Понятие ипотеки
Ипотека — это разновидность залога, при котором закладываемое недвижимое имуществ остается в собственности должника, а кредитор при невыполнении должником его обязательств получает право на удовлетворение кредита за счет реализации заложенного имущества.
Институт ипотечного кредитования является одним из наиболее перспективных направлений в развитии банковской системы. Вложения в недвижимость даже при значительных колебаниях цен на фондовом рынке представляют большой интерес для инвесторов. Залоговые отношения выступают предпосылкой для развития ипотеки. Ипотечное кредитование регулируется Федеральными Законами «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимость», Законом «О залоге».
Система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что ипотека может быть оформлена одним из способов:
- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с нотариальным удостоверением сделки и последующей государственной регистрацией;
- смешанным (трехсторонним) договором ипотеки и купли-продажи жилого помещения; все заинтересованные стороны (заемщик, кредитор, продавец) последовательно фиксируют, заверяют у нотариуса и регистрируют переход права собственности к заемщику от продавца, ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
- договором приобретения жилого помещения за счет средств кредита, когда ипотека возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.
Современная ипотека — это процесс, зависящий от нескольких факторов одновременно, а именно, от:
- социальной стабильности;
- состояния рынка;
- политической обстановки,
- состояния экономики.
Виды ипотечных кредитов
В настоящее время в РФ применяют несколько видов ипотечного кредитования:
- Типовая, или стандартная форма ипотечного кредита. Заемщик получает некоторую сумму, погашение которой производится ежемесячно, обычно равными взносами с соответствующими процентами. Данная форма относится к разряду самоамортизирующихся кредитов, то есть процесс погашения процентов и основного долга происходит к концу срока долга. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в начале и в конце каждого периода.
- Кредиты с переменными выплатами. Включают кредиты с единовременным итоговым (шаровым) платежом: кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита; кредиты с выплатой исключительно процентов; кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом.
- Пружинные кредиты – подразумевают регулярные неравные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в первые годы погашаются только проценты, а в последующие — проценты и основной долг.
- Кредиты с участием. Применяются при финансировании доходной недвижимости. Кредитор регулярно получает основной долг, проценты, доходы от объекта.
В условиях развертывания мирового финансового кризиса для розничных клиентов банками формируется новая модель кредитного процесса, ориентированная на глубокий мониторинг состояния заемщиков и характеризующаяся большей осторожностью.
Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования
Законы, регулирующие ипотечное кредитование, часто не дополняют, а противоречат друг другу.
Проблемы ипотечного кредитования в РФ:
- Заложенное по ипотечному договору имущество, на которое решением суда возложено взыскание, реализуется через продажу на публичных торгах. При этом поверхностно и недостаточно разработаны нормы законодательства, касающиеся порядка проведения публичных торгов, что значительно осложняет реализацию имущества.
- Оформить залог недвижимости можно только через договор о залоге. Исходя из условий договора возможно составление закладной, при наличии которой передача прав осуществляется исключительно по этой закладной.
- Недоработаны нормы закона в части применения прав на объекты незавершенного строительства. Основная проблема касается оборото способности оборота земельных участков. Нет конкретных предписаний относительно использования земельного участка согласно его назначению, что может привести к нарушению законодательства в части земельных участков.
- Одним из главных принципов ипотечной системы выступает принцип бесповоротности, однако этому принципу противоречит норма закона, в соответствии с которой залог прекращается в виде виндикации. Предмет ипотечного договора у залогодателя можно изъять, сославшись на то, что собственником имущества является иное лицо, следовательно, и ипотека относительно такого имущества должна быть прекращена. Залогодержатель имеет право истребовать исполнение обеспеченного ипотекой обязательства досрочно.
- Запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество можно изменить в соответствии с виндикацией, при этом ипотека немедленно прекращается (ст. 42 ФЗ № 102-ФЗ). В ипотечной системе появляется противоречие с принципом «прозрачности». Лица, опирающиеся на публичные данные, не обладают достоверной и реальной информацией, поэтому их права оказываются незащищенными. Кредитор при принятии недвижимости в качестве обеспечения обязательств считает, что в ЕГПР все права на данный объект недвижимости указаны, следовательно, можно опираться на достоверность сведений ЕГРП.
Российская модель виндикации противоречит основному принципу ипотеки, что приводит к отсутствию смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Построение модели виндикации в отечественном праве коснулось теории «наименьшего зла», согласно которой принятое в пользу одной из сторон решение принесло наименьший вред другой стороне. Спор разрешается в пользу той стороны, у которой меньше шансов защитить имущественные интересы за счет недобросовестного продавца.
Для развития и совершенствования института кредитования в России важно исключить в действующем законодательстве все противоречия касательно ипотеки.
