Общие сведения о проектировании жилых трехэтажных зданий
Проектирование каждого типа жилого строения имеет свои специфические особенности. Жилые 3-х этажные здания могут быть двух типов:
- многоквартирные сблокированные жилые дома (таунхаусы),
- одноквартирные дома индивидуального пользования.
Эта юридическая особенность накладывает отпечаток на характер проектирования. Квартиры в сблокированных домах их будущие жильцы приобретают, как правило, после завершения строительства. Поэтому проектирование таунхауса проводится по принципам общественного многоэтажного строительства с типовыми (или близкими к ним) архитектурными и конструктивными решениями, с применением стандартных материалов и ориентацией на профессиональные строительные организации. Производится привязка к градостроительным требованиям, используются комплексные инженерные сети, инфраструктура и ландшафтное проектирование.
Совсем по-другому обстоит дело с проектированием индивидуального трехэтажного жилого дома – коттеджа. Трехэтажный индивидуальный жилой дом является весьма громоздким и для того, чтобы он выглядел эстетически привлекательным, при его проектировании применяются особые объемно-планировочные решения В соотношении объема и площадей индивидуального дома у проектировщика имеется больше возможностей реализовать классическое правило «золотого сечения», когда отношение большего отрезка к меньшему равно отношению суммы отрезков к большему (примерное их отношение в этом случае - 62% к 38 %. Но главная особенность проектирования частного дома состоит в том, что будущий обитатель этого дома (заказчик) в подавляющем большинстве случаев заранее известен. Количество покупателей готовых коттеджей в типовых поселках существенно меньше числа индивидуальных застройщиков несмотря на то, что типовой коттедж существенно дешевле индивидуально построенного особняка. Это связано с амбициями - каждому домовладельцу хочется иметь что-то особенное.
Согласно п.3 статьи 48 ГрК РФ при ИЖС не требуется разработка проектной документации, но без нее обойтись трудно, а зачастую, невозможно. Ее отсутствие неизбежно приведет к ошибкам в строительстве, порой таким фатальным, как потеря устойчивости здания и повреждение конструкции (см. рис.1 и 2).
Рисунок 1. Разрушение стены. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Рисунок 2. Потеря устойчивости. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Особенности проектирования жилого дома
Этапы проектирования коттеджа имеют свои специфические особенности.
Разработка и согласование технического задания
Разработка технического задания (ТЗ) на будущее здание проводится в тесном сотрудничестве с конечным пользователем. При этом проектировщик находится в достаточно противоречивой ситуации: с одной стороны, он должен учесть индивидуальное желание заказчика, а с другой стороны убедить его в принятии рациональных решений с технической и экономической точки зрения. Мнение о том, что не надо экономить деньги заказчика часто приводит к сложным проектным решениям с дорогостоящей реализацией. На этой стадии проектирования необходимо учитывать и различные желания членов семьи заказчика, выступая в роли регулирующего фактора. Расположение здания на земельном участке, будущий ландшафт с учетом сезонных факторов (куда воду - куда снег), внешние и внутренние инженерные сети с выбором технических устройств, эргономические решения – это лишь часть вопросов, которые требуют согласования на стадии разработки ТЗ. Проектировщик должен начать «жить» в новом проекте раньше заказчика, чего обычно нет в типовом проектировании.
Состав проекта, сроки выполнения работ и материальные затраты
Общий состав проекта регламентирует ГОСТ Р 21.101, но при ИЖС чаще всего объем проектирования сокращается по согласованию с заказчиком. Проектировщик при этом должен убедить заказчика в необходимости разработки основных разделов проекта. Еще одна проблема проектирования на данном этапе состоит в том, в том, что проектировщик желает ориентироваться на квалифицированных строителей, а заказчик хочет экономить на дешевой рабочей силе. Поэтому проект должен иметь достаточную степень детализации разделов (АР, КР, разделы инженерных сетей). В случае авторского надзора при недостаточной проработке проектной документации проектировщик рискует превратиться в прораба-учителя.
Необязательно при ИЖС разрабатывать проект организации строительства (раздел ПОС), но реально оценивать сроки строительства необходимо для возможности контроля своевременности завершения этапов работ и планирования затрат. В ИЖС велика доля непредвиденных работ и затрат в силу невозможности проектировщика разработать досконально смету. Это при строительстве зачастую приводит к трениям в отношениях между заказчиком, проектировщиком и исполнителем работ.
.Согласование частей проекта
При общественном жилищном строительстве в отличии от ИЖС согласование проекта в полном объеме проводится до начала фактических строительных работ. А при строительстве коттеджа имеется опасность того, что застройщик в процессе проектирования (а хуже- и строительства) созрел до какой-то новой идеи, которая влечет за собой переделку проекта. Поэтому кроме тщательного грамотного проектирования необходимо своевременно и окончательно согласовывать с заказчиком предыдущие этапы проектирования. Незначительное для заказчика изменение плана на 100 мм приводит к переделыванию проекта.
Техническая часть проекта
Отсутствие в законодательстве требования о необходимости проектирования при ИЖС не снимает с проектировщика обязанности соблюсти в проекте все требования технического строительного регламента. Сложность для проектировщика ИЖС состоит и в том, что при отсутствии инженерных изысканий и специальных технических расчетов он вынужден в проекте «перезакладывать» проектную прочность, что в иной ситуации могло бы снизить сроки и затраты строительства.
Юридические особенности проектирования ИЖС
Изготовление качественного официального проекта весьма кропотливое мероприятие, которое стоит немалых денег. Неофициальный проект обойдется застройщику дешевле, но если проект разработан неофициально, заказчик принимает на себя риски негативных аспектов строительства, связанные с проектом, который выполнен без договора. Если проект сделан неофициально, то проектировщик формально не является «подрядчиком» и к нему нельзя применить ст.761 об ответственности за ненадлежащее выполнение проектных и изыскательских работ.
