Объекты недвижимости
Владельцы и собственники объектов недвижимости обязаны следить за их состоянием, при этом предусматриваются различные формы организации содержания и текущего ремонта, к примеру:
- у крупных производственных предприятий имеется целая команда технических специалистов во главе с главным инженером, они обеспечивают контроль за техническим состоянием систем, зданий и сооружений, проводят пуско-наладочные работы, выполняют мелкий ремонт и обслуживание, при возникновении серьезных ситуаций вызывают аварийную бригаду;
- в многоквартирных жилых домах их обслуживанием руководит главный инженер, для обеспечения правильной работы всех систем таких домов за каждым из них закреплен технический специалист. Он проводит проверку и мелкий ремонт общедомового оборудования, расположенного в местах общего пользования. Один технический специалист может обслуживать несколько домов;
- в общественных зданиях всегда есть своя техническая служба.
Главный инженер – это руководитель технической службы на объекте, в его обязанности входит контроль за состоянием объекта, обеспечение его содержания и организация текущего ремонта систем.
Все вопросы, касающиеся эксплуатации разработанного в проекте здания описываются в разделе «Требования к безопасной эксплуатации зданий и сооружений», также у главного инженера всегда храниться экземпляр проектной документации по вверенному ему объекту. При возникновении любой внештатной ситуации именно здесь можно посмотреть, как проходят сети, где находится запорная арматура и прочие вопросы.
Обычно скорость реагирования на аварийную ситуацию влияет на размер ущерба, чем быстрее удается ликвидировать причину, тем меньший вред будет нанесен конструкциям и имуществу.
Также при серьезных авариях, которые могли повлечь за собой деформации, образование дефектов в конструкциях необходимо проводить техническое обследование.
Контроль технического состояния объектов недвижимости
Все мероприятия, которые выполняются в рамках планового контроля, можно подразделить на три группы:
- в первую группу входят визуальные осмотры, они позволяют выявить целостность систем и конструкций, исключить протечки, а также проверить заданные показания по штатным приборам. Это самый простой и быстрый способ контроля. Визуальный осмотр может проводиться специалистами разного профиля для получения полной, достоверной информации;
- ко второй группе относится комплекс мероприятий, включающий визуальные осмотры и автоматизированный удаленный контроль инженерных систем через диспетчерские службы. Такой вид контроля более точен, за счет большего количества параметров учета;
- в третью группу входит комплексная программа мероприятий, в их числе систематический визуальный осмотр (ежедневно / ежемесячно / ежеквартально /раз в полугодие или год), а также внеплановые осмотры, которые проводятся с использованием инструментов для диагностики состояния систем и конструкций.
Рисунок 1. Состав работы по контролю технического состояния. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Стоит также отдельно подчеркнуть, что осматривается не только само здание, но и прилегающая территория, в том числе дорожное покрытие, разметка на парковке, состояние рекламных конструкций. Большое внимание уделяется покрытию кровли, а также всем инженерным системам (отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, канализация, электротехнические системы, системы вентиляции и кондиционирования, системы мониторинга, противопожарные системы, слаботочные сети.
Рисунок 2. Основные термины и понятия контроля технического состояния. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Начало и конец отопительного сезона требуют проведения как минимум визуального осмотра систем и по его результатам планируют планово-предупредительные работы.
Проведение подобного тщательного осмотра на большом объекте может занять несколько дней, результаты записываются в журнал и сравниваются с прошлыми показаниями. Те системы, по которым в динамике обнаруживаются существенные сбои и быстрый износ, требуют проведения ремонтных работ. При техническом обследовании часть испытаний может проводиться в лаборатории, техническое заключение специалиста о результатах таких испытаний также должно храниться вместе с журналом технического осмотра.
