень имущества, заявлении о соблюдении стандартов оценки и подписи оценщика. В зависимости от условий договора результаты могут быть запрещены или разрешены к публикации, а также может быть оговорен запрет на разглашение имени оценщика.
Копии отчетов обычно хранятся в течение трех лет, при этом на разглашение информации может быть наложен запрет на весь срок договора.
Выделяют несколько видов стоимостей объекта:
- инвестиционная, то есть та, которая позволит при приобретении объекта извлекать из него прибыль и окупить вложения, она обычно выше рыночной;
- кадастровая, сформированная методами массовой оценки;
- ликвидационная, которая позволяет быстро продать объект недвижимости, она меньше рыночной;
- рыночная это та стоимость, за которую объект можно продать в условиях рынка. Рыночная стоимость может меняться вместе с ситуацией на рынке. Рыночная стоимость может оказать меньше стоимости всех вложений, которые были сделаны на этапе строительства объекта;
- первоначальная стоимость, это затраты на приобретение или создание объекта или его себестоимость.
Для оценки стоимости недвижимости используют затратный, доходный, и сравнительный подходы.
Рисунок 1. Для каждого объекта можно рассчитать рыночную, кадастровую, страховую, ликвидационную, инвестиционную и первоначальную стоимость. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Формирование стоимости объекта недвижимости
Рыночная стоимость объекта складывается из целого ряда факторов, к которым относятся:
- объектные факторы, макроэкономические (экономическая ситуация в стране, влияющая на уровень безработицы, инфляции, ВВП, средний доход) и микроэкономические (параметры конкретных сделок, условия, права и обязанности сторон);
- субъективные факторы, к примеру наличие повышенного интереса, настроение сторон, вынужденная продажа;
- физические факторы, такие как местонахождение (удаленность от метро, центра), архитектурно-конструктивные решения (надежность, прочность, стиль, качество), состояние, инфраструктура, экологические и сейсмические факторы;
- факторы, влияющие на цену и скорость продажи, к которым относятся престижность района, экологическая обстановка, социальная однородность, благополучность, юридическая чистота сделки и истории объекта.
Таким образом совокупность факторов формирует цену и объекты с, казалось бы, одинаковыми характеристиками, но расположенные в разных местах будут оценены в разную стоимость. К примеру, стоимость трехкомнатной квартиры в центре Москвы и квартиры с той же площадью, но в центре Карабаша, характеризующегося одной из самых сложных экологических ситуаций в стране, будут отличаться в десятки раз.
Цена также будет сильно зависеть от общей ситуации в стране, причем рост или падение предсказать довольно сложно, для этого требуется умение прогнозировать изменения на рынке на основании тенденций и практики. Также никто не должен списывать со счетов форс-мажорные обстоятельства, при которых рыночная стоимость может обнулиться в мгновение ока.
