После передачи объекта заказчику и последующей передачи жильцам начинается процесс старения и износа здания. За состоянием конструкций, инженерного оборудования, мест общего пользования следит управляющая компания.
Техническая эксплуатация жилых зданий
Содержание многоквартирного многоэтажного жилого дома входит в юрисдикцию управляющей компании или товарищества собственников жилья. Несмотря на то, что большая часть дома находится в частной собственности у нескольких десятков, а иногда и сотен жильцов, кому-то необходимо решать вопросы, касающиеся общего имущества и его эксплуатации с целью:
- создания условий для обеспечения сохранности жилого фонда;
- выполнения требования нормативной документации, в части содержания жилых домов, оборудования и придомовой территории;
- выполнения требований нормативной документации в части ремонта жилого фонда.
Договориться всем собственникам помещений о том, как вести деятельность по сохранению общего имущества бывает достаточно сложно. Поэтому чаще всего на себя эту роль берет активная группа жильцов и управляющая компания, которые совместными усилиями следят за судьбой дома, оперативно выявляют нарушения, сбирают вопросы и жалобы жильцов. Согласно законодательству, в управлении жилым фондом могут принимать участие как собственники, так и арендаторы, наниматели жилых помещений. Они в праве участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных фирм.
В архиве управляющей компании или ТСЖ должны находиться документы длительного хранения, позволяющие оперативно решать все вопросы, связанные с технической эксплуатацией. К таким документам относятся план участка, проектная документация, исполнительная съемка, акты приёмки работ, подписанные заказчиком и строительной организацией, схема расположения внутридомовых сетей водоснабжение, отопления, электроснабжения, канализации, паспорта и свидетельства на установленное оборудование, акты технического осмотра, протоколы измерений.
Все эти документы нужны для быстрого реагирования в случае аварий и протечек, зная расположение запорной арматуры можно быстро ликвидировать протечку и не допустить протекания на другие этажи.
Жилой фонд – это все жилые помещения, независимо от формы их собственности, к нему относятся и жилые дома и специализированные и квартиры, служебные жилые помещения.
Рисунок 1. Определение эксплуатации зданий
Виды жилого фонда
Согласно определению, к жилому фонду относятся все помещения, здания, предназначенные для проживания. За счет многообразия форм и видов жилой недвижимости получается очень разношерстная подборка различных помещений.
Если рассматривать классификацию по форме собственности, то получится следующая картина:
- частный жилищный фонд, к которому относятся все объекты, принадлежащие физическим лицам по праву собственности;
- фонд, находящийся в собственности у юридических лиц, компаний, фирм, предприятий;
- ведомственный государственный фонд, который находится в ведении государственных предприятий;
- фонд, находящийся в собственности субъектов РФ;
- муниципальный жилищный фонд, который находится в ведении муниципальных учреждений, города, района или административно-территориальных образований;
- общественный жилой фонд, который принадлежит общественным объединениям.
Жилые и подсобные помещения должны эксплуатироваться без ущемления и нарушения жилищных прав и иных свобод других граждан. В том числе права на тишину и отдых (в каждом городе действуют свои правила, определяющие часы, в которые запрещено производить шумные работы).
Техническая эксплуатация зданий включает в себя множество вопросов, большая часть из которых являются рутинными, они требуют соблюдения регламента, порядка. К примеру, проведение плановых проверок оборудования, прочистка систем. С другой стороны, может возникнуть ряд срочных и экстренных вопросов, которые потребуют всех знаний и умений для быстрого устранения аварий. Заранее предсказать и предугадать все невозможно, забитая ливневая канализация может стать причиной потопа в подземном паркинге даже у элитного дома, в том время как стоящий через дорогу дом эконом класса останется цел и невредим. Своевременное выполнение всех мероприятий не является гарантией того, что авария не случится, но оно значительно уменьшает ее вероятность и возможные последствия.
