Недвижимость
Недвижимость – это форма имущества, которое признается законом недвижимым.
К недвижимости относят не только жилые или коммерческие помещения, но и землю, ее недра, морские и воздушными суда, суда внутреннего плавания. Недвижимость может выступать в качестве залога для получения банковского кредита.
Она является одним из факторов производства. Недвижимость необходима для осуществления предпринимательской деятельности. Для того, чтобы проводить с ней сделки необходимо провести экспертную оценки ее стоимости. Это один из самых распространенных видов анализа. Среди категорий стоимостей недвижимости выделяют:
- Рыночную.
- Ликвидационную.
- Восстановительную
- Стоимость замещения.
Достаточно прибыльной экономической деятельностью является строительство зданий и сооружений для последующей их реализации или сдачи в аренду. Любая сделка с недвижимостью подвергается налогообложению. Российское законодательство предусматривает вычеты на сумму доходов, если соблюдены определенные условия. Если с недвижимостью совершается сделка, то проводится передача прав собственности. При этом производится уплата гербового сбора, земельного налога и налога на передачу документов. В разных странах эти расходы составляют разный процент от суммы сделки. В некоторых странах предусмотрен налог на добавленную стоимость со сделки с недвижимостью.
Помимо классической формы недвижимости существует передвижная, которая так же относится к этой категории имущества. Особенно хорошо система передвижных домов развита в США.
Недвижимость является одним из средств долгосрочного инвестирования, к которому прибегают в странах с экономической нестабильностью. Она позволяет обезопасить свои средства, получать доход выше инфляции. Однако, для таких вложений характерны низкая ликвидность, необходимость поддержания актива в нормальном состоянии и относительно невысокая доходность.
Экономическая оценка объекта недвижимости
У экономической оценки недвижимости могут быть разные цели. Например, при подготовке коммерческого объекта к продаже оценивается его рыночная стоимость. Если в объект предполагается инвестировать, то оценивается инвестиционная стоимость. Если оценка проводится для целей страхования, то исследуется стоимость восстановления. Чтобы получить ипотечный кредит, анализируется стоимость залога. Если же предприятие подготавливается к ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.
Анализ стоимости базируется на глубоком изучении технического и финансового состояния с учетом будущего потенциала.
Экономическая оценка – это информация, позволяющая принимать взвешенные экономические и управленческие решения.
Оценка строится на одном из трех методов:
- Метод сравнения.
- Доходный метод.
- Затратный метод.
Первый метод заключается в сопоставлении с аналогичными объектами, которые уже были реализованы. Стоит отметить, что смысла равняться на объекты, находящиеся в продаже, нет, так как на них нет предъявленного спроса. С помощью затратного метода осуществляются оценка расходов на преодоление или восстановление внешних и внутренних факторов. Доходный метод удобен для тех ситуаций, когда необходимо учесть время и размеры поступающих доходов.
Экономическая оценка позволяет определить наилучший и наиболее эффективной подход к эксплуатации объекта. Кроме того, оценке могут подвергаться не только основные помещения, но и административные здания, земля, сооружения. То есть все те категории, которые так или иначе способствуют организации и повышению качества эксплуатации основной недвижимости.
Недвижимость является одним из элементов производственной деятельности. Она является пассивом. Со стороны предпринимателей зачастую применяются завышенные требования к объектам недвижимости, так как они являются полноправными участниками экономической активности. Одной из важных задач управления недвижимостью сегодня стало получение дохода с имеющихся площадей. Каждый инвестор заинтересован в том, чтобы окупить свои вложения. Поэтому проведение сделок с недвижимостью, особенности ее создания предполагают новый подход. Сегодня развивается новое направление управления недвижимостью – интегрированный менеджмент. Коммерциализация процесса представляет собой увеличение доходов собственника и повышение стоимости активов.
Оценка недвижимости сталкивается с рядом проблем. Например, с проблемой методического обеспечения процесса. Точность оценок и их объективность, прогностическая надежность имеют решающие значение. Причем эти данные важны не только для непосредственных участников сделок, но и для посредников. Проблемы связаны с тем, что в России долгое время использовалась искусственная система ценообразования.
Еще одной проблемой оценки недвижимости является переход к рыночным отношениям. Покупатель готов вкладывать средства только в то, что способно принести доход или иную выгоду. Из-за этого полностью меняется система предложения. Отсюда ценность объекта может быть разной для разных категорий покупателей. На рынке недвижимости так же появляется ценовая дискриминация в зависимости от потребностей и особенностей потенциального покупателя.
Применение экономической оценки может использоваться для структуризации всего многообразия форм недвижимости. Она позволяет классифицировать объекты по составу, структуре, месту расположения, функциям. Классификация позволяет распределять их по признакам. Существует условное разделение всех объектов недвижимости на культурные объекты, недвижимость, предназначенную для частного и для коммерческого использования. Таким образом, оценка носит не только прикладной, но и общий теоретический характер.
