Правовое регулирование купли-продажи недвижимости
Купля-продажа недвижимости – это одна из самых распространенных сделок. Покупка недвижимости – это процедура, благодаря которой покупатель принимает в собственность объект недвижимости с выплатой продавцу заранее обговоренной и установленной денежной суммы, а продавец передает ему этот объект.
Правовое регулирование купли-продажи недвижимости осуществляется согласно нормативным актам Российской Федерации:
- Гражданскому кодексу;
- Семейному кодексу;
- Жилищному кодексу;
- Основы законодательства о нотариате;
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»;
- Федеральный закон «О приватизации»»;
- Постановления правительства.
Предметом купли-продажи недвижимости является непосредственно объект недвижимости, права на часть земли, на которой данный объект расположен. В договоре купли-продажи содержаться сведения, которые позволяют индивидуализировать имущество, которое передается. В ином случае договор купли-продажи будет недействительным (ст. 554 ГК).
Купля-продажа оформляется через составление письменного договора, подписываемого обеими сторонами. При несоблюдении этой формы соглашение будет признано недействительным (ст. 550).
Существенным условием договора купли-продажи недвижимости являются цена и предмет. Под ценой понимают стоимость отчуждаемого имущества, под предметом – данные об объекте недвижимости, которые позволяют его идентифицировать. В случае продажи жилой недвижимости, в которой проживают лица, имеющие право пользоваться этим имуществом даже после отчуждения, в договоре должны прописываться все данные лица и их права (ст. 558).
Права и обязанности покупателя и продавца
В тексте договора купли-продажи недвижимости подробно прописываются права и обязанности сторон данного договора. Основная обязанность покупателя – своевременно внести оплату продавцу. Размер платежа должен полностью соответствовать прописанной в соглашении сумме.
При нарушении продавцом своих обязательств, покупатель может потребовать расторжения договора и возврата денег.
Обязанности продавца:
- передать недвижимое имущество покупателю в соответствующем изначально заявленному состоянию;
- к оговоренной дате аннулировать регистрацию всех прописанных в отчуждаемой недвижимости лиц;
- в установленный срок передать освобожденную квартиру покупателю, подписав необходимый акт;
- продавец после полного расчета обязан предоставить покупателю подтверждающие документы.
Лицо, реализующее недвижимость, может требовать, в случае неисполнения своих обязательств покупателем, расторжения договора (просрочка платежа, неполучение оплаты и т.д.).
Виды купли-продажи недвижимого имущества
Выделяют несколько вариантов заключения сделки купли-продажи недвижимости между юридическими и физическими лицами. Каждый вид имеет собственные правила и порядок проведения, нюансы и особенности.
Виды сделок купли-продажи недвижимости:
- Обычная сделка («чистая продажа»). Один из наиболее простых и быстрых вариантов сделки. Покупатель проводит расчет с продавцом, после чего последний сразу переоформляет на нового владельца недвижимость. В данном случае не предусмотрено никаких дополнительных условий или действий.
- Сделка через аукцион (включая процедуру банкротства). Аукционный метод предусматривает способ быстрых продаж. Квартира, как правило, выставляется по заниженной цене. В ходе торгов и переговоров недвижимость чаще всего отчуждается по более высокой цене. Полученные денежные средства могут идти на погашение долгов перед кредиторами.
- Срочная сделка. Происходит по типу выкупа. Продавец обращается в специальное, специализирующееся на продаже имущества агентство, которое данный объект выкупает. После этого данным агентством приобретенная недвижимость перепродается другому покупателю. Продавец отдает свою недвижимость по значительно заниженной цене, которая может составлять до 30-40% от стоимости на рынке.
- Альтернативная сделка. В процессе купли-продажи осуществляются две сделки одновременно (продажа старой и покупка новой недвижимости), когда продавец одновременно и продает, и, на вырученные деньги, покупает себе новую недвижимость. При альтернативной сделке в процесс купли-продажи может быть вовлечено несколько объектов недвижимости. Чем длиннее будет данный ряд объектов и больше участников и сторон сделки, тем продолжительнее вся процедура оформления. Риски такой сделки намного выше, чем при других видах.
К менее распространенным сделкам по купле-продаже недвижимости можно отнести: приобретение недвижимости от застройщика через жилищно-строительный кооператив, или в порядке долевого участия; отчуждение недвижимости через переуступки права требования; продажа или покупка находящейся у банка в залоге недвижимости.
Порядок проведения сделки по купле-продаже недвижимости
Заключение сделки по купле или продаже недвижимости имеет собственный алгоритм действий.
Собственник при продаже недвижимого имущества должен: определить главные условия сделки (цену предмета договора); разместить данные о продаже данного недвижимого имущества; предоставлять потенциальным покупателям доступ для осмотра имущества; предоставить все необходимые документы для совершения сделки; подготовить бумаги для оформления; обозначить порядок расчета с покупателем; заключить договор купли-продажи; пройти всю процедуру регистрации прав собственника; получить денежные средства за недвижимое имущество.
Покупатель при покупке недвижимости, как правило, проводит полный анализ предложенного на рынке недвижимости жилья; осмотр недвижимости; при необходимости – подписание предварительного договора внесение аванса; подписание договора купли-продажи; полный расчет с продавцом; регистрация права собственности; подписание акта приема-передачи недвижимости.
