Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, всех граждан страны, попадающих в категорию «несовершеннолетние», можно разделить на два типа:

1. Малолетние граждане, не достигшие возрастной отметки в 14 лет.
2. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетние, достигшие 14 лет, с точки зрения права наделены несравнимо большими правовыми компетенциями в области совершения гражданско-правовых сделок.

Права несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью

Граждане упомянутого выше возраста (от 14 до 18 лет) обладают полным правом принимать непосредственное участие в имущественных сделках: они могут самостоятельно заключать договоры, расписываться в документах и пр.

Однако при любой, даже самой малозначимой, сделке все действия несовершеннолетних с имуществом должны контролироваться их родителями или законными представителями. Граждане из категории «малолетние» таких прав не имеют, за них участие в сделках принимают их родители или представители.

При совершении сделок, в которых одним из участников является несовершеннолетний гражданин, в первую очередь, нужно учитывать, кто является его законным представителем, иными словами, чье участие в сделке является обязательным, а также какие документы подтверждают данное представительство.

Законные представители несовершеннолетних лиц

Законными представителями несовершеннолетнего гражданина, в первую очередь, являются его родители или усыновители. В тех случаях, когда родители или усыновители не имеют возможности участвовать в сделке (к примеру, при лишении судом их родительских прав или, когда родители уклоняются от воспитания ребенка), то к законным представителям можно отнести опекуна (для малолетних детей) или же попечителя (для граждан в возрасте от 14 до 18 лет). Данные лица имеют право от имени несовершеннолетних и в их интересах совершать все виды юридически значимых действий.

Подтвердить законность своих полномочий, представители могут с помощью соответствующих документов:

1. Родители – предъявлением паспорта и свидетельства о рождении.
2. Усыновители – свидетельством, подтверждающим усыновление.
3. Попечители и опекуны – документами, которые выдаются органами местного самоуправления.

Если несовершеннолетний гражданин воспитывается в приемной семье, то необходимо представить документ о передаче его на воспитание в данную семью. Такой документ можно получить у органов опеки и попечительства.

Если же ребенок воспитывается в детском доме, то статус опекуна имеет руководитель данного учреждения. Основанием получения данного правового статуса является решение уполномоченного органа о помещении ребенка в детский дом. При имущественных сделках именно руководитель детдома действует от имени и в интересах ребенка.

Стоит отметить, что как только несовершеннолетнему исполнится 18 лет, он не обязан следовать инструкциям своего представителя в отношении имущества, которое ему принадлежит.

Например, один из родителей имеет своей целью оформить коммерческую недвижимость на своего ребенка с намерением, чтобы он получал доход от сдачи его в аренду на длительный период. Когда несовершеннолетнему исполнится 18 лет, он, возможно, захочет продать данное имущество и использовать вырученные средства в своих собственных целях. При этом он будет обладать полным правом не следовать указаниям родителя в отношении данной недвижимости.

Порядок защиты прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимым имуществом

В момент обращения за государственной регистрацией прав и сделок с недвижимостью от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет, заявление обязаны подавать его законные представители, ими же подписываются и любые виды договоров. Если же ребенку уже исполнилось 14 лет, то заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию подается им самостоятельно, а также самостоятельно подписывается договор об изменении статуса недвижимости.

К документам, необходимым для оформления имущественной сделки с участием несовершеннолетнего лица, также относятся:

1. Документ, который подтверждает полномочия представителей данного лица.
2. Документ, подтверждающий право несовершеннолетнего распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия представителей. К таким документам могут относиться: решение органа опеки или суда о признании несовершеннолетнего дееспособным и свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в ситуациях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК РФ).
3. Письменное согласие представителей на заключение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 лет.
4. Разрешение органа опеки на распоряжение представителями имуществом лиц, относящихся к категории малолетних.
5. Разрешение органа опеки на предоставление законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом.

Разрешение органа опеки и попечительства при заключении сделки с участием несовершеннолетнего является обязательным в случае, когда:

1. Имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, сдается в аренду по соответствующему договору.
2. Запущена процедура отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.
3. Осуществляется передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование другому лицу.
4. Осуществляется передача имущества несовершеннолетнего гражданина в залог.
5. Происходит отказа от принадлежащих несовершеннолетнему гражданину прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, а также отказ от наследства;
6. Происходит раздел имущества, доля в котором принадлежала несовершеннолетнему;
7. Заключаются сделки, которые влекут за собой уменьшение доли или стоимости имущества несовершеннолетнего лица;
8. Запущена процедура отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. При этом должны затрагиваться права или охраняемые законом интересы данных граждан.

Стоит иметь в виду, что разрешение или согласие органов опеки потребуется не только в процессе отчуждения имущества несовершеннолетнего лица, но и в ряде других случаев. К примеру, если ребенок получит в наследство денежные средства, а значит, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя.